Рынок Северной столицы не поддался панике

Офисы: рынок сменил ориентацию

В III квартале 2008 года на каждую тысячу петербуржцев приходилось около 350 кв. м офисов. Общий объем качественного предложения в секторе бизнес-центров на конец года специалисты Becar Realty Group оценивают в 1,925–1,975 млн. кв. м, тогда как по итогам первого полугодия объем рынка качественных офисов в Санкт-Петербурге составлял порядка 1557,6 тыс. кв. м (данные АРИН). В сравнении с обеспеченностью офисами жителей крупных городов Европы (от 2500 до 8000 кв. м на 1 тыс. человек), потенциал офисного рынка Санкт-Петербурга далеко не исчерпан, отмечают специалисты компании Astera. Тем не менее уже в 2009 году темпы его роста замедлятся. Кризис ликвидности, заставивший компании снизить издержки, в том числе и на аренду офисов, привел к тому, что девелоперы и управляющие бизнес-центрами классов А и B стали испытывать трудности с заполняемостью объектов. В итоге к концу 2008 года арендные ставки в офисном сегменте сначала замедлили, а затем и вовсе прекратили свой рост. Многие арендаторы, заключившие предварительные договоры аренды площадей в строящихся объектах, расторгли их. В итоге по некоторым объектам отток таких клиентов составил 80–90%. В надежде удержать клиентов управляющие предлагают «аникризисные» скидки – до 20–25% от рыночной ставки, действовавшей на протяжении года. Недостаток кредитных ресурсов и избыток предложения в 2009 году может создать привлекательные условия для тех покупателей, кто не ограничен в собственных средствах. Например, это может стать дополнительным стимулом для прихода новых иностранных инвесторов на петербургский рынок, считают в компании Astera.

Ритейл: торг здесь больше неуместен

По данным Astera, на 1000 петербуржцев приходится 788 кв. м торговых площадей. По этому показателю Северная столица опережает Москву, Барселону, Варшаву и Прагу. Только за III квартал этого года было введено 101 тыс. кв. м, что на 33% больше, чем за аналогичный период прошлого года. С начала года объем введенных площадей превысил 300 тыс. кв. м, говорится в исследовании «Бекар. Консалтинг». В целом за год девелоперы и ритейлеры должны были ввести до 400 тыс. кв. м торговых площадей, отмечают консультанты. Самыми крупными торговыми объектами, введенными в строй в этом году, стали ТРК девелоперской компании «Макромир» «Феличита» (2-я и 3-я очереди, общая площадь 100 тыс. кв. м) и «Сити-Молл» (2-й и 3-й корпуса, общая площадь больше 100 тыс. кв. м), а также ТРК «Атмосфера» (площадь больше 45 тыс. кв. м), девелопером которого выступал «Адамант». Директор департамента торговой недвижимости петербургского офиса Colliers International Роман Евстратов отмечает, что за год очень сильно выросли ставки в стрит-ритейле. Особенно на центральных торговых улицах Петербурга – Невском пр-те и Большом пр-те ПС. Здесь арендная плата по отдельным адресам выросла в 2–2,5 раза, говорит консультант, а максимальная ставка, зафиксированная Colliers International на Невском пр., в этом году составила 6,5 тыс. евро/кв. м в год без учета НДС.

Еще летом подъем на рынке торговой недвижимости продолжался. Девелоперы строили и проектировали несколько десятков крупных торговых центров, а ритейлеры, не считаясь за запредельными ставками, готовы были открывать новые магазины даже на Невском пр. Но осенью ситуация кардиальным образом поменялась. Из-за проблем с финансированием больше половины девелоперских проектов, в том числе и по строительству торговых центров, может быть заморожено на разные сроки. В отчете Astera говорится, что из примерно 190 тыс. кв. м торговой недвижимости, запланированных к вводу в последнем квартале этого года, будет введено лишь 80–100 тыс. кв. м. Многие небольшие розничные сети не переживут этот кризис, отмечают крупные игроки и готовятся к поглощению конкурентов.

Склады: рынок ждет нужные запчасти

Сектор складской недвижимости Санкт-Петербурга является одним из наименее развитых на рынке коммерческой недвижимости Северной столицы. Наиболее активно склады строятся на южном направлении – в Пушкинском и Московском районах, в Шушарах, в промзоне Горелово. На севере зонами сосредоточения складов являются промзона Парнас, Всеволожский район, на западе – Обухово и поселок Металлострой. Как и все остальные отрасли CRE, складской рынок не избежал проблем с финансированием. Хотя к вводу в эксплуатацию до конца 2008 года заявлено 19 складских объектов общей площадью более 1,3 млн. кв. м, эксперты CRE уверены, что реально в эксплуатацию будет введено от 40 до 60% заявленных площадей. Кроме того, несколько проектов находятся в процессе смены инвесторов. Согласно исследованию аналитиков Colliers International, к концу 2008 года в Петербурге будет только две трети от заявленного объема складов – около 700 тыс. кв. м. По мнению специалистов компании Astera, это означает, что дефицит складов сохранится, а заполняемость существующих объектов достигнет 100%. Аналитики GVA Sawyer оценивают общую площадь качественных складов классов А и В, предназначенных для сдачи в аренду, на конец III квартала 2008 года в 984 тыс. кв. м. По их данным, еще около 1,2 млн. кв. м заявлено к вводу в 2009 году. Однако в связи с кризисом на финансовых рынках сроки ввода значительной части этих проектов также будут перенесены. Такое развитие событий откладывает насыщение складского рынка, который в 2008 году стал превращаться из рынка продавца в рынок покупателя. Основные надежды девелоперов на следующий год связаны с развитием автосборочных производств. Они ожидают спроса на производственные и складские площади со стороны производителей комплектующих.

Бизнес и власть: игры кончились

Рекордные цифры стоимости квадратного метра в Петербурге в начале года обещали девелоперам безоблачное будущее. Падение стоимости стройматериалов в середине года подхлестнуло запуск целого ряда новых крупных проектов, а городские журналисты уже с неохотой писали о новых стройках стоимостью менее $1 млрд. При этом Смольный активно стремился внедрять механизм государственно-частного партнерства, демонстрируя готовность разделять риски с инвестором при реализации принципиально важных для города проектов. Правда одновременно чиновники существенно ограничили круг своих потенциальных партнеров, которые могут рассчитывать на преференции. Так, минимальный объем инвестиций в проект, претендующий на статус стратегического, был повышен с 3 млрд. руб. до 15 млрд. руб. Только за промышленными и транспортно-логистическими проектами сохранилось право получить «стратегический» статус и при прежнем объеме инвестиций. То, что в отношениях бизнеса и власти наступил перелом, стало окончательно ясно в середине ноября, когда Смольный решил прекратить финансирование из бюджета проекта 396-метрового офисного комплекса «Охта-центр». Соответствующая поправка вносится в городской Закон «О целевой программе «Строительство административно-делового центра в Санкт-Петербурге».

Таким образом, стало ясно, что на рынке коммерческой недвижимости «неприкасаемых проектов», которые будут реализованы при любых условиях, больше нет. В условиях кризиса приоритетными стали проекты с выраженной социальной составляющей – например, строительство стадиона на Крестовском острове. А также поддержка жилищных строителей, чей крах грозит обернуться социальной катастрофой. Одним из основных шагов на этом направлении станет приобретение у застройщиков квартир на сумму 9 млрд. рублей по фиксированной цене. Одновременно город продлил сроки согласования и реализации строительных объектов.

Инвестиции: предпродажная подготовка

Несмотря на трудности с ликвидностью, которые к концу года испытали на себе практически все местные игроки рынка, инвестиционная привлекательность Северной столицы осталась на высоком уровне. Наиболее активными иностранными игроками на рынке недвижимости на начало года являлись скандинавские и западноевропейские инвестиционные фонды и девелоперские компании, такие как IKEA, Ruric AB, Wenaas Holding, Sponda, Stockmann Oyj Abp, SRV Group, Meinl European Land, Tilman Kraus Property Group, Fleming Family & Partners (FF&P), Immoeast, Ovental Investments, Ahlers. В ноябре международный фонд Invesco Real Estate GmbH высказал намерение купить у компании Ruric AB три бизнес-центра: «Оскар», «Магнус» и «Густав». В сентябре финский Evli Bank учредил второй фонд – Evli Property Investments Russia-2 (EPI Russia-2) с объемом средств 700–900 млн. евро. Ранее международная девелоперская компания «Европорт» объявила о поиске земельных участков в Петербурге под строительство бизнес-парков, заключив договор с компанией Colliers. А BNP Paribas Immobilier, например, приступил к поиску подходящих проектов в России в самом начале 2008 года, заключив соответствующее соглашение с консультантом Astera. Одновременно на рынок вышли такие игроки, как Invesco, Catella, Morgan Stanley, KanAm. Эксперты сходятся в том, что 2009 год для западных фондов – самое удачное время для выхода на местный рынок, так как проекты достигли пика своей доходности и в дальнейшем она будет только снижаться.

Персонал: пересмотр строя и песни

Рынок кадров для отрасли первым отреагировал на осеннее обострение экономической ситуации. В период бурного роста рынка многие компании расширяли команды на «будущее» в ожидании увеличения объемов работы. В связи с кризисом практически всем работодателям пришлось пересмотреть стратегию развития. На персонале такие действия отразились сразу и выразились в снижении уровня заработной платы, пересмотре бонусной части и содержимого компенсационного пакета, в некоторых случаях в виде задержек выплат заработной платы. В среднем сокращение окладной части может доходить до 30%. Девелоперы в первую очередь сокращают вспомогательные сервисные подразделения. Холдинг «АНКОР» совместно с Гильдией управляющих и девелоперов в начале ноября провел исследование среди компаний отрасли на тему: «Пересмотр кадровой политики в условиях кризиса». По результатам опроса, у 60% компаний нет планов по сокращению численности персонала, но 40% подтвердили наличие таких планов. Исследование показало, что первым под сокращение попадает отдел маркетинга/PR – его отметили 20% опрошенных. На втором месте бухгалтерия, юридический департамент, отдел персонала и IT-департамент – по 16%. Масштаб сокращений, по нашей оценке, варьируется от 10 до 40% от общей численности сотрудников. На вопрос «Затронет ли сокращение профильных специалистов?» – 70% компаний ответили «нет» и только 30% не исключают, что придется расстаться с такими сотрудниками. Среди сотрудников профильных подразделений возможными претендентами на сокращение являются специалисты начального и среднего звена, составляющие проектную команду или подразделение внутри компании.