Александр Ярошук: «Точечная застройка порождает социальное напряжение»

– Калининград – город приграничный. Примером каких соседних городов может руководствоваться он в своем развитии?

– Мы давно сотрудничаем со многими зарубежными городами. Только официальных городов-партнеров у Калининграда 27. Конечно, наиболее тесные взаимоотношения у нас с соседями – литовскими Вильнюсом и Клайпедой, польскими Гданьском, Ольштыном и Эльблонгом, немецкими Берлином, Гамбургом и Килем. Мы стараемся использовать их опыт в развитии собственного города, которое идет по разным направлениям, в том числе и как поиск удачных образцов зарубежного опыта. Стратегия развития Калининграда до 2025 года задаст общий вектор дальнейшего движения. Если говорить о конкретных действиях, то опыт Вильнюса мы использовали при подготовке проекта концессии муниципального предприятия «Теплосеть». Опыт польских и немецких городов, накопленный при восстановлении исторических центров, тоже в ближайшее время будем использовать у себя. Коллеги из Берлина делятся с калининградцами опытом эффективного управления бюджетом. И таких примеров достаточно.

– В Санкт-Петербурге крупнейшим владельцем и арендодателем коммерческой недвижимости является сам город. Однако в последнее время он планомерно избавляется от аварийных объектов. А как Калининград распоряжается своей недвижимостью?

– Сразу хотел бы подчерк­нуть разницу: Санкт-Петербург является субъектом Федерации, а Калининград – муниципальным образованием. В своей деятельности власти наших городов руководствуются разными законами. Так, власти Калининграда в сфере недвижимости работают в русле Федерального закона № 131, которым определена обязательная приватизация всего непрофильного муниципального имущества до конца 2009 года. Аварийное оно или находится в прекрасном состоянии, значения не имеет.

Поэтому в Калининграде каждый год принимается специальная программа приватизации, по которой на открытые торги выставляются помещения и здания. Некоторые муниципальные предприятия приватизируются путем акционирования и дальнейшей продажи акций. В результате в собственности муниципалитета останутся только предприятия жизнеобеспечения областного центра, а также те, которые несут социальную нагрузку. Рынками, магазинами, офисными центрами город владеть не будет. В 2006 году мы получили от приватизации муниципального имущества 176 млн рублей, в 2007 году – 562 млн.

Впрочем, и до выхода вышеупо­мянутого Федерального закона проводимая городом политика была направлена на уменьшение доли коммерческой недвижимости, находящейся в муниципальной собственности и управлении. Рынок недвижимости, как и любой другой, должен развиваться в условиях конкуренции. А управление недвижимостью должно быть эффективным.

Как раз с эффективностью управления муниципальными предприятиями и имуществом имеются большие проблемы. Поэтому мы приняли стратегическое решение заканчивать со всякой «планово-убыточной» деятельностью вполне коммерческих муниципальных предприятий: на их поддержку из бюджета Калининграда уходит до 800 млн рублей в год! Это очевидно неэффективные расходы, нести которые нет никакого смысла. От такого балласта необходимо избавляться, при этом наполняя бюджет существенной выручкой за счет приватизации. В конце концов, власть должна заботиться о наполнении бюджета, а не карманов муниципальных чиновников, сдающих вверенную им собственность за «откаты».

– В каком сегменте рынка коммерческой недвижимости Калининграда – торговом, гостиничном, офисном, промышленном – на ваш взгляд, наблюдается наибольший дефицит? В инвестировании в какой из этих сегментов город заинтересован больше всего?

– На мой взгляд, наибольший дефицит – в сфере гостеприимства и туризма. Это гостиницы различных классов и сопутствующая инфраструктура обслуживания. Многие десятилетия Калининград был фактически закрытым городом, с искусственно ограниченным потоком туристов, поэтому и гостиниц в городе совсем немного. Поскольку иностранные туристы вообще отсутствовали как явление, то и уровень услуг в гостиницах был весьма скромным.

В развитии Калининграда делается большой акцент на туристическую составляющую. Поэтому нам потребуется большое количество новых гостиниц. Причем как высоко­­классных, так и 2–3-звездочных, а также гостевых домов, пансионатов, хостелов.

По тем же причинам в приморском Калининграде, стоящем на судоходной реке, совершенно не была развита околоводная инфрастуктура: нет яхтенных марин, цент­ров обслуживания. Так что здесь тоже большой дефицит и, следовательно, перспективы для развития.

– Калининград, как и Петербург, является городом-портом. В Север­ной столице именно развитие порта во многом определяет облик коммерческой недвижимости – на подъездах к нему возникают офисные и складские комплексы. А как перспективное развитие порта отразится на облике Калининграда?

– Калининградский порт, в отличие от Санкт-Петербурга, находится в 40 километрах от моря. Чтобы судну попасть в порт, требуется преодолеть сначала пролив у Балтийска, который работает в контролируемом режиме, а затем с помощью лоцманской службы малым ходом пройти Морским каналом. Канал узкий и мелкий, поэтому Калининградский порт принимает суда водоизмещением лишь до 20 тыс. тонн. Все это сильно снижает его конкурентоспособность. Потому перспективы развития портового хозяйства связываются не с Калининградом, а с Балтийском. Калининград, конечно же, постарается создать все условия для размещения у нас многочисленных офисов стивидорных и других обслуживающих этот порт компаний.

О перспективах же Калинин­градского морского порта говорить сложно. Это акционерное общество, у которого есть свои представления о будущем. Но в любом случае портовое хозяйство является очень важной частью нашего транспортного узла, развитие которого мы считаем приоритетной задачей. А значит, будем со своей стороны создавать самые благоприятные условия для его наилучшего встраивания в городскую инфраструктуру.

– Какие проекты в области коммерческой недвижимости вы считаете знаковыми для города?

– Из реализующихся сегодня, конечно, Рыбную деревню. Это микрорайон из двух десятков зданий, выполненных в архитектурных стилях, свойственных старому Кенигсбергу. Это гостиницы, рестораны и кафе, офисные помещения, туристические объекты. Уже сдана первая очередь, некоторые здания второй. Несмотря на имеющуюся критику, на мой взгляд, это удачный опыт. Калининградцы и гости города не только получили неплохое место для ведения бизнеса, отдыха и прогулок по набережной вместо захламленной территории, но и представление о том, каким может стать центр города, если будет принято решение о его исторической или близкой к исторической реконструкции.

Наверное, станет знаковым и реализация намерений IKEA, которая решила разместить у нас свой торговый центр. Ведь эта компания, как правило, не строит своих магазинов в таких небольших городах, как Калининград. К тому же в маленьком по населению регионе, окруженном границами с визовым режимом пересечения. Появление подобного объекта будет своеобразным «знаком качества» для всех, кто оценивает рынок торговли.

То же самое надо сказать о реализации проекта любого из крупнейших мировых гостиничных операторов.

– На какую поддержку городских властей могут рассчитывать инвесторы в Калининграде?

– Любые проекты, которые будут находиться в русле реализации «Стратегии развития Калининграда до 2025 года», найдут поддержку со стороны городских властей. Будем помогать и формально, и как заинтересованная сторона. У муниципальных властей не так много экономических рычагов поддержки инвесторов, но мы готовы активно этими рычагами пользоваться, поскольку это – в интересах жителей Калининграда.

Другое дело, что сегодня мы перешли от процесса механического согласования проектов к схеме, задающей определенные параметры. Все, что будет предлагаться построить в Калининграде, особенно в его историческом центре, изначально получит ограничения в проектировании по высотности, объему, архитектурному решению фасадов, сохранению комфорта окружающей среды и уровню транспортно-пешеходной доступности. К этому нас подвиг собственный негативный опыт: в центре Калининграда сегодня засилье крупных торгово-офисных объектов сомнительной архитектурной ценности, которые существенно ухудшили как уровень комфорта, так и без того сложную ситуацию с движением транспорта.

– Насколько прозрачен, по вашему мнению, рынок земли в городе? В комплексном развитии каких территорий город заинтересован больше всего? Где возможно появление офисных районов, мест дислокации складской недвижимости?
– Как появление игорной зоны может отразиться на экономике Калининграда, в том числе на инвес­тициях в коммерческую недвижимость города?

– Как любой крупный проект, игорная зона окажет определенное воздействие на социально-экономическую ситуацию в Кали­нинграде, хотя она и расположена в 50 километрах. В первую очередь это отразится на рынке рабочей силы, который у нас находится в весьма напряженном состоянии. Можно прогнозировать отток рабочих рук в сфере обслуживания. При этом коммунальная нагрузка на городскую инфраструктуру не уменьшится, так как жить работники зоны останутся в Калининграде, а то и увеличится из-за организации ежедневного мощного трансфера работающих.

Мы бы хотели получить дополнительные инвестиции в городскую коммерческую недвижимость в связи с реализацией проекта игровой зоны. Но для этого потребуется создание комплекса альтернативных предложений для посетителей зоны, который может предоставить только большой город. Будем над этим работать.

– Являетесь ли вы сторонником современных архитектурных форм? Каким образом будет меняться архитектурный облик города? Возможно ли, например, появление в городе небоскребов?

– Я сторонник гармонии. А гармония может быть создана с помощью разных архитектурных форм. Калининград – город с историей. И мне хочется, чтобы это сразу было видно.

Убогие стеклянно-бетонно-пластиковые «сараи» нечеловеческих масштабов останутся таковыми, хоть сто раз назови их «современными архитектурными формами». Это не только мое личное мнение – это точка зрения и специалистов-архитекторов, и подавляющего большинства калининградцев. Такие постройки испортили город. И еще долго будут мешать, как бельмо на глазу.

У меня есть твердое убеждение, что центр Калининграда должен быть дружественным человеку, в пешеходном формате, интересным для взгляда. А это предполагает застройку зданиями не выше 6 этажей, в разнообразной, но гармоничной и неагрессивной архитектурной стилистике, с большим количеством эстетичных декоративных элементов и малых архитектурных форм. Это обязательно квартальная застройка с относительно неширокими улицами и грамотно организованным движением транспорта. Это высокая степень озеленения в соответствии с традиционным позиционированием города как «города-сада» .

Конечно, современным архитектурным формам тоже может найтись место в центре. Но это должны быть какие-то нерядовые объекты по своему назначению и оригинальные, не «сарайные» по архитектуре. Например, по такому проекту сейчас идет работа над строительством нового Музыкального театра. Небоскребов в центре я лично не вижу. Это полностью разрушит весь архитектурный ландшафт. Другое дело, если будет организован деловой район в стороне от центра, типа парижского Дефанс. Но и тогда я в первую очередь стану оценивать гармоничность как самого здания, так и всего комплекса застройки района, а также гармонию общей картины Калининграда, на которую повлияет появление небоскребов. Ведь город существует для жителей. И они имеют право не испытывать дискомфорт из-за безграмотного или обоснованного лишь наживой архитектурно-строительного решения. Здесь, на мой взгляд, надо придерживаться главной заповеди врачей – «не навреди». И в данном случае это совершенно уместно.