Консалтинг или управление инвестициями

До недавнего времени многие собственники стремились все этапы реализации проекта взять на себя, обращаясь за помощью к профессионалам крайне редко, почти что вынужденно. Судьба объектов так называемой «первой волны» нам хорошо известна: многие из них ожидают реконцепции, другие и вовсе перепрофилированы. Но и это не самая высокая ставка за попытку разобраться в девелопменте самостоятельно. Дело в том, что еще несколько лет назад почти любой торговый центр изначально был окупаем и прибылен. Однако сегодня конъюнктура рынка серьезно изменилась, и у инвесторов появились вполне ощутимые риски. В этой связи требования к партнерам стали более жесткими, четкими. Я имею в виду предоставление рынку страны нового формата инвестиционного консалтинга. Уникальность услуги заключается в гарантированной доходности путем грамотного управления денежным потоком (cash flow), которую инвестор получит от вложенных в проект средств.

Это новая услуга для российского бизнеса, однако, она давно востребована за рубежом. Принципиальное отличие управления инвестициями, по сравнению с другими видами услуг, как то консалтинг или брокеридж, заключается в том, что инвестиционный управляющий представляет интересы собственника/инвестора в течение всего жизненного цикла проекта: от задумки до открытия. Более того, по согласованию с собственником он может остаться на объекте и после его запуска, взяв на себя функции управляющего объектом.

В результате инвестиционный управляющий становится стратегическим партнером проекта, отвечающим головой за доходную часть проекта. Одним из важных ключевых моментов является то, что формат услуги обязывает инвестиционного управляющего принимать оптимальные для бизнеса решения. Раньше нередко возникали ситуации, когда собственная выделенная управляющая структура или привлеченная УК «паразитировали» и неоправданно раздували статьи расходов. Теперь же, следуя рыночным принципам сотрудничества, стратегический партнер не заинтересован в излишних тратах и выбирает наиболее оптимальные пути развития. К примеру, инвестиционный управляющий разработает или выберет самую лучшую концепцию объекта не потому, что он профессионал и хорошо знает тенденции развития рынка, а потому, что на следующем этапе он будет осуществлять брокеридж данного объекта. Также он с большим вниманием отнесется к инженерно-техническим решениям, так как в большинстве случаев инвестиционные управляющие остаются на объекте и после открытия, а грамотное управление объектом возможно лишь в том случае, если он изначально был правильно спланирован и оснащен. И, наконец, инвестиционный управляющий как никто другой внимателен к расходованию бюджета собственника, потому как от эффективности использования средств зависит и его прибыль.

Но не стоит думать и о том, что запустится программа «жесткой экономии». Если экономия средств на одном этапе реализации проекта ставится превыше качества, то уже на следующем этапе потребуются дополнительные инвестиции, чтобы ситуацию исправить. Например, если сэкономить на профессиональном архитекторе, то на этапе сдачи площадей в аренду придется «переплачивать» за мертвые зоны, слишком узкие моллы и неудобные для арендаторов торговые залы. Это аксиома, и ее не надо доказывать специалисту.

Наш опыт работы в качестве консультантов и брокеров показал, что продажи разрозненных услуг собственникам уже недостаточно для грамотной реализации проекта. Финансовый успех гарантирует комплексный подход и партнерство с собственником на всех этапах реализации проекта. В связи с этим нам пришлось реорганизовать существующую структуру и вывести на рынок новую компанию федерального уровня.