Назад
15 Декабря 2008, 10:26
Назовите основные тенденции и знаковые события 2008 года
Марианна Романовская,
заместитель генерального директора TriGranit
Итак, 2008 год ознаменовался увеличением ответственности каждого принятого решения: если раньше можно было себе позволить купить проект «про запас» и «на вырост», то теперь каждый метр и каждый доллар тратятся с высочайшей долей выверенности экономической эффективности принятого решения. Это время возрастания ценности и роли на рынке высококачественных объектов и компаний. Именно теперь стало ясно, что самые жизнеспособные – это объекты высшей «пробы», расположенные в бесспорно привлекательных местах, к которым в первую очередь относится центральная часть Москвы в субрынках ритейла и отчасти офисов. Активность и жизнеспособность с большей долей вероятности сохраняют те девелоперы, которые смогли создать портфель объектов категории «голубых фишек», что не является синонимичным публичности и формальному размеру капитализации таких компаний. В среднесрочной перспективе в преимущественном положении будут опытные девелоперы, чьи девелоперские амбиции нового строительства строятся на фундаменте стабилизированного дохода от аренды уже действующих объектов: в странах Центральной и Восточной Европы портфель нашей компании включает 18 объектов (число посетителей торговых объектов – 68 млн. человек в год).
Виталий Ефимкин,
вице-президент ГК «Ташир»
Рынок коммерческой недвижимости отреагировал на мировой финансовый кризис замедлением темпов развития. Мы наблюдали, как многие проекты замораживались или откладывались по срокам ввода. Девелоперы зачастую продавали активы, чтобы завершить проекты. Ситуация способствовала вымыванию с рынка в первую очередь слабых игроков. Зайти на рынок в этом году новому игроку было практически невозможно. Естественно, кризис внес коррективы и в нашу стратегию, мы оптимизируем наши действия исходя из сложившихся условий, по-новому расставляем акценты. Финансирование направляем в первую очередь на проекты в высокой стадии строительной готовности, те, что будут открыты в текущем и следующем году и еще более увеличат наши денежные поступления.
Марк Афраймович,
управляющий партнер ROSS Group
Основной тенденцией 2008 года на рынке коммерческой недвижимости стало замедление роста объема инвестиций – они вернулись к уровню 2005 года. Проекты начали выходить на рынок намного позднее заявленных сроков, происходят задержки с вводом объектов в эксплуатацию, а многие из них так и не увидят свет. Еще сильнее обострилась проблема привлечения финансирования и рефинансирования, увеличились ставки рефинансирования. Девелоперы начали осуществлять вынужденные продажи проектов с целью получения финансирования для завершения строительства наиболее значимых объектов. Ритейл существенно сократил планы развития, кроме того, наметилась тенденция существенного снижения ставок аренды в бизнес-центрах.
Для холдинга ROSS Group 2008 год был не простым, но очень интересным, продуктивным и насыщенным событиями. В этом году наше портфолио пополнилось новым проектами и объектами в управлении. 26 июля 2008 года в Новосибирске состоялся грандиозный праздник по случаю открытия нового крупного торгово-развлекательного центра «Сибирский Молл», управление которым осуществляет компания ROSS Management. В 2008 году холдинг ROSS Group начал осваивать рынки стран СНГ. Первый зарубежный проект, который реализует холдинг, – торгово-развлекательный центр «Аружан» (Казахстан, г. Астана).
Если говорить о прогнозах на 2009 год, то, как и в 1998 году, будет наблюдаться качественное изменение ритейла. Следует ожидать, что развитие рынка будет сосредоточено на качестве объектов и их управлении, поэтому возрастет роль профессиональных УК. Весной 2009 года ожидается спад розничных продаж и возможное снижение арендных ставок в непрофессиональных торговых центрах.
Алексей Могила,
директор департамента торговой и региональной недвижимости,Penny Lane Realty
Этот год хорошо начался, но сложно заканчивается. Кризис не стал откровением, но явился лакмусовой бумажкой для многих бизнесов, в том числе и девелопмента коммерческой недвижимости. Компании, которые не учитывали важных стратегических условий, оказались наиболее подвержены рискам, возникшие при кризисе ощутили недоверие и трудности с финансированием проектов. Девелоперы и ритейлеры пересмотрели свои планы, сократив программы развития, отказываясь от проектов.
Вернувшись с МAPIC, мы можем отметить основной тренд: кризис не закончился, и выживут только те компании, которые планомерно и качественно занимаются бизнесом. Надеюсь, что определенное улучшение появится в январе-феврале, когда банки начнут работать с финансированием.
Я могу согласиться с Сергеем Полонским из Mirax Group, что девелоперский бизнес в России – это достаточно серьезный большой сегмент бизнеса со значительными налоговыми отчислениями, количеством рабочих мест и иными социальными составляющими нашей жизни. Думаю, что государство все-таки будет выбирать приоритетные направления для оказания поддержки. По-моему мнению, для россиян важно, чтобы продолжалось строительство жилья, торговых центров, логистических комплексов.
Как бы всем нам ни было тяжело, уверена, эта встряска скажется положительно на всем бизнесе, наблюдающаяся сейчас стагнация позволит рынку стать сильнее и компаниям укрепить свои позиции. Тенденция ближайшего времени – это приведение ставок аренды к какому-то реальному уровню в первую очередь в Москве. Ну не может стоить офис две с лишним тысячи долларов за 1 кв. м, какой это должен быть бизнес? Рынок должен успокоиться и закончить свой скачкообразный рост арендных ставок и стоимости жилья, офисов и т. д.
Вячеслав Каминский,
президент «DVI Холдинг»
В 2008 году строительство торговых центров стало национальным видом спорта. В девелопмент пришло значительное число непрофессиональных игроков, которые остро ощущали нехватку профессиональных кадров. Кризис все расставил по местам – первые становятся еще более «первыми», а последние еще более «последними». Игроки с реальным рыночным потенциалом по итогам кризиса только расширят формат своего присутствия, в этом я вижу позитивную тенденцию. Также снижение налогового бремени государства на бизнес, заявленное в уходящем 2008 году, позволит повысить показатели экономической эффективности. Относительно новостей «DVI Холдинг»: мы получили кредиты от Сбербанка РФ, которые стали основой стабильности нашей работы на ближайшие годы. Мы вывели на рынок новый сетевой бренд – «КомсоМОЛЛ», провели оптимизацию функциональной нагрузки менеджмента компании, повысив результативность бизнес-процессов. Кроме того, мы купили ряд земельных активов в собственность, правда, в отношении этого события мы сегодня не преисполняемся оптимизмом, потому что вложенные средства нам сейчас намного нужнее на действующих объектах.
Сергей Храмов,
главный исполнительный директор Finstar Properties
Уходящий 2008 год я бы разделил на две части. В первой половине года рынок недвижимости продолжал активно развиваться. Большинство девелоперов приступили к реализации того портфеля проектов, который они сформировали в 2007 году. Это можно хорошо отследить на примере рынка торговой недвижимости. За I полугодие 2008 года рынок торговых центров в целом – сданные, строящиеся, проектируемые объекты – вырос на 6,3 млн. кв. м и достиг отметки в 42,3 млн. кв. м. Таким образом, в процентном отношении рост составил лишь 15%. За тот же период 2007 года рынок вырос на 100%, что показывает серьезное снижение активности девелоперов. Данный период можно назвать пиком того роста, который продолжался на рынке коммерческой недвижимости последние годы.
Вторая часть года – это полный крах того рынка, который мы видели в последнее время. Я имею в виду падение той доходности, которую демонстрировал рынок коммерческой недвижимости. Это выражается как в падении арендных ставок, так и в увеличении рисков, росте стоимости финансирования проектов и падении спроса. Все это произошло не в результате уравнивания спроса и предложения, а в результате мирового кризиса. И сейчас для девелоперов на первый план выходит уже не столько проблема с заемным финансированием, сколько вообще потребность в том объеме коммерческой недвижимости, которая должна была выйти на рынок в ближайшие три года.
Александр Халдей,
генеральный директор AFI Development
Знаковое событие для всего мирового сообщества – глобальный финансовый кризис. Он и сформировал тенденции сектора недвижимости на ближайшие годы: резко снизился спрос на недвижимость, в основном это отразилось на жилых объектах, однако и в секторе офисной и торговой недвижимости количество сделок по аренде или продаже помещений сократилось. Возрос интерес арендаторов к офисным площадям класса В. Сданные офисы и функционирующие торговые центры пока не ощутили на себе кризисные изменения, однако намечается тенденция снижения ставок. Сегодня существенно замедлилась сдача в аренду новых торговых площадей, торговые сети или приостановили свою экспансию, или ожидают снижения цен.
В этой связи мы сфокусировали нашу деятельность на завершении наших трех ключевых проектов ТЦ «Тверская Застава», ТЦ Mall of Russia и проект ТЦ «Аквамарин» на Озерковской набережной, которые в среднесрочной перспективе будут приносить нам стабильную прибыль. Мы продолжим работу над остальными проектами при изменении конъюнктуры спроса и стабилизации рынка.
Мы уверены, что в долгосрочной перспективе спрос на качественные объекты в России останется высоким, и мы надеемся продолжить свое развитие в сфере девелопмента.
Алексей Ванчугов,
генеральный директор Mall Marketing
Главный итог года – рынок начал приходить в себя и обретать чувство реальности. Остановился бурный рост по большей части необоснованных проектов. Очень позитивно, что кризис застал нас в ранней стадии, когда количество совершенных ошибок – достроенных и безнадежных – не достигло критического уровня. Наконец-то проекты стали рассматривать под микроскопом. Наконец-то начали замечать потребителя. Исследования перестали носить формальный характер. Концепции стали переписывать с учетом новых реалий ритейла. В целом конкуренция сместилась в начальную стадию проекта – финансирование, а это означает существенное повышение уровня подготовки проектов.
С точки зрения потребительского рынка ситуация в 2009 году будет похожа на 2001–2002 годы. Минимальный уровень потребительского кредитования, ориентация на недорогие товары. Более всего пострадают жители больших городов, представители среднего класса. В сухом остатке уровень продаж в галереях торговых центров может упасть на 15–20%. Покупатель станет разборчивым и потребует за те же деньги большего. Маркетинг, соответственно, станет умнее и эффективнее. Некоторые ритейлеры уйдут с рынка, на их место уже в конце года начнут приходить свежие игроки. Девелоперы сократятся в количестве и укрупнятся в размерах.
Денис Колокольников,
генеральный директор консалтинговой компании RRG
В развитии рынка купли-продажи коммерческой недвижимости столицы в 2008 году можно выделить несколько стадий. До марта 2008 года длился период стабилизации. Одними из наиболее важных событий, обусловивших стабилизацию, можно назвать выборы президента РФ в марте 2008 года. Обычно политическая неопределенность не позволяет адекватно оценить риски проектов. Кроме того, на предвыборные кампании традиционно расходуются значительные денежные средства из различных отраслей рынка, в том числе и из коммерческой недвижимости, вызывая отток инвестиционного капитала. Все это служит сдерживающим фактором для активного развития.
С марта-апреля и до начала сентября 2008 года последовал новый период – умеренного роста. Рост рынка происходил в основном за счет повышения цены. Индекс среднего срока экспонирования объектов с января по середину августа 2008 года демонстрировал устойчивый рост, достигнув максимума в 137 дней к середине августа – рекордного значения за весь период мониторинга. (Минимальное значение индекса было зафиксировано в сентябре 2006 года и соответствовало 66 дням.) Данный показатель стал отражением процесса накопления объектов на рынке. Структуру рынка определяют в основном офисные помещения, как с точки зрения суммарной стоимости, так и с точки зрения суммарной площади предложения. Отметим также развитие рынка производственно-складских помещений, доля которых за последний год заметно увеличилась.
Финансовый кризис затронул все сферы рынка и в частности рынок коммерческой недвижимости. В сентябре 2008 года объем предложения московского рынка купли-продажи коммерческой недвижимости достиг рекордных за 3 года мониторинга значений, а в октябре-ноябре по сравнению с сентябрем вырос еще на 25%, месячный объем предложения составляет более $16 млн. Снижение средневзвешенных цен предложения за последние недели составило 8%. При этом сроки экспозиции объектов на рынке все продолжают удлиняться. В условиях кризиса стремление продать обусловлено опасениями части собственников перед возможным снижением цен и низкой ликвидностью объектов, а также потребностью в деньгах. В этих условиях до момента наступления «дна» кризиса рынок в локальные моменты времени будет становиться «рынком покупателя». Это будет приводить к снижению цен на коммерческую недвижимость, но это не будет иметь массовой тенденции, далеко не все собственники готовы снижать цены, если нет острой необходимости в деньгах.
Что касается рынка аренды, то объем предложения вырос гораздо более существенно и увеличился на 80%, достигнув показателя более 1,1 млн. кв. м во всех сегментах. Арендные ставки стабильны уже с августа, последние недели началась коррекция вниз.
Также все чаще и чаще на сегодняшний момент мы слышим, что тот или иной девелопер замораживает собственные объекты, находящиеся на стадии проектирования с целью привлечения высвобожденных ресурсов для завершения строительства уже начатых объектов – это вполне обоснованное и разумное решение. Неприятность заключается в том, что в условиях мирового кризиса найти стратегического инвестора или продать площадку становится с каждым днем все труднее. Заниматься стройкой в таких условиях, разумеется, сложно. Именно поэтому и принимаются решения о заморозке проектов.
В этих реалиях изменилась и структура запроса заказчика при обращении в консалтинговые компании. Смоделировав ситуацию, мы смогли найти новые уровни цен и ставок капитализации, которые будут востребованы платежеспособным спросом. Сейчас в основном приходят за «аудитом» готовых проектов в условиях текущей ситуации, собственники зданий советуются, например, как поменять нарезку площадей, увеличить полезную площадь… Многие приходят с целью понять, какая ниша будет наименее зависима от кризиса. Например, что выгоднее: арендный доход или продаже объекта по частям? Актуальным становится усовершенствование проектов с минимальными вложениями, которое повышает доходность и обеспечивает быстрый возврат денег. При этом кризис для нас предоставляет «новые возможности», объем работы по ряду направлений существенно вырос.
Рам Хативада,
директор российского представительства Chapman Taylor
На сегодняшний день заказчики целенаправленно и избирательно пересматривают свои активы и предложения с тем, чтобы максимизировать коммерческую ценность своих проектов. Банки, известные своими жесткими требованиями в коммерческом подходе, часто рекомендуют девелоперам Chapman Taylor для обеспечения возврата инвестиций. Так что мы находим решения, несмотря на общее замедление мирового рынка. Архитектурные услуги компании Chapman Taylor были достаточно востребованы и высоко оценены российскими и иностранными заказчиками в уходящем 2008 году, например, мы приняли участие в разработке ряда крупных проектов ТРЦ и комплексов смешанного назначения в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Уфе, Екатеринбурге, Красноярске, Геленджике и Калининграде. 31 октября 2008 года в Краснодаре открылся новый торгово-развлекательный центр «Галерея Краснодар» (проект ОАО «Инвестиционная компания «ТПС»), для которого Chapman Taylor разрабатывало концепцию дизайна интерьера.
Анна Ширяева,
генеральный директор «Магазин Магазинов»
События последних месяцев, конечно, сильно подпортили имидж 2008 года, но если смотреть на весь год в целом, то он отличался бурным ростом. На российский рынок вышли новые западные сети, такие как Starbucks, H&M, GAP, Bon Joli (косметика и парфюмерия), Carrefour. Открывались новые торговые центры в городах, которые до этого не считались приоритетными для развития, например, ТЦ «Иридиум» в Зеленограде, ТЦ «Версаль» в Ульяновске, активно росли ставки аренды, развивался рынок уличных помещений, в основном за счет экспансии банков. Да, финансовый кризис смешал карты, перевернул рынок, поставив во главу угла не собственника помещения, а арендатора. Но он, как лакмусовая бумажка, показал неэффективность проектов, в основе которых лежала предпосылка вечного экономического роста и уверенности, что рынок съест все. Сейчас трудно предсказать, каким станет рынок торговой недвижимости в следующем году, но одно можно сказать точно, он будет более профессиональным. «Что нас не убивает, то делает нас сильнее».
Елена Колесникова,
директор департамента по работе с арендаторами DTZ Russia
2008 год, без сомнения, войдет в историю. Рынок практически сначала побил все мыслимые рекорды по ставкам, особенно в центре города, а затем обрушился вследствие мирового экономического кризиса. Скорее даже слово «обрушился» не совсем применимо: рынок цикличен, а у нас нет истории проживания полного цикла. Поэтому и реакция получается скомканная: никто не знает, как реагировать и как себя вести. Арендаторы заняли выжидательную позицию, а арендодатели не склонны вслух признавать, что силы сместились. Большой интерес рынка был проявлен к передовым «зеленым» технологиям – это безусловный показатель взросления рынка и его выход на новый уровень развития.
Наталья Чиненова,
директор московского представительства корпорации Sela
Значимых и ярких событий в этом году, мне кажется, не случилось. Все было более чем закономерно. Каждая компания жила в привычном ритме, руководствуясь заданными целями. Вторая половина уходящего года прошла под знаком кризиса. В полной мере он еще не проявился, но ряд серьезных изменений на рынке услуг уже произошел.
Для корпорации 2008 год прошел под знаком развития. По данным независимых исследований, марка Sela занимает лидирующие позиции в сегменте casual и признана одной из самых покупаемых марок в России. Мы увеличили нашу сеть до 550 фирменных магазинов, открыли интернет-магазин. Основной прирост сети уже по традиции произошел именно за счет франчайзинговых проектов. В этом году корпорация Sela увеличила портфель своих брендов и вывела на российский рынок магазины новых форматов: Sela Kids и Sela Mix, а также обувной проект Foot&Fruit. В корпорации также развивают косметический бизнес Sela, в том числе и за счет сотрудничества с дилерскими косметическими сетями.
заместитель генерального директора TriGranit
Итак, 2008 год ознаменовался увеличением ответственности каждого принятого решения: если раньше можно было себе позволить купить проект «про запас» и «на вырост», то теперь каждый метр и каждый доллар тратятся с высочайшей долей выверенности экономической эффективности принятого решения. Это время возрастания ценности и роли на рынке высококачественных объектов и компаний. Именно теперь стало ясно, что самые жизнеспособные – это объекты высшей «пробы», расположенные в бесспорно привлекательных местах, к которым в первую очередь относится центральная часть Москвы в субрынках ритейла и отчасти офисов. Активность и жизнеспособность с большей долей вероятности сохраняют те девелоперы, которые смогли создать портфель объектов категории «голубых фишек», что не является синонимичным публичности и формальному размеру капитализации таких компаний. В среднесрочной перспективе в преимущественном положении будут опытные девелоперы, чьи девелоперские амбиции нового строительства строятся на фундаменте стабилизированного дохода от аренды уже действующих объектов: в странах Центральной и Восточной Европы портфель нашей компании включает 18 объектов (число посетителей торговых объектов – 68 млн. человек в год).
Виталий Ефимкин,
вице-президент ГК «Ташир»
Рынок коммерческой недвижимости отреагировал на мировой финансовый кризис замедлением темпов развития. Мы наблюдали, как многие проекты замораживались или откладывались по срокам ввода. Девелоперы зачастую продавали активы, чтобы завершить проекты. Ситуация способствовала вымыванию с рынка в первую очередь слабых игроков. Зайти на рынок в этом году новому игроку было практически невозможно. Естественно, кризис внес коррективы и в нашу стратегию, мы оптимизируем наши действия исходя из сложившихся условий, по-новому расставляем акценты. Финансирование направляем в первую очередь на проекты в высокой стадии строительной готовности, те, что будут открыты в текущем и следующем году и еще более увеличат наши денежные поступления.
Марк Афраймович,
управляющий партнер ROSS Group
Основной тенденцией 2008 года на рынке коммерческой недвижимости стало замедление роста объема инвестиций – они вернулись к уровню 2005 года. Проекты начали выходить на рынок намного позднее заявленных сроков, происходят задержки с вводом объектов в эксплуатацию, а многие из них так и не увидят свет. Еще сильнее обострилась проблема привлечения финансирования и рефинансирования, увеличились ставки рефинансирования. Девелоперы начали осуществлять вынужденные продажи проектов с целью получения финансирования для завершения строительства наиболее значимых объектов. Ритейл существенно сократил планы развития, кроме того, наметилась тенденция существенного снижения ставок аренды в бизнес-центрах.
Для холдинга ROSS Group 2008 год был не простым, но очень интересным, продуктивным и насыщенным событиями. В этом году наше портфолио пополнилось новым проектами и объектами в управлении. 26 июля 2008 года в Новосибирске состоялся грандиозный праздник по случаю открытия нового крупного торгово-развлекательного центра «Сибирский Молл», управление которым осуществляет компания ROSS Management. В 2008 году холдинг ROSS Group начал осваивать рынки стран СНГ. Первый зарубежный проект, который реализует холдинг, – торгово-развлекательный центр «Аружан» (Казахстан, г. Астана).
Если говорить о прогнозах на 2009 год, то, как и в 1998 году, будет наблюдаться качественное изменение ритейла. Следует ожидать, что развитие рынка будет сосредоточено на качестве объектов и их управлении, поэтому возрастет роль профессиональных УК. Весной 2009 года ожидается спад розничных продаж и возможное снижение арендных ставок в непрофессиональных торговых центрах.
Алексей Могила,
директор департамента торговой и региональной недвижимости,Penny Lane Realty
Этот год хорошо начался, но сложно заканчивается. Кризис не стал откровением, но явился лакмусовой бумажкой для многих бизнесов, в том числе и девелопмента коммерческой недвижимости. Компании, которые не учитывали важных стратегических условий, оказались наиболее подвержены рискам, возникшие при кризисе ощутили недоверие и трудности с финансированием проектов. Девелоперы и ритейлеры пересмотрели свои планы, сократив программы развития, отказываясь от проектов.
Вернувшись с МAPIC, мы можем отметить основной тренд: кризис не закончился, и выживут только те компании, которые планомерно и качественно занимаются бизнесом. Надеюсь, что определенное улучшение появится в январе-феврале, когда банки начнут работать с финансированием.
Я могу согласиться с Сергеем Полонским из Mirax Group, что девелоперский бизнес в России – это достаточно серьезный большой сегмент бизнеса со значительными налоговыми отчислениями, количеством рабочих мест и иными социальными составляющими нашей жизни. Думаю, что государство все-таки будет выбирать приоритетные направления для оказания поддержки. По-моему мнению, для россиян важно, чтобы продолжалось строительство жилья, торговых центров, логистических комплексов.
Как бы всем нам ни было тяжело, уверена, эта встряска скажется положительно на всем бизнесе, наблюдающаяся сейчас стагнация позволит рынку стать сильнее и компаниям укрепить свои позиции. Тенденция ближайшего времени – это приведение ставок аренды к какому-то реальному уровню в первую очередь в Москве. Ну не может стоить офис две с лишним тысячи долларов за 1 кв. м, какой это должен быть бизнес? Рынок должен успокоиться и закончить свой скачкообразный рост арендных ставок и стоимости жилья, офисов и т. д.
Вячеслав Каминский,
президент «DVI Холдинг»
В 2008 году строительство торговых центров стало национальным видом спорта. В девелопмент пришло значительное число непрофессиональных игроков, которые остро ощущали нехватку профессиональных кадров. Кризис все расставил по местам – первые становятся еще более «первыми», а последние еще более «последними». Игроки с реальным рыночным потенциалом по итогам кризиса только расширят формат своего присутствия, в этом я вижу позитивную тенденцию. Также снижение налогового бремени государства на бизнес, заявленное в уходящем 2008 году, позволит повысить показатели экономической эффективности. Относительно новостей «DVI Холдинг»: мы получили кредиты от Сбербанка РФ, которые стали основой стабильности нашей работы на ближайшие годы. Мы вывели на рынок новый сетевой бренд – «КомсоМОЛЛ», провели оптимизацию функциональной нагрузки менеджмента компании, повысив результативность бизнес-процессов. Кроме того, мы купили ряд земельных активов в собственность, правда, в отношении этого события мы сегодня не преисполняемся оптимизмом, потому что вложенные средства нам сейчас намного нужнее на действующих объектах.
Сергей Храмов,
главный исполнительный директор Finstar Properties
Уходящий 2008 год я бы разделил на две части. В первой половине года рынок недвижимости продолжал активно развиваться. Большинство девелоперов приступили к реализации того портфеля проектов, который они сформировали в 2007 году. Это можно хорошо отследить на примере рынка торговой недвижимости. За I полугодие 2008 года рынок торговых центров в целом – сданные, строящиеся, проектируемые объекты – вырос на 6,3 млн. кв. м и достиг отметки в 42,3 млн. кв. м. Таким образом, в процентном отношении рост составил лишь 15%. За тот же период 2007 года рынок вырос на 100%, что показывает серьезное снижение активности девелоперов. Данный период можно назвать пиком того роста, который продолжался на рынке коммерческой недвижимости последние годы.
Вторая часть года – это полный крах того рынка, который мы видели в последнее время. Я имею в виду падение той доходности, которую демонстрировал рынок коммерческой недвижимости. Это выражается как в падении арендных ставок, так и в увеличении рисков, росте стоимости финансирования проектов и падении спроса. Все это произошло не в результате уравнивания спроса и предложения, а в результате мирового кризиса. И сейчас для девелоперов на первый план выходит уже не столько проблема с заемным финансированием, сколько вообще потребность в том объеме коммерческой недвижимости, которая должна была выйти на рынок в ближайшие три года.
Александр Халдей,
генеральный директор AFI Development
Знаковое событие для всего мирового сообщества – глобальный финансовый кризис. Он и сформировал тенденции сектора недвижимости на ближайшие годы: резко снизился спрос на недвижимость, в основном это отразилось на жилых объектах, однако и в секторе офисной и торговой недвижимости количество сделок по аренде или продаже помещений сократилось. Возрос интерес арендаторов к офисным площадям класса В. Сданные офисы и функционирующие торговые центры пока не ощутили на себе кризисные изменения, однако намечается тенденция снижения ставок. Сегодня существенно замедлилась сдача в аренду новых торговых площадей, торговые сети или приостановили свою экспансию, или ожидают снижения цен.
В этой связи мы сфокусировали нашу деятельность на завершении наших трех ключевых проектов ТЦ «Тверская Застава», ТЦ Mall of Russia и проект ТЦ «Аквамарин» на Озерковской набережной, которые в среднесрочной перспективе будут приносить нам стабильную прибыль. Мы продолжим работу над остальными проектами при изменении конъюнктуры спроса и стабилизации рынка.
Мы уверены, что в долгосрочной перспективе спрос на качественные объекты в России останется высоким, и мы надеемся продолжить свое развитие в сфере девелопмента.
Алексей Ванчугов,
генеральный директор Mall Marketing
Главный итог года – рынок начал приходить в себя и обретать чувство реальности. Остановился бурный рост по большей части необоснованных проектов. Очень позитивно, что кризис застал нас в ранней стадии, когда количество совершенных ошибок – достроенных и безнадежных – не достигло критического уровня. Наконец-то проекты стали рассматривать под микроскопом. Наконец-то начали замечать потребителя. Исследования перестали носить формальный характер. Концепции стали переписывать с учетом новых реалий ритейла. В целом конкуренция сместилась в начальную стадию проекта – финансирование, а это означает существенное повышение уровня подготовки проектов.
С точки зрения потребительского рынка ситуация в 2009 году будет похожа на 2001–2002 годы. Минимальный уровень потребительского кредитования, ориентация на недорогие товары. Более всего пострадают жители больших городов, представители среднего класса. В сухом остатке уровень продаж в галереях торговых центров может упасть на 15–20%. Покупатель станет разборчивым и потребует за те же деньги большего. Маркетинг, соответственно, станет умнее и эффективнее. Некоторые ритейлеры уйдут с рынка, на их место уже в конце года начнут приходить свежие игроки. Девелоперы сократятся в количестве и укрупнятся в размерах.
Денис Колокольников,
генеральный директор консалтинговой компании RRG
В развитии рынка купли-продажи коммерческой недвижимости столицы в 2008 году можно выделить несколько стадий. До марта 2008 года длился период стабилизации. Одними из наиболее важных событий, обусловивших стабилизацию, можно назвать выборы президента РФ в марте 2008 года. Обычно политическая неопределенность не позволяет адекватно оценить риски проектов. Кроме того, на предвыборные кампании традиционно расходуются значительные денежные средства из различных отраслей рынка, в том числе и из коммерческой недвижимости, вызывая отток инвестиционного капитала. Все это служит сдерживающим фактором для активного развития.
С марта-апреля и до начала сентября 2008 года последовал новый период – умеренного роста. Рост рынка происходил в основном за счет повышения цены. Индекс среднего срока экспонирования объектов с января по середину августа 2008 года демонстрировал устойчивый рост, достигнув максимума в 137 дней к середине августа – рекордного значения за весь период мониторинга. (Минимальное значение индекса было зафиксировано в сентябре 2006 года и соответствовало 66 дням.) Данный показатель стал отражением процесса накопления объектов на рынке. Структуру рынка определяют в основном офисные помещения, как с точки зрения суммарной стоимости, так и с точки зрения суммарной площади предложения. Отметим также развитие рынка производственно-складских помещений, доля которых за последний год заметно увеличилась.
Финансовый кризис затронул все сферы рынка и в частности рынок коммерческой недвижимости. В сентябре 2008 года объем предложения московского рынка купли-продажи коммерческой недвижимости достиг рекордных за 3 года мониторинга значений, а в октябре-ноябре по сравнению с сентябрем вырос еще на 25%, месячный объем предложения составляет более $16 млн. Снижение средневзвешенных цен предложения за последние недели составило 8%. При этом сроки экспозиции объектов на рынке все продолжают удлиняться. В условиях кризиса стремление продать обусловлено опасениями части собственников перед возможным снижением цен и низкой ликвидностью объектов, а также потребностью в деньгах. В этих условиях до момента наступления «дна» кризиса рынок в локальные моменты времени будет становиться «рынком покупателя». Это будет приводить к снижению цен на коммерческую недвижимость, но это не будет иметь массовой тенденции, далеко не все собственники готовы снижать цены, если нет острой необходимости в деньгах.
Что касается рынка аренды, то объем предложения вырос гораздо более существенно и увеличился на 80%, достигнув показателя более 1,1 млн. кв. м во всех сегментах. Арендные ставки стабильны уже с августа, последние недели началась коррекция вниз.
Также все чаще и чаще на сегодняшний момент мы слышим, что тот или иной девелопер замораживает собственные объекты, находящиеся на стадии проектирования с целью привлечения высвобожденных ресурсов для завершения строительства уже начатых объектов – это вполне обоснованное и разумное решение. Неприятность заключается в том, что в условиях мирового кризиса найти стратегического инвестора или продать площадку становится с каждым днем все труднее. Заниматься стройкой в таких условиях, разумеется, сложно. Именно поэтому и принимаются решения о заморозке проектов.
В этих реалиях изменилась и структура запроса заказчика при обращении в консалтинговые компании. Смоделировав ситуацию, мы смогли найти новые уровни цен и ставок капитализации, которые будут востребованы платежеспособным спросом. Сейчас в основном приходят за «аудитом» готовых проектов в условиях текущей ситуации, собственники зданий советуются, например, как поменять нарезку площадей, увеличить полезную площадь… Многие приходят с целью понять, какая ниша будет наименее зависима от кризиса. Например, что выгоднее: арендный доход или продаже объекта по частям? Актуальным становится усовершенствование проектов с минимальными вложениями, которое повышает доходность и обеспечивает быстрый возврат денег. При этом кризис для нас предоставляет «новые возможности», объем работы по ряду направлений существенно вырос.
Рам Хативада,
директор российского представительства Chapman Taylor
На сегодняшний день заказчики целенаправленно и избирательно пересматривают свои активы и предложения с тем, чтобы максимизировать коммерческую ценность своих проектов. Банки, известные своими жесткими требованиями в коммерческом подходе, часто рекомендуют девелоперам Chapman Taylor для обеспечения возврата инвестиций. Так что мы находим решения, несмотря на общее замедление мирового рынка. Архитектурные услуги компании Chapman Taylor были достаточно востребованы и высоко оценены российскими и иностранными заказчиками в уходящем 2008 году, например, мы приняли участие в разработке ряда крупных проектов ТРЦ и комплексов смешанного назначения в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Уфе, Екатеринбурге, Красноярске, Геленджике и Калининграде. 31 октября 2008 года в Краснодаре открылся новый торгово-развлекательный центр «Галерея Краснодар» (проект ОАО «Инвестиционная компания «ТПС»), для которого Chapman Taylor разрабатывало концепцию дизайна интерьера.
Анна Ширяева,
генеральный директор «Магазин Магазинов»
События последних месяцев, конечно, сильно подпортили имидж 2008 года, но если смотреть на весь год в целом, то он отличался бурным ростом. На российский рынок вышли новые западные сети, такие как Starbucks, H&M, GAP, Bon Joli (косметика и парфюмерия), Carrefour. Открывались новые торговые центры в городах, которые до этого не считались приоритетными для развития, например, ТЦ «Иридиум» в Зеленограде, ТЦ «Версаль» в Ульяновске, активно росли ставки аренды, развивался рынок уличных помещений, в основном за счет экспансии банков. Да, финансовый кризис смешал карты, перевернул рынок, поставив во главу угла не собственника помещения, а арендатора. Но он, как лакмусовая бумажка, показал неэффективность проектов, в основе которых лежала предпосылка вечного экономического роста и уверенности, что рынок съест все. Сейчас трудно предсказать, каким станет рынок торговой недвижимости в следующем году, но одно можно сказать точно, он будет более профессиональным. «Что нас не убивает, то делает нас сильнее».
Елена Колесникова,
директор департамента по работе с арендаторами DTZ Russia
2008 год, без сомнения, войдет в историю. Рынок практически сначала побил все мыслимые рекорды по ставкам, особенно в центре города, а затем обрушился вследствие мирового экономического кризиса. Скорее даже слово «обрушился» не совсем применимо: рынок цикличен, а у нас нет истории проживания полного цикла. Поэтому и реакция получается скомканная: никто не знает, как реагировать и как себя вести. Арендаторы заняли выжидательную позицию, а арендодатели не склонны вслух признавать, что силы сместились. Большой интерес рынка был проявлен к передовым «зеленым» технологиям – это безусловный показатель взросления рынка и его выход на новый уровень развития.
Наталья Чиненова,
директор московского представительства корпорации Sela
Значимых и ярких событий в этом году, мне кажется, не случилось. Все было более чем закономерно. Каждая компания жила в привычном ритме, руководствуясь заданными целями. Вторая половина уходящего года прошла под знаком кризиса. В полной мере он еще не проявился, но ряд серьезных изменений на рынке услуг уже произошел.
Для корпорации 2008 год прошел под знаком развития. По данным независимых исследований, марка Sela занимает лидирующие позиции в сегменте casual и признана одной из самых покупаемых марок в России. Мы увеличили нашу сеть до 550 фирменных магазинов, открыли интернет-магазин. Основной прирост сети уже по традиции произошел именно за счет франчайзинговых проектов. В этом году корпорация Sela увеличила портфель своих брендов и вывела на российский рынок магазины новых форматов: Sela Kids и Sela Mix, а также обувной проект Foot&Fruit. В корпорации также развивают косметический бизнес Sela, в том числе и за счет сотрудничества с дилерскими косметическими сетями.
Назад
Загрузка...