Парки нанотехнологического периода

Сейчас, как 8 лет назад

Госпрограмма «Создание в Российской Федерации технопарков в сфере высоких технологий» рассчитана на поддержку инновационных предприятий, работающих в сфере био-, нано-, ядерных технологий, космоса, авиации, машиностроения и нефтехимии. Подготовка к строительству технопарков ведется в Петербурге, Московской, Новосибирской, Нижегородской, Калужской, Тюменской областях и Республике Татарстан.

В Северной столице с начала 2000-х гг. готовится реализация не­­скольких таких проектов. В рамках гос­программы развития инновационной экономики город совместно с инвесторами создает технологический парк на базе университета телекоммуникаций им. Бонч-Бруевича («Бонч»). Еще одним технико-внедренческим звеном формирующегося ИТ-кластера города будет особая экономическая зона (ОЭЗ), представленная двумя площадками – «Нойдорф» (Стрельна) и «Ново-Орловская» (лесопарк Ново-Орловский). Центром передовых инновационных разработок должен стать наукоград СПбГУ в Петергофе.

Однако за 8 лет работа в рамках госпрограммы, по которой первые инновационные инкубаторы должны появиться в 2010 г., пока не продвинулась дальше документальных и организационных согласований. В СЗФО до сих пор нет ни одного технопарка в классическом понимании этого слова – специально созданной территории, на которой расположены инновационные предприятия, учебные и научные учреждения, сопутствующая инфраструктура (офисные здания, производственные помещения, объекты инженерного, транспортного, жилого и социального назначения). А проекты, реализуемые частными инвесторами, уже успели если не потерпеть неудачу, то далеко уйти от классической модели. Так, технопарк «Северный», идея создания которого принадлежит НП «Руссофт» (объединение компаний – производителей программного обеспечения), в процессе разработки совместно с главным инвестором ЛенСпецСМУ трансформировался в обычный офисный комплекс «Удельный парк». Впрочем, в строительной компании не исключают, что часть помещений будут арендовать инновационные предприятия: внутренняя конфигурация и более мощные сети изначально были спроектированы в соответствии с требованиями резидентов технопарков. Однако о «высоком статусе» речь уже не идет.

По мнению президента «Руссофта» Валентина Макарова, проект «Север­ный» опередил свое время: «Он был задуман задолго до того, как государ­ст­во осознало необходимость поддержки инновационной деятельности и выделило средства для создания ее инфраструктуры. В условиях серьезных госинвестиций в ОЭЗ «Ново-Орловский лесопарк» и технопарк СПбГУТ наш проект, конечно, не сможет конкурировать с ними по цене аренды».

В поисках инвесторов

Стоимость самого раскрученного проекта технопарка «Бонч», который займет 65 га в Невском районе около ст. метро «Дыбенко», оценивается в $1;млрд. Планируется, что с 2008 по 2010;г. го­­сударство инвестирует около $90 млн ($30 млн – из федерального бюджета, $60 млн – из городского) в создание инженерной и транспортной инфраструктуры парка. Эти средства пойдут на строительство подстанции на 110 кВ, прокладку тепловых, водопроводных и канализационных сетей, а также на создание социальной инфраструктуры – учебных центров и бюджетного жилья для специалистов. Для реализации проекта и контроля за расходованием средств в 2007;г. было создано ОАО «Технопарк Санкт-Петербурга», 100% акций которого принадлежит правительству города. Остальные деньги (более половины от запланированного бюджета) должны вложить коммерческие инвесторы. Однако инвестиционного ажиотажа пока не наблюдается. Город даже вынужден был пересмотреть масштабы строительства. Первоначально общая площадь зданий «Бонча» должна была составлять около 500;тыс. кв.;м. Однако в середине июня этого года совет директоров ОАО «Технопарк Санкт-Петербург» принял решение сократить бюджет комплекса на $200;млн, а общую площадь – на 120 тыс. кв. м за счет снижения высотности зданий (она ограничена 30;м), ограничения офисных площадей и паркинга. По мнению руководства ОАО, сокращение бюджета позволит снизить стоимость аренды для резидентов в будущем.

Согласно обновленному проекту, разработанному лондонским бюро HOK International Ltd, в комплексе «Бонч» будет три офисных центра по 75 тыс. кв. м каждый. Строительством одного из них займется финский оператор Technopolis, первый зарубежный ИТ-девелопер на российском рынке. Его инвестиции в «Бонч» составят около 100 млн евро. Это не единственный проект финской компании на рынке «инновационной» недвижимости Петербурга. Еще один проект коммерческого технопарка Technopolis реализует в районе Пулково, компания также примет участие в строительстве технопарка на территории ОЭЗ «Ново-Орловский лесопарк». В эти проекты финская компания инвестирует еще около 300 млн евро. «Наша цель – получить землю и начать на ней работать. Но ускорить процесс в нецивилизованных бюрократических условиях сложно. На свой страх и риск мы подготовили проект дизайна территории, который сейчас проходит госэкспертизу, но пока не будет принят проект планировки всех 250 га в Пулково, на которых нам выделено место под строительство технопарка, дальше эскиза мы не продвинемся. Надеемся, к 2010 г. запустить в эксплуатацию хотя бы первую очередь пулковского технопарка площадью 24;тыс. кв. м»,;– рассказывает генеральный директор российского представительства Technopolis Питер Коучман.

Кто быстрее?

Аналитики считают, что в ближайшие годы коммерческие технопарки будут развиваться быстрее, чем государст­венные. «Сроки реализации госпроектов затягиваются в силу необходимости согласовывать их на разных административных уровнях, выбирать конкурсного проектировщика, подрядчиков, максимально оптимизировать затраты и инфраструктуру проекта, а также разрешать возникающие юридические коллизии», – объясняет старший аналитик департамента исследований Jones Lang LaSalle Russia Вероника Лежнева.

По мнению депутата Госдумы, председателя подкомитета по технологическому развитию (Комитет по информационной политике, информационным технологиям и связи) Ильи Пономарева, особенности земельного законодательства Петербурга затрудняют использование госсредств для финансирования строительства технопарков. Это приводит к волоките, тормозит процесс. «Целевого выделения земельных участков добиться практически невозможно, поскольку законодательством предусмотрены аукционы. А в госпрограмму развития технопарков деньги на конкурсные процедуры не заложены», – поясняет депутат.

Однако профильные компании го­­товы ждать реализации госпроектов. Для них ключевым преимуществом при строительстве гостехнопарков на территории ОЭЗ является статус резидента и соответственно налоговые преференции. Резиденты особых зон получают значительные налоговые льготы: снижение единого социального налога до 14% и налога на прибыль до 20%, пятилетний мораторий на транспортный налог и налог на имущество, возможность без пошлин и НДС ввозить и вывозить товары. Плюс федеральными нормами установлено, что арендная плата в таких зонах не может превышать 2% кадастровой стоимости участка. Так, на территории «Нойдорф» арендная плата за гектар земли, по предварительным расчетам, не будет превышать 100;тыс. рублей в год.

При этом очень важно, что в соответствии с обновленным Градо­строительным кодексом РФ внутри ОЭЗ не действуют региональные градостроительные регламенты. С одной стороны, это обстоятельство может затягивать начало реального строительства объектов. А с другой – расширяет возможности девелоперов. Так, предельную высоту объектов в зоне «Нойдорф» руководству ОЭЗ без особых трудов удалось увеличить с 15 до 50 метров. Еще интереснее может стать застройка площадки «Ново-Орловская». Ее территория может достигнуть 180 га, что раз в десять больше чем «Нойдорф». Расширение возможно за счет соседних участков, принадлежащих Физтеху им.;Иоффе, институту прикладной астрономии, а также курчатовскому Институту ядерной физики. У госруководства ОЭЗ шансов договориться с учеными о совместном использовании расположенных здесь объектов недостроя гораздо больше, чем у частных инвесторов.

Преференции вместо льгот

Закон о технопарках, первое чтение которого намечено на осеннюю думскую сессию, должен установить правила для всех участников и ликвидировать ограничения, связанные с выделением земли под технопарки. Госпрограмма разделяет участников проектов на девелоперов (строят объекты), обслуживающие организации (управляют инфраструктурой, например, офисами, ресторанами, жильем, гостиницами) и профильные инновационные компании, которые и являются получателями льгот. Объединение двух или трех видов бизнеса в одних руках не приветствуется. Стоимость строительства 1 кв. м качественного технопарка – не менее 1500 евро, что не так уж мало.

Илья Пономарев считает, что для девелоперов, для которых не предусмотрено никаких льгот, все технопарки;– коммерческие проекты. По мнению директора департамента коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPb Алексея Лазутина, чтобы привлечь их на новый рынок, надо обосновать прибыльность технопарков. «Как вариант на льготных условиях могут выделяться земля или инженерное обеспечение, по­скольку инженерия часто стоит дороже земли. Такие проекты могут быть реализованы только на принципах частно-государственного партнерства, когда государство что-то отдает частникам, а они взамен что-то строят для государ­ства. Иначе коммерческим структурам нет никакого резона вкладываться в технопарки: другие сегменты коммерческой недвижимости сегодня более прибыльны», – говорит г-н Лазутин.

С тем, что государство должно пойти навстречу инвесторам, чтобы привлечь их на не проработанный ни с правовой, ни с экономической точки зрения рынок, согласен и руководитель группы исследований Knight Frank SPb Олег Громков: «Само государство не может заниматься девелопментом, а девелоперы заинтересованы в коммерческой эффективности проекта. Разумный выход – дотирование со стороны государства арендных ставок интересным для него резидентам, чтобы девелоперы не работали себе в убыток. Девелоперов также может привлечь передача подготовленных земельных участков на льготных условиях, предоставление налоговых льгот».

Вице-президент ивестиционно-банковской группы TERRAON Сергей Лепкович считает, что технопарки станут одним из наиболее перспективных направлений комплексного развития, если девелоперы в обмен получат доступ к неосвоенным участкам в городе. «В Петербурге много так называемых «серых» территорий – заброшенных промпредприятий или малоэффективных убыточных заводов, вредных производств. Мы готовы инвестировать средства в перенос предприятий и создание технопарков, но на тех же условиях, что и в любые другие коммерческие проекты», – говорит он.

Качество по сниженным ценам

Если все эти вопросы будут решены, появление технопарков может значительно ускорить процесс децентрализации местного рынка коммерческой недвижимости. В мировой практике технопарки традиционно располагаются в промышленном поясе, а также на пересечениях КАД с основными магистралями города, вблизи портов, аэропортов, железных дорог. Пока же их место на рынке Петербурга постепенно занимают так называемые индуст­риальные парки, объединяющие офисную и производственно-складскую функции. Так, концерн ПВО «Алмаз-Антей» в середине июня объявил о строительстве на территории Обуховского завода индустриального парка площадью 300;тыс. кв. м. стоимостью $500 млн. Помимо производственных сооружений здесь планируется построить современный бизнес-центр, гостиницу, речной причал и спортивно-оздоровительный комплекс. В этом же направлении двигается руководство ОАО «ЛОМО», формирующее индустриальный комплекс на базе своей основной производст­венной площадки на Чугунной улице (одно из подразделений ЛОМО, кстати, намеревается войти и в число резидентов зоны «Нойдорф»). «Редевелопмент этих территорий приведет к вынужденному перемещению арендаторов на окраины и формированию бизнес-парков за пределами города», – уверен генеральный директор East Real Альберт Харченко.

По мере развития индустриальных, техно- и бизнес-парков сформируется новый для петербургского рынка сегмент, который предложит арендаторам качественные офисы за пределами центра города по сниженным ценам. Основные потребители таких площадей;– малые промышленные предприятия, спрос со стороны которых на производственные и офисные помещения неуклонно растет. В будущих индустриальных и бизнес-парках класса B ставки могут быть ниже среднегородских на 40–45%. При этом, по мнению Питера Коучмана, технопарки будут относиться к верхнему ценовому сегменту такой недвижимости. «Настоящий технопарк строится и проектируется по последнему слову техники, с повышенными требованиями к энергообеспечению, связи, планировкам, с использованием передовых отделочных материалов. Мы не будем экономить на качестве коммуникаций, лифтах. По всем параметрам наши технопарки позиционируются не ниже бизнес-центра класса;А. Ориентировочная стоимость аренды – от $420/кв. м в год (ставки в городских бизнес-центрах класса А – $620–1100/кв.;м.;– CRE.). Мы не боимся остаться без арендаторов. По технопарку в Пулково уже есть договоры на 14,5 тыс. кв. м, то есть более чем на половину площадей первой очереди», – демонстрирует г-н Коучман потенциал спроса на подобные площади.

Говорить о конкуренции на рынке технопарков преждевременно. Но пока российские девелоперы только присматриваются к проектам, рынок постепенно начинает заполняться иностранными игроками (кроме финского Technopolis интерес к строительству технопарков в Северной столице проявляет сингапурский ИТ-девелопер Ascendas), конкуренция с которыми местным компаниям может оказаться не под силу.