Назад
30 Сентября 2008, 20:00
Торговый анклав
В Калининграде, население которого насчитывает чуть более 400 тыс. человек, на каждого жителя приходится один квадратный метр торговой площади. По этому показателю город уже обогнал Москву и Санкт-Петербург и приблизился к Западной Европе. Неудивительно, что новые форматы торговли появляются на территории российского анклава раньше, чем в остальных регионах.
По прогнозам городских чиновников, к 2011 году средняя зарплата в областном центре превысит отметку в 30 тыс. рублей. «Рост средней зарплаты в сочетании со сдерживаемой инфляцией должен стимулировать увеличение оборота розничной торговли почти до 102 млрд рублей в год и объема платных услуг до 38 млрд», – говорится в материалах калининградской администрации. «Сегодня уровень насыщения торговыми площадями на душу населения в Калининграде намного больше, чем в Москве или Санкт-Петербурге, и примерно соответствует среднему европейскому уровню. Также у нас существенно меньше сегмент рыночной торговли и больше – представленной современными форматами. Тем не менее пока нельзя говорить о том, что новых торговых комплексов больше не будет», – считает мэр Калининграда Александр Ярошук.
Балтийская волна
Активное строительство торговых комплексов началось в городе в 2002–2003 годах. Первые региональные торговые сети появились именно в Калининграде. Одним из крупнейших игроков на городском, да и на российском рынке остается местная компания «Вестер». На сегодняшний день сеть является федеральным розничным оператором гипермаркетов продуктов питания. Важное место на региональном рынке занимают розничные сети «Виктория» и «Седьмой континент». Сильны позиции местных сетей «Клондайк» и «Бауцентр», основные объекты которых – гипермаркеты строительных и отделочных материалов формата DIY. Девелоперы Gamma Management Group и ADG Групп, стартовавшие на местном рынке, также сегодня имеют статус федеральных компаний и реализуют проекты в других регионах России.
По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, первый выброс на рынок новых торговых площадей в составе МФК произошел в 2003–2004 годах, когда в эксплуатацию были введены торгово-офисные центры: «Меркурий» на Ленинском проспекте, «Калининградский пассаж» на площади Победы, «Балтик Престиж» на площади Василевского и «55» на улице Горького. В 2005 году на рынок вышли торгово-офисный проект «Мега» (общей площадью 92,4 тыс. кв. м) на пересечении улиц Уральской и Генерала Озерова и ТОЦ «Панорама» (площадью 5 тыс. кв. м) на пересечении улицы Багратиона и Ленинского проспекта. Светлана Васина, руководитель департамента инвестиционного консалтинга Terra Direction, называет заметными проектами последних лет расположенные в центре города МФК «Европа-центр» (арендопригодная торговая площадь 33 тыс. кв. м), открытие которого состоялось в апреле этого года, «ТРК «Эпицентр» (15,2 тыс. кв. м), МФК «Калининград-Плаза» (13,8 тыс. кв. м) и ТОЦ «Акрополь» (7 тыс. кв. м). Кроме того, в 2007 году рынок торговой недвижимости Калининграда пополнился продуктовым гипермаркетом «Виктория» на проспекте Победы и DIY-гипермаркетом «Бауцентр» на улице Дзержинского.
«Уникальное геополитическое расположение региона и возможность приобретения необходимых товаров в Европе формирует у конечного покупателя достаточно высокий уровень спроса и предпочтений. Все это создает благоприятные условия для развития рынка торговли», – считает г-жа Васина. Сейчас, по данным аналитиков Terra Direction, общий объем торговых площадей в городе достиг 383 тыс. кв. м. В его массе 38% составляют качественные помещения торговли в ТРЦ и МФК. На долю встроенных помещений (street-retail) приходится примерно 30%. «Средняя плата за аренду торговых площадей города составляет от $400–800/кв. м в год, более точная ставка определяется с учетом местоположения ТЦ, размера арендуемого помещения и уровня инженерного оснащения», – оценивает директор департамента LCMC Сергей Богданчиков. «Средний уровень ставки в современных торговых комплексах – $720-1440/кв. м в год. Арендные ставки для объектов street-retail в зависимости от месторасположения и уровня состояния помещения варьируются в диапазоне $360–720/кв. м в год», – уточняет г-жа Васина.
В центре стало тесно от функций
«Наиболее активно застраивается центральная часть города, уже сейчас в центре Калининграда начинает ощущаться дефицит свободных площадок, вследствие этого происходит освоение спальных районов и магистральных улиц», – комментирует г-н Богданчиков.
Характерной особенностью последних проектов торговой недвижимости является миграция форматов в премиум-класс, а также появление в составе объектов новых функций. Одним из крупных строящихся проектов такого плана является МФК Clover Citycenter на площади Победы. Застройщик – «Кловер Групп» – планирует запустить его в эксплуатацию до конца этого года. В состав Clover Citycenter помимо офисов класса А (12,1 тыс. кв. м) войдут торговая зона (более 10 тыс. кв. м), детский развлекательный центр, ресторан, фуд-корт, фитнесс-центр, подземный паркинг (12 тыс. кв. м) и отель 5* Radisson SAS на 180 номеров. Общая площадь объекта – 63 тыс. кв. м.
Офисы предлагаются также в новых МФК «Европа-центр», где торговля занимает 53% от общей площади комплекса, и в «Калининград Плаза», где доля торговых площадей – 35%. «При грамотном сочетании офисной, торговой и развлекательной составляющих проект способен быть весьма успешным», – уверена Светлана Васина. В то же время девелоперы, реализующие проекты в Калининграде, предостерегают коллег от чрезмерного увлечения офисным премиум-классом. По словам Александра Попова, генерального директора «Кловер Групп», в Калининграде компания столкнулась с тем, что в офисные площади класса А не находят своего арендатора – офисная часть Clover Citycenter пустует.
Стрит-ритейл приказал долго жить
«Три года назад я прогнозировал, что стрит-ритейл в Калининграде будет умирать, и сегодня этот процесс уже идет – на смену встроенным магазинам, которые вытеснены концептуальными ТРЦ и МФК, приходят нотариальные конторы, офисы, туристические компании», – констатирует генеральный директор калининградской Gamma Development Владимир Королев. Действительно, в центре города, где за последние несколько лет на небольшом отрезке сконцентрировалось пять крупных торговых объектов и строится шестой, заметно перенасыщение рынка. Ко всему прочему ситуация с транспортом и парковкой в центре города приблизилась к коллапсу. Это заставляет девелоперов пересматривать концепции своих объектов прямо в ходе реализации. Например, значительные изменения претерпела концепция «Европа-центра». Как рассказал CRE Северо-Запад г-н Королев, сначала девелопер расчитывал построить на его месте стандартный для Калининграда ТРЦ с продовольственным и строительным гипермаркетами, магазином бытовой техники, фуд-кортом и кинотеатром. Но, отметив интерес к проекту со стороны европейского ритейлера одежды Zara, компания полностью пересмотрела концепцию и превратила свой объект в fashion-центр – на площади 60 тыс. кв. м разместились 92 бутика, кафе-бары и концептуальный ресторан. «Тем самым мы сыграли на опережение рынка», – считает Владимир Королев. «Открытие «Европа-центра» оказало существенное влияние на потребительские предпочтения, что внесло коррективы в работу других комплексов», – согласна с ним Светлана Васина. Изменения претерпела и концепция объекта, который «Ай Би Рисеч» проектирует на месте Северного вокзала, – компания решила, что здесь вместо торгово-развлекательного комплекса будет уместнее конгресс-центр.
В расчете на продолжение беби-бума операторы все чаще вводят в состав торговых объектов детские и семейные развлечения. «Например, в ТРК «Эпицентр», для которого мы разрабатывали концепцию, третий этаж общей площадью 3680 кв. м полностью отведен под «Сити Боулинг» с 14 дорожками, кинотеатр-мультиплекс с пятью залами, детскую игровую зону Star Galaxy, ресторан и спорт-бар», – говорит г-жа Васина. Боулинг и детская игровая зона «Игромакс» открылись и в составе «Европа-центра». При этом аналитики отмечают, что рынок детских развлечений в Калининграде остается недостаточно насыщенным.
Принцип кольца
Дальнейшее развитие связывают со строительством объездной магистрали. Завершение первой очереди Приморского кольца – автомобильной дороги Калининград – Зеленоградск с подъездом к аэропорту «Храброво» протяженностью 26,7 км – запланировано на конец 2009 года. Это будет первая скоростная автодорога в регионе с расчетной скоростью 120 км/час. Весь проект Приморского кольца планируется завершить к концу 2014 года. Оно свяжет Калининград, аэропорт «Храброво», курорты федерального значения Светлогорск и Зеленоградск с международным пунктом пропуска на Куршской косе, морскими портами в Пионерске и Балтийске, а также с поселком Янтарный.
«Мировая практика позиционирует крупные торговые комплексы совсем в других местах: на «вылетных» магистралях, вблизи окружных автодорог. Уверен, что это ожидает и Калининград. Новые торгово-развлекательные зоны будут строиться именно там. Такие проекты уже есть», – отмечает Александр Ярошук. «Самая главная проблема в Калининграде – это парковки, – объясняет Владимир Королев. – Вдоль скоростной магистрали можно, на наш взгляд, построить один-два ритейл-парка. Если мы вынесем торговлю за пределы города, куда люди спокойно доберутся за 15 минут и смогут припарковаться, покупатель к нам поедет», – уверен г-н Королев. В среднесрочной перспективе г-ну Королеву видится в этом районе даже аутлет-центр европейских марок, который может быть востребован не только жителями Калининградской области, но и гражданами соседних Польши и Литвы. По его мнению, дополнительный поток посететелей ритейл-паркам могут обеспечить рекреационные зоны на Балтийском побережье, а также будущая игровая зона.
Балтийская волна
Активное строительство торговых комплексов началось в городе в 2002–2003 годах. Первые региональные торговые сети появились именно в Калининграде. Одним из крупнейших игроков на городском, да и на российском рынке остается местная компания «Вестер». На сегодняшний день сеть является федеральным розничным оператором гипермаркетов продуктов питания. Важное место на региональном рынке занимают розничные сети «Виктория» и «Седьмой континент». Сильны позиции местных сетей «Клондайк» и «Бауцентр», основные объекты которых – гипермаркеты строительных и отделочных материалов формата DIY. Девелоперы Gamma Management Group и ADG Групп, стартовавшие на местном рынке, также сегодня имеют статус федеральных компаний и реализуют проекты в других регионах России.
По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, первый выброс на рынок новых торговых площадей в составе МФК произошел в 2003–2004 годах, когда в эксплуатацию были введены торгово-офисные центры: «Меркурий» на Ленинском проспекте, «Калининградский пассаж» на площади Победы, «Балтик Престиж» на площади Василевского и «55» на улице Горького. В 2005 году на рынок вышли торгово-офисный проект «Мега» (общей площадью 92,4 тыс. кв. м) на пересечении улиц Уральской и Генерала Озерова и ТОЦ «Панорама» (площадью 5 тыс. кв. м) на пересечении улицы Багратиона и Ленинского проспекта. Светлана Васина, руководитель департамента инвестиционного консалтинга Terra Direction, называет заметными проектами последних лет расположенные в центре города МФК «Европа-центр» (арендопригодная торговая площадь 33 тыс. кв. м), открытие которого состоялось в апреле этого года, «ТРК «Эпицентр» (15,2 тыс. кв. м), МФК «Калининград-Плаза» (13,8 тыс. кв. м) и ТОЦ «Акрополь» (7 тыс. кв. м). Кроме того, в 2007 году рынок торговой недвижимости Калининграда пополнился продуктовым гипермаркетом «Виктория» на проспекте Победы и DIY-гипермаркетом «Бауцентр» на улице Дзержинского.
«Уникальное геополитическое расположение региона и возможность приобретения необходимых товаров в Европе формирует у конечного покупателя достаточно высокий уровень спроса и предпочтений. Все это создает благоприятные условия для развития рынка торговли», – считает г-жа Васина. Сейчас, по данным аналитиков Terra Direction, общий объем торговых площадей в городе достиг 383 тыс. кв. м. В его массе 38% составляют качественные помещения торговли в ТРЦ и МФК. На долю встроенных помещений (street-retail) приходится примерно 30%. «Средняя плата за аренду торговых площадей города составляет от $400–800/кв. м в год, более точная ставка определяется с учетом местоположения ТЦ, размера арендуемого помещения и уровня инженерного оснащения», – оценивает директор департамента LCMC Сергей Богданчиков. «Средний уровень ставки в современных торговых комплексах – $720-1440/кв. м в год. Арендные ставки для объектов street-retail в зависимости от месторасположения и уровня состояния помещения варьируются в диапазоне $360–720/кв. м в год», – уточняет г-жа Васина.
В центре стало тесно от функций
«Наиболее активно застраивается центральная часть города, уже сейчас в центре Калининграда начинает ощущаться дефицит свободных площадок, вследствие этого происходит освоение спальных районов и магистральных улиц», – комментирует г-н Богданчиков.
Характерной особенностью последних проектов торговой недвижимости является миграция форматов в премиум-класс, а также появление в составе объектов новых функций. Одним из крупных строящихся проектов такого плана является МФК Clover Citycenter на площади Победы. Застройщик – «Кловер Групп» – планирует запустить его в эксплуатацию до конца этого года. В состав Clover Citycenter помимо офисов класса А (12,1 тыс. кв. м) войдут торговая зона (более 10 тыс. кв. м), детский развлекательный центр, ресторан, фуд-корт, фитнесс-центр, подземный паркинг (12 тыс. кв. м) и отель 5* Radisson SAS на 180 номеров. Общая площадь объекта – 63 тыс. кв. м.
Офисы предлагаются также в новых МФК «Европа-центр», где торговля занимает 53% от общей площади комплекса, и в «Калининград Плаза», где доля торговых площадей – 35%. «При грамотном сочетании офисной, торговой и развлекательной составляющих проект способен быть весьма успешным», – уверена Светлана Васина. В то же время девелоперы, реализующие проекты в Калининграде, предостерегают коллег от чрезмерного увлечения офисным премиум-классом. По словам Александра Попова, генерального директора «Кловер Групп», в Калининграде компания столкнулась с тем, что в офисные площади класса А не находят своего арендатора – офисная часть Clover Citycenter пустует.
Стрит-ритейл приказал долго жить
«Три года назад я прогнозировал, что стрит-ритейл в Калининграде будет умирать, и сегодня этот процесс уже идет – на смену встроенным магазинам, которые вытеснены концептуальными ТРЦ и МФК, приходят нотариальные конторы, офисы, туристические компании», – констатирует генеральный директор калининградской Gamma Development Владимир Королев. Действительно, в центре города, где за последние несколько лет на небольшом отрезке сконцентрировалось пять крупных торговых объектов и строится шестой, заметно перенасыщение рынка. Ко всему прочему ситуация с транспортом и парковкой в центре города приблизилась к коллапсу. Это заставляет девелоперов пересматривать концепции своих объектов прямо в ходе реализации. Например, значительные изменения претерпела концепция «Европа-центра». Как рассказал CRE Северо-Запад г-н Королев, сначала девелопер расчитывал построить на его месте стандартный для Калининграда ТРЦ с продовольственным и строительным гипермаркетами, магазином бытовой техники, фуд-кортом и кинотеатром. Но, отметив интерес к проекту со стороны европейского ритейлера одежды Zara, компания полностью пересмотрела концепцию и превратила свой объект в fashion-центр – на площади 60 тыс. кв. м разместились 92 бутика, кафе-бары и концептуальный ресторан. «Тем самым мы сыграли на опережение рынка», – считает Владимир Королев. «Открытие «Европа-центра» оказало существенное влияние на потребительские предпочтения, что внесло коррективы в работу других комплексов», – согласна с ним Светлана Васина. Изменения претерпела и концепция объекта, который «Ай Би Рисеч» проектирует на месте Северного вокзала, – компания решила, что здесь вместо торгово-развлекательного комплекса будет уместнее конгресс-центр.
В расчете на продолжение беби-бума операторы все чаще вводят в состав торговых объектов детские и семейные развлечения. «Например, в ТРК «Эпицентр», для которого мы разрабатывали концепцию, третий этаж общей площадью 3680 кв. м полностью отведен под «Сити Боулинг» с 14 дорожками, кинотеатр-мультиплекс с пятью залами, детскую игровую зону Star Galaxy, ресторан и спорт-бар», – говорит г-жа Васина. Боулинг и детская игровая зона «Игромакс» открылись и в составе «Европа-центра». При этом аналитики отмечают, что рынок детских развлечений в Калининграде остается недостаточно насыщенным.
Принцип кольца
Дальнейшее развитие связывают со строительством объездной магистрали. Завершение первой очереди Приморского кольца – автомобильной дороги Калининград – Зеленоградск с подъездом к аэропорту «Храброво» протяженностью 26,7 км – запланировано на конец 2009 года. Это будет первая скоростная автодорога в регионе с расчетной скоростью 120 км/час. Весь проект Приморского кольца планируется завершить к концу 2014 года. Оно свяжет Калининград, аэропорт «Храброво», курорты федерального значения Светлогорск и Зеленоградск с международным пунктом пропуска на Куршской косе, морскими портами в Пионерске и Балтийске, а также с поселком Янтарный.
«Мировая практика позиционирует крупные торговые комплексы совсем в других местах: на «вылетных» магистралях, вблизи окружных автодорог. Уверен, что это ожидает и Калининград. Новые торгово-развлекательные зоны будут строиться именно там. Такие проекты уже есть», – отмечает Александр Ярошук. «Самая главная проблема в Калининграде – это парковки, – объясняет Владимир Королев. – Вдоль скоростной магистрали можно, на наш взгляд, построить один-два ритейл-парка. Если мы вынесем торговлю за пределы города, куда люди спокойно доберутся за 15 минут и смогут припарковаться, покупатель к нам поедет», – уверен г-н Королев. В среднесрочной перспективе г-ну Королеву видится в этом районе даже аутлет-центр европейских марок, который может быть востребован не только жителями Калининградской области, но и гражданами соседних Польши и Литвы. По его мнению, дополнительный поток посететелей ритейл-паркам могут обеспечить рекреационные зоны на Балтийском побережье, а также будущая игровая зона.
Назад
Загрузка...