Мода на альянсы

Совместные предприятия (СП) уже давно известны на рынке коммерческой недвижимости России. «На мой взгляд, это абсолютно нормальный и закономерный этап развития рынка страны, находящейся на этапе бурного экономического роста», – говорит вице-президент компании ADG group Григорий Печерский. На волне кризиса ликвидности интерес к СП только вырос. «Мировой кризис ликвидности, что бы ни говорили, сильно ударил по рынку недвижимости. У многих игроков не хватает ресурсов не только для начала реализации перспективных проектов, но и для завершения существующих», – рассказывает Сергей Самойлов, директор департамента развития ООО «Гиперцентр – Девелопмент». Неудивительно, что в таких условиях многие компании задумались о том, чтобы объединить усилия. «Безусловно, дефицит финансирования может стать катализатором создания подобного рода проектов. Компании могут объединить свои финансовые ресурсы, т. к. крупный проект обладает гораздо большей капитализацией. Возможна концентрация усилий двух конкурирующих компаний, когда их ресурсы и силы увеличивают шанс получить дополнительную прибыль при реализации какого-либо проекта», – полагает Андрей Бушин, генеральный директор «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость».

Сегодня на рынке можно найти любые формы взаимодействия: «девелопер российский + девелопер иностранный»; «девелопер + владелец земельного участка»; «девелопер + инвестор»; «девелопер + генподрядчик» и т. д. Основные выгоды понятны: в партнере ищут недостающие ресурсы и качества. Этот механизм позволяет разделять риски с партнером, что особенно актуально при масштабных проектах, когда у инвестора возникает потребность диверсифицировать инвестиции. Также немаловажна возможность вывести часть собственных средств (cash out) из проекта и/или получить дополнительные вливания капитала в проект от партнера. «Часто кроме вливания дополнительного капитала партнер может добавить: know how и market expertise в определенной сфере, пригласить эксклюзивных арендаторов в проект, привлечь заемное финансирование на более выгодных условиях и успешно реализовать проект после его завершения. Для партнера, который входит в проект (предполагаем, что партнер западный), тоже есть ряд преимуществ, среди которых знание специфики рынка локальным партнером, наличие команды для реализации проекта и т. д.», – считает Ярослав Коцюба, заместитель директора отдела инвестиций Knight Frank Russia and CIS.

Проводник для иностранцев

Наибольший интерес к формированию совместных проектов испытывают западные компании, которым необходим партнер, хорошо знающий местный рынок. Например, фонд Morgan Stanley & Co вместо покупки отдельных объектов активно приобретает долю в российских девелоперских компаниях. Так, фонд уже вошел в компании «РосЕвроДевелопмента», RBI Holdings и RGI International. В состав акционеров «Торгового Квартала» вошла венгерская девелоперская компания TriGranit Development Corporation, которая является девелоперской структурой инвестиционного фонда TriGranit (венгры приобрели 50% «Торгового Квартала»). «Среднего уровня девелопер торговой недвижимости «Торговый Квартал» вошел в выгодный альянс. TriGranit Development Corporation – венгерская девелоперская структура, но его большая часть принадлежит фонду Рокфеллера», – так прокомментировал сделку Андрей Бушин.

На складском рынке существует совместное предприятие британской инвестиционной компании Raven Russia Limited и российской группы компаний «Авалон» – Megalogix. «Знание рынка, административный ресурс и понимание того, как минимизировать девелоперские риски, – это дорогого стоит, особенно на таком непрозрачном рынке, как у нас. Вклад иностранной стороны при этом – «длинные» деньги, реже – управленческие технологии», – полагает Сергей Самойлов.

Надо отметить, что СП – это стандартная мировая практика выхода компании на новые рынки. «Крупная международная компания имеет несколько путей выхода на рынок той или иной страны, в числе которых покупка одного из игроков этого рынка или создание СП. И если приобретение компании предполагает наличие определенных экономических рисков, то СП дает возможность разделить их между партнерами. Не менее выгодной данная форма сотрудничества является и для местного игрока. Если рассматривать сферу девелопмента в России, очевидно, что местные компании сегодня не имеют опыта работы и багажа знаний, сопоставимых с крупными международными компаниями, а потому для них партнерство является выгодным с точки зрения приобретения дополнительных компетенций. Кроме того, в случае создания СП они получают надежную финансовую опору. Крупная международная компания в состоянии внести большой вклад в оптимизацию имеющихся и создание новых финансовых инструментов», – рассуждает г-н Печерский.

Менее распространенный случай – участие консорциума инвесторов в реализации крупных проектов. В частности, ФК «Открытие», инвестировав в проект «Павелецкая» собственные средства, создала консорциум международных инвесторов, в который вошли Deutsche Bank AG Real Estate Group – ключевой инвестор синдиката, частный инвестиционный фонд Starr Investments Cayman Inc. и два американских фонда – Old Lane и Artha Capital.

Частный случай

Совместные предприятия, создаваемые российскими компаниями, чаще имеют проектный характер и связаны главным образом с проблемами финансирования.

«Продавцам проекта необходимо привлечь капитал. При этом полный выход из проекта для них менее целесообразен – за счет создания СП продавец может после привлечения финансирования рассчитывать еще и на девелоперскую прибыль. Покупатель также заинтересован в том, чтобы у продавца был остающийся интерес в проекте, поскольку это обеспечивает соответствие интересов. Если проект продается на этапе, когда не решен вопрос оформления земельного участка, зонирования, получения разрешительной документации, у покупателя традиционно возникает большое количество рисков. Если партнер остается в проекте, решая все вопросы согласования, это само по себе гарантия успеха», – говорит Владимир Пинаев, управляющий директор, услуги корпоративным клиентам и собственникам, Россия и СНГ компании Jones Lang LaSalle. Наиболее яркие примеры такого сотрудничества: «Мега Белая Дача» – результат альянса российского холдинга «Белая Дача» и шведской IКЕА, совместный проект «Коалко-Девелопмент» и AIG – офисный центр White Square. Вкладом российской стороны, как правило, становятся земля и административный ресурс. Также обычно западные компании отдают российским партнерам на откуп вопросы, связанные с маркетингом и реализацией.

Прочь из российской юрисдикции

Как правило, СП создаются в зарубежной юрисдикции, причем традиционной популярностью пользуется Кипр. По мнению Виталия Можаровского, партнера компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры», это связано с тем, что англосаксонское право гораздо более гибкое и более подходит для решения нестандартных ситуаций. «На практике случаи организации совместных компаний в форме российского юридического лица являются достаточно редкими. В значительной степени это связано с достаточно жестким правовым регулированием корпоративных отношений в рамках российских юридических лиц, усугубленным ограничительным толкованием норм законодательства со стороны российских судебных органов. Это приводит к тому, что западные инвесторы, как правило, лишаются таких обычных инструментов регулирования внутрикорпоративных отношений, как разного рода соглашения акционеров, соглашения о совместной деятельности и т. д.», – считает Илья Зоткин, советник Hogan & Hartson.

К трудностям, с которыми могут столкнуться западные компании, желающие создать российское СП, относятся следующие.

Отсутствие в российском законодательстве положений о разрешении конфликтных ситуаций между акционерами (участниками), т. н. deadlock, то есть спорных ситуаций, когда голоса акционеров (участников) общества разделяются в соотношении, не позволяющем одному из акционеров (участников) обеспечить принятие того или иного решения, необходимого для обеспечения нормальной коммерческой деятельности юридического лица. Соответственно в случае, когда участники общества не могут достичь соглашения по тому или иному решению (к примеру, по вопросу о личности генерального директора или по вопросу о приемлемости для общества условий того или иного договора, заключение которого требует одобрения акционерами (участниками) или советом директоров), возникает значительная угроза для нормальной деятельности общества.

На практике иногда заключаются соглашения, регулирующие порядок голосования, формирования органов общества, выплаты дивидендов, распоряжение имуществом общества, преодоления тупиковых ситуаций и другие вопросы. Однако несмотря на провозглашенную в российском гражданском праве свободу договора в настоящее время существует значительный риск невозможности принудительного исполнения соглашений между акционерами в связи с отсутствием единообразной судебной практики и общей тенденцией российских судов к ограниченному толкованию норм закона.

Стандартной практикой является создание «цепочки» проектных юридических лиц. Обычно корпоративная структура включает российское юридическое лицо, являющееся держателем соответствующих проектных активов (права собственности или права аренды на земельные участки, соответствующих объектов недвижимого имущества, регулятивных разрешений, согласований и т. д.). При этом всем уставным капиталом российской компании владеет иностранное юридическое лицо, учрежденное в юрисдикции, выбор которой в значительной степени определяется соображениями оптимизации налогового режима. Ограничения для иностранных компаний, созданных по такой схеме, минимальны. Они не могут владеть на праве собственности сельхозугодьями, не могут иметь в собственности земельные участки, расположенные в приграничной полосе. «Как правило, применительно к российским компаниям западные инвесторы и российские предприниматели используют следующие организационно-правовые формы юридических лиц: общество с ограниченной ответственностью и закрытое акционерное общество. Иные организационно-правовые формы юридических лиц (ОАО, различные товарищества) или преследуют достаточно специфические цели (публичное размещение акций в случае с ОАО), или связаны с рисками дополнительной ответственности участников в связи с деятельностью соответствующего юридического лица (полная ответственность товарищей в полных товариществах)», – рассказывает Илья Зоткин.

При этом продается не само здание, а акции компании. «Цепочка удлиняется, но механизм становится гораздо проще. Переход права на акции осуществляется в течение двух-трех дней. А сколько требуется для регистрации перехода права собственности на недвижимость в России, сами знаете: как минимум месяц... Переход прав на акции менее бюрократизированный», – считает Виталий Можаровский.

Конфликт мировоззрений

При всех своих плюсах совместное предприятие имеет немало уязвимых мест. «СП – это более сложная конструкция, чем обычная продажа объекта. Полная продажа – это единовременная сделка, после оформления которой ее участников ничего не связывает. Когда речь идет о создании совместного предприятия, то у обеих сторон есть большее количество текущих рисков, связанных с тем, как будет работать совместная структура. У сторон могут быть разные позиции по некоторым вопросам, поэтому необходимо с самого начала решить вопросы распределения ответственности», – говорит Владимир Пинаев.

Повредить совместному предприятию могут завышенные ожидания участников проекта. «В некоторых случаях накануне сделки будущие партнеры расслабляются и впадают в состояние эйфории в надежде на то, что смогут переложить большую часть ответственности на другую компанию. На практике же все получается совсем не так, как хотелось бы, – возникают дополнительные бюрократические препоны, увеличиваются сроки согласования документации, возникают разногласия относительно направлений развития, показателей проекта и т. п. Дабы избежать подобных ситуаций, имеет смысл заранее подробно обговаривать все основные условия совместной деятельности», – говорит Григорий Печерский.

По мнению Ярослава Коцюбы, при структурировании СП основная задача партнеров – четко прописать права и обязанности каждой из сторон для того, чтобы не возникло неразрешимых ситуаций. Для этого привлекаются профессиональные юридические, налоговые, финансовые консультанты, которые принимают участие в структурировании партнерства.

«Важным моментом является определение структуры выхода партнера из проекта. Наиболее сложные СП с долями владения 50:50, так как ни у кого из партнеров нет преимущества при принятии решений», – считает г-н Коцюба.

Компании, образующие СП, обладают разными компетенциями и разными корпоративными установками. Это может привести к серьезным конфликтам. «На мой взгляд, существуют два основных риска для любого СП: стратегический риск – это расхождение взглядов у партнеров на совместный бизнес и его будущее и оперативный риск – кризис управления, т. е. наступление момента, когда партнеры не могут договориться об основных принципах принятия решения и разделении полномочий», – полагает Сергей Самойлов.

Впрочем, по сравнению с энергетическим сектором, где конфликты между партнерами происходят сплошь и рядом, на рынке коммерческой недвижимости царят мир и покой. Связано это главным образом с тем, что СП, как правило, создаются в англосакской юрисдикции, где уже прописаны механизмы решения подобных конфликтов. «На рынке девелопмента акционерные конфликты редки, с одной стороны, благодаря тому, что используется гибкая англосаксонская правовая система, а с другой стороны, потому что всем участникам проекта ясен его жизненный цикл. Кроме того, еще на стадии создания такого предприятия закладывается инструмент разрешения акционерных споров (dead lock resolution) и выхода из проекта (exit strategy)», – говорит Виталий Можаровский. Как отмечают эксперты, кризис ликвидности наложил свой отпечаток на состояние рынка, поэтому интерес к созданию совместных предприятий растет.