Валентина Полевиченко: «Наш портфель проектов открыт для инвесторов»

– За 15 лет существования концерна на рынке недвижимости сменилась, пожалуй, целая эпоха. Что помогло вам добиться нынешнего положения и завоевать лидирующие позиции?

– Думаю, что успех наших проектов, а значит, и деятельности концерна в целом, основан на главном – мы хорошо знаем нашего потребителя и представляем себе его возможности и потребности в конкретный отрезок времени. Примером такого точного попадания можно считать офисный центр «Белый слон», сданный год назад. Мы предложили рынку именно то, в чем была наиболее острая необходимость. Удачное местоположение и мелкую «нарезку» – офисы площадью от 17 кв. м с отделкой и всеми необходимыми коммуникациями «под ключ». Однако «Белый слон» все же нельзя назвать высококлассным бизнес-центром. Это скорее некий квазипродукт. Объект переходного периода. Он позволил потребителям присмотреться к бизнес-центру как к формату, который доселе был им незнаком, ощутить реальные преимущества перед другими вариантами. В частности, импровизированными офисами в перестроенных первых этажах жилых зданий. Так «Белый слон» сослужил свою службу в развитии рынка…

– Кто же является вашим потребителем сегодня?

– За время нашей работы на рынке у нас сформировалась серьезная клиентская база. Основной специализацией нашей компании является элитное жилье, поэтому наши клиенты – это весьма обеспеченные люди. Многие из них стали в некотором роде «постоянными клиентами»: сначала приобретали квартиры, затем становились арендаторами коммерческих помещений. Несколько наших жилых проектов продавались без рекламной поддержки – только среди существующих клиентов. Сегодня мы понимаем, что рынок готов к появлению объектов другого качественного уровня. Совершенно очевидно, например, что Ростов «дорос» до жилья элитного класса, до камерных проектов и клубных домов.

Также нынешний рынок готов принять и офисные центры более высокого уровня, однако существующие в городе бизнес-центры зачастую не соответствуют заявленной классификации, например. Спрос на высококлассную недвижимость сформировался и продолжает расти, а если учитывать развитие Большого Ростова, то на 1,7 млн. жителей строится пока лишь порядка 100 тыс. кв. м офисных площадей класса А. Я делаю вывод, что перспективы у рынка, а значит, и у наших проектов, замечательные.

– Какие конкретно проекты вы собираетесь выводить на рынок?

– Через 10 месяцев запланирована сдача объекта на набережной реки Дон, в новой городской деловой зоне, в своего рода Ростов-Сити. Там строится один из первых в городе бизнес-центров класса А – «Риверсайд-Дон». Это 17-этажный каркасно-монолитный бизнес-центр с современными инженерно-техническими системами, расположенный недалеко от строящегося моста в створе улицы Сиверса. Бюджет проекта составил $42 млн., в том числе было получено проектное финансирование СБ РФ.

Проект уникален тем, что впервые в Ростове офисное здание будет соединено с благоустроенным причалом, где предусмотрены водные парковки. Хотя это скорее дополнение, нежели значимое конкурентное преимущество. Основной нашей целью было добиться эффективных планировочных решений и внешнего архитектурного облика. Надо признать, что перед архитектором Олегом Жаборовским была поставлена сложная и интересная задача.

Текущая ценовая политика по брокериджу является инвестиционной и дает возможность арендаторам получить определенный дисконт при заключении договоров в настоящий момент.

– В чьей собственности находится земля, на которой строится этот объект, и какова его площадь?

– «Риверсайд Дон» строится на выкупленном земельном участке площадью 0,5 га. Общая площадь 23 550 кв. м. Полезная площадь — 16 тыс. кв. м. Это, возможно, первый ростовский проект инвестиционного качества подобного масштаба и класса. На данный момент ведутся переговоры о продаже либо доли в проекте, либо здания целиком.

– Насколько актуальна для вас тема соперничества с федеральными девелоперами, выходящими на местный рынок, и на какие собственные конкурентные преимущества вы рассчитываете?

– Конкуренция – это всегда хорошо. Она способствует более активному развитию и города, и региона, в чем мы, безусловно, заинтересованы. Тем более что город пока далек от насыщения и качественными офисными, и торговыми объектами. Но, являясь местным девелопером, мы отчетливо представляем себе как свои сильные, так и слабые стороны.

К преимуществам относится исчерпывающее знание города, местного рынка недвижимости и земельного рынка. В то же время, по сравнению с федеральными игроками, нам не всегда хватает финансовых ресурсов. Исходя из этого мы очень требовательны к качеству и ликвидности наших проектов, нацеленных на привлечение дополнительных инвестиций. С их помощью мы сможем реализовать новые проекты, портфель которых сейчас больше, чем наши собственные финансовые возможности.

– Не тесно ли вам в Ростове, готова ли компания выйти за его пределы?

– Прежде всего мы расширяем привычные для коммерческой застройки границы Ростова, возводя двухэтажный торгово-развлекательный комплекс «МЕГАМАГ» на левом берегу Дона. Площадь участков, на которых происходит строительство «МЕГАМАГа», превышает 10 га. Для этого проекта выбрано очень удачное место, что, на мой взгляд, является ключевым фактором успеха. Несмотря на то что «МЕГАМАГ» возведут на левом берегу, добираться до него из центра города будет намного быстрее, чем до любого объекта ритейла подобного уровня. Кроме того, торговый комплекс располагается на оживленной федеральной трассе с транспортным потоком 70–80 тыс. машин в сутки. В перспективе этот поток вырастет за счет строящейся рядом с ТРК магистрали, соединяющей возводимый в створе ул. Сиверса мост и трассу М-4. Первую очередь, составляющую 41 тыс. кв. м, планируется сдать уже в апреле 2009 года. Сейчас осуществляется брокеридж.

– Якорные арендаторы уже известны?

– Договоры с якорными арендаторами находятся в завершающей стадии, и пока эта информация раскрытию не подлежит. Разработка концепции проекта ТРК осуществлялась при участии компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. В первой очереди разместятся продуктовый гипермаркет, центр электроники и т. д. Сейчас ведется разработка проекта второй очереди, в которой особое внимание уделяется развлекательной зоне. Предполагается размещение кинотеатра, боулинга, бильярда. Мы стремимся к тому, чтобы «МЕГАМАГ» стал не только центром совершения покупок, но и местом увлекательного проведения свободного времени. Общая стоимость двух очередей проекта составляет $110 млн.

– Расскажите, как рождается новый проект и насколько сложно добиться его гармоничного внедрения в городскую среду?

– Для девелопера очень важны четкие и прозрачные правила землепользования, благо в Ростове-на-Дону они появились весной нынешнего года. Это своего рода качественно новый этап в развития рынка. Также важно наличие утвержденного генплана развития города, который в Ростове теперь уже есть. Все эти документы, появившиеся после десятка лет хаотичного строительства, облегчают работу застройщика.

В результате многолетней работы в этой сфере вырабатывается умение чувствовать градостроительные особенности ландшафта, понимание того, какой объект будет уместен в той или иной части города. Иначе добиться успеха вряд ли возможно. Если же объект, что называется, «на своем месте», то он будет востребован городом, а значит, окажется успешным и прибыльным. И наоборот: действуя наперекор городской среде и градостроительной логике, рассчитывать на успех нельзя, какими бы значительными средствами для реализации проекта вы ни располагали.