Плата за спокойствие

Страхование коммерческой недви­жимости в российских регионах пока не в моде. По словам ди­рек­тора Пермского филиала ГСК «Югория» Галины Долуды, на сегодня игроки закрыли только пятую часть объема этого рынка. Причем даже эти 20% добыты в основном за счет требований инвестора или законодателя. Да и сами страховщики еще не делают ставку на этот сегмент. Об этом свидетельствует отсутствие в свободном доступе оценок его емкости.

Как показывает практика, на страховке девелоперы стараются сэкономить. При этом уральская столица уже имеет печальный опыт внештатных ситуаций на торговых площадях. В 2007 году два раза из-за пожара в торгово-развлекательном центре «Антей» были эвакуированы люди. Если летом огонь захватил только 3 кв. м и нанес убытки на 2 тыс. рублей, то зимой пострадал участок в 250 «квадратов». Дважды, также 2007 году, в Екатеринбурге горел и недостроенный ТРЦ на улице Толмачева, 22. Причем в первый раз из-за поджога загорелся строительный мусор.

Своя специфика у офисных центров – им мешает перейти на общемировые рельсы так называемая мелкая нарезка. Так аналитики назвали метод распродажи объектов мелким собственникам еще на стадии строительства. Еще недавно данный способ реализации недвижимости был крайне популярен на Урале, и сейчас эта тенденция, хотя и стала менее заметной, еще не сошла окончательно на нет. Как в этом случае страховать здание – вопрос нерешенный. В одном из крупных офисных центров Челябинска CRE Урал признались: девелопер принял решение не страховать никак, оставив проблему на совести владельцев помещений. Не «заморачиваются» по поводу страховок и многие собственники, а также арендаторы офисов класса С. А между прочим, по оценкам руководителя департамента коммерческой недвижимости ЦН «Северная Казна» Сергея Бойко, только в Екатеринбурге на данный сегмент приходится 94% рынка. Арендаторы же отмечают, что состояние зданий и возраст офисной техники зачастую таковы, что ни один страховщик не возьмет на себя ответственность за них.

Ищи, кому выгодно

Кто же заинтересован в страховой защите коммерческого объекта? Теоретически девелопер, ведь это он несет ответственность за успешное строительство и эксплуатацию здания и именно с него спросят и собственники, и банки, и чиновники, и подрядчики, и арендаторы.

На практике же, отмечают эксперты, она нужна инвестору – ведь это его деньги сгорают в топке неудачного проекта; госструктурам – в том случае, если объект строится с участием бюджетных средств, и кредитору, решившемуся занять средства под покупку или строительство здания. Именно на этих трех «слонах» и держится основная доля страховых договоров в сфере коммерческой недвижимости. Темп прироста собранных страховых премий по данному сегменту за последний год превышает уровень инфляции примерно на 10–15%.

По словам заместителя директора по корпоративному страхованию ООО «Росгосстрах-Урал» – «Главное управление по Свердловской области» Ларисы Кулиш, в 2007 году девелоперы стали значительно чаще страховать ответственность за неисполнение обязательств по договорам строительства, финансируемого из бюджета. Ведь согласно ФЗ № 94 от 21.07.2005 г. защита ответственности исполнителя по госконтракту обязательна. Страхование все чаще начинает рассматриваться как один из способов управления рисками непосредственно на этапе разработки строительно-инвестиционного проекта и все чаще включается в общую стоимость его реализации.

Как правило, страховщики предлагают собственникам коммерческой недвижимости комплексную защиту: от пожара, затопления водой, стихийных бедствий, противоправных действий третьих лиц, механических повреждений, падения пилотируемых объектов, удара молнии.

Когда имущество отдано в залог, кредиторы обязывают застраховать помещение. В этом случае страхователем выступает заемщик (в нашем случае собственник объекта или девелопер), а выгодоприобретателем становится залогодатель. Рост страхования коммерческой недвижимости обеспечивает и развитие кредитования. Сегодня ряд банков делает ставку именно на заемщиков, приобретающих или строящих под себя офис или магазин. В частности, начальник управления потребительского и ипотечного кредитования Ханты-Мансийского банка Олег Мосин отмечает, что коммерческая недвижимость с перспективой долгосрочной аренды представляет все больший интерес. Ведь речь идет о значительных суммах – от 5 млн рублей и выше, в зависимости от региона. А это значит, что и страховка будет стоить немало.

Цена вопроса

Объекты недвижимости представляют собой технически сложные сооружения, и поэтому страховой тариф рассчитывается индивидуально. Но в любом случае страхователь согласно Налоговому кодексу РФ может включить данные расходы в состав прочих затрат. В целом же для страхования зданий применяется ставка от 0,1 до 0,2% от страховой суммы. Также используются понижающие и повышающие коэффициенты. Правда, страхователи единогласно отмечают, что со вторыми они сталкиваются достаточно часто, а вот первых не видели практически никогда. Существует градация тарифов для крупного и малого бизнеса. Для последнего ставка может быть на 0,25% выше.

Если говорить о размерах страховых сумм, то, например, в начале прошлого года холдинговая компания «Лидер» защитила по полному пакету рисков один из комплексов развлекательного центра «Екатерининский», гостиницу при аквапарке и оборудование на 437,6 млн рублей. Часть помещений в пермском ТРЦ «Столица» были застрахованы на 540 млн рублей.

Собственники здания могут обязать арендатора застраховать ответст­венность и предоставить обеспечительный депозит, который равен нескольким месяцам аренды. Если по истечении сроков договора аварий по вине арендатора не возникало, деньги ему возвращаются. По словам национального менеджера по продажам ЗАО «РЛС» Сергея Ковалевского, договоры страхования стандартно заключаются на один год. За год собирается информация о страхователе и с учетом всех произошедших страховых событий назначается коэффициент. «Мы, как арендаторы, страхуем свою гражданскую ответственность, – отмечает г-н Ковалевский. – На год такая страховка стоит около $2 тыс., а лимит ответственности страховщика составляет $2,5 млн, предельная выплата по одному случаю – 1 млн. Компанию мы выбираем через тендер». По данным РГС, в Свердловской области сегодня работает 135 страховых организаций, предлагающих услуги страхования коммерческой недвижимости. Эксперты же отмечают, что из них не более 5–6 крупных. Поэтому в реальности выбор не так уж велик.

«Абсолютизировать мнение знакомых не советую, – считает Лариса Кулиш, – всегда есть вероятность того, что нерадивый клиент, нарушивший условия договора, получил отказ в выплате страхового возмещения. Понятно, что критиковать он будет в первую очередь страховщика. Выход – изучить рейтинги страховых компаний, позволяющие определить финансовое состояние организации и качество управления рисками. Один из красноречивых показателей рейтинга – уровень выплат. Если он заметно ниже, чем у других страховщиков, и стремится к нулю, значит, компания недоплачивает клиентам. Если он близок к 100%, страховщик несет убытки и может обанкротиться».

Главные риски

По общим оценкам, больше всего пугает девелоперов возможность возгорания, хотя чаще страховые случаи происходят «благодаря» авариям на различных гидравлических системах (канализация, водопровод, система пожаротушения), повреждающих в основном внутреннюю отделку помещений, а также по вине хулиганов.

Кроме того, по словам Галины Долуды, россияне до сих пор недооценивают риски ответственности, которая может возникнуть как при строительстве объекта, так и при его эксплуатации. Пока у наших соотечественников вред, причиненный другим лицам, выпадает из сферы внимания. Причина этого – в неразвитости отечественной судебной практики возмещения вреда, причиненного жизни, здоровью и имуществу клиентов, контрагентов и других лиц, пострадавших в результате аварий на объектах недвижимости.

Если к обязательным видам страхования, например защите ответственности при строительстве, девелоперы относятся с уважением, то к добровольным, в частности страхованию ответственности при эксплуатации объекта, они более чем холодны. При этом вред, причиненный другим лицам в процессе эксплуатации здания (например, в результате его обрушения), может существенно превышать убыток на строительной площадке, особенно если это здание офисного или торгового назначения.

Подведем итоги

Потенциал российского рынка страхо­вания недвижимости огромен. Это относится как к страхованию рисков на этапе строительст­ва, так и связанных с эксплуатацией объектов. Дальнейшие перспективы развития данного сегмента зависят от ряда моментов. Во-первых, от изменений в законодательстве, связанных с введением новых видов обязательного страхования (например, обязательного страхования ответственности развлекательных и выставочных комплексов). Во-вторых, существенное влияние на темпы развития рынка страхования недвижимости оказывают благоприятные общеэкономические тенденции (рост производства, низкие темпы инфляции, рост объемов инвестиций в строительство). В-третьих, от того, смогут ли сами страховщики приблизить условия предлагаемых продуктов к реальным потребностям своих потенциальных клиентов.