Чем измерить небоскребы Петербурга

Первый с конца 90-х временный Высотный регламент был принят в 2004 году и просуществовал три с половиной года. 28 декабря 2007 года его сменили «Материалы по обоснованию проекта закона Санкт-Петербурга «Об утверждении Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга», определяющие параметры высотного регулирования в Санкт-Петербурге, – так называемый «действующий» временный Высотный регламент. Утвержден он был постановлением правительства Санкт-Петербурга № 1731 и опубликован исключительно в «Вестнике администрации Санкт-Петербурга».

Правовой вакуум

Градостроительный кодекс РФ, который был принят еще в 2004 году, следующим образом регулирует процедуру принятия и утверждения параметров высотного строительства: предельные параметры разрешенного строительства, включая предельную высоту зданий, строений, сооружений, должны быть указаны в градостроительных регламентах в составе Правил землепользования и застройки (далее – Правила).

Процедура утверждения Правил землепользования и застройки, включая высотные параметры строительства для различных территориальных зон города, предусматривает обязательное проведение публичных слушаний по проекту Правил и утверждение их окончательной редакции отдельным законом Санкт-Петербурга.

На практике, как это ни печально, в очередной раз возникла типичная «правовая» коллизия. Предыдущий временный Высотный регламент (утвержден постановлением правительства Санкт-Петербурга № 648 от 28.04.2004 года) отменен. Ныне «действующий» временный Высотный регламент (утвержден постановлением правительства Санкт-Петербурга № 1731 от 28.12.2007 года) пока еще не был принят в соответствии с процедурой, установленной Градостроительным кодексом РФ. В связи с этим у всех возникает один и тот же вопрос: чем же руководствоваться в высотном строительстве до принятия «законного» Высотного регламента в составе Правил землепользования и застройки?

По мнению чиновников города, ныне «действующий» временный Высотный регламент носит всего лишь рекомендательный характер для застройщиков. В то же время сами чиновники не могут не выполнять его требования, поскольку для них является обязательным постановление правительства Санкт-Петербурга № 1731, утвердившее материалы, обосновывающие параметры высотного регулирования, которые в будущем займут место в соответствующем разделе Правил землепользования и застройки.

«Законный» Высотный регламент в составе проекта Правил землепользования и застройки в настоящее время бурно обсуждается и корректируется. Когда он будет принят – никому не известно. Однако свет в конце тоннеля все-таки виден: Градостроительный кодекс ограничивает «законотворцев» предельным сроком принятия Правил – не позднее 1 января 2010 года. Более того, в случае если Правила не будут приняты до 2010 года, выдача разрешений на строительство в городе будет приостановлена до их принятия (п. 3 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Правда, данное ограничение не распространяется на земельные участки, в границах которых не действуют градостроительные регламенты Правил землепользования и застройки (то есть на территории объектов культурного наследия, памятников истории и культуры, линейных объектов и т. п.).

Из каждого правила есть исключения…

Ныне «действующий» временный Высотный регламент определяет предельные параметры высотного регулирования в Санкт-Петербурге для девяти зон, обозначенных в приложении к нему. Однако и здесь не обошлось без исключений. Новый высотный регламент предусматривает возможность превышения предельных установленных параметров до 20% для доминант на каждой из зон.

Понятие доминанты нам удалось найти только в одном нормативном акте – утратившем силу в декабре 2007 года распоряжении КГИОП от 21.08.2007 № 10-4 «Об установлении временных границ и режимов зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга». В нем сказано, что высотные доминанты – это здания (строения), превышающие окружающую застройку более чем на 1/4 ее высоты, расположенные в композиционно значимых градостроительных узлах и организующие пространство. Это вызвало многочисленные попытки (иногда успешные) превысить предельные параметры высотности при строительстве или реконструкции объектов, установленные для различных территорий Санкт-Петербурга. И как результат – искажение «видовых» панорам города и недовольство его жителей.

Что день грядущий нам готовит?

Все с нетерпением ожидают принятия Правил землепользования и застройки и в их составе – «законного» Высотного регламента. Дебаты и обсуждения в самом разгаре, но их результат по-прежнему остается непредсказуемым. Вряд ли кто-либо из чиновников сможет с уверенностью сегодня сказать, будет ли скорректирован проект Высотного регламента в составе Правил или же поправки будут отклонены. Ведь именно от принятия данных поправок зависит, проткнут ли небо Петербурга «торчащие» доминанты или же город сохранит свой исторический вид.

А пока чиновники Петербурга руководствуются постановлением правительства СПб № 1731, при принятии которого не были соблюдены необходимые процедуры, установленные Градостроительным кодексом РФ. Что из этого следует? Застройщики, которые успеют до принятия Правил получить разрешение на строительство «высотки» на основании утвержденной градостроительной и проектной документации, останутся с фактическими параметрами высотности построенного здания до его реконструкции.

Если же в будущем собственник «небоскреба» захочет его реконструировать, ему придется руководствоваться новым Высотным регламентом в составе Правил землепользования и застройки, и не исключено, что в этом случае придется понизить высотность здания до разрешенных параметров.

Получается, что от неопределенности с вступлением в действие нынешнего Высотного регламента больше всего могут пострадать инвесторы, которые не успеют получить разрешение на строительство своей высотки до утверждения в окончательном виде Правил землепользования и застройки.

И в этом случае может возникнуть ситуация, когда проектная документация на строительство пройдет государственную экспертизу, будучи основанной на «действующем» Высотном регламенте (постановление № 1731), а получать разрешение на строительство придется с учетом нового. В течение осени Градостроительный совет Петербурга будет обсуждать новые поправки к проекту Высотного регламента в составе Правил землепользования и застройки, и вполне вероятно, что регламент будет существенно отличаться от обнародованной ныне версии. Как следствие, от застройщика могут потребовать корректировки прошедшего экспертизу проекта с учетом нового Высотного регламента в составе Правил.

Семь раз отмерь, один раз отрежь…

Как же поступать застройщику в ситуации постоянно меняющихся правил игры? Увы, какой-либо сложившейся практики в этой области пока еще нет. Как правило, все решают проблемы, возникающие с градостроительной документацией, по мере их поступления. Но лучше во избежание неприятных сюрпризов руководствоваться несложными рекомендациями:

• «держать руку на пульсе» – отслеживать планируемые изменения Высотного регламента в составе Правил землепользования и застройки;
  
  
• разрабатывать градостроительную документацию до принятия Правил землепользования и застройки не только с учетом ныне «действующего» временного Высотного регламента, но и с учетом проекта Высотного регламента в составе Правил;
  

несмотря ни на что последовательно проходить официальную процедуру утверждения всей разрешительной документации по проекту строительства (включая градостроительную, проектную, разрешительную документацию), не забегая «вперед», либо дождаться официального принятия Правил землепользования и застройки и в их составе «законного» Высотного регламента.

И последняя рекомендация – постараться не нарушать действующее градостроительное законодательство.