Назад
15 Октября 2008, 20:00
Ритейл для прагматичных
Большую часть строящихся ТЦ девелоперы позиционируют как проекты, рассчитанные на покупателей среднего класса и людей с высоким уровнем доходов. Однако на фоне роста дорогих проектов торговой недвижимости стабильно увеличивается спрос на «экономичные» магазины. Готовы ли девелоперы предоставлять площади операторам низкой ценовой категории и каковы перспективы развития ритейла экономкласса?
Несмотря на утверждение Росстата о росте благосостояния россиян, все-таки значительная часть населения нашей страны пока достаточно бедна. В этом убеждены и эксперты из Центра социальной политики Института экономики РАН, которые считают, что озвученные Росстатом по итогам 2007 года данные (13,6% россиян по уровню доходов находятся за чертой бедности) занижены как минимум в два раза. Получается, что совершать покупки в современных торговых центрах многим людям пока не по карману. Кроме того, наметилась тенденция ухода от нецивилизованных форм торговли. В Москве и в других крупных региональных городах в ближайшие годы практически не останется вещевых и продовольственных рынков. Уже сейчас на их территориях появляются ТЦ.
Медленно, но верно
Согласно городской целевой программе развития потребительского рынка и услуг Москвы в 2007–2009 гг. будут закрыты все вещевые рынки, а на их месте построят ТЦ, то есть осуществляется масштабный редевелопмент рынков. Процесс закрытия рынков идет медленно, но итог будет неизбежен: постоянным покупателям рынков, а их миллионы, придется искать новые места для шопинга.
Например, на месте крупнейшего Черкизовского рынка возводится 14-уровневый современный многофункциональный комплекс «Новочеркизовский». Общая площадь комплекса на пересечении Большой Черкизовской улицы и планируемого Четвертого транспортного кольца составит более 50 тыс. кв. м. Девелопером проекта является компания «Дэликт», один из крупнейших арендаторов Черкизовского рынка. Консультантом выступает компания NAI Russia.
Кто же станет арендаторами будущего ТЦ? Значительная часть операторов «Новочеркизовского» уже определена. По официальной информации, ими станут известные обувные и одежные ритейлеры, магазин «Музыкальные инструменты», магазин игрушек «Игродром» («Детский мир»). Также крупными арендаторами станут магазины спорттоваров, такие как «Спортмастер» или «Адидас». Официально заявлены магазины: «Ювелирный», колготок «Суперножки.ру», аксессуаров и итальянских сумок, одежды «Мир больших людей», сувенирной продукции, женской одежды «Последние парижские моды», итальянской мужской и женской обуви «Сэттимана», декоративных искусств.
Как видно из перечня будущих магазинов «Новочеркизовского», операторов экономкласса в этом ТЦ пока нет. Что касается уровня размера арендных ставок, то эту информацию владельцы не раскрывают, но можно предположить, что низкими арендные ставки точно не будут, по крайней мере в первое время.
Таким образом, становится понятно, что у марок ценовых категорий ниже средней и низкой очень мало шансов попасть в современные ТЦ.
«Закрытие рынков – это то, к чему мы все равно придем рано или поздно. Их содержание было связано с большими проблемами – это и налоговые неплатежи, и несоблюдение санитарных норм», – говорит Максим Карбасникофф, директор по торговой недвижимости России и СНГ Jones Lang LaSalle. Правда, процесс перепрофилирования рынков займет немало времени, поскольку их владельцам сложно принимать решение о полной смене бизнес-модели. Собственники не готовы терять доходы во время реконструкции объектов, да и инвестирование в строительство современного ТЦ требует больших затрат. «Посмотрите на успешность «Ашана», именно такие крупные «якоря» должны составить конкуренцию рынкам», – убежден г-н Карбасникофф.
Бедность не в моде?
Не только эксперты высказывают противоречивые мнения относительно развития ритейла нижнего сегмента, нет даже единых параметров, по которым можно было бы отнести ту или иную марку к товарам экономкласса. Границы между средним и ниже среднего сегментами слишком размыты, и четкую градацию по ценовой категории провести сложно. Например, какой из средних чеков однозначно можно отнести к низкой ценовой категории в $20 или в $30?
«В принципе по среднему чеку или стоимости изделий в том или ином магазине можно определить, является ли товар дорогим или дешевым по сравнению с подобной продукцией в других магазинах, – говорит Галина Малиборская, директор отдела агентских услуг департамента торговой недвижимости Colliers International. – Называть только товар экономкласса «массмаркетом» не совсем корректно, поскольку к этой категории относятся также товары среднего ценового сегмента. Определение «массмаркет» не означает низкую цену, это скорее товары, рассчитанные и пользующиеся спросом у широких слоев населения, независимо от социального статуса покупателей».
Кроме того, у потребителей выработался определенный стереотип. Когда речь идет о товарах экономкласса, возникает образ чего-то серого, некрасивого, не очень качественно сделанного. Экономкласс ассоциируется с обувью, которая быстро разваливается, с одеждой, которая в скором времени приходит в негодность.
Неудивительно, что эксперты с осторожностью относят ту или иную марку к экономсегменту. Сами ритейлеры тоже без особого энтузиазма позиционируют себя с нижним сегментом, заявляя: «Мы работаем для всех категорий покупателей».
Однако слоганы и информация на официальных сайтах продавцов говорят об обратном: «Удар по ценам!», «Зачем платить больше?», «Две вещи по цене одной!», «Найдешь дешевле, мы заплатим разницу», «Товары по смешным ценам», «Детские вещи по детским ценам» и многие другие. Очевидно, что ритейлеры в первую очередь делают ставку на привлечение покупателей, желающих сэкономить или не имеющих большого количества денег. Этот покупатель может быть не бедным, а просто рациональным человеком, который смотрит на соотношение цены и качества, а не на громкие бренды.
Можно назвать достаточное количество операторов, которые избрали правильную стратегию продвижения, пользуются спросом у широкой аудитории и, наконец, просто популярны. В таких магазинах с удовольствием совершают покупки и представители среднего класса, если какая-то вещь просто понравилась. Это «ЦентрОбувь», «Сити Обувь», «Маттино-обувь», Modis, «Вещь», «Твое» и т. п.
В последнее время многие известные марки начинают балансировать между разными сегментами и выпускают ассортиментную линейку, рассчитанную на не очень состоятельных покупателей.
Компания «Твое», например, шьет экономичную одежду для молодых людей от 16 до 30 лет, ведущих активный образ жизни. «Средний чек в магазинах этой марки – от 300 до 600 руб., на эту сумму можно купить даже 2–3 вещи», – констатирует Юлия Алабян, начальник отдела развития сети.
По словам Дмитрия Хечумова, директора департамента торговой недвижимости DTZ, средний чек в сети магазинов одежды будет отличаться от среднего чека в магазине товаров для дома.
«В магазинах непродовольственных товаров средний чек несколько дороже, чем в продуктовых, но и он, как правило, не превышает $100», – считает Мария Маттис, руководитель отдела инициативных исследований ГК Step by Step. Так, например, в сети «Ж», владеющей марками Sultanna Frantsuzova, Evgenia Ostrovskaya и Sunie Li, средний чек составляет $70, а в дисконт-магазинах этой сети он предполагается на 30–40% ниже. В магазинах, торгующих зимней одеждой, особенно в сезон, чек может достигать $150–180.
Сомнительные «якоря»
«Каждый магазин низкого ценового сегмента рассчитывает свою экономическую составляющую исходя из ежедневного коэффициента посетителей», – говорит Андрей Бушин, генеральный директор «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость». Например, средний чек магазинов «Пятерочка» составляет 300 рублей, а количество ежедневных посетителей – около 1500. Потенциальными покупателями являются малообеспеченные слои населения, а также люди, которым территориально удобнее там покупать товары повседневного спроса.
Продуктовый ритейл экономкласса заслуживает особого внимания. В том, что он востребован, сомнений нет, однако многие участники рынка категорически против появления таких магазинов в ТЦ.
Медленно, но верно
Согласно городской целевой программе развития потребительского рынка и услуг Москвы в 2007–2009 гг. будут закрыты все вещевые рынки, а на их месте построят ТЦ, то есть осуществляется масштабный редевелопмент рынков. Процесс закрытия рынков идет медленно, но итог будет неизбежен: постоянным покупателям рынков, а их миллионы, придется искать новые места для шопинга.
Например, на месте крупнейшего Черкизовского рынка возводится 14-уровневый современный многофункциональный комплекс «Новочеркизовский». Общая площадь комплекса на пересечении Большой Черкизовской улицы и планируемого Четвертого транспортного кольца составит более 50 тыс. кв. м. Девелопером проекта является компания «Дэликт», один из крупнейших арендаторов Черкизовского рынка. Консультантом выступает компания NAI Russia.
Кто же станет арендаторами будущего ТЦ? Значительная часть операторов «Новочеркизовского» уже определена. По официальной информации, ими станут известные обувные и одежные ритейлеры, магазин «Музыкальные инструменты», магазин игрушек «Игродром» («Детский мир»). Также крупными арендаторами станут магазины спорттоваров, такие как «Спортмастер» или «Адидас». Официально заявлены магазины: «Ювелирный», колготок «Суперножки.ру», аксессуаров и итальянских сумок, одежды «Мир больших людей», сувенирной продукции, женской одежды «Последние парижские моды», итальянской мужской и женской обуви «Сэттимана», декоративных искусств.
Как видно из перечня будущих магазинов «Новочеркизовского», операторов экономкласса в этом ТЦ пока нет. Что касается уровня размера арендных ставок, то эту информацию владельцы не раскрывают, но можно предположить, что низкими арендные ставки точно не будут, по крайней мере в первое время.
Таким образом, становится понятно, что у марок ценовых категорий ниже средней и низкой очень мало шансов попасть в современные ТЦ.
«Закрытие рынков – это то, к чему мы все равно придем рано или поздно. Их содержание было связано с большими проблемами – это и налоговые неплатежи, и несоблюдение санитарных норм», – говорит Максим Карбасникофф, директор по торговой недвижимости России и СНГ Jones Lang LaSalle. Правда, процесс перепрофилирования рынков займет немало времени, поскольку их владельцам сложно принимать решение о полной смене бизнес-модели. Собственники не готовы терять доходы во время реконструкции объектов, да и инвестирование в строительство современного ТЦ требует больших затрат. «Посмотрите на успешность «Ашана», именно такие крупные «якоря» должны составить конкуренцию рынкам», – убежден г-н Карбасникофф.
Бедность не в моде?
Не только эксперты высказывают противоречивые мнения относительно развития ритейла нижнего сегмента, нет даже единых параметров, по которым можно было бы отнести ту или иную марку к товарам экономкласса. Границы между средним и ниже среднего сегментами слишком размыты, и четкую градацию по ценовой категории провести сложно. Например, какой из средних чеков однозначно можно отнести к низкой ценовой категории в $20 или в $30?
«В принципе по среднему чеку или стоимости изделий в том или ином магазине можно определить, является ли товар дорогим или дешевым по сравнению с подобной продукцией в других магазинах, – говорит Галина Малиборская, директор отдела агентских услуг департамента торговой недвижимости Colliers International. – Называть только товар экономкласса «массмаркетом» не совсем корректно, поскольку к этой категории относятся также товары среднего ценового сегмента. Определение «массмаркет» не означает низкую цену, это скорее товары, рассчитанные и пользующиеся спросом у широких слоев населения, независимо от социального статуса покупателей».
Кроме того, у потребителей выработался определенный стереотип. Когда речь идет о товарах экономкласса, возникает образ чего-то серого, некрасивого, не очень качественно сделанного. Экономкласс ассоциируется с обувью, которая быстро разваливается, с одеждой, которая в скором времени приходит в негодность.
Неудивительно, что эксперты с осторожностью относят ту или иную марку к экономсегменту. Сами ритейлеры тоже без особого энтузиазма позиционируют себя с нижним сегментом, заявляя: «Мы работаем для всех категорий покупателей».
Однако слоганы и информация на официальных сайтах продавцов говорят об обратном: «Удар по ценам!», «Зачем платить больше?», «Две вещи по цене одной!», «Найдешь дешевле, мы заплатим разницу», «Товары по смешным ценам», «Детские вещи по детским ценам» и многие другие. Очевидно, что ритейлеры в первую очередь делают ставку на привлечение покупателей, желающих сэкономить или не имеющих большого количества денег. Этот покупатель может быть не бедным, а просто рациональным человеком, который смотрит на соотношение цены и качества, а не на громкие бренды.
Можно назвать достаточное количество операторов, которые избрали правильную стратегию продвижения, пользуются спросом у широкой аудитории и, наконец, просто популярны. В таких магазинах с удовольствием совершают покупки и представители среднего класса, если какая-то вещь просто понравилась. Это «ЦентрОбувь», «Сити Обувь», «Маттино-обувь», Modis, «Вещь», «Твое» и т. п.
В последнее время многие известные марки начинают балансировать между разными сегментами и выпускают ассортиментную линейку, рассчитанную на не очень состоятельных покупателей.
Компания «Твое», например, шьет экономичную одежду для молодых людей от 16 до 30 лет, ведущих активный образ жизни. «Средний чек в магазинах этой марки – от 300 до 600 руб., на эту сумму можно купить даже 2–3 вещи», – констатирует Юлия Алабян, начальник отдела развития сети.
По словам Дмитрия Хечумова, директора департамента торговой недвижимости DTZ, средний чек в сети магазинов одежды будет отличаться от среднего чека в магазине товаров для дома.
«В магазинах непродовольственных товаров средний чек несколько дороже, чем в продуктовых, но и он, как правило, не превышает $100», – считает Мария Маттис, руководитель отдела инициативных исследований ГК Step by Step. Так, например, в сети «Ж», владеющей марками Sultanna Frantsuzova, Evgenia Ostrovskaya и Sunie Li, средний чек составляет $70, а в дисконт-магазинах этой сети он предполагается на 30–40% ниже. В магазинах, торгующих зимней одеждой, особенно в сезон, чек может достигать $150–180.
Сомнительные «якоря»
«Каждый магазин низкого ценового сегмента рассчитывает свою экономическую составляющую исходя из ежедневного коэффициента посетителей», – говорит Андрей Бушин, генеральный директор «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость». Например, средний чек магазинов «Пятерочка» составляет 300 рублей, а количество ежедневных посетителей – около 1500. Потенциальными покупателями являются малообеспеченные слои населения, а также люди, которым территориально удобнее там покупать товары повседневного спроса.
Продуктовый ритейл экономкласса заслуживает особого внимания. В том, что он востребован, сомнений нет, однако многие участники рынка категорически против появления таких магазинов в ТЦ.
Назад
Загрузка...