Гордон Кэри: «Переходный период»

– Каково ваше впечатление от офисного рынка Москвы?

– Я поражен темпами его развития и количеством проектов, как заявленных, так и строящихся и завершенных. Несмотря на то что последняя классификация была принята не так давно, многие девелоперы реализуют свои проекты в соответствии со все более высокими стандартами, подчиняясь запросам арендаторов и стремясь повысить уровень объектов. Это своего рода переходный период.

– Так существуют ли офисы класса А в российской столице?

– Увидев объекты, которые уже построены, изучив ряд рекламных буклетов и поговорив с ведущими девелоперами и брокерами, я пришел к выводу, что около 20% общего предложения на офисном рынке столицы вполне может претендовать на высшую категорию. Однако тут есть свои особенности: например, меня удивляет, почему в России не строят просторные помещения. Здесь популярен шаг колонн 6;на; 6, в то время как в Великобритании этот показатель составляет 9 на 9 или даже больше – в этом случае возможности создания просторного офиса гораздо шире. Также нельзя забывать, что для создания благоприятного климата для эффективной работы очень важно достаточное количество естественного освещения. Я знаю, что многие девелоперы учитывают этот аспект при разработке дизайна своих зданий. На мой взгляд, серьезнейшей проблемой, с которой приходится сталкиваться, является месторасположение офиса;– он должен быть недалеко от центра города и с хорошей транспортной доступностью, в т.ч. возможностью относительно комфортно добираться общественным транспортом. Существует ряд проектов, как я понимаю, достаточно типичных для России, расположенных в удалении от центра города и не связанных с удобными системами общественного транспорта. В результате персонал добирается туда на машинах, что не улучшает и без того критическую дорожную ситуацию в городе.

– А как быть с бизнес-парками, которые расположены за МКАД?

– Большим недостатком таких проектов, на мой взгляд, является примитивность инфраструктуры и нередко отсутствие общественного транспорта, что, повторюсь, побуждает людей использовать личный транспорт. При этом часто парковки не способны вместить такое количество автомобилей. Даже если остальные параметры будут достаточно высоки для соответствия классу А, без доступности надежного общественного транспорта такой бизнес-парк не может быть отнесен к высшей категории. Возможно, для бизнес-парков нужно ввести отдельную классификацию, оценивающую качество объекта и не привязанную к транспортной доступности.

– Кстати, в России уже действуют две классификации: московская и недавно принятая петербургская. И ни одна не подходит для остальной территории страны. Такая ситуация присуща только России?

– Я полагаю, что Россия не единственная, столкнувшаяся с такой проблемой. Но, например, в Великобритании классификация BCO (Британский офисный совет – British Council for Offices) служит отправной точкой для оценок офисов для различных целей. Наборы критериев зависят от многих факторов;– от специфики местного рынка, по­требностей потенциальных арендаторов и т. д. Например, банку, подбирающему офис в центре Лондона, важны критерии, отличные от тех, которым должен соответствовать офис в региональном городе для компании, занимающейся дизайном или другой креативной деятельностью. Подчеркну, что классификации и градации должны применяться в качестве ориентира и могут быть адаптированы к каждому конкретному объекту. Но, на мой взгляд, важно разработать набор требований, на которые могли бы ориентироваться компании на национальном и на международном уровне. Поэтому BCO инициировал исследование, посвященное различиям в офисных спецификациях по всему миру. Исследование включает Великобританию, США, Европу, Россию и Дальний Восток и будет завершено к концу года. Будем надеяться, что оно поможет в дискуссиях о классификациях офисов в России.

– Какие компании преобладают среди арендаторов площадей класса А в России, российские или зарубежные?

– Насколько мне известно, пару лет назад основными арендаторами высококлассных бизнес-центров были западные компании, а также российские, работающие с иностранными партнерами. За последние годы все больше российских компаний уделяют внимание качеству своего офисного пространства, поэтому возрастающий спрос на площади, соответствующие по качеству классу А, сегодня формируется как зарубежными, так и российскими компаниями. Любопытно, что, по моим сведениям, последние склонны арендовать гораздо большие по площади помещения, чем западные фирмы. Около трети сделок по аренде в 2006–2007 годах были заключены по помещениям площадью более 10;тыс.;кв.м.

– Это происходит потому, что на московском рынке становится все популярнее субаренда помещений?
– Дефицит площадей и высокие ставки – это состояние офисного рынка Москвы. А что происходит в регионах?

– В регионах все иначе – основным спросом пользуются площади категории В и С, на высококлассные площади спрос невелик. Но я уверен, что быстро развивающиеся города скоро «подтянутся» к московскому рынку – в ближайшие пять лет спрос на офисы класса А значительно вырастет, как это уже происходит в Санкт-Петербурге. Причина этого – все более благоприятный инвестиционный климат. Все больше международных и российских компаний открывает представительства в Санкт-Петербурге, поэтому рынок недвижимости переживает там настоящий бум: на конец 2007 года в стадии строительства находилось более миллиона кв. м офисов и более трех миллионов – в стадии планирования.

– Как, по-вашему, обсуждаемые проблемы коррелируют с общемировыми или российский рынок по-прежнему отстает от западного?

– Как я уже говорил, BCO проводит исследование на эту тему. Я считаю, что через 2–3 года Москва догонит другие европейские столицы по качеству офисов – девелоперы будут стремиться удовлетворить запросы международных арендаторов, а также увеличивающийся спрос со стороны российских компаний, стремящихся занять офисы, соответствующие самым высоким стандартам.

– Сейчас многие консультанты одновременно являются девелоперами, что дает им возможность присвоить объекту более высокий класс. Ситуация может измениться?

– На мой взгляд, чрезвычайно важно, что были разработаны четкие определения классов А, В и С, с которыми все были согласны и с помощью которых можно классифицировать строящиеся объекты. В Великобритании кампанию по классификации офисов и разработке стандартов отрасли возглавляет BCO. Среди членов совета – представители арендаторов, землевладельцев, девелоперов, консультантов, брокеров, которые совместно разработали общие стандарты. Я хочу призвать игроков российского офисного рынка к сотрудничеству и, возможно, созданию аналогичной BCO организации для выработки критериев, приемлемых для всех.

– Сейчас становится все более популярной концепция экологичного девелопмента. Как скоро использование «зеленых» технологий станет обязательным фактором для причисления офиса к классу А?

– Всего несколько лет назад в Великобритании экологические и энергосберегающие аспекты считались второстепенными. Сейчас ситуация изменилась, и все новые проекты реализуются с учетом необходимости снижения потребления энергии и стремятся к нулевому балансу выбросов углерода. Наши исследования показали, что дополнительные затраты на повышение эффективности здания не так уж высоки, учитывая экономию за счет снижения затрат на энергопотребление. Арендаторы на Западе готовы платить несколько больше за аренду помещений в таких зданиях, стремясь снизить выбросы в атмосферу и при этом осознавая возможности экономии на электроэнергии. Компании становятся все более избирательными при выборе помещений для своих офисов, стремясь снизить свое влияние на атмосферу, и инвесторы и девелоперы отвечают растущему спросу, тем самым защищая свои инвестиции в будущем. В Великобритании не прекращаются дискуссии о снижении стоимости недвижимости, реализованной без учета требований окружающей среды. Уверен, что аналогичная ситуация сложится в скором времени и в России, поэтому российским инвесторам и девелоперам уже сейчас нужно принимать в расчет аспекты экологичного строительства при планировании своих будущих объектов.

Нет сомнений, что российский офисный рынок быстро адаптируется к изменяющимся требованиям международных и российских компаний, как он это делал до сих пор. BCO с радостью окажет любую помощь российскому рынку в его стремлении следовать мировым тенденциям.

Информация

Гордон Кэри – президент Сareyjones, в трех офисах которой – в Лондоне, Лидсе и Нью-Йорке – трудится 150 архитекторов, дизайнеров интерьеров и;проектировщиков.

Г-н;Кэри также является президентом Британского офисного совета (BCO). Гордон Кэри родился в 1951 г. в Великобритании. В начале 1960-х эмигрировал вместе с семьей в Австралию. В течение 70-х годов работал архитектором на различных проектах в Сиднее. Осуществив ряд проектов в Великобритании, в 1987 году совместно с Крисом Джонсом Кэри основал компанию Practice of careyjones (www.careyjones.com). Гордон Кэри принимает участие в возрождении города и реконструкции его исторического центра, являясь старшим вице-президентом Британской городской ассоциации возрождения. Последние десять лет активно участвует в деятельности BCO, возглавив организацию в 2007 году. В том же году он организовал конференцию BCO в Нью-Йорке и продолжает работать, нередко в;ассоциации с другими организациями.