Уходящий год стал серьезным испытанием для участников рынка коммерческой недвижимости. Еще летом многие игроки радостно рассуждали о том, что глобальный финансовый кризис миновал Россию. Однако в начале осени кризис обрушился и на нашу страну. Развитие сегмента офисной недвижимости в 2008 году условно можно разделить на два этапа: до наступления кризиса ликвидности и после него. В начале 2008 года в секторе офисной недвижимости продолжался рост девелоперской активности, увеличивался спрос на офисы всех классов, снижалась доля вакантных площадей, а также повышались ставки аренды.

Однако уже в октябре этого же года наблюдается резкое снижение спроса на офисную недвижимость. По данным CB Richard Ellis, общий объем сделок, заключенных в офисном сегменте за октябрь и ноябрь 2008 года, сократился в два раза по сравнению с аналогичным периодом 2007 года. В настоящее время большинство арендаторов заняли выжидательную позицию и более осторожно принимают решения о переезде в новый офис. Более того, некоторые арендаторы пытаются выйти из ранее подписанных договоров или предлагают излишки офисных площадей в субаренду.

Начиная с октября 2008 года, согласно данным CB Richard Ellis, ставки аренды упали в среднем на 30%. Кроме того, владельцы офисных площадей стали более гибкими в переговорах по аренде и готовы предлагать арендаторам более короткие сроки договоров аренды – 3 года (ранее владельцы настаивали на 5–7 годах договора аренды), сокращать ставки индексации (ранее в договорах аренды прописывались ставки индексации 10–15%), предоставлять помещения с уже выполненной отделкой.

По данным исследований Colliers International, диапазон арендных ставок в офисном сегменте в III квартале 2008 года составил $1200–2100/кв. м в год в центре Москвы за класс А, $800–1400/кв. м в год за пределами центра в классе А; $800–1100/кв. м в год в классе В+; $500–700/кв. м в год в классе В-, не включая НДС и эксплутационные расходы.

Цены продажи офисных площадей в III квартале 2008 года составили $11–17 тыс./кв. м в центре столицы за класс А, $7–12 тыс./кв. м за пределами центра за класс А, $6–9 тыс. /кв. м за объекты класса В+ и $4–7 тыс. /кв. м за объекты класса В- без НДС.

Несмотря на кризис, по словам экспертов, тенденция формирования новых деловых районов и реорганизации промзон все же сохранится. Однако часть нового строительства может быть отложена на некоторый срок, так как девелоперы вынуждены приостанавливать текущие проекты, находящиеся на стадии строительства, и «замораживать» проекты, находящиеся на стадии проектирования. Тем не менее девелоперы проектов находят в этом и положительные стороны: кризис, по их мнению, хорошее время для подготовки проектов и документации для более эффективного выхода на посткризисный рынок.

Среди основных тенденций уходящего года эксперты также отмечают переезд некоторых компаний из центра за пределы Третьего транспортного кольца, а иногда и в офисы более низкого класса. Увеличилось количество предложений по субаренде как в офисах класса А, так и в классе В. По сведениям S.A. Ricci/King Sturge, если в докризисный период в субаренду сдавалось около 5% площадей, то на сегодняшний день 20–25% от общего количества офисных площадей предлагаются к сдаче в субаренду.

Также нельзя не отметить продолжающуюся тенденцию децентрализации офисной недвижимости. Строительство в центре столицы, как известно, уже давно стало проблематичным, транспортная ситуация мешает развитию деловых зон в центре Москвы, именно поэтому рынок офисных помещений постепенно развивается в противоположную от центра столицы сторону. Эксперты говорят о том, что это – естественный результат развития рынка и эта тенденция, несмотря на кризис, будет активно развиваться и в будущем.

По словам Ирины Флоровой, заместителя директора, руководителя аналитического направления, отдел исследований CB Richard Ellis, в долгосрочной перспективе спрос на офисные помещения в условиях кризиса будет напрямую зависеть от восстановления экономической стабильности. Тем временем новое предложение офисных площадей, которое сократится в 2009 году практически на 50%, продолжит сокращаться и в 2010 году. В случае стабильного роста экономики спрос на офисные помещения восстановится, что приведет к росту ставок аренды уже во второй половине 2009 года, а в 2010 году ставки могут достичь докризисного уровня. В том случае, если период восстановления экономической стабильности будет дольше, а спрос останется стабильным, ставки аренды стабилизируются во второй половине 2009 года в связи с ограниченным предложением офисных площадей. В настоящий момент рынок коммерческой недвижимости перестает быть рынком арендодателя и становится рынком арендатора.

Загрузка...