Что делать девелоперам с незавершенными проектами в условиях кризиса?

Перед многими девелоперскими компаниями остро встал вопрос, что делать с проектами в стадии разработки и строительства. В условиях быстро меняющейся конъюнктуры рынка необходимо принимать своевременные и наиболее эффективные решения в отношении реализуемых объектов.

Проекты в начальной стадии развития

На начальном этапе развития оформляются разрешения и согласования, ведется проектирование или закладка фундамента. Особенность таких проектов состоит в том, что внесение изменений в их концепцию можно осуществить без серьезных финансовых издержек. В настоящий момент вносить изменения нужно в том случае, если только компания не рассматривает вариант заморозки или продажи недостроенного объекта с существенным дисконтом.

При анализе концепции важно понять, насколько выгодным будет проект с экономической точки зрения. Общая тенденция сокращения операционных издержек и пересмотра планов развития компаний в краткосрочной и среднесрочной перспективе приводит к изменениям в структуре спроса и предложения, которые нельзя не принимать во внимание.

Однако, несмотря на возможность быстрой адаптации проектов на начальной стадии к новым изменяющимся условиям, в текущий момент финансирование таких проектов крайне затруднено в связи с высокими рисками для финансирующей стороны. В результате девелоперы вынуждены адаптироваться к ситуации и для привлечения средств не только демонстрировать прозрачность организационной структуры компании и ожидаемую высокую доходность инвестиций, но и обосновывать эффективность и жизнеспособность своих проектов и демонстрировать профессиональный подход к их реализации в необходимые сроки и в рамках запланированного бюджета.

Осуществлять мониторинг и экспертизу сроков и строительного бюджета позволяет уже хорошо знакомая заемщикам международных банков практика проведения независимого мониторинга хода выполнения строительных работ. Во избежание конфликта интересов мониторинг должен проводиться независимой организацией, а не внутренней службой банка или девелопера. Компания, которая будет выполнять мониторинг, обычно согласовывается финансирующим банком и девелопером на стадии оформления кредита, а затраты по его проведению, как правило, оплачивает девелопер.

Другим способом решения проблемы недостатка финансовых ресурсов на ранних этапах проекта является снижение требуемого объема инвестиций и сокращение сроков окупаемости капиталовложений за счет корректировки концепции проекта в различных аспектах.

Одним из наиболее эффективных способов оптимизации затрат, имеющихся в распоряжении девелопера, является метод стоимостной оптимизации (или функционально-стоимостный анализ). Его задачей является повышение привлекательности объекта недвижимости для конечных потребителей при одновременном снижении всех основных затрат путем определения и оптимизации функциональных требований; нахождения оптимального соответствия между дизайном и необходимыми функциями; предотвращения излишних затрат и чрезмерной технической спецификации; максимизации потенциальных доходов и прибыли; обеспечения соответствия проекта основным инвестиционным критериям; оптимизации соотношения затрат на строительство и затрат по обслуживанию здания в период эксплуатации; определения возможных улучшений проекта и его отдельных элементов.

В результате применения вышеописанного метода девелопер получает возможность не просто минимизировать инвестиционные расходы, а реализовать наиболее оптимальный вариант с точки зрения баланса затрат на строительство и обеспечения достаточного уровня качества и эстетической привлекательности объекта, а также требуемых инвестиционных характеристик проекта.

Еще одним способом оптимизации бюджета является анализ технической реализуемости проекта, все чаще используемый в западной строительной практике для улучшения параметров здания. Данный способ предполагает подбор и сравнение альтернативных методов строительства, применимых для реализации объекта. Например, использование предусмотренных проектом предварительно напряженных больших бетонных балок с длинными пролетами может потребовать применения специальных кранов повышенной грузоподъемности.

В случае если компании все-таки пришлось принять решение о заморозке проекта, затраты на ранней стадии развития будут не такими значительными, как на более поздних этапах. Если планируется возобновить развитие проекта позже, можно использовать период заморозки для подготовки рабочей документации. Это позволит при наступлении благоприятной ситуации для строительства провести тендер, используя хорошо разработанную проектную документацию, которая позволит снизить риски изменения бюджета и сократить общие сроки строительства.

Проекты в активной (основной) стадии строительства

Проекты, которые финансовый кризис застал в активной стадии строительства, сейчас находятся в наиболее уязвимом положении: возможности по внесению изменений в проект ограничены, а привлечение средств для завершения строительства становится для девелопера актуальной проблемой.

На стадии активного строительства не исключено применение метода стоимостной оптимизации для сокращения требуемых инвестиций в проект, но уже в меньших масштабах. Среди возможных изменений могут быть, например, внесение изменений в устройство фасадов, отделку или инженерные системы здания. Также благодаря снижению цен и затрат на некоторые строительные материалы и рабочую силу у подрядчиков в связи с уменьшением объемов строительства строительный бюджет может быть пересмотрен в сторону уменьшения. Однако при этом должна существовать возможность перезаключения договора подряда на новых условиях, поскольку до последнего времени снижение затрат на строительство не представлялось вероятным, и такие условия чаще всего не закладывались при разработке договоров подряда.

В случае продажи объектов, находящихся в активной стадии, рекомендуется обратиться к независимым техническим экспертам, которые проведут комплексный анализ проекта, как с финансовой, так и с технической точки зрения, в том числе выполнят: оценку строительных и операционных рисков; оценку соответствия понесенных затрат и выполненных улучшений; прогнозный расчет затрат, необходимых для завершения строительства.

Проекты в завершающей стадии

Данная фаза характеризуется готовностью строящегося объекта недвижимости более чем на 80%, когда выполняются отделочные и пуско-наладочные работы.

У объектов, находящихся в конечной фазе строительства, возможности по корректировке концепции проекта ограничены, а заморозка проекта экономически нецелесообразна. В таких условиях девелопер может повлиять на величину будущих доходов и сроки экспозиции объекта, только изменив стратегию продвижения готового здания в соответствии с текущими требованиями рынка. Изменение стратегии продвижения может предусматривать следующие меры:

• Корректировка маркетингового позиционирования объекта, например, отказ от позиционирования в премиум- или элитном сегменте.
  
  
• Переориентация на новых потенциальных пользователей, а также повышение степени готовности помещения к въезду.
  
  
• Смягчение условий договора аренды и использования площадей.
  

Заключение

Несмотря на возникающие трудности, в распоряжении девелопера еще остаются способы, позволяющие решать основные задачи: повышение экономической эффективности проекта, снижение инвестиционных затрат, привлечение финансирования или повышение привлекательности готового объекта недвижимости.