Центральные охлаждающие

Признаки качества

Петербургские арендаторы в последнее время все более требовательны к такому критерию, как качество системы кондиционирования в офисе. Согласно новой классификации офисных зданий, которую в мае этого года предложили мест­ному рынку консультанты;– участ­ники «большой четверки», инженерные системы здания занимают первое место в числе критериев, по которым объект относят к тому или иному классу. Центральная система кондиционирования, позволяющая регулировать температуру в отдельном офисном блоке, обязательно должна быть в бизнес-центре класса А. Система без регуляции температуры может быть установлена в бизнес-центре класса В. При этом для обоих классов обязательной является способность системы обеспечивать 24-часовое охлаждение серверных, поддерживать среднюю температуру в офисах в диапазоне 22–23 градусов, осуществлять воздухообмен из расчета 60 куб. м в час на 10 кв. м арендуемой офисной площади.

«Критерии к системам кондиционирования и вентиляции, предъявляемые в новой классификации офисной недвижимости, выработаны с учетом основных требований арендаторов офисных помещений класса А и В+. Если система сущест­вует, то офисное здание может претендовать на уровень ставок соответствующего класса. Если здание позиционируется в этом классе, но такой системы не имеет, ставки будут ниже. Хотя есть примеры, когда prime location оказывается более весомым фактором для арендатора и он готов платить по очень высоким ставкам, не получая при этом соответствующего уровня комфорта», – говорит руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank SPb Полина Макаренко.

По словам г-жи Макаренко, эффективную систему проще всего создать в рамках нового строительст­ва, когда все здание проектируется с учетом включения в его структуру системы кондиционирования. Реконструкция существующих зданий в историческом центре не только усложняет процесс организации в них систем кондиционирования, но и удорожает его. Поэтому, как отмечает Борис Мыскин, инженер по электрическим и механическим системам компании Savant, часто арендодатель неохотно идет на установку таких систем, объясняя это тем, что в Петербурге жарким бывает только август и один месяц в год можно и потерпеть. Такой подход больше всего распространен у собственников коммерческой недвижимости в центре города, где большинство объектов являются объектами реконструкции. Для таких зданий самый легкий путь – это установка сплит-систем. «Однако в таком случае здание уже нельзя будет отнести к классу А. Кроме того, установка сплит-систем осложняется тем, что их нельзя крепить на фасадах здания, они обязательно должны выходить во двор»,;– уточняет Полина Макаренко.

Дело техники

Существуют десятки систем кондиционирования и вентиляции. Информацию о них можно почерпнуть, например, в Петербургском строительном центре и инфотеке ведущего проектного института города «ЛенНИИпроект», где собраны информационные материалы о современных технологиях в строительной отрасли. Оба центра являются также площадками по проведению семинаров и конференций. Ежегодно десятки климатических компаний принимают участие в выставках «Интерстройэкспо» (в;ап­реле) и «Балтийская строительная неделя» (в сентябре). В;рамках обоих мероприятий, как правило, проходят специализированные международные конференции и семинары по вопросам отопления, вентиляции и кондиционирования.

Выбор той или иной системы индивидуален для каждого случая и зависит от поставленных задач, имеющихся возможностей, конфигурации здания, площади и так далее. Если говорить об опции регулирования температуры в отдельном офисном блоке, на которую обращают внимание составители классификации, то этим требованиям, по словам г-на Мыскина, отвечает зональное кондиционирование;– когда одна установка обслуживает несколько помещений (8, 16 и так далее).

По словам старшего инженера-механика петербургского офиса ARUP Тамары Волковой, в последнее время популярной становится такая технология, как «охлаждающие балки». «Потолочные охлаждающие балки не имеют вентилятора. Приточный воздух подается от системы центрального кондиционера. Часть воздуха в балку попадает путем эжекции из помещения. Эта смесь проходит через теплообменники контура отопления или охлаждения и затем, обработанная, возвращается обратно. Ввиду отсутствия вентилятора такая система позволяет избавиться от шума и сквозняков, что особенно важно в условиях офиса. Кроме того, технология исключает образование конденсата, что упрощает эксплуатацию», – объясняет г-жа Волкова. По ее словам, такая система была использована при строительстве нового здания мэрии в Лондоне. После завершения работ здание мэрии было оценено на «отлично» по системе BREEAM (BRE Environ­mental Assessment Method;– всемирный наиболее широко применяемый метод оценки качества зданий и внутреннего климата).

Цена вопроса

Современные климатические системы стоят дорого. Затраты на них могут составлять до 10–15% от инвестиций в строительство здания. При этом монтаж оборудования, по словам г-на Мыскина, обычно обходится в сумму, соответствующую 20% стоимости оборудования. Расходы на обслуживание системы также зависят от ее цены. Чем интеллектуальнее система, чем больше в ней функций, тем дороже обслуживание.

Технические требования к конфи­гурации помещений, как уже было сказано, легче соблюсти, выбрав систему кондиционирования на этапе проектирования. «Ситуация, конечно, сложнее, когда речь идет о готовом здании, – говорит Борис Мыскин. – Первое, на что мы обычно обращаем внимание в таких случаях: есть ли возможность оборудования технического помещения необходимой площади с дальнейшей разводкой из него всех коммуникаций по зданию и достаточна ли несущая способность перекрытий для размещения выбранного типа оборудования. Такой параметр, как высота потолков, тоже позволяет с первого взгляда понять, что в данном помещении, например, устанавливать какие-либо сложные системы кондиционирования будет весьма проблематично». Эксперт указывает и на то, что если объект уже заселен арендаторами, то это удорожает стоимость монтажа примерно на 15%.

«Конечно, свежий воздух в помещении не бесплатен, однако гарантированно окупаем, – говорит г-жа Волкова. – Даже небольшое отклонение климата в помещении от оптимального существенно снижает нашу работоспособность, которая в конечном счете является решающим фактором окупаемости любого вида деятельности. Хорошая работоспособность – это всегда окупаемая инвестиция».

Где надежный поставщик

По данным пресс-секретаря Санкт-петербургского союза строительных компаний «Союзпетрострой» Ирины Толдовой, один из крупнейших в России петербургский рынок климатической техники переживает сегодня настоящий бум. На нем представлены все виды современного оборудования для вентиляции и кондиционирования воздуха с по­­стоянно обновляющимися модельными линейками. Общее количество компаний, занятых в отрасли, насчитывает, по разным данным, 300–400 организаций. Представлены как российские, так и зарубежные производители, к услугам которых в 95% случаях и прибегают собственники коммерческих зданий.

Разобраться во всем этом многообразии непросто. Надежнее всего привлечь к процессу выбора поставщика-консультанта. «Мы, например, ведем учет компаний, которые зарекомендовали себя с положительной стороны и имеют ряд реализованных проектов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области», – говорит Борис Мыскин. Кроме того, по словам Ирины Толдовой, в городе действует сразу несколько профессиональных объединений предприятий климатической отрасли. Это Ассоциация инженеров по вентиляции, кондиционированию и отоплению «АВОК Северо-Запад» и Энергетическая секция «Союзпетростроя», а также клуб «ДАК Эксперт», объединяющий профессионалов в области вентиляции и кондиционирования воздуха. «В любом случае покупать такие системы лучше у компаний, которые сами занимаются монтажом, знают особенности организации кондиционирования в торговых и бизнес-центрах и способны учесть их в процессе подбора оборудования»,;– резюмирует г-н Мыскин.