Назад
30 Июня 2008, 20:00
Орехово-Борисово: «каширские» перспективы
Специфической особенностью многих мегаполисов (и Москва не исключение) является концентрация значительной части коммерческих площадей в центре города, в то время как большая часть населения сконцентрирована в окраинных, так называемых спальных районах. При анализе ситуации на коммерческом рынке Москвы в зону особого внимания всегда попадают территории внутри Садового кольца, а густонаселенные столичные «спальники», являющиеся лидерами по числу жителей, играют второстепенные роли. Что несправедливо с точки зрения последних: по идее, мощный «человеческий потенциал» должен обеспечивать интерес к этим территориям, и особенно к десятке лидеров, возглавляющей список из 94 московских кластеров, которые выделяют специалисты консалтинговой компании Russian Research Group (RRG). Сегодня речь пойдет об Орехово-Борисово – районе, словно специально созданном для иллюстрации теории кластерного деления.
Кластер типичный и однородный
Если в каком-либо из московских статистических отчетов понадобится привести пример кластера, претендующего на звание типичного, то Орехово-Борисово подойдет для этого как нельзя лучше. Во-первых, на карте Москвы этот район, занимающий четвертое место по численности населения (по последним данным, здесь проживает 319;039;человек), четко, без всяких неясностей и пунктиров, очерчен естественными и искусственными границами: 1876 га его территории плотно окружены МКАД, Борисовскими прудами, Бирюлевским парком и усадьбой «Царицыно». Во-вторых, жилая застройка Орехово-Борисово формировалась в 70-х – начале 80-х годов прошлого века, так что данный район, который по столичным меркам является если не совсем новым, то уж никак не старым, однороден и по своим градостроительным характеристикам (его основу составляют панельные многоэтажки не выше 13 этажей), и по социальному составу населения, подавляющее большинство которого – представители среднего класса, причем не верхней его ступени. Для кластерного анализа подобная ситуация считается практически идеальной.
Стоит отметить, что освоение территории велось в Орехово-Борисово планомерно и поквартально. Все более поздние дома, в основном экономкласса, являются примерами точечной застройки, вообще не слишком характерной для «спальных» районов: к примеру, с 2003 года в кластере возведено всего 6 новых домов, насчитывающих 974;квартиры. Так что доля нового строительства составляет 1,1% местного жилого фонда. В;итоге каждый квартал в Орехово-Борисово обладает развитой инфраструктурой, удовлетворяющей всем основным потребностям местных жителей, а в целом в кластере расположены 101 детский сад, 54 школы и 17;медицинских учреждений.
Однако, как отмечают аналитики, в районе не ощущается нехватка организованных зон отдыха. Одним из самых популярных с этой точки зрения уголков Орехово-Борисово является Бирюлевский парк (недалеко от метро «Орехово»), на территории которого находится горнолыжная база и часто проводятся соревнования по экстремальным видам спорта. Вторая местная рекреационная зона;–;усадьба «Царицыно»;– имеет не районное, а общегородское значение. Зато Орехово-Борисово может похвастаться истинно столичной редкостью: на Борисовских прудах находится один из немногих в Москве пляжей, где разрешено купание.
И метрополитен нам поможет
Основной, осевой трассой кластера Орехово-Борисово является Каширское шоссе. О;серьезной загруженности данного направления городе уже слагаются легенды. Однако выхода у Орехово-Борисово нет: Каширское шоссе;– единственная дорога, связывающая район с центром города.
Главное, на что в будущем могут рассчитывать местные жители, – это развитие метрополитена. На сегодняшний день в кластере расположены сразу 3 станции метро – «Орехово», «Домодедовская» и «Красногвардейская». Однако все они относятся к Замоскворецкой линии, на которую и приходится львиная доля пассажиропотока из Орехово-Борисово (с учетом численности населения района нетрудно представить, какую нагрузку испытывает метрополитен). Однако сейчас планируется строительство новых станций – «Шипиловская» (на пересечении ул. Мусы Джалиля и Шипиловской) и «Зябликово» (конечной станции южного участка Люблинской линии, с которой будет организована пересадка на «Красногвардейскую»). Их появление значительно упростит транспортное сообщение кластера с другими районами города, а также позволит равномерно распределить пассажиропоток между Замоскворецкой и Люблинской ветками метро.
Метростанции не только помогают в решении транспортных вопросов, но и стимулируют развитие сегмента коммерческой недвижимости. Уже сейчас основные торговые объекты кластера сконцентрированы именно возле станций метро. По данным мониторинга Russian Research Group, наблюдается заметное увеличение спроса и рост арендных ставок в районе строящейся «Шипиловской», которая станет новым мощным пассажирским узлом в этой части города. И конечно же объекты коммерческой недвижимости как магнитом притягивает к себе Каширское шоссе – в привязке к этой трассе существуют и многие уже реализованные в кластере проекты, и большая часть тех, что только планируются к реализации. Не стоит сбрасывать со счетов тот факт, что Каширское шоссе – одна из важнейших трасс федерального значения, известная не только как дорога к аэропорту Домодедово, но и как место сосредоточения строительства крупных логистических центров: достаточно упомянуть логистический комплекс класса А «Логопарк Горки» (в 9;км от МКАД), который к 2009 году обещает построить компания Raven Russia Limited в партнерстве с RDI Group. Общая площадь комплекса – 101 064 кв. м (объем инвестиций в этот проект составит $117 млн.). Не исключено, что появление в Подмосковье большого числа логистических комплексов повлияет на структуру коммерческой недвижимости и самого Орехово-Борисово, в частности будет способствовать созданию здесь офисных центров соответствующей направленности.
Сегодняшней же особенностью Орехово-Борисова является отсутствие жилой застройки с восточной стороны осевой магистрали. В настоящее время часть земель здесь занята различными коммерческими и торговыми объектами, а часть будет застроена в ближайшие годы. В целом, как считают специалисты Russian Research Group, для рынка коммерческой недвижимости Орехово-Борисово является территорией из разряда активно развивающихся. Среди основных торговых объектов кластера прежде всего стоит выделить ТЦ «Рамстор» (Каширское шоссе, 61, корп. 2), уникальный для города АТЦ «Москва» (Каширское шоссе, 61, корп 3А), торгово-деловой центр «Домодедово» (Ореховый бульвар, 14, корп. 3) и на границе кластера – гипермаркет «РЕАЛ» (в районе пересечения ул. Люблинской и МКАД). В 2007 году в районе была открыта гостиница Milan WEL Hotel категории 4*, расположенная на ул. Шипиловская, 28. Здание отеля на 300 номеров с конференц-залом и объектами инфраструктуры, построенное в 2006 году, соответствует всем современным требованиям к гостиничным объектам. В сегменте инвестиционных проектов следует отметить строительство бизнес-парка «Орехово-Домодедово» по адресу: Каширское ш., вл. 63. В состав комплекса общей площадью более 200 тыс. кв. м войдут офисный центр А-класса Orekhovo Park площадью около 41;тыс. кв.;м, а также многофункциональный комплекс, который будет включать гостиницу и офисный центр класса B+. Проект предполагается осуществить в две стадии, задекларированные сроки его реализации;– 2008–2012 год.
Торговля – двигатель прогресса
Наверное, не вызовет большого удивления тот факт, что наибольший объем предложения на рынке коммерческой недвижимости Орехово-Борисово приходится на торговый сегмент. В подтверждение можно привести несколько цифр: в I полугодии 2006 года из 18 присутствовавших на рынке объектов 17;являлись торговыми; год спустя, в I полугодии 2007 года, расклад был 18 из 22, во II полугодии;– 12 из 16, в I полугодии нынешнего года – 9;из 13. В остальных сегментах коммерческой недвижимости счет объектам шел и продолжает идти на единицы, что делает анализ местного рынка крайне затруднительным.
Но вернемся к торговому сегменту. За последний год средневзвешенная цена соответствующих объектов в Орехово-Борисово выросла почти на 34%; для сравнения – в целом объекты коммерческой недвижимости кластера подорожали за тот же период на 21,3%. Отчасти такой скачок цен можно объяснить сокращением числа предложений, несколько подмывающим тезис об активном развитии кластера: все-таки между нынешними 9 объектами и 18, которые присутствовали на рынке год назад, дистанция огромного размера. Даже при том, что общая площадь предложения сохранилась на одном уровне;– около 13 тыс. кв. м.
В данный момент средневзвешенная цена 1 кв. м торговой недвижимости в Орехово-Борисово составляет $3648, а во II;полугодии 2007 года равнялась всего $2887; опять же для сравнения: в расположенном неподалеку Южном Бутове в конце декабря 2007 года квадратный метр торговой площади предлагался к продаже за $3989, в Северном Бутове;– по $4314. Из чего можно сделать вывод: Орехово-Борисово – далеко не самое дорогое место. Хотя местные объекты-рекордсмены на этот счет могут только улыбнуться: так, торговое помещение площадью 54 кв. м, расположенное у станции метро «Красногвардейская» по адресу: Ореховый б-р, 47/33, продемонстрировало наибольшую стоимость 1 кв. м, составившую $15 556.
В скромном по всем показателям офисном сегменте Орехово-Борисово и годовой рост средневзвешенной цены оказался куда скромнее – около 7%; в I квартале 2008 года она составила $3540. Средняя же цена в данный момент находится на уровне $4378/кв.;м. Безусловно, сравнение этого показателя с показателем $4093 – а именно таковой являлась средняя цена 1 кв. м офисной площади кластера в I квартале 2007 года – может вызвать множество вопросов, связанных со столь незначительной разницей. По данным мониторинга Russian Research Group, год назад на рынке Орехово-Борисово фактически присутствовал один-единственный объект офисной недвижимости, в I полугодии 2008 года число объектов выросло до 3, а суммарный объем площади предложения;– на порядок. Приведенные данные позволяют утверждать: низкий рост стоимости в данном случае обусловлен выходом на рынок недорогих новых объектов. О чем, в частности, свидетельствует еще один факт: самым дорогостоящим офисным предложением в Орехово-Борисово стал объект по адресу: Ореховый б-р, 59, корп.;1;– при общей площади 352 кв. м его цена составила $5050/кв. м. Любители математики могут самостоятельно подсчитать, сколь несопоставимым получается разрыв между ценой объекта-рекордсмена и средней ценой в торговом и офисном сегментах.
Нечто совсем уж необычное было зафиксировано в сегменте производственно-складских помещений Орехово-Борисово: здесь падение средней цены составило более 37%. Наверняка этому способствовало структурное изменение предложения. Ведь в целом за прошедший год на рынок было выставлено всего лишь 2 объекта, представляющих сегмент ПСП. Что же касается помещений свободного назначения, то если еще во II полугодии прошлого года еще существовало одно предложение, то сегодня представителей ПСН на рынке Орехово-Борисово нет вовсе.
Арендный рынок кластера сегменты поделили между собой следующим образом: 56% приходится на долю торговой недвижимости, 29% – на долю офисной недвижимости, 15%;– на долю производственно-складской недвижимости. Несмотря на столь существенную разницу, арендные ставки демонстрируют примерно одинаковый рост;– во II квартале 2008 года (по сравнению, соответственно, с I кварталом) в торговом сегменте они прибавили 12%, а в офисном и ПСП;– около 11%. В;среднем сегодня аренда 1 кв. м торговой площади Орехово-Борисово обойдется в $1047, офисной – в $948 (что является достаточно высоким показателем), производственно-складской – в $315.
Но это сегодня. Ввод в строй современных площадей, реализация новых проектов, основными зонами расположения которых должны стать территории, примыкающие к Каширскому шоссе и строящимся станциям метрополитена, – все это позволяет говорить о наличие у кластера Орехово-Борисово больших перспектив. В том числе и связанных с ростом цен и арендных ставок в сфере коммерческой недвижимости.
Если в каком-либо из московских статистических отчетов понадобится привести пример кластера, претендующего на звание типичного, то Орехово-Борисово подойдет для этого как нельзя лучше. Во-первых, на карте Москвы этот район, занимающий четвертое место по численности населения (по последним данным, здесь проживает 319;039;человек), четко, без всяких неясностей и пунктиров, очерчен естественными и искусственными границами: 1876 га его территории плотно окружены МКАД, Борисовскими прудами, Бирюлевским парком и усадьбой «Царицыно». Во-вторых, жилая застройка Орехово-Борисово формировалась в 70-х – начале 80-х годов прошлого века, так что данный район, который по столичным меркам является если не совсем новым, то уж никак не старым, однороден и по своим градостроительным характеристикам (его основу составляют панельные многоэтажки не выше 13 этажей), и по социальному составу населения, подавляющее большинство которого – представители среднего класса, причем не верхней его ступени. Для кластерного анализа подобная ситуация считается практически идеальной.
Стоит отметить, что освоение территории велось в Орехово-Борисово планомерно и поквартально. Все более поздние дома, в основном экономкласса, являются примерами точечной застройки, вообще не слишком характерной для «спальных» районов: к примеру, с 2003 года в кластере возведено всего 6 новых домов, насчитывающих 974;квартиры. Так что доля нового строительства составляет 1,1% местного жилого фонда. В;итоге каждый квартал в Орехово-Борисово обладает развитой инфраструктурой, удовлетворяющей всем основным потребностям местных жителей, а в целом в кластере расположены 101 детский сад, 54 школы и 17;медицинских учреждений.
Однако, как отмечают аналитики, в районе не ощущается нехватка организованных зон отдыха. Одним из самых популярных с этой точки зрения уголков Орехово-Борисово является Бирюлевский парк (недалеко от метро «Орехово»), на территории которого находится горнолыжная база и часто проводятся соревнования по экстремальным видам спорта. Вторая местная рекреационная зона;–;усадьба «Царицыно»;– имеет не районное, а общегородское значение. Зато Орехово-Борисово может похвастаться истинно столичной редкостью: на Борисовских прудах находится один из немногих в Москве пляжей, где разрешено купание.
И метрополитен нам поможет
Основной, осевой трассой кластера Орехово-Борисово является Каширское шоссе. О;серьезной загруженности данного направления городе уже слагаются легенды. Однако выхода у Орехово-Борисово нет: Каширское шоссе;– единственная дорога, связывающая район с центром города.
Главное, на что в будущем могут рассчитывать местные жители, – это развитие метрополитена. На сегодняшний день в кластере расположены сразу 3 станции метро – «Орехово», «Домодедовская» и «Красногвардейская». Однако все они относятся к Замоскворецкой линии, на которую и приходится львиная доля пассажиропотока из Орехово-Борисово (с учетом численности населения района нетрудно представить, какую нагрузку испытывает метрополитен). Однако сейчас планируется строительство новых станций – «Шипиловская» (на пересечении ул. Мусы Джалиля и Шипиловской) и «Зябликово» (конечной станции южного участка Люблинской линии, с которой будет организована пересадка на «Красногвардейскую»). Их появление значительно упростит транспортное сообщение кластера с другими районами города, а также позволит равномерно распределить пассажиропоток между Замоскворецкой и Люблинской ветками метро.
Метростанции не только помогают в решении транспортных вопросов, но и стимулируют развитие сегмента коммерческой недвижимости. Уже сейчас основные торговые объекты кластера сконцентрированы именно возле станций метро. По данным мониторинга Russian Research Group, наблюдается заметное увеличение спроса и рост арендных ставок в районе строящейся «Шипиловской», которая станет новым мощным пассажирским узлом в этой части города. И конечно же объекты коммерческой недвижимости как магнитом притягивает к себе Каширское шоссе – в привязке к этой трассе существуют и многие уже реализованные в кластере проекты, и большая часть тех, что только планируются к реализации. Не стоит сбрасывать со счетов тот факт, что Каширское шоссе – одна из важнейших трасс федерального значения, известная не только как дорога к аэропорту Домодедово, но и как место сосредоточения строительства крупных логистических центров: достаточно упомянуть логистический комплекс класса А «Логопарк Горки» (в 9;км от МКАД), который к 2009 году обещает построить компания Raven Russia Limited в партнерстве с RDI Group. Общая площадь комплекса – 101 064 кв. м (объем инвестиций в этот проект составит $117 млн.). Не исключено, что появление в Подмосковье большого числа логистических комплексов повлияет на структуру коммерческой недвижимости и самого Орехово-Борисово, в частности будет способствовать созданию здесь офисных центров соответствующей направленности.
Сегодняшней же особенностью Орехово-Борисова является отсутствие жилой застройки с восточной стороны осевой магистрали. В настоящее время часть земель здесь занята различными коммерческими и торговыми объектами, а часть будет застроена в ближайшие годы. В целом, как считают специалисты Russian Research Group, для рынка коммерческой недвижимости Орехово-Борисово является территорией из разряда активно развивающихся. Среди основных торговых объектов кластера прежде всего стоит выделить ТЦ «Рамстор» (Каширское шоссе, 61, корп. 2), уникальный для города АТЦ «Москва» (Каширское шоссе, 61, корп 3А), торгово-деловой центр «Домодедово» (Ореховый бульвар, 14, корп. 3) и на границе кластера – гипермаркет «РЕАЛ» (в районе пересечения ул. Люблинской и МКАД). В 2007 году в районе была открыта гостиница Milan WEL Hotel категории 4*, расположенная на ул. Шипиловская, 28. Здание отеля на 300 номеров с конференц-залом и объектами инфраструктуры, построенное в 2006 году, соответствует всем современным требованиям к гостиничным объектам. В сегменте инвестиционных проектов следует отметить строительство бизнес-парка «Орехово-Домодедово» по адресу: Каширское ш., вл. 63. В состав комплекса общей площадью более 200 тыс. кв. м войдут офисный центр А-класса Orekhovo Park площадью около 41;тыс. кв.;м, а также многофункциональный комплекс, который будет включать гостиницу и офисный центр класса B+. Проект предполагается осуществить в две стадии, задекларированные сроки его реализации;– 2008–2012 год.
Торговля – двигатель прогресса
Наверное, не вызовет большого удивления тот факт, что наибольший объем предложения на рынке коммерческой недвижимости Орехово-Борисово приходится на торговый сегмент. В подтверждение можно привести несколько цифр: в I полугодии 2006 года из 18 присутствовавших на рынке объектов 17;являлись торговыми; год спустя, в I полугодии 2007 года, расклад был 18 из 22, во II полугодии;– 12 из 16, в I полугодии нынешнего года – 9;из 13. В остальных сегментах коммерческой недвижимости счет объектам шел и продолжает идти на единицы, что делает анализ местного рынка крайне затруднительным.
Но вернемся к торговому сегменту. За последний год средневзвешенная цена соответствующих объектов в Орехово-Борисово выросла почти на 34%; для сравнения – в целом объекты коммерческой недвижимости кластера подорожали за тот же период на 21,3%. Отчасти такой скачок цен можно объяснить сокращением числа предложений, несколько подмывающим тезис об активном развитии кластера: все-таки между нынешними 9 объектами и 18, которые присутствовали на рынке год назад, дистанция огромного размера. Даже при том, что общая площадь предложения сохранилась на одном уровне;– около 13 тыс. кв. м.
В данный момент средневзвешенная цена 1 кв. м торговой недвижимости в Орехово-Борисово составляет $3648, а во II;полугодии 2007 года равнялась всего $2887; опять же для сравнения: в расположенном неподалеку Южном Бутове в конце декабря 2007 года квадратный метр торговой площади предлагался к продаже за $3989, в Северном Бутове;– по $4314. Из чего можно сделать вывод: Орехово-Борисово – далеко не самое дорогое место. Хотя местные объекты-рекордсмены на этот счет могут только улыбнуться: так, торговое помещение площадью 54 кв. м, расположенное у станции метро «Красногвардейская» по адресу: Ореховый б-р, 47/33, продемонстрировало наибольшую стоимость 1 кв. м, составившую $15 556.
В скромном по всем показателям офисном сегменте Орехово-Борисово и годовой рост средневзвешенной цены оказался куда скромнее – около 7%; в I квартале 2008 года она составила $3540. Средняя же цена в данный момент находится на уровне $4378/кв.;м. Безусловно, сравнение этого показателя с показателем $4093 – а именно таковой являлась средняя цена 1 кв. м офисной площади кластера в I квартале 2007 года – может вызвать множество вопросов, связанных со столь незначительной разницей. По данным мониторинга Russian Research Group, год назад на рынке Орехово-Борисово фактически присутствовал один-единственный объект офисной недвижимости, в I полугодии 2008 года число объектов выросло до 3, а суммарный объем площади предложения;– на порядок. Приведенные данные позволяют утверждать: низкий рост стоимости в данном случае обусловлен выходом на рынок недорогих новых объектов. О чем, в частности, свидетельствует еще один факт: самым дорогостоящим офисным предложением в Орехово-Борисово стал объект по адресу: Ореховый б-р, 59, корп.;1;– при общей площади 352 кв. м его цена составила $5050/кв. м. Любители математики могут самостоятельно подсчитать, сколь несопоставимым получается разрыв между ценой объекта-рекордсмена и средней ценой в торговом и офисном сегментах.
Нечто совсем уж необычное было зафиксировано в сегменте производственно-складских помещений Орехово-Борисово: здесь падение средней цены составило более 37%. Наверняка этому способствовало структурное изменение предложения. Ведь в целом за прошедший год на рынок было выставлено всего лишь 2 объекта, представляющих сегмент ПСП. Что же касается помещений свободного назначения, то если еще во II полугодии прошлого года еще существовало одно предложение, то сегодня представителей ПСН на рынке Орехово-Борисово нет вовсе.
Арендный рынок кластера сегменты поделили между собой следующим образом: 56% приходится на долю торговой недвижимости, 29% – на долю офисной недвижимости, 15%;– на долю производственно-складской недвижимости. Несмотря на столь существенную разницу, арендные ставки демонстрируют примерно одинаковый рост;– во II квартале 2008 года (по сравнению, соответственно, с I кварталом) в торговом сегменте они прибавили 12%, а в офисном и ПСП;– около 11%. В;среднем сегодня аренда 1 кв. м торговой площади Орехово-Борисово обойдется в $1047, офисной – в $948 (что является достаточно высоким показателем), производственно-складской – в $315.
Но это сегодня. Ввод в строй современных площадей, реализация новых проектов, основными зонами расположения которых должны стать территории, примыкающие к Каширскому шоссе и строящимся станциям метрополитена, – все это позволяет говорить о наличие у кластера Орехово-Борисово больших перспектив. В том числе и связанных с ростом цен и арендных ставок в сфере коммерческой недвижимости.
Назад
Загрузка...