Назад
2 Декабря 2008, 12:28
Строительство вопреки
Реализовать проекты комплексной застройки в условиях экономической депрессии, царящей сегодня на рынке, – задача трудновыполнимая. Несмотря на то что объекты с долгим сроком реализации менее подвержены разрушительному воздействию мирового кризиса ликвидности, девелоперы не спешат предпринимать никаких действий. Надеясь на позитивное развитие рынка, участники проектов заняли выжидательные позиции.
С наступлением кризиса большинство девелоперов заморозили свои проекты. Однако пока рано утверждать, что это относится и к объектам комплексной застройки, рассчитанным на долгосрочный период реализации. До настоящего времени девелоперам не удалось воплотить даже часть задуманного, почти все проекты новых деловых районов существуют только на бумаге. В наиболее выигрышной ситуации в условиях кризиса, по словам Олега Баркова, генерального директора Knight Frank, Санкт-Петербург, сегодня находятся проекты в преддевелоперской стадии.
Реализация большинства заявленных проектов должна была начаться в ближайшие два года. Однако эти планы относятся к докризисному периоду, сейчас же никто из девелоперов не может назвать точную дату начала строительства.
В нынешних условиях, когда ситуация на мировых рынках так нестабильна, очень сложно делать прогнозы относительно дальнейшего строительства деловых районов в России. Однако можно предположить, по какому сценарию будут развиваться события. «По сути, сейчас у девелоперов есть два пути: либо ожидать наступления более стабильной рыночной ситуации, параллельно готовя проекты к реализации (но в этом случае надо понимать, что увеличение сроков строительства повышает себестоимость всего объекта в целом), либо идти на риски и достраивать проекты сейчас», – полагает Олег Барков.
Воздушные замки?
Заявленные проекты комплексного освоения территорий как в Москве, так и в регионах по праву можно назвать грандиозными. Полноценные деловые кварталы, созданные при содействии известных архитекторов и инжиниринговых компаний, возможно, могли бы придать самому обычному российскому городу «европейский формат». Во всяком случае, на бумаге все «задумки» приглашенных архитекторов и инженеров выглядят очень внушительно. Другое дело, смогут ли девелоперы воплотить эти планы в реальность и какие шаги нужно для этого предпринять.
Один из таких известных столичных проектов – многофункциональный комплекс «Метрополия». Возведение первой очереди объекта должно начаться через 1,5–2 года. «Мы надеемся, что кризис существенно не изменит наши планы и строительство начнется вовремя», – рассказывает Олег Король, генеральный директор «Метрополь Девелопмент».
Проект включает в себя две гостиницы 4 и 5* под управлением международного оператора, офисные здания класса А, торговую инфраструктуру и апартаменты. Общая площадь будет составлять около 1,5 млн. кв. м.
«Комбинация транспортной доступности, большой площади земельного участка и синергия между всеми функциями позволяет создать комплексную концепцию единого района со своей доминантой. Масштабность проекта, его качество и планировки также послужат дополнительным источником привлечения международных инвесторов, что положительно скажется на динамике развития рынка недвижимости города в целом и особенно восточного направления», – рассказывает Ирена Хамукова, старший консультант отдела стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis. Общая сумма инвестиций составит более $3,5 млрд.
«В настоящее время девелопер рассматривает возможности привлечения партнеров для финансирования проекта», – рассказывает Ирена Хамукова. «Мы рассчитываем привлекать инвесторов с Ближнего Востока. В ближневосточных странах кризис не так сильно повлиял на рынок, так что у компаний есть деньги, и они как раз нацелены на вложения в крупные долгосрочные проекты комплексной застройки территорий, им неинтересны небольшие масштабы. На данном этапе проект не требует больших инвестиций, а к моменту начала строительства финансовый климат станет лучше», – полагает г-н Король.
Общественно-деловой район «Охта центр» в Санкт-Петербурге также является проектом долгосрочной застройки. Однако точные сроки начала строительства пока неизвестны. По мнению Олега Баркова, в успехе проекта сомневаться не приходится даже в условиях кризиса. Заявленные сроки сдачи первой очереди проекта – 2012 год. Даже при самых пессимистичных прогнозах развития рынка к этому году после длительного спада начнется неизбежный рост, поэтому все заявленные проекты будут востребованы. «Охта центр» – масштабный проект как по территории, так и по объему инвестиций. Объект станет центром притяжения для крупных арендаторов, а также окажет значительное влияние на рынок офисной недвижимости в целом», – рассказывает г-н Барков.
Общественно-деловой район включает в себя комплекс офисных зданий, гостиницы, объекты торговой, спортивно-досуговой и социальной инфраструктуры, в том числе спортивный комплекс, многофункциональный культурный центр (в состав которого войдут музей современного искусства и театрально-концертный зал мирового класса, библиотека) общей площадью свыше 1 млн. кв. м.
УК «Морской фасад» реализует масштабный проект под одноименным названием. На территории в 400 га ведется строительство единственного в России морского пассажирского порта и объектов недвижимости (общей площадью 4 млн. кв. м), а также 7 причалов. Объект расположен в 6 км от исторического центра города, в западной части Васильевского острова, на берегу Финского залива. В прибрежном районе будет развитая транспортная инфраструктура: новый речной вокзал, трасса Западного скоростного диаметра с тремя съездами, новая ветка метро с двумя станциями, мосты и дороги. Согласно проекту планировки территории, который был утвержден администрацией Санкт-Петербурга, в новом районе будет проживать около 35 тыс. человек и около 60 тыс. – работать. «Перенести центральный деловой район подальше из исторического сердца города – вот основа нашего замысла, – рассказывает Лев Пукшанский, вице-президент ООО УК «Морской фасад». – Новым центральным деловым районом Петербурга должна стать территория «Морского фасада». По Западному скоростному диаметру за 15–20 минут можно будет доехать до аэропорта, кроме того, удобно добираться на работу с севера и с юга города. Проект ЗСД находится в стадии активного развития, так же, как и проект «Морской фасад», поэтому и в условиях мирового кризиса динамика останется по-прежнему положительной».
Структура финансирования проекта такова: создание морского пассажирского порта финансируется за счет федерального бюджета (создание подходного канала и акватории порта) и частных инвестиций (образование территории порта, строительство причалов и терминалов). Федеральный бюджет – около 8 млрд. рублей, частные инвестиции – 7 млрд. рублей. Улучшение земельного участка осуществляется за счет частных и заемных средств. Инженерная подготовка территории осуществляется отдельными проектами, в том числе финансируемыми в рамках государственно-частного партнерства. По оценкам экспертов, на сегодняшний день стоимость одного га новой земли оценивается более чем в 10 млн. евро.
«Созданную территорию участками покупает инвестор-девелопер для дальнейшего строительства недвижимости. У всех на слуху была сделка с ГК ПИК, она приобрела участок территории 63,4 га, где планирует построить около 1 315 000 кв. м недвижимости, включая 1 138 050 кв. м жилья de luxe и бизнес-класса. Объем инвестиций в проект составит более $3 млрд.», – рассказывает Лев Пукшанский.
Как известно, проекты, рассчитанные на долгосрочный период, менее подвержены сиюминутным изменениям рыночной конъюнктуры, потому что изначально предполагалось, что реализовываться они будут поэтапно и возврат инвестиций не будет быстрым. По словам г-на Пукшанского, в условиях кризиса можно сконцентрироваться на подготовительных работах, чтобы после окончания кризиса ускоренными темпами выйти на рынок с готовым продуктом.
Нижегородский проект «Стрелка-Сити», еще только готовящийся к реализации, таким образом, не подвержен большим рискам, связанным с наступлением кризиса. «Мировой финансовый кризис не отразится на темпах прихода инвесторов в Нижегородскую область и на объемах средств, выделяемых ими на реализацию бизнес-проектов. Иностранные инвесторы считают, что кризис продлится 1–1,5 года. Следовательно, проекты, имеющие большой срок окупаемости и находящиеся в настоящее время на стадии разработки проектной документации, не будут затронуты», – рассказывает Дмитрий Сватковский, министр инвестиционной политики Нижегородской области.
Проект «Стрелка-Сити» расположится на месте слияния рек Оки и Волги. На этом стратегически важном для города участке, в 10 минутах езды от центра, сосредоточены практически все виды транспорта – речной, автомобильный, железнодорожный, а вскоре появится и метро. Территория, расположенная рядом с историческим центром делового Поволжья, – чрезвычайно перспективна для развития деловой сферы. Стоимость проекта ориентировочно составит 25 млрд. руб.
По словам Дмитрия Сватковского, в настоящее время в Нижнем Новгороде, как и во многих городах России, происходит процесс перехода от «точечной» застройки к массовой, более плановой, создающей единый архитектурный облик города. Проекты комплексной застройки, безусловно, необходимы, они нацелены на комфортные условия для жизни в соответствии с современными представлениями об удобстве. В настоящее время комплексное строительство в городе ведется в основном в сфере офисной, торговой и гостиничной недвижимости. Именно эти отрасли являются наиболее прибыльными направлениями инвестирования. Все инвесторы, уже реализующие свои проекты на территории Нижегородской области, не планируют ухода из региона даже при сохранении существующей конъюнктуры на мировых и российских финансовых рынках.
Согласно мнению многих экспертов, проекты комплексного освоения территорий, которые сегодня существуют уже не только на бумаге, подвергаются большей опасности, чем те, к реализации которых еще не приступили.
Строительство «Иркутск-Сити» началось в сентябре 2007 года, и сегодня квартал уже приобретает реальные очертания. Первый бизнес-центр «Терра» общей площадью около 12 тыс. кв. м готов к вводу в эксплуатацию: полным ходом идут внутренние отделочные работы, заканчивается монтаж инженерии и систем связи. Завершено благоустройство прилегающей территории – дороги, подъезды к зданию, тротуары, парковки. Помимо этого идет работа по проектированию других объектов «Иркутск-Сити».
На территории района, общая площадь которого составляет 100 тыс. кв. м, планируется разместить офисные здания (более 200 тыс. кв. м), гостиничные комплексы 3–4*, фитнес-центр. В зданиях появятся кафе, рестораны и торговая галерея. Особое внимание уделяется парковкам, на территории «Иркутск-Сити» разместятся наземные гостевые стоянки, паркинги под зданиями и надземные парковочные комплексы для сотрудников. Намечен к строительству современный автомоечный комплекс. Общий объем инвестиций в строительство – $350 млн. Партнерами проекта выступают Байкальский банк Сбербанка РФ, ОАО «Иркутскгражданпроект».
По словам Ильи Круговых, директора по продажам группы компаний «Актив» (девелопер и инвестор проекта), кризис не может не сказаться на проекте. Однако общий срок реализации проекта – не менее 5 лет. Таким образом, даже наблюдаемое снижение спроса в настоящее время создает отложенный спрос через год. К тому же снижение объемов строительства может привести даже к некоторому дефициту. На сегодняшний день есть возможность оперировать различными строительными объемами планируемых к вводу объектов и их назначением. Проект корректируется с учетом потребностей иркутского рынка.
По словам г-на Круговых, основной риск сместился в сторону маркетинга. Исходя из того, как будет развиваться ситуация с потребностью иркутских потребителей и какого качества объекты им понадобятся, и придется определять назначение планируемых объектов. «Основная проблема – изменение времени реализации проекта. Оно, несомненно, увеличится. Да и потребитель стал более чувствителен к стоимости и характеристикам объекта. Конечно, придется снизить планируемые финансовые результаты», – рассказывает Илья Круговых.
Кризис переживут лучшие
Сказать однозначно, лучше ли живется проектам комплексной застройки в условиях кризиса, чем «просто проектам», сложно. По словам Льва Пукшанского, кризисы приходят и уходят, а проекты, обладающие свойствами уникального рыночного предложения или же просто имеющие четко выраженные конкурентные преимущества, продолжают развиваться.
Комплексное освоение территорий – это продвинутая форма развития рынка недвижимости. Спрос на качественные офисы и жилье в рамках однородной среды сохраняется. Кризис просто отодвигает принятие решений, тем самым образуя значительный отложенный спрос. «Сегодня шанс на реализацию имеют проекты с минимальными рисками и прозрачной структурой собственности, – рассказывает Олег Барков. – На рынке в итоге останутся самые профессиональные, самые качественные проекты компаний, которые ориентировались на потребности рынка, опирались на его реальную оценку, возможно, даже несколько пессимистичную».
По мнению г-на Баркова, те компании, которые в текущей ситуации, смогут сохранить свои инвестиционные программы и свои участки, займут лидирующие позиции на посткризисном этапе развития рынка. К моменту стабилизации они смогут выйти на площадку с проектами на высокой стадии проработки: согласованной проектной документацией и готовой концепцией.
Реализация большинства заявленных проектов должна была начаться в ближайшие два года. Однако эти планы относятся к докризисному периоду, сейчас же никто из девелоперов не может назвать точную дату начала строительства.
В нынешних условиях, когда ситуация на мировых рынках так нестабильна, очень сложно делать прогнозы относительно дальнейшего строительства деловых районов в России. Однако можно предположить, по какому сценарию будут развиваться события. «По сути, сейчас у девелоперов есть два пути: либо ожидать наступления более стабильной рыночной ситуации, параллельно готовя проекты к реализации (но в этом случае надо понимать, что увеличение сроков строительства повышает себестоимость всего объекта в целом), либо идти на риски и достраивать проекты сейчас», – полагает Олег Барков.
Воздушные замки?
Заявленные проекты комплексного освоения территорий как в Москве, так и в регионах по праву можно назвать грандиозными. Полноценные деловые кварталы, созданные при содействии известных архитекторов и инжиниринговых компаний, возможно, могли бы придать самому обычному российскому городу «европейский формат». Во всяком случае, на бумаге все «задумки» приглашенных архитекторов и инженеров выглядят очень внушительно. Другое дело, смогут ли девелоперы воплотить эти планы в реальность и какие шаги нужно для этого предпринять.
Один из таких известных столичных проектов – многофункциональный комплекс «Метрополия». Возведение первой очереди объекта должно начаться через 1,5–2 года. «Мы надеемся, что кризис существенно не изменит наши планы и строительство начнется вовремя», – рассказывает Олег Король, генеральный директор «Метрополь Девелопмент».
Проект включает в себя две гостиницы 4 и 5* под управлением международного оператора, офисные здания класса А, торговую инфраструктуру и апартаменты. Общая площадь будет составлять около 1,5 млн. кв. м.
«Комбинация транспортной доступности, большой площади земельного участка и синергия между всеми функциями позволяет создать комплексную концепцию единого района со своей доминантой. Масштабность проекта, его качество и планировки также послужат дополнительным источником привлечения международных инвесторов, что положительно скажется на динамике развития рынка недвижимости города в целом и особенно восточного направления», – рассказывает Ирена Хамукова, старший консультант отдела стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis. Общая сумма инвестиций составит более $3,5 млрд.
«В настоящее время девелопер рассматривает возможности привлечения партнеров для финансирования проекта», – рассказывает Ирена Хамукова. «Мы рассчитываем привлекать инвесторов с Ближнего Востока. В ближневосточных странах кризис не так сильно повлиял на рынок, так что у компаний есть деньги, и они как раз нацелены на вложения в крупные долгосрочные проекты комплексной застройки территорий, им неинтересны небольшие масштабы. На данном этапе проект не требует больших инвестиций, а к моменту начала строительства финансовый климат станет лучше», – полагает г-н Король.
Общественно-деловой район «Охта центр» в Санкт-Петербурге также является проектом долгосрочной застройки. Однако точные сроки начала строительства пока неизвестны. По мнению Олега Баркова, в успехе проекта сомневаться не приходится даже в условиях кризиса. Заявленные сроки сдачи первой очереди проекта – 2012 год. Даже при самых пессимистичных прогнозах развития рынка к этому году после длительного спада начнется неизбежный рост, поэтому все заявленные проекты будут востребованы. «Охта центр» – масштабный проект как по территории, так и по объему инвестиций. Объект станет центром притяжения для крупных арендаторов, а также окажет значительное влияние на рынок офисной недвижимости в целом», – рассказывает г-н Барков.
Общественно-деловой район включает в себя комплекс офисных зданий, гостиницы, объекты торговой, спортивно-досуговой и социальной инфраструктуры, в том числе спортивный комплекс, многофункциональный культурный центр (в состав которого войдут музей современного искусства и театрально-концертный зал мирового класса, библиотека) общей площадью свыше 1 млн. кв. м.
УК «Морской фасад» реализует масштабный проект под одноименным названием. На территории в 400 га ведется строительство единственного в России морского пассажирского порта и объектов недвижимости (общей площадью 4 млн. кв. м), а также 7 причалов. Объект расположен в 6 км от исторического центра города, в западной части Васильевского острова, на берегу Финского залива. В прибрежном районе будет развитая транспортная инфраструктура: новый речной вокзал, трасса Западного скоростного диаметра с тремя съездами, новая ветка метро с двумя станциями, мосты и дороги. Согласно проекту планировки территории, который был утвержден администрацией Санкт-Петербурга, в новом районе будет проживать около 35 тыс. человек и около 60 тыс. – работать. «Перенести центральный деловой район подальше из исторического сердца города – вот основа нашего замысла, – рассказывает Лев Пукшанский, вице-президент ООО УК «Морской фасад». – Новым центральным деловым районом Петербурга должна стать территория «Морского фасада». По Западному скоростному диаметру за 15–20 минут можно будет доехать до аэропорта, кроме того, удобно добираться на работу с севера и с юга города. Проект ЗСД находится в стадии активного развития, так же, как и проект «Морской фасад», поэтому и в условиях мирового кризиса динамика останется по-прежнему положительной».
Структура финансирования проекта такова: создание морского пассажирского порта финансируется за счет федерального бюджета (создание подходного канала и акватории порта) и частных инвестиций (образование территории порта, строительство причалов и терминалов). Федеральный бюджет – около 8 млрд. рублей, частные инвестиции – 7 млрд. рублей. Улучшение земельного участка осуществляется за счет частных и заемных средств. Инженерная подготовка территории осуществляется отдельными проектами, в том числе финансируемыми в рамках государственно-частного партнерства. По оценкам экспертов, на сегодняшний день стоимость одного га новой земли оценивается более чем в 10 млн. евро.
«Созданную территорию участками покупает инвестор-девелопер для дальнейшего строительства недвижимости. У всех на слуху была сделка с ГК ПИК, она приобрела участок территории 63,4 га, где планирует построить около 1 315 000 кв. м недвижимости, включая 1 138 050 кв. м жилья de luxe и бизнес-класса. Объем инвестиций в проект составит более $3 млрд.», – рассказывает Лев Пукшанский.
Как известно, проекты, рассчитанные на долгосрочный период, менее подвержены сиюминутным изменениям рыночной конъюнктуры, потому что изначально предполагалось, что реализовываться они будут поэтапно и возврат инвестиций не будет быстрым. По словам г-на Пукшанского, в условиях кризиса можно сконцентрироваться на подготовительных работах, чтобы после окончания кризиса ускоренными темпами выйти на рынок с готовым продуктом.
Нижегородский проект «Стрелка-Сити», еще только готовящийся к реализации, таким образом, не подвержен большим рискам, связанным с наступлением кризиса. «Мировой финансовый кризис не отразится на темпах прихода инвесторов в Нижегородскую область и на объемах средств, выделяемых ими на реализацию бизнес-проектов. Иностранные инвесторы считают, что кризис продлится 1–1,5 года. Следовательно, проекты, имеющие большой срок окупаемости и находящиеся в настоящее время на стадии разработки проектной документации, не будут затронуты», – рассказывает Дмитрий Сватковский, министр инвестиционной политики Нижегородской области.
Проект «Стрелка-Сити» расположится на месте слияния рек Оки и Волги. На этом стратегически важном для города участке, в 10 минутах езды от центра, сосредоточены практически все виды транспорта – речной, автомобильный, железнодорожный, а вскоре появится и метро. Территория, расположенная рядом с историческим центром делового Поволжья, – чрезвычайно перспективна для развития деловой сферы. Стоимость проекта ориентировочно составит 25 млрд. руб.
По словам Дмитрия Сватковского, в настоящее время в Нижнем Новгороде, как и во многих городах России, происходит процесс перехода от «точечной» застройки к массовой, более плановой, создающей единый архитектурный облик города. Проекты комплексной застройки, безусловно, необходимы, они нацелены на комфортные условия для жизни в соответствии с современными представлениями об удобстве. В настоящее время комплексное строительство в городе ведется в основном в сфере офисной, торговой и гостиничной недвижимости. Именно эти отрасли являются наиболее прибыльными направлениями инвестирования. Все инвесторы, уже реализующие свои проекты на территории Нижегородской области, не планируют ухода из региона даже при сохранении существующей конъюнктуры на мировых и российских финансовых рынках.
Согласно мнению многих экспертов, проекты комплексного освоения территорий, которые сегодня существуют уже не только на бумаге, подвергаются большей опасности, чем те, к реализации которых еще не приступили.
Строительство «Иркутск-Сити» началось в сентябре 2007 года, и сегодня квартал уже приобретает реальные очертания. Первый бизнес-центр «Терра» общей площадью около 12 тыс. кв. м готов к вводу в эксплуатацию: полным ходом идут внутренние отделочные работы, заканчивается монтаж инженерии и систем связи. Завершено благоустройство прилегающей территории – дороги, подъезды к зданию, тротуары, парковки. Помимо этого идет работа по проектированию других объектов «Иркутск-Сити».
На территории района, общая площадь которого составляет 100 тыс. кв. м, планируется разместить офисные здания (более 200 тыс. кв. м), гостиничные комплексы 3–4*, фитнес-центр. В зданиях появятся кафе, рестораны и торговая галерея. Особое внимание уделяется парковкам, на территории «Иркутск-Сити» разместятся наземные гостевые стоянки, паркинги под зданиями и надземные парковочные комплексы для сотрудников. Намечен к строительству современный автомоечный комплекс. Общий объем инвестиций в строительство – $350 млн. Партнерами проекта выступают Байкальский банк Сбербанка РФ, ОАО «Иркутскгражданпроект».
По словам Ильи Круговых, директора по продажам группы компаний «Актив» (девелопер и инвестор проекта), кризис не может не сказаться на проекте. Однако общий срок реализации проекта – не менее 5 лет. Таким образом, даже наблюдаемое снижение спроса в настоящее время создает отложенный спрос через год. К тому же снижение объемов строительства может привести даже к некоторому дефициту. На сегодняшний день есть возможность оперировать различными строительными объемами планируемых к вводу объектов и их назначением. Проект корректируется с учетом потребностей иркутского рынка.
По словам г-на Круговых, основной риск сместился в сторону маркетинга. Исходя из того, как будет развиваться ситуация с потребностью иркутских потребителей и какого качества объекты им понадобятся, и придется определять назначение планируемых объектов. «Основная проблема – изменение времени реализации проекта. Оно, несомненно, увеличится. Да и потребитель стал более чувствителен к стоимости и характеристикам объекта. Конечно, придется снизить планируемые финансовые результаты», – рассказывает Илья Круговых.
Кризис переживут лучшие
Сказать однозначно, лучше ли живется проектам комплексной застройки в условиях кризиса, чем «просто проектам», сложно. По словам Льва Пукшанского, кризисы приходят и уходят, а проекты, обладающие свойствами уникального рыночного предложения или же просто имеющие четко выраженные конкурентные преимущества, продолжают развиваться.
Комплексное освоение территорий – это продвинутая форма развития рынка недвижимости. Спрос на качественные офисы и жилье в рамках однородной среды сохраняется. Кризис просто отодвигает принятие решений, тем самым образуя значительный отложенный спрос. «Сегодня шанс на реализацию имеют проекты с минимальными рисками и прозрачной структурой собственности, – рассказывает Олег Барков. – На рынке в итоге останутся самые профессиональные, самые качественные проекты компаний, которые ориентировались на потребности рынка, опирались на его реальную оценку, возможно, даже несколько пессимистичную».
По мнению г-на Баркова, те компании, которые в текущей ситуации, смогут сохранить свои инвестиционные программы и свои участки, займут лидирующие позиции на посткризисном этапе развития рынка. К моменту стабилизации они смогут выйти на площадку с проектами на высокой стадии проработки: согласованной проектной документацией и готовой концепцией.
Назад
Загрузка...