Сергей Верещагин: «Мы готовы инвестировать в бизнес региональных арендаторов»

– В рамках развития сети индустриально-логистических парков класса А под брендом GREENGATE «Евразия Логистик» объявила о строительстве 28 объектов на территории России, Украины, Казахстана и Турции. Почему для реализации одного из первых проектов – складского комплекса «Пышма» – был выбран Урал?

– Уральский регион – один из самых промышленно развитых регионов России, соответственно один из самых крупных центров потребления и самых перспективных пунктов на карте страны для строительства складов. Екатеринбург же является исторически сложившимся хабом для данного региона, который аккумулирует целевые для складов грузопотоки из Москвы, в первую очередь товаров FMCG. С точки зрения потенциала рынка складской недвижимости мы оцениваем этот город как номер два в России после Москвы. Именно поэтому индустриально-логистический комплекс «Пышма» появился вблизи столицы Урала.

– Насколько был сложен выбор земельного участка?

– В Свердловской области есть проблема: подходящих участков для строительства индустриальных парков, или, проще говоря, полей площадью от 50 га, очень мало, прежде всего из-за горного рельефа. А те, что есть, расположены в основном около трассы Екатеринбург – Челябинск, где отсутствует железная дорога. Тем не менее не без помощи местных органов власти нам удалось найти подходящий земельный участок площадью 50,3 га на севере от Екатеринбурга, в районе города Верхняя Пышма. Участок находится в двух километрах от ЕКАД (Екатеринбургская кольцевая автодорога), рядом проходят трассы в сторону городов Нижний Тагил и Серов. Немаловажным стало и наличие трудовых ресурсов вокруг месторасположения логопарка: численность населения близлежащих районов составляет 480 тыс. человек. Кроме этого при выборе участка мы учли возможность присоединения к железной дороге – сейчас на территории индустриального парка функционируют две железнодорожные ветки. Первая и вторая очереди комплекса «Пышма» общей площадью 195 тыс. кв. м построены и сданы в аренду. Ввод в эксплуатацию третьей очереди площадью 85 тыс. кв. м запланирован на II квартал следующего года. Сейчас мы выбираем земельный участок в южной части Екатеринбурга под строительство еще одного складского комплекса площадью около 500 тыс. кв. м.

– Существует устойчивое мнение, что Екатеринбург закрепил за собой статус распределительного центра для обслуживания соседних городов – Челябинска, Тюмени, Кургана, Перми. В связи с этим инвестиции в складскую недвижимость указанных городов уже менее привлекательны, чем в Екатеринбург. Так ли это?

– Пожалуй, это больше относится к городам Курган и Пермь, которые не являются крупными центрами потребления. Там у клиентов нет серьезных объемов продаж, поэтому они предпочитают иметь склад в Екатеринбурге, а оттуда развозить товар в близлежащие регионы автотранспортом. В случае с Челябинском ситуация несколько иная. Этот город хотя и уступает по уровню экономического развития уральской столице, но ненамного. Поэтому многие компании рассматривают его как альтернативу Екатеринбургу для размещения распределительного центра на Уральский федеральный округ. Компания «Евразия Логистик» рассматривает возможность строительства складских комплексов в Челябинске, а также Тюмени, которая территориально расположена уже в Сибири.

– По мнению отдельных консалтинговых компаний, большое число существующих промышленных помещений в Уральском регионе открывает широкие возможности для редевелопмента с целью создания качественных складов. Рассматривает ли ваша компания редевелопмент?

– Не рассматривает. Построить качественный индустриальный парк, соответствующий современным мировым стандартам, с правильной планировкой территории, коэффициентом застройки не более 50% и т. д. на территории цеха советского завода невозможно – он для этого не приспособлен. Именно потому мы строим исключительно greenfield.

– Учитывая серьезный дефицит качественных складских площадей на Урале, есть ли смысл ли говорить о конкуренции в данном сегменте коммерческой недвижимости?
– Очевидно, склады класса С на Урале – серьезный конкурент для «Евразии Логистик», раз компания решилась на такой маркетинговый ход, как снижение на 18% базовых ставок первого года аренды на складские площади?

– Это нововведение было запущено с 1 сентября текущего года. Одновременно наша компания увеличивает размер ежегодной индексации с текущих 4–6 до 12% в год, что соответствует уровню инфляции. Таким образом, для рынка Екатеринбурга базовые ставки первого года аренды будут снижены с 100–110 до 82–90 евро/кв. м. На наш взгляд, новая система ставок является гибким финансовым инструментом: девелопер частично дотирует работу клиентов первые два-три года аренды. Как правило, именно этот период является наиболее трудным для арендаторов, поскольку необходимо инвестировать в складское оборудование, IT-системы и обучение персонала, а заполняемость склада достигается постепенно. Снижая финансовую нагрузку на арендатора в течение первых лет его работы, мы способствуем развитию его бизнеса. Для девелопера новая система ставок снижает доходность в первый год сдачи проекта в аренду, при этом сроки окупаемости остаются на прежнем уровне. То есть в итоге наша прибыль от аренды ничуть не уменьшается. С запуском этого проекта мы хотим серьезно расширить аудиторию наших клиентов, в первую очередь за счет региональных игроков. Сейчас они часто арендуют склады устаревших форматов, а переходить на современные не решаются из-за высоких первоначальных затрат.

– Сможет ли данная маркетинговая акция кардинально изменить уровень ставок аренды на складские площади? Не опасаетесь, что конкуренты могут воспользоваться вашим инструментом?

– Такой шаг могут позволить себе только крупные девелоперы, располагающие серьезным финансовым ресурсом. Практически все региональные собственники складских комплексов ориентированы на получение доходности от вложений в более ранний период времени. Поэтому вряд ли они смогут себе позволить снизить ставки, тем более после кризиса ликвидности на финансовых рынках, когда небольшим компаниям, с одной стороны, стало труднее привлекать заемные средства, с другой – кредиты просто стали дороже. Опять же компания «Евразия Логистик» может рассчитывать на окупаемость своих вложений в долгосрочной перспективе.

– Не секрет, что уральские бизнесмены не стремятся арендовать качественные складские площади из-за высоких расценок, которые практически находятся на уровне московских. Может, для привлечения регионалов вместо предложенной вами схемы следует просто снизить ставки?

– Уровень арендных ставок в первую очередь зависит от себестоимости строительства. В Екатеринбурге и Москве она отличается непринципиально: стоимость кредитов в регионах выше, а ставки капитализации хуже.

Значит, девелоперам невыгодно делать ставки аренды ниже. К тому же с точки зрения дефицита складских площадей в регионе рынок это позволяет.

<dvi id="artinfo"> Информация

Сергей Верещагин – коммерческий директор компании «Евразия Логистик». Занимает должность коммерческого директора компании с июля 2007 года. Вся трудовая деятельность Сергея Верещагина связана с логистикой. Свою карьеру он начал в должности аналитика по складским запасам отдела Supply Chain компании Nestle. Позднее в департаменте логистики ICN Pharmaceuticals он конт­ролировал дистрибуционные потоки между 11 дистрибуционными центрами и 5 заводами компании.

Затем в компании SunInterbrew в отделе Supply Chain занимал должность менеджера по интегрированному планированию, отвечал за производственное планирование 9 заводов компании в России, конт­ролировал взаимодействие всех дистрибуционных центров.

В 2004 году в качестве генерального директора возглавил команду, которая с нуля создала логистическую компанию «Лоджикон».

Имеет опыт работы в качестве ведущего консультанта компании Cushman & Wakefield Stiles & Ryabokobylko.