Наверное, в России нет городов, для которых проблема редевелопмента промзон стояла бы более остро, чем для Москвы и Петербурга. К настоящему моменту обе столицы фактически исчерпали резерв свободных площадей под застройку, и вывод промышленных предприятий для них – едва ли не единственная возможность эти самые резервы пополнить. Вот только правила игры в части вывода промпредприятий в обоих мегаполисах разные, что заставляет девелоперов работать с максимальным учетом местной специфики.

«Промышленная» диспозиция

В настоящее время, по данным компании Blackwood, промзоны занимают в Первопрестольной около 20 тыс. га, что составляет почти 20% общей территории Москвы в 108 тыс. га. Даже в ЦАО с его «золотой» землей фабрики и заводы занимают без малого 300 га. В Петербурге – своя специфика. Несмотря на то что промзоны в Северной столице занимают значительно меньший процент от общей территории города, чем в Москве (по данным компании GVA Sawyer, этот показатель составляет 7,3%, или 10,5 тыс. га), их чрезвычайно много в историческом центре. «В сердце Питера без малого 2,4 тыс. га промзон, и они занимают более 40% его территории», – говорит директор по консалтингу GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Ирина Романова.

В 90-е годы промзоны из обеих столиц фактически не выводились. Все поменялось в начале 2000-х годов, когда с ростом экономики рынку потребовалось огромное количество качественной офисной недвижимости. Первыми на это среагировали рейдеры, которые, используя схемы различной степени законности, сумели заполучить сотни га промзон в лучших частях столицы. Чуть позже к освоению промзон подключились и девелоперы. В целом, по различным оценкам, в конце 1990-х – начале 2000-х годов в Москве было реорганизовано 3–5 тыс. га промзон в центре и на западе столицы.

У петербуржцев успехи москвичей того периода вызывали искреннюю зависть. «Москва тогда активно «прихорашивалась» новыми бизнес-центрами, – вспоминает Семен Марков, старший аналитик петербургской девелоперской компании «Возрождение». – У нас же ситуация была аховая: никто четко не знал, сколько земли принадлежит тому или иному предприятию, сколько она стоит и что вообще делать со стоящими заводами». И действительно: всем, чем мог похвастать Питер в начале нового века в части редевелопмента промзон, были многочисленные конфликты вокруг «лакомых» территорий, порой перерастающие в откровенный криминал. Достаточно сказать, что знаменитые Бадаевские склады, занимающие порядка 28 га в непосредственной близости от исторического центра города, в промежуток с 1998 по 2001 года горели пять раз, то и дело меняя структуру собственности.

Питер бьет Москву

Однако сегодня уже москвичам впору завидовать петербуржцам. На фоне успехов начала 2000-х годов правительство Москвы приняло постановление № 836-ПП «О территориях промышленных зон», согласно которому до 2030 года из города должны быть выведены почти 13 тыс. га производственных территорий (62,5% от их нынешнего количества). «Однако за последние три года мы смогли сделать почти в пять раз меньше того, что планировали, – сожалеет первый заместитель руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Константин Королевский. – Мы провели редевелопмент всего 460 га промзон, на которых было построено около 4 млн. кв. м. объектов различного назначения, в том числе 1,5 млн. кв. м коммерческой недвижимости». В Петербурге же, наоборот, процесс вывода промпредприятий только набирает обороты. Стартовал он в 2004 году с Невского лакокрасочного завода и Первой мебельной фабрики, которые сменили прописку на Металлострой и окраину Приморского района соответственно. Сегодня же, по словам Семена Маркова, в «работе» у девелоперов и «белых» рейдеров находятся без малого 1500–1700 га промзон, занимаемых примерно 70 предприятиями. В частности, компания GVA Saywer активно занимается выводом «Прядильно-ниточного комбината им. С. М. Кирова» с Синопской набережной в промзону «Нева». В результате в самом центре Петербурга – на Синопской набережной – освободятся 6 га буквально «золотой» земли, на которой инвестор строительства ХК «Форум» планирует построить многофункциональный комплекс общей площадью 250 тыс. кв. м. Последний включит в себя подземный паркинг на 2,5 тыс. машино-мест, торговую зону, бизнес-центры класса А, а также участок элитной жилой застройки (бюджет проекта – около $400 млн.).

Москва слезам не верит

Что же привело к тому, что сегодня Москва переживает в части редевелопмента промзон декаданс, а Питер, наоборот, ренессанс? «Я думаю, проблема в изменении отношения к инвестору, – говорит руководитель департамента оценки и консалтинга Группы компаний «Бекар» Игорь Лучков. – Если в Москве резко возросла роль так называемого административного ресурса, то в Петербурге, наоборот, были введены рыночные правила игры». В самом деле, политика столичных властей в части девелопмента промзон в последнее время действительно отдает непоследовательностью. Взять хотя бы запрет на строительство в ЦАО коммерческой недвижимости, который вынудил многих девелоперов переориентировать уже спроектированные проекты на жилые комплексы. Но и с ними оказалось не все так просто: еще в прошлом марте начальник управления градостроительных программ правительства Москвы Алексей Шепель заявил, что с согласия Юрия Лужкова на месте выводимых промзон негосударственное жилье больше строиться не будет.

Ситуацию осложняет то обстоятельство, что «отделаться» простым увеличением доли города во вновь возводимом жилье (напомним, сегодня этот показатель составляет 1 кв. м «социального» жилья на 3,5 «коммерческих» квадрата) инвесторам не удастся. Дело в том, что столичные власти хотят, чтобы те строили на месте выводимых промзон именно эконом-класс, а это оправдано только в таких традиционно непрестижных округах, как, например, ЮАО и ЮВАО. «У властей всегда остается такой инструмент влияния на инвестора, как земля и коммуникации, – объясняет старший аналитик крупной девелоперской компании. – Ведь в Москве участок приобрести нельзя, его можно лишь взять в долгосрочную аренду, которую город может расторгнуть и передать участок другому инвестору, хотя деньги в первичные стадии девелопмента уже вложены».

Но и на этом проблемы девелопмента промзон в Москве не заканчиваются. «Этот процесс сегодня серьезно тормозится требованием правительства Москвы компенсировать городу упущенную выгоду за вывод того или иного предприятия, даже если реально само производство было безнадежно убыточным, – говорит Эвелина Павловская, вице-президент по консалтингу компании GVA Sawyer. – Ясного и четкого механизма расчета размера этой компенсации нет, и в каждом случае чиновники практикуют, что называется, «индивидуальный подход».

Рыночный подход

В Петербурге на проблемы работающих в Москве девелоперов смотрят с плохо скрываемым ужасом. «К счастью, нам пока никто не диктует, что строить, где и как», – радуется Игорь Лучков. Согласно постановлению правительства Петербурга №1961 от 2004 года «О развитии территорий, предназначенных для размещения объектов производственного, транспортно-логистического, общественно-делового и складского назначения», все промышленные зоны города разделены на три функциональные группы. К первой относятся фабрики и заводы в центральной части города, ко второй – «кольцо» предприятий, фактически отделяющее центр Петербурга от его спальных районов, и к третьей – 16 как существующих, так и вновь создаваемых промзон на городских окраинах и в пригородах. С помощью рыночных механизмов, например, налогов, власти вынуждают владельцев промзон в первой и во второй зонах переносить их в третью. А размер налогов сегодня в Питере таков, что иметь землю в собственности намного выгоднее, чем ее арендовать. Также городские власти взяли на себ

я большую часть расходов на инженерную подготовку тех самых 16 промзон на окраинах, чтобы инвесторам и девелоперам было выгоднее заниматься переводом предприятий. Например, только в следующем году на подвод различных коммуникаций для таких зон, как «Шушары», «Металлострой», «Конная Лахта», «Предпортовая» и «Нойдорф» из бюджета будет выделено без малого 550 млн. рублей. «Надеюсь, подобный подход поможет нам выполнить нормы, заложенные в Генплане, согласно которым к 2025 году из центра города нужно будет вывести не менее 500 га промзон и параллельно довести площадь новых промзон на окраинах до 9 тыс. га», – говорит Сергей Фивейский, первый заместитель председателя Комитета экономического развития правительства Санкт-Петербурга.

Впрочем, не стоит думать, что при всем своем рыночном подходе Петербург выводит промзоны быстрее, чем Москва. «Да, редевелопмент у нас прозрачен, но занимает в среднем в 1,5-2 раза больше времени, чем в Москве, – говорит Игорь Лучков. – Ведь если в столице девелопер находится в хороших отношениях с «административным ресурсом», то он помогает быстрее получить необходимые документы, в то время как в Петербурге инвесторы вынуждены действовать сами». «Особенно большие сложности возникают с редевелопментом промзон в исторической части города: необходимо учитывать общую структуру Генплана, намного более строгие, чем в Москве, требования высотного регулирования и особенно ограничения КГИОПа (Комитет по управлению городским имуществом) в части сохранения памятников архитектуры, к которым отнесены многие промышленные здания, – рассказывает о питерской специфике Ирина Романова. – Даже восстановление фасадов – крайне дорогое мероприятие, увеличивающее инвестиционный бюджет минимум на 20%».

Выгодное дело

Несмотря на все сложности вывода промзон, опрошенные «CRE» эксперты не смогли назвать ни одного случая, когда бы девелопер, запуская соответствующий проект, оказался бы в минусе. По оценке Эвелины Павловской, себестоимость нового строительства в московских промзонах со всеми обременениями обойдется инвестору в $0,6–1 тыс./кв. м (в случае, если необходимо просто реконструировать неплохо сохранившиеся площади) до $1,5–2 тыс. (если требуется полный снос прежних площадей и рекультивация грунта). Для сравнения: ориентировочная цена кв.метра в ЖК «Золотой остров» на месте завода «Красный Октябрь», возведением которого сегодня занимается ГК «ПИК», составит около $25 тыс. Но это, как говорится, исключение – по данным GVA Sawyer, средняя рентабельность редевелопмента промзон в Москве сегодня составляет 20–40% и зависит от индивидуальных условий вхождения того или иного инвестора в проект. Что же касается нижнего порога доходности, который заинтересует девелопера, то, по данным ГК Forum Properties, соответствующий показатель составляет 12–15% годовых при сроке окупаемости не более 5–7 лет. Минимальный размер инвестиций в вывод того или иного предприятия находится на уровне $70–90 млн., а период согласований со столичными властями растягивается на 1,5–2 года. Хотя все, естественно, зависит от проекта. Если же говорить о стоимости редевелопмента промзон в Петербурге, то, по мнению, Семена Маркова в Северной столице этот процесс обойдется девелоперу в среднем на 25–30% дешевле, чем в Москве. «Максимальные цены на площадки под редевелопмент, с которыми нам приходилось сталкиваться в нашей практике – от $1 тыс. до $3 тыс./кв. м», – делится информацией Ирина Романова.

Региональный акцент

Впрочем, разговор о редевелопменте промзон был бы неполным без анализа его специфики не только в Питере и Москве, но и в регионах. И здесь в настоящий момент наблюдается несколько интересных тенденций. Во-первых, в большинстве провинциальных городов-миллионников свободных площадей под застройку осталось едва ли не меньше, чем в двух столицах, что значительно «подстегивает» процесс вывода промпредприятий на окраины. Взять хотя бы Екатеринбург. «Строить у нас уже практически негде, а промзоны занимают порядка 17% общей площади города, – говорит Анатолий Федоров, второй заместитель главы Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования. – Поэтому-то мы и уделяем повышенное внимание их выводу». Согласно недавно принятому генеральному плану развития Екатеринбурга, к 2015 году в центре города и прилегающих к нему районах за счет «переселения» 30 промышленных предприятий должно освободиться около 280 га земли. Любопытный момент: екатеринбургская практика вывода промзон заимствовала черты питерского подхода к этому вопросу, добавив к нему местную «изюминку». В частности, для того, чтобы «подтолкнуть» владельцев фабрик и заводов к переносу производств за пределы городской черты, в Екатеринбурге еще два года назад была проведена кадастровая переоценка земельных участков в соответствии с их рыночной стоимостью. В итоге ставки аренды земли в центре города возросли в среднем в 5 (!) раз. Параллельно с этим администрация Екатеринбурга начала активно штрафовать промпредприятия, основываясь на нормах новых Природоохранного и Санитарного кодексов, в результате чего их владельцы стали нести многомиллионные убытки. «Дело в том, что кодексы позволяют взимать штрафы до тех пор, пока предприятие не устранит нарушения, – объясняет Анатолий Федоров. – Однако ирония ситуации в том, что прекратить нести расходы владельцы большинства фабрик и заводов не могут: производственные мощности строились в 50–70-х годах прошлого века, и работать с меньшим вредом для окружающей среды просто технологически не в состоянии. И это, естественно, заставляет владельцев бизнеса задуматься о переносе производств».

Результаты подобной политики екатеринбургских властей налицо: по данным администрации Екатеринбурга, за два последних года из центра города на окраины переместились уже четыре завода, и еще восемь проектов в настоящее время находятся на различных стадиях проработки. В частности, производственные мощности Уральского подшипникового завода «переехали» на недавно построенную американо-китайской компанией SBC-group фабрику по производству этого вида продукции, а освободившиеся площади в самом центре города – на улице Ленина – активно застраиваются несколькими жилыми комплексами бизнес-класса. Еще один интересный проект – перенос мощностей завода «Торгмаш» в одну из создаваемых промзон на окраине Екатеринбурга и строительство на освободившейся территории (4 га на Кислородной улице) торгового-офисного центра и складского комплекса класса В.

Другая тенденция, отличающая региональный редевелопмент промзон, заключается в том, что крупные провинциальные города сегодня переживают процесс, которые столица прошла 5–7 лет назад. Речь идет о рейдерском захвате фабрик и заводов с «размытой» структурой собственности, их последующем банкротстве и строительстве на их месте различных объектов жилой и коммерческой недвижимости. В частности, в Самаре сегодня рассматривается громкое дело о праве собственности компании «Захар Групп» на административное здание завода им. Масленникова, в Новосибирске – о недружественном поглощении завода «Электросплав», во Владивостоке – о банкротстве фабрики «Электролит». Еще один характерный для регионов момент – несколько «половинчатый» подход к редвелопменту промзон. «Дело в том, что стоимость земли даже в центре крупных городов пока еще слишком невелика, чтобы было рентабельно переносить фабрики и заводы, – говорит Семен Марков. – Поэтому в большинстве случаев их владельцы предпочитают такой подход: значительно «уплотняют» производственные мощности, а освободившиеся территории отдают под строительство коммерческой недвижимости». Пример подобного подхода – проекты девелоперской группы RBE, владеющей в Самаре такими активами, как заводы «Рефлектор» и «Элмаш», автотранспортное предприятие СГАТП-1, швейная фабрика «Волжанка».

Хороший пример подобного подхода – реорганизация легендарного завода «Уралмаш» в Екатеринбурге. После комплексного анализа занимаемой им территории почти в 300 га производственные мощности были сконцентрированы на площади в 150 га. На оставшихся 150 га возник современный технопарк, в котором сегодня «прописаны» более 70 предприятий малого и среднего бизнеса. Что же касается самых крупных региональных проектов редевелопмента промзон, то к ним, к примеру, можно отнести проект перепрофилирования производственной площадки крупнейшего предприятия Чувашии – Чебоксарского электроаппаратного завода (ЧЭАЗ), оборудование которого выводится из исторической части города в промзону на окраине. К лету 2009 года на его месте должен появиться многофункциональный ТРЦ, в который войдут спортивно-развлекательный комплекс для семейного досуга с водными аттракционами и крытым катком, торгово-выставочный центр и др. Ожидается, что первая очередь комплекса будет сдана уже в сентябре этого года, а общий размер инвестиций составит около $40–50 млн.

Рывок или простой?

Какое же будущее ждет Москву и Питер в отношении девелопмента промзон в ближайшие годы? Согласно информации Сергея Лушкина, директора по маркетингу и продажам компании «Квартал», в настоящее время в Москве готовятся проекты редевелопмента порядка 8 тыс. га промзон, которые скорее всего будут реализованы в среднесрочной (5–7 лет) перспективе. «Среди наиболее интересных объектов можно отметить бизнес-парк «Дукс» (ул. Правды, 8) на месте одноименного оборонного завода, офис-парк «Курский» (Сусальный пер., вл. 5) на месте АЗ Арма, последующие очереди делового центра «Лефорт» (Электрозаводская ул., 27) на месте фабрики по производству шелка», – говорит Эвелина Павловская. Другое дело, что подавляющее большинство этих проектов разрабатывалось еще несколько лет назад, когда столичные власти относились к инвесторам намного благосклоннее, чем сегодня. «Но, надеюсь, у чиновников хватит ума не вставлять палки в колеса тем проектам, в которые уже вложены большие деньги и которые помогут не только улучшить экологическую ситуацию в столице, но и хотя бы частично восполнить недостаток в городе качественной коммерческой недвижимости», – говорит на условиях анонимности старший аналитик крупной девелоперской компании.

Что касается Петербурга, то, по мнению Игоря Лучкова, если власти города не пойдут на обострение в отношениях с инвесторами, то к 2010 году из центра Северной столицы и прилегающих к нему районов может быть выведено до 3 тыс. га промзон. Причем, как считает Ирина Романова, первыми «жертвами» девелоперов станут промзоны вдоль Петроградской, Аптекарской и Выборгской набережных, промзоны в юго-западной части Васильевского острова и др. Что ж, планы девелоперов по выводу промзон в среднесрочной перспективе выглядят весьма амбициозными. Дело за чиновниками. Если они поймут, что такие проблемы, как, например, строительство муниципального жилья, нельзя решать исключительно за счет инвесторов, то те же планы мэрии Москвы о выводе из мегаполиса более 13 тыс. га промзон к 2030 году уже не будут выглядеть такой научной фантастикой, какой они кажутся сегодня.