Марина Зверева: «Между инвесторами и промышленными предприятиями нужно ставить переводчика»

– Марина Анатольевна, тема вывода индустриальной недвижимости за черту города в последнее время все активнее обсуждается девелоперами, чиновниками и консультантами. А как вы относитесь к этой идее?

– Я считаю, что существует некоторая подмена понятий. К индуст­риальной недвижимости относят либо склады, либо технопарки, либо свободные от производства земельные участки. Рынок только недавно услышал, что действующие промышленные предприятия – это тоже большие комплексы, которыми надо профессионально управлять. При этом важно понимать, что сегодня собирается выпускать наша промышленность. Мы говорим о том, что перспективы этой отрасли очень значительные. И не считаться с этим нельзя. С другой стороны, конечно, Петербург – это не тот город, где должны быть промышленные выбросы, скажем, в районе центра. Поэтому к выводу предприятий за черту города я отношусь в общем положительно. Вопрос: как это надо делать? Сейчас это происходит принудительно, посредством повышения земельных платежей: новая система кадастровой оценки не учитывает, скажем, наличия в конкретном месте «Силовых машин», а просто увеличивает кадастровую стоимость этой территории, потому что она имеет выход на Свердловскую набережную. Наверное, мы относились бы к этому более лояльно, если бы были подготовлены территории для переезда. Но территорий для нас нет. Все те аналоги, которые сегодня называют, – и переезд «Первой мебельной фабрики», и создание автомобильного кластера – это все подразумевает создание отверточных, сборочных производств. А для промышленных предприятий ценность имеют большие площади с большой инженерной мощностью, где может быть организовано производство с использованием газа, сжатого воздуха, очистных сооружений, по первому–четвертому классу экологической опасности. Таких территорий очень мало.

– Поэтому и девелоперам нелегко найти общий язык с промышленными предприятиями? Насколько, на ваш взгляд, вообще возможно такое сотрудничество?

– Дело в том, что специалисты по недвижимости слишком агрессивно атакуют предприятия – с позиции того, что здесь не может быть умных управляющих, не может быть классных менеджеров. Многие из них вообще не допускают возможности существования успешного дейст­вующего предприятия. Например, наш вечный оппонент Игорь Водо­пьянов (управляющий партнер УК «Теорема». – Прим. CRE). Все его выступления сводятся к тому, что на предприятиях сидят дураки, которые со своей недвижимостью не знают, что делать; грязные страшные здания, немытые фасады – вот будущее российской оборонки. Но на самом деле это не совсем так. Оборонка неказиста снаружи, но очень интересна внутри. И для нас самое главное – миссия владельцев этой недвижимости. Владельцы нашей компании сосредоточены на основной деятельности. Им нравится заниматься хай-теком. Они видят перспективы на этом рынке. Основной деятельностью для них является производство. Так что для ЛОМО, как оборонного предприятия, один из наилучших вариантов дальнейшего развития – это вхождение в государственный вертикально интегрированный холдинг.

При этом, безусловно, радует, когда проекты редевелопмента касаются депрессивных зон. Но при их реализации между инвесторами и промышленными предприятиями нужно ставить переводчика. И нас, например, приглашают в качестве эксперта в таких вопросах. Чтобы найти общий язык с промышленниками, девелоперам нужно пытаться максимально эффективно разобраться с оставшимся производством. Очень часто то, что кажется неспециалисту ерундой, – это часть производственной кооперации, без которой не обойтись. В этой связи можно привести в пример преобразование «Красного треугольника» – великолепный проект управляющей компании «Музей». Они сделали почти невозможное, перепрофилировав этот комплекс. Но тот, кто в свое время разметелил это предприятие, забыл про то, что там был цех, который делал резиновые подпяточники для пушек. И теперь эти детали в России не производит никто. Вот такие мелочи надо замечать и стараться сохранить.

– ЛОМО располагает имущественным комплексом площадью свыше 500 тыс. кв. м, чем может похвастаться не всякий крупный управляющий коммерческой недвижимостью. Сколько процентов из них используется для основного производства?

– В производственных целях используется меньше 50% недвижимости ЛОМО. Это итог нашей работы по оптимизации использования площадей. Для этого у нас выработана система внутренней аренды. А заключается она в следующем. Бюджет любой производственной дирекции ЛОМО состоит из плана расходов и плана доходов. Если план доходов всегда формировался за счет доходов от реализации продукции, то в состав расходов раньше входила большая неструктурированная группа затрат по содержанию площадей. Сейчас затраты выражаются в виде стоимости внутренней аренды квадратного метра (2 у. е. в месяц с учетом расходов на его содержание), помноженной на количество площадей, занимаемых конкретным производством. Когда с одной стороны – выручка от реализации, а с другой стороны – квадратные метры, это оказывает хороший психологический эффект. При третьем показателе – цели и численности такой дирекции – руководителю есть о чем задуматься, если, допустим, выручка не столь велика, численность работников падает, а количест­во площадей на одного

человека зашкаливает. Двухлетняя работа по такой системе позволила высвободить около 100 тыс. кв. м площадей.

Следующим этапом оптимизации будет внедрение понятия внутренней аренды оборудования. Избыточность всегда искажает картину. Много оборудования простаивает. Но сегодня мы уже готовы учитывать стоимость его обслуживания. А прогонозирование приведет к тому, что у нас будет четкий план не только плановых ремонтов, но и модернизации оптического и механического производства, фининсирование которой будет осуществляться в том числе и за счет средств, получаемых от коммерческой аренды.

– Сколько процентов дохода предприятие получает за счет арендаторов?

– Сейчас не более 25% от доходов предприятия. Хотя были времена, когда этот показатель был более 50%. Что касается состава арендаторов, был период, когда основными нашими арендаторами были, например, винно-водочные склады. Потом был бум сборки пластиковых окон. Затем вдруг у нас стало арендовать площади огромное количест­во компаний, торгующих секонд-хендом. Сегодня большинство наших арендаторов – это компании, которые разворачивают производство. Иногда они нам интересны в качестве партнеров, например, инструментальщики, штамповщики. Средняя площадь, запрашиваемая такими арендаторами, – около 1 тыс. кв. м. И площади не простаивают. Так как это помещения невысокого качества отделки и невысокого сервиса, ставка аренды квадратного метра на ЛОМО составляет 350 руб. за метр в месяц, без учета энергетики и коммунальных услуг. Это приемлемо для арендаторов: сейчас трудно представить себе производственную фирму, которая смогла бы окупить ставку в 1000 руб. за метр.

Хотя принято говорить о том, что небольшой доход от аренды – признак неэффективности работы управляющих, мы никогда так не считали. И процентное уменьшение доходов от аренды произошло не потому, что мы хуже стали работать, а потому, что производство выравнивается, поступают новые заказы.

– Можно ли сказать, какой процент имущества ЛОМО находится в мобили­зационном фонде Минобороны? И насколько государство контролирует распоряжение этим имущест­вом?

– Тут надо уточнить, что такое мобилизационный фонд. Государство имеет план для производства того или иного вооружения в наступающий час икс. У каждого предприятия есть свой план, определяющий, что оно будет производить, в каких помещениях, на каком оборудовании, с помощью каких материалов и инструментов. Долгое время недвижимость действительно было выгодно относить на счет мобилизационных мощностей, так как это давало освобождение от налога на данное имущество. Но го­­сударство не отказывается просто так от денег и в свое время постановило: если вы не платите налог на данные площади, то, будьте добры, покажите на ту же сумму расходы на содержание этих площадей. В результате у многих предприятий отпало желание скрывать таким образом площади от налогов, и эта недвижимость сразу пошла в оборот. Сейчас для нас мобилизационные мощности – это прежде всего технологии производства того или иного изделия. Так что серьезного обременения по объектам недвижимости нет. Мы просто знаем, что, избавляясь от каких-то площадей, мы должны иметь альтернативу для размещения того или иного производства в случае мобилизации.

– А если предприятие войдет в государственный вертикально-интегрированный холдинг и начнет принимать госинвестиции, не приведет ли это к тому, что имущественный комплекс ЛОМО опять окажется в государственной собственности?

– Конечно, если мы принимаем средства по оборонному заказу в области серийного производства и эти инвестиции связаны с реконструкцией, модернизацией производства, то на эту сумму любое акционерное общество должно показать эмиссию акций. Именно это многие называют процессом деприватизации. Но на сегодняшний день в промышленной сфере появляются современные эффективные менеджеры, которые четко понимают, где грань между частными и государственными интересами. Наша задача состоит в том, чтобы получить госинвестиции таким образом, чтобы это не стало поводом для претензий на имущество компании. Наша концепция заключается в том, чтобы оценивать нематериальные активы, ставить их на учет, уметь с ними работать. Поэтому, если мы говорим о вхожде­нии в госхолдинг, то речь идет об участии в нем оборудованием, технологиями, конструкторской документацией. Но и здесь тоже дол­жно быть четкое деление – госсоб­ственность или собственность компании.

– То есть ЛОМО собирается максимально сохранить недвижимые активы в своей компетенции, одновременно оптимизировав их использование. Как вы распорядитесь высвобождаемой недвижимостью?

– Мы надеемся, что в этом году сосредоточим на основной территории ЛОМО, на Чугунной улице, все производство. Здесь уже сформировался новый комплекс, сочетающий оборонную производственную деятельность с большим набором арендаторов. И надо учиться им управлять, что, в общем, непросто, когда есть безусловный приоритет собственного производства. Следующий год будет годом централизованного управления эксплуатацией. Мы хотим у всех цехов и подразделений забрать функции эксплуатации, что даст значительную экономию затрат. В конечном итоге наша цель – проанализировать каждую из освободившихся территорий, уйти от понятия «Шанхай» и перейти к понятию концептуального управления этими площадками – в рамках подходящей месту концепции. Это может быть или продажа территории целиком, или поиск инвестора, или самостоятельное ведение какого-то проекта. Думаю, что в этом наше будущее.

– Что же оптимальнее для промышленного предприятия – продажа площадей, сдача их в аренду или самостоятельная реновация территорий?

– Мне трудно говорить за всех. Как правило, у промышленных предприятий нет свободных «длинных» денег, которые они могли бы вкладывать в коммерческую недвижимость. Но мне кажется, что если встает вопрос о продаже, то производственную площадку имеет смысл продавать целиком, поскольку она имеет единую инфраструктуру – инженерную и транспортную. Если продавать по объектам – получится коммунальная квартира, где собст­венникам будет не разобраться ни с обслуживанием, ни с проездами. В частности, именно так произошло с предприятиями, которые были распроданы в середине 90-х годов, когда на рынке не было крупных покупателей. Но сейчас крупные инвесторы, готовые покупать целые территории, уже появляются.

Информация

Заместитель генерального директора – директор по управлению корпоративным имуществом ОАО «ЛОМО». Член правления ОАО «ЛОМО». Родилась 21 ноября 1958 г. в Ленинграде. После окончания ЛИТМО по специальности «Электронные вычислительные машины» работает на ЛОМО.

Была инженером-программистом, начальником бюро, начальником отдела аренды и лизинга, начальником управления недвижимости, заместителем директора по экономике и финансам.

В январе 2001 г. назначена замгенерального директора – директором по управлению корпоративным имуществом. Кандидат экономических наук, доцент кафедры «Экономика и менеджмент недвижимости» ИНЖЭКОНа, преподаватель ГОУ АНХ программы МВА «Управление недвижимостью», член попечительского совета кафедры «Экономика и менеджмент недвижимости» Санкт-Петербургского государственного политехнического университета.

Замужем, есть сын. Любит театр и путешествия.

ОАО «ЛОМО»

Предприятие основано в 1914 г. Выпускает спектральные приборы, безопасные для глаз лазеры, специальную технику для армии, авиации, флота и космоса, а также медицины – всего около 150 видов продукции.

В 1993 г. ЛОМО было приватизировано, сейчас это предприятие со 100%-ным частным капиталом. На ЛОМО работает около 3,5 тыс. сотрудников. Примерно 50% объема продаж компании составляют экспортные поставки .

ОАО «ЛОМО» располагается на пяти основных площадках в Петербурге: ул. Чугунная, 20, ул. Чугун­ная, 2а, ул. Михайлова, 11, ул. Жукова, 18, ул. Опти­ков, 4. Также в управлении компании нахо­дятся объекты заго­родной недвижимости в Лен­области – в поселке Тарасово и в Краснодар­ском крае – в г. Сочи.

Общая площадь недвижимости – более 515 тыс. кв. м. (более 300 зданий и сооружений). В коммерческих целях используется 190 тыс. кв. м. Площадь земельных участков – 998 га.

Доход от сдачи в аренду за 2007 г. составил 480 млн руб., а за I квартал 2008 г. – 130 млн руб.