Экономная экономика

Как сделать объект максимально эффективным, не выходя за рамки бюджета и при этом не экономя на качестве? Грамотная организация работ на всех этапах жизнедеятельности проекта, отмечают специалисты, позволяет существенно экономить – точнее, не тратить лишнее. Причем наиболее эффективна оптимизация на самых ранних стадиях – в то время когда участники проекта только закладывают основные параметры будущего здания.

744
Автор: Александр Аргунов

Сразу оговоримся: CRE не ставит своей целью описать максимально бюджетные схемы строительства. Огульная экономия на всем – не самый лучший способ реализации качественного объекта недвижимости. Другой вопрос, что существуют разумные способы оптимизации трат – уменьшение издержек без потери в качестве. «Среднестатистическое здание класса А в Москве ниже качеством, чем в Европе, – считает Адриан Салтер, генеральный директор MEP Engineering. – Многие девелоперы, инвесторы стараются оптимизировать расходы на строительство объекта недвижимости, выбирая не самые дорогие и качественные материалы, оборудование. В результате такой «оптимизации» уровень проекта падает, также как и его привлекательность для арендатора. По этой причине нельзя сказать, что в Москве много проектов, по своим характеристикам действительно соответствующих классу А».
Также стоит отметить, что оптимизация – это не всегда экономия денег. Оптимизация – это, в том числе, сознательный выбор наиболее эффективных решений, способных принести максимально возможную финансовую отдачу при сохранении или улучшении качественных характеристик объекта.

Этапы влияния
Любой проект имеет несколько стадий: идея, формирование концепции, этап проектирования, строительство и управление. По мнению специалистов, основные решения, влияющие на стоимость проекта, закладываются на самых ранних этапах жизнедеятельности объекта. «С каждым последующим этапом влияние на стоимость проекта уменьшается, – считает Константин Анашкин, региональный менеджер по развитию бизнеса России и СНГ компании Bovis Lend Lease. – Чем ближе этап стротельства, тем меньше существует возможность что­то оптимизировать».
Основные параметры будущего здания закладываются на стадии определения концепции. И здесь, отмечают специалисты, целесообразно провести первую оптимизацию – желаний инвестора. Не во всех случаях инвестор отдает себе отчет в ориентировочной стоимости тех или иных решений, и желание что­то оптимизировать возникает только при проведении тендера на генподряд, когда среднее предложение намного выше бюджета. «Важно на самых ранних этапах проекта определиться с бюджетом и разработать концепцию, которая не будет изменяться, – рассказывает Артем Пантелеев, коммерческий директор ООО «Гинт­М». – По опыту могу сказать, что чаще всего необходимость что­то оптимизировать возникает в том случае, если инвестор не рассчитал должным образом бюджет, и стоимость строительной сметы намного превышает финансовые возможности. В этом случае инвестору приходится возвращаться на несколько шагов назад и проводить необходимые действия по изменениям в проектной документации, что в свою очередь влечет за собой увеличение сроков реализации проекта и периода окупаемости объекта недвижимости».
Далее следует этап проектирования, который длится в среднем около года. Здесь закладываются детальные критерии качества будущего здания, и возможность что­то оптимизировать возникает за счет выбора конструктивного типа здания, инженерных и фасадных систем, оборудования, лифтов.
Чем ближе этап строительных работ, тем меньше возможность влиять на стоимость. «На этапах, предшествующих строительству, создается инвестиционный продукт: детально прорабатывается концепция, архитектура, конструктивная схема и т. д. Этот продукт имеет свою стоимость, вся проектная документация утверждена заказчиком и прошла согласование. Дальше – только строитель­ство», – заключает Константин Анашкин.

За столом переговоров
Для оптимизации затрат специалисты рекомендуют организовывать совместные семинары (семинары по оптимизации проектных и коммерческих решений). Как это выглядит на практике? Собирается рабочая группа – застройщик, архитектор, управляющий, проектировщик инженерных систем и т. д. Цель – критический анализ всех проектных решений, которые оцениваются с точки зрения их стоимости, сложности реализации, эффективности на всех стадиях жизни объекта: проектировании, строительства и эксплуатации. Так, например, архитектору необходимо обосновать то или иное решение, в противном случае – если участники сомневаются в его целесообразности – оно дорабатывается или полностью меняется. Состав участников таких семинаров может претерпевать изменения. В зависимости от стадий строительства за столом переговоров могут оказаться поставщики оборудования, специалисты по логистике, организации транспортного движения, безопасности и т. д. Семинары могут быть посвящены отдельным стадиям существования объекта или разбиты на узкие секции: к примеру, только архитектура или только инженерные системы. «Подобный «разбор полетов» целесообразно проводить на ранних этапах проекта, – считает Константин Анашкин. – Благодаря этим совершенно не лишним переговорам многие решения позволяют сделать инвестиции более эффективными, оптимизировать проект в долгосрочной перспективе, сделать так, чтобы идею девелопера было легче запроектировать, согласовать, построить. Чем понятнее будут выражены требования девелопера, чем реалистичнее будут его фантазии, тем легче такой проект смоделировать и проще и дешевле построить».
Не стоит забывать, что сложность проекта определяет и состав участников. Формировать требования нужно не только к качеству продукта, но и к команде, которая будет проект реализовывать. Важно критически оценить всю цепочку участников: проектировщики, консультанты, подрядчики, субподрядчики, управляющая компания – все они должны соответствовать качеству продукта. Вообще привлечение как можно большего числа профессионалов, причем на всех этапах реализации объекта, специалисты считают важнейшим оптимизирующим фактором. Так, кроме вышеупомянутых компаний, к работе над проектом целесообразно привлекать управляющего строительством, консультанта по сметным расчетам (нередко девелоперу сложно понять, насколько оптимальна предложенная генподрядчиком стоимость, и здесь нужна грамотная консультация). Нелишними на самых ранних стадиях будут консультанты в области налогообложения и юриспруденции. «Данная опция – это, скорее, не оптимизация расходов, а оптимизация будущих доходов – чем больше прибыль собственника, тем выше и налоговые отчисления, – считает Евгений Алешин, вице­президент Storm Properties. Соответственно, уже на этапе проектирования и строительства нужно прорабатывать такие схемы финансирования проекта, которые позволят оптимизировать расходы в будущем».
Еще один нюанс, на который обращают внимание профессионалы – обязательное проведение геологических изысканий на самых ранних стадиях реализации объекта недвижимости. «Многие инвесторы не понимают важность и необходимость проведения «геологии» до начала этапа проектирования, – считает Евгений Алешин. – На взгляд некоторых из них геологические изыскания нужны только на этапе строительства. Что на это ответить? Наверное, можно обойтись и без геологии либо спроектировать здание на основании архивных справок многолетней давности. Но в этом случае проектировщики будут вынуждены предусмотреть избыточные опции, увеличив толщину фундамента. Простой пример – при площади застройки в 1 га «страховочное» увеличение толщины фундамента даже на 5 см приведет к удорожанию строительных работ на несколько сот тысяч долларов. Геологические изыскания, исключающие подобные «страховочные» решения, стоят существенно дешевле. Вот наглядная иллюстрация того, насколько важно не экономить на данных видах работ».

Тендер
Тендер – механизм, позволяющий существенно оптимизировать затраты инвестора. Если выбор архитектора, проектировщика, генподрядчика осуществляется на тендерной основе, инвестор вправе рассчитывать на самые оптимальные решения на всех этапах строительства объекта недвижимости.
Одно из первых решений в рамках оптимизации – правильный выбор архитектора. По мнению специалистов, далеко не всегда, проектируя здания, архитекторы ставят во главу угла эффективность. «Зачастую желание архитекторов заключается исключительно в создании яркого узнаваемого архитектурного образа, что не совпадает с целями инвестора, для которого объект недвижимости – это инструмент возврата инвестиций и получения стабильного дохода. Поэтому одно из первых решений, оптимизирующих затраты по проекту, это выбор (естественно, на тендерной основе) такого архитектора, который способен предложить и разработать эффективный в первую очередь с точки зрения экономики проект», – рассказывает Евгений Алешин.
«Задача тендера – с одной стороны, выбрать компанию, которая обладает максимальным потенциалом, с другой – попытаться снизить стоимость работ по проектированию, – развивает эту тему Константин Анашкин. – Тем не менее, несмотря на большие объемы строительства, на российском рынке не сложилась острая конкуренция между архитектурными компаниями, соответственно, нет и тенденции существенного снижения цены за счет тендера. Тендер, скорее, позволяет выбрать из равных компаний лучшую по соотношению качества, профессионализма команды, опыта реализации подобных объектов, стоимости реализации проекта».
Разработку детализированного тендерного задания генеральному подрядчику – с обязательной спецификацией – многие эксперты считают одним из ключевых моментов на этапе проектирования. Тендерная документация четко фиксирует качество материалов и инженерного оборудования, позволяет определить понятные всем правила игры. «Отсутствие тщательно подготовленного и детализированного тендерного пакета приведет к тому, что генподрядчик, страхуясь от неясных моментов, будет вынужден либо сделать свое предложение «с большим запасом», либо с целью получения контракта занизить первоначальную стоимость, – рассказывает Евгений Алешин. – Затем, уже в процессе строительства, все спорные недетализированные моменты такой генподрядчик будет трактовать в свою пользу. К примеру, если в контракте будет написано, что отделочные материалы и инженерные системы должны быть класса люкс, но не указаны, какие именно, то со стопроцентной уверенностью можно гарантировать: понимание класса люкс у генерального подрядчика не совпадет с ожиданием заказчика. Или другой пример. Вместо ожидаемого заказчиком натурального камня для отделки входной группы будет использована керамическая продукция отечественного производства. На все возражения со стороны заказчика подрядчик покажет контракт, в котором не был конкретно указан отделочный материал для входной группы, и потребует существенной доплаты».
«Генподрядчику, если он получил четкое тендерное задание, проще определиться со стоимостью работ, – заостряет внимание на проблеме Адриан Салтер. – Ясны в этом случае и требования к качеству материалов и инженерного оборудования. Однако обычные российские девелоперы проводят тендер на основе документации стадии «Проект», что, на наш взгляд, недостаточно для точной оценки стоимости работ. Если же тендер проведен правильно, детализированы все требования к качеству работ и монтажу внутренних инженерных систем, то на этапе строительства будет меньше задержек, у подрядчиков не возникнет дополнительных требований, что позволит не отклоняться от первоначальной сметы».
Безусловно, тендерная документация стоит денег, но эти затраты, отмечают специалисты, с лихвой окупятся «на выходе». «Практика показывает, что результатом качественно подготовленной тендерной документации и грамотно проведенного тендера может стать снижение первоначального предложения до 10%, – уверен Евгений Алешин. – Учитывая, что в среднем стоимость строительства составляет около 60% бюджета проекта в целом, то экономия составит 6% от бюджета проекта – сумма, которая исчисляется миллионами долларов».

Архитектура и проектирование
Большая часть коммерческой недвижимости «не осложнена» архитектурными изысками. Если нет необходимости строить презентабельное здание представительского типа, средства оптимизируют за счет эффективного архитектурного и планировочного решения.
«Здесь главный оптимизирующий фактор – правильная планировка, – рассказывает Олег Груздев, главный архитектор проектов ABD architects. – Прямоугольная форма здания с расположенными по центру лестницами и лифтами является наиболее эффективной схемой, позволяющей максимально полезно использовать внутреннее пространство. Однако, это скорее идеальный вариант, реализовать подобную схему не всегда позволяют форма участка, подземные коммуникации, и – не в последнюю очередь – градостроительная концепция. Изрезанная же форма здания ограничивает возможности эффективного использования арендных площадей. Что касается внутренней планировки, то здесь чем короче функциональные связи – входы от лифтов в помещения арендаторов, тем меньше потеря полезной площади. Стандартный шаг колонн – от 7,5 м до 8,1 м. Редкая сетка колонн, к примеру, 6 х 6 сильно ограничит возможности архитекторов в организации внутреннего пространства». Часто выбор шага колонн обусловлен подземной парковкой. «Сетка колонн размером 9 х 9 позволяет разместить 3 автомобиля, при этом будет теряться до 0,5­0,8 м на пролет, т. е. на каждые 4–5 пролетов – одно машино­место, ­ рассказывает Евгений Алешин. – Сетка 8,1 х 8,1 идеальна для парковки трех автомобилей при условии, что конструктивные возможности позволяют обеспечить «чистое» расстояние между колоннами в 7,5 м ».
«Также шаг колонн 8,1 кратен фасадному модулю 1,35, который позволяет эффективно организовать в пространстве офиса зоны кабинетов, – продолжает тему Олег Груздев. – При модуле 1,35 (перегородки должны упираться в витражные стойки) ширина кабинета – с учетом толщины перегородок – получается около 2, 6 м – это оптимально для обустройства кабинета руководителя среднего звена».
Фасад здания может быть изрезан, иметь массу выступов и т. д. С точки зрения архитектуры это красиво, но при эксплуатации – мойке фасада – возникают дополнительные трудности. «Идеальной формой с точки зрения оптимизации является максимально гладкая «коробочка», – рассказывает Олег Груздев. – Фасадные элементы, выступающие более чем на 10 см, вызывают у эксплуатирующих структур серьезное беспокойство. К слову, заказчик часто настаивает на том, чтобы фасад был максимально «причесан». В одном из наших проектов, «Мерседес­Бенц Плазе», первоначально присутствовали горизонтальные линии – мощные, активно выступающие этажные пояса. Заказчик настоял на том, чтобы эти элементы были убраны, как раз из­за сложностей в эксплуатации».
Часто архитектурные решения предусматривают две или три основные входные группы. По мнению специалистов, расходы на обустройство этих зон – установку систем контроля доступа (турникеты, пост охраны, технические средства и т. п.) – значительно удорожают проект. «Если объем здания и предполагаемое число пользователей позволяет сократить количество входных групп, мы всегда рекомендуем нашим клиентам это сделать, так как снижаются не только соответствующие расходы на строительство, но и на дальнейшее обслуживание и эксплуатацию, – рассказывает Евгения Власова, управляющий директор Sawatzky Property Management. – Например, услуги одного поста охраны для контроля доступа на входной группе стоит около $30 тыс. в год, расходы на техническое обслуживание электронных систем контроля доступа – $10 тыс. в год и т. д. Таким образом, не снижая качества строительства, а уменьшая затраты на строительно­монтажные работы и последующую эксплуатацию, можно найти более эффективные решения. Также стоит учитывать, что подобные изменения архитектуры на стадии проекта позволяют увеличить арендуемую площадь, что принесет дополнительный доход собственнику».
Существуют и другие, по мнению специалистов, не принципиальные для качества объекта оптимизирующие решения. «Так, например, можно отказаться – не влияя на классность здания – от использования панорамных лифтов, – считает Арсен Сулейманов, старший менеджер по сметным работам Time Construction Consultancy. – Также сэкономит инвестиции без потери для качества продукта уменьшение площади витражных конструкций».
Кроме того, по мнению Евгения Алешина, необязательно делать горизонтальную разводку инженерных систем. Для арендаторов это не критичный фактор – можно оставить только вывод из центральной шахты. Также, не всегда целесообразно, по мнению Евгения Алешина, включать в объем работ генподрядчика создание и отделку туалетов в зонах арендаторов. Делать их излишне презентабельными достаточно дорого, а эконом­вариант может не понравиться арендаторам. Лучше оставить решения этих вопросов на откуп непосредственно арендаторам, предоставив им соответствующую техническую возможность.
Еще один пример оптимизации привел Артем Пантелеев. На Западе, учитывая высокую стоимость энергоресурсов, собственники перекладывают на плечи арендаторов часть расходов, например, связанных с подачей горячей воды. «Если арендатору необходима горячая вода, то он должен закладывать в проект установку электрического водонагревательного прибора, что на этапе эксплуатации влечет за собой дополнительные расходы на электроэнергию. В Москве, насколько я знаю, такое здание уже есть – это здание «Дукат III». Также из­за относительной дешевизны энергоресурсов инвесторы не всегда задумываются об энергосберегающих технологиях. Так, к примеру, существуют энергосберегающие лампы, их стоимость выше обычных, но они существенно экономят средства инвестора и/или арендатора при эксплуатации», – считает Артем Пантелеев.
Стоит отметить еще один нюанс. Как уже было сказано выше, участники проекта должны соответствовать задачам инвестора. Нельзя построить лучшее в мире здание, экономя на профессионалах. «В то же время известный бренд – это тоже существенные расходы. Стоит ли тратить деньги на дорогого международного подрядчика, если речь идет о достаточно небольшом типовом и несложном проекте, – рассказывает Константин Анашкин. – Здесь следует руководствоваться разумными принципами».
Оптимизировать стоимость договора генерального подряда можно также за счет переложения задачи приобретения оборудования для зон общепита с плеч генподрядчика на плечи оператора питания. «Генподрядчик, не разбираясь в данной специфике, как правило, приобретает оборудование избыточного качества, отнюдь не дешевое, – рассказывает Евгений Алешин. – Кроме того, генподрядчик имеет с этого определенную прибыль, что еще более увеличивает расходы заказчика. В то же время, если оборудование, необходимое для профессиональной и качественной работы, покупает сам оператор и за свой счет, получается существенная экономия. Поэтому мы из договора генподряда исключаем подобные затраты, отдавая все вопросы покупки оборудования на откуп профессионалам».

Инженерные системы и строительные материалы
Здесь экономия в большей степени ощутима не на стадии строительства – часто застройщики сознательно идут на более дорогое решение, – а в процессе эксплуатации инженерных систем. «Чем качественнее инженерные системы, тем дольше они прослужат и потребуют меньше вложений в процессе эксплуатации, – считает Артем Пантелеев. – Так, например, более качественные фильтры для воды заметно уменьшают вероятность выхода из строя дорогостоящего сантехнического оборудования».
«Профессиональный проектировщик сможет выбрать оптимальное техническое решение, позволяющее в дальнейшем достичь эффективной работы инженерных систем, – рассказывает Адриан Салтер. – Благодаря правильным техническим решениям облегчаются процессы монтажа, эксплуатации и модернизации инженерного оборудования, что позволяет сократить временные затраты обслуживающего персонала, избежать перерывов в ходе строительства».
Приведем простой пример. «Система кондиционирования, работающая на обогрев помещения, требует дополнительных энергоресурсов, – рассказывает Арсен Сулейманов. – И если теплый воздух уходит – к примеру, через открытое окно, – это выброшенные на ветер деньги. В этом случае целесообразно использовать теплообменники, позволяющие теплый воздух «использовать» повторно. Подобные решения экономят до 30,–40% расходов на электроэнергию. Энергосберегающее стекло, тепловые завесы – все это также снижает стоимость эксплуатации, позволяют установить меньшей мощности инженерное оборудование: системы вентиляции, кондиционирования и отопления. Стоит отметить, что сегодня многие начинают обращать внимание на энергосберегающее оборудование, что существенно оптимизирует затраты при эксплуатации объектов недвижимости».
«Здесь оптимизации можно добиться, минимум по двум направлениям, – считает Евгения Власова. – Во­первых, это выбор оптимального состава оборудования, отказ от нагромождения «модных», но крайне дорогостоящих систем, например тотальной автоматизации и диспетчеризации, или систем, опыта монтажа и наладки которых в России фактически нет (очень модно сейчас оперировать понятиями «умный дом» или VAV­система кондиционирования). Зачастую проект инженерии объекта предполагает уникальные решения с установкой нетипичного оборудования, что ведет к сложностям и увеличению расходов на пуско­наладочные работы, а также последующую эксплуатацию. Кроме того, можно оптимизировать расходы, выбирая надежных и широко представленных на рынке поставщиков». «Есть, к примеру, две системы – «А» и «В». Первая стоит 100 условных единиц, вторая 110, – продолжает Евгений Алешин. – Но в первом случае у компании­производителя нет представительства в Москве, запчасти доставляются в течение полугода и поставщик запчастей – монополист. Во втором – 20 офисов по всей Москве, доставка в течение одного дня и острая конкуренция. Разумеется, решение принимается в сторону системы «В». Для решения таких задач очень важно консультироваться с управляющей компанией и привлекать ее к проекту на самой ранней его стадии».
Существуют проектировщики, хорошо знакомые только с одним видом инженерных систем какого­то конкретного производителя. «Это важно понять, лучше всего как можно раньше. В противном случае, весь проект будет смоделирован под конкретного поставщика, далеко не всегда самого дешевого», – рассказывает Константин Анашкин.
Следует обратить внимание на другой нюанс. Многие производители имеют заводы в разных странах. Часто оборудование одной и той же марки (иногда при сопоставимом качестве, иногда – нет), произведенное в Европе и, к примеру, в Турции стоит по­разному. Возможна ситуация, когда генподрядчик, заявивший в тендерном предложении европейскую стоимость, приобретет более дешевую модель – турецкую. Поэтому, подчеркивает специалисты, важно все нюансы, оптимизирующие затраты на строительство, рассмотреть до момента заключения договора генподряда. Если сумма проекта зафиксирована, то любая оптимизация в рамках этой цены экономит только средства генерального подрядчика.
Как и в случае с инженерными системами, многие строительные материалы, которые стоят дороже на этапе строительства, могут существенно экономить затраты на эксплуатацию, что в долгосрочной перспективе более выгодно.

Этап строительства и управления
Оптимизировать, точнее, не тратить лишнее на стадии строительства позволяет контроль соответствия того, что происходит на строительной площадке, проектной документации. Здесь важно, чтобы все, что зафиксировано в проекте, было исполнено.
На стадии эксплуатации, отмечают специалисты, сложно что­то оптимизировать – здание уже построено. Любые проектные решения на этой стадии требуют дополнительных трат: надо что­то долбить, демонтировать, достраивать...
Возможная оптимизация в основном зависит только от мастерства управляющей компании, ее способности предложить решение, повышающее эффективность объекта недвижимости. Один из примеров оптимизации привел Евгений Алешин. Сейчас набирает обороты услуга, которая называется overselling. Суть ее – продажа «виртуальных» парковочных мест. К примеру, подземная стоянка рассчитана на 50 автомобилей. Но арендатору сдается на несколько парковочных мест больше, допустим, 55. Дело в том, что «под завязку» паркинг заполняется достаточно редко, как правило, всегда есть свободные места – кто­то в отпуске, кто­то в командировке или на переговорах. И здесь задача управляющей компании – умело и оперативно распоряжаться свободными площадями, заполняя их «лишними» автомобилями. Обычно такие решения предлагаются управляющими компаниями после первого года функционирования объекта, когда у них есть понимание того, сколько в среднем в течение дня на стоянке имеется свободных мест.
«Извлечь дополнительную прибыль можно, используя (в разумных пределах) площадь стен под рекламу (навесные плазменные панели и т. п.), – рассказывает Евгения Власова. – Возможны и другие решения: использование различных небольших нефункциональных площадей общего пользования под установку банкоматов, аппаратов питания, приема платежей и т. д.; оптимизация потоков посетителей, установка дополнительных технических средств контроля доступа и, как следствие, сокращение дорогостоящих постов охраны».

Заключение
Как следует из приведенных выше примеров, оптимизировать затраты на строительство объектов недвижимости – без потери в качестве – можно как за счет проектных решений, так и за счет грамотной организации строительного процесса. Однако не следует забывать: один из самых главных оптимизирующих факторов – привлечение профессионалов. «Повышение доходности проекта с лихвой окупит все затраты на привлечение девелопера, консультантов, управляющую компанию. Сейчас все больше появляется инвесторов, понимающих важность такого подхода», – заключает Евгений Алешин.


Коментарии (0)


Поделиться

410

журнал CRE 3 (437)

Март, 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Вышел из печати мартовский выпуск журнала (№3, 2024). Соредактором CRE в этот раз стал Алексей Мирошников, генеральный директор компании PIONEER. ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ: Летучка Алексей Мирошников: «ЗАДАВАТЬ ТОН ПРОДОЛЖАТ СИСТЕМНЫЕ СТОЛИЧНЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ»   Склады и логистика МЕДВЕЖИЙ УГОЛ Объем сделок на рынке складской недвижимости сравнялся с московским   Инвестиции ЗАКРЫТЫЙ ПОКАЗ ЗПИФы установили историчес...

подпишись НА эксклюзивные новости cre