Михаил Ненашев:«Не время расслабляться!»

– Михаил, как изменения, которые про­изошли в вашей компании, отразились на ее развитии? Каким будет ее дальнейшее позиционирование?

– Практически имидж компании никак не изменился, мы движемся по уже запланированной схеме, которая, правда, была серьезно скорректирована в условиях кризиса. В целом наши планы на 2009 год уже определены: доделывать все проекты, которые находятся на стадии окончания строительства или ввода в эксплуатацию, и реализовывать уже законченные.

– Как конкретно кризис влияет на деятельность «Индэст-Development» и других участников рынка коммерческой недвижимости Самары?

– Кризис в регионе действительно есть, отрицать его нельзя: на нашей работе он сказался довольно серьезно. Планы, которые были у нас до наступления кризиса, корректируются постоянно, вплоть до сегодняшнего дня. Мы периодически вносим какие-то уточнения или изменения в эти проекты. Так, к примеру, мы заявляли, что у нас приостановлено начало строительства очередных объектов: их было около 30–40 – и пока эти планы так и остаются на бумаге. В настоящий момент мы продолжаем вносить изменения в проектные документы, проводим их узаконивание и согласование, чтобы, после того как рынок стабилизируется, можно было смело приступать к реализации этих объектов. В основном это проекты бизнес-центров и торговых комплексов. Есть среди них и универсальные объекты – многофункциональные комплексы с торговой и офисной частями.

– Какие конкретно объекты у вас сейчас в работе?

– В 2008 году мы сдали вторую очередь мебельного центра «Мягкофф» (ул. Революционная, 70), сейчас она уже полностью функционирует. Также реализован наш проект бизнес-центра на ул. Авроры, 150: в данный момент там осуществляются отделочные работы, уже сформирован состав арендаторов. Полностью завершен МФК «7 авеню» (около 10 тыс. кв. м), идут конечные стадии переговоров с потенциальными арендаторами, которые займут основные части этого здания. Переговоры ведутся и по проекту бизнес-центра «Волга Плаза», который мы выставляем в том числе и на продажу – как по частям, так и целиком. География наших проектов сегодня – это Самара, Омск и Санкт-Петербург.

– Каким образом вы финансируете свои проекты, насколько сегодня тяжело в регионе осуществлять проектное финансирование?

– Мы используем как собственные ресурсы, так и привлеченные. Но на самом деле проблема состоит сегодня не столько в сложности привлечения финансирования, сколько в увеличении процентных ставок по кредитованию. Это довольно серьезно отражается на себестоимости объекта. Сегодня ставки по кредитам варьируются от 17 до 20%. Кроме того, у игроков рынка пока нет четкого понимания, что же будет происходить с курсом валют: этот момент очень важен для девелоперов.

– Пришлось ли компании как-то оптимизировать свои расходы в связи с кризисом, решиться на непопулярные кадровые меры?

– Да, к сожалению, эта практика не обошла и нас стороной. Расходы, в том числе и по персоналу, были оптимизированы достаточно серьезно. В частности, те люди, которые были ранее привлечены на проекты, где деятельность сейчас приостановлена, сейчас от работы в компании освобождены. Сегодня эта тенденция, конечно, характерна для девелоперов: это один из механизмов оптимизации расходов и укрепления своих общих показателей.

– В таком случае не грозит ли Поволжью безработица?

– На самом деле во всех СМИ уже неоднократно писали о том, что довольно крупные компании, не только в области девелопмента, но и производители, некоторые заводы, работающие в Поволжском регионе (в том числе, к примеру, ВАЗ), заявили о сокращениях. Также это коснулось и деловых кругов: достаточно серьезно были откорректированы планы развития в банковской сфере, в лизинговых и страховых компаниях.

– В какой степени Самара является городом развитым с точки зрения наличия и строительства объектов коммерческой недвижимости? Насколько они востребованы сейчас?

– На данный момент очень большое число проектов, заявленных ранее, до сих пор находится на стадии реализации. Это новые проекты, которые для рынка Самары будут очень интересны. Потому что та же торговая недвижимость существует пока в не очень развитом, полноценном масштабе. Есть проекты старого формата, старые торговые, офисные центры, которые уже не удовлетворяют потребностям населения с точки зрения своей классности, месторасположения, размера парковок и так далее.

– Велик ли сегодня спрос на торговые и офисные помещения со стороны арендаторов? Много ли среди них федеральных компаний, как вы строите свою политику общения с ними?

– Спрос как таковой сегодня не намного ниже. Просто для принятия решения о покупке или аренде помещений федеральным компаниям нужно время: часто этот процесс затягивается, из-за того что у них есть свои внутренние проблемы, необходимость оптимизации расходов, решения вопроса целесообразности открытия каких-то площадей и так далее.

Во многих компаниях, с которыми мы договаривались, за последние три месяца происходили неоднократные изменения бюджетов, что по большому счету серьезно сказывалось на сроках принятия решений. То есть если раньше какая-то крупная компания заявляла, что будет размещаться в нашем бизнес-центре на площади, скажем, в 2000 кв. м, то за последние три месяца эта цифра становилась все меньше и меньше. Компании сокращают сотрудников, уменьшая число квад­ратных метров на одного человека, и тому подобное. Такие факторы, конечно, существуют. Отмечу, что среди наших клиентов есть и банки, и лизинговые, и страховые компании, дилеры в автомобилестроении, крупные представительства нефтяных компаний.

– Отмечается ли в регионе тенденция к снижению арендных ставок на торговые и офисные помещения, требуют ли арендаторы скидок?

– Конечно, у нас такая практика также присутствует, она опять же связана с минимизацией расходов внутри компаний, которые хотят уменьшить арендные издержки. Подобные ситуации мы рассматриваем индивидуально и в некоторых случаях идем навстречу клиенту.

– То есть, образно говоря, оборону вы пока держите и массовых скидок не делаете?

– Да, потому что наши объекты востребованы на рынке, они соответствуют своему классу. Случаи снижения арендных ставок были единичными и рассмат­ривались в индивидуальном порядке. Общий предел арендных ставок для бизнес-центров у нас колеблется от 700 до 1500 руб. в месяц, по торговым помещениям ставки аренды варьируются от 500 до 1500 руб. в месяц в зависимости от объема арендуемой площади.

– Какие маркетинговые меры вы используете для привлечения людей в торговые центры? Работают ли сегодня специальные акции и распродажи?

– Если взять за пример наш проект – мебельный центр «Мягкофф», в нем мы периодически устраиваем какие-то праздники. Стараемся привлекать к данным событиям арендаторов, так как они, воспользовавшись этими акциями, продвигают свои бренды, обозначают свое присутствие на щитах, флаерах, в интернет-рекламе и так далее.

– Упал ли спрос со стороны арендаторов на помещения в бизнес-центрах или остался без изменений? Существует ли тенденция к переезду в офисы более низкого класса?

– Пожалуй, спрос пока не падает, скорее, интерес некоторых предпринимателей, особенно частных, ушел

в другое направление рынка. А серьезные компании федерального уровня демонстрируют спрос на помещения, просто планы у них периодически корректируются.

Что касается «смены классности», такая тенденция существует, но в целом на нашем рынке пока не настолько большое предложение и не так много объектов класса А, чтобы их можно было покидать. Хотя ротация, безусловно, есть. Если кто-то из собственников, допустим, не рассматривает снижение платежей, арендатор переезжает в объект с более маленькими площадями и низкими арендными ставками.

– Чего ждать поволжскому региону в ближайшее время? Какие вы видите перспективы развития рынка коммерческой недвижимости? Согласны ли вы с точкой зрения одного из наших экспертов рынка, что «регионы умерли»?

– Думаю, что никаких новых проектов, заявленных на нулевой стадии, пока, наверное, не будет реализовано. Многими компаниями они будут заморожены, кто-то займется их согласованием, кто-то дальнейшим проектированием. Те объекты, которые были построены хотя бы на 50%, я надеюсь, в 2009–2010 годы будут достроены и сданы в эксплуатацию.

Давать прогноз о том, сколько продлится кризисный период и как долго будет наш самарский рынок из него выходить, сегодня очень сложно. Что касается инвестиций – в банках-то деньги есть. Вопрос, кто их будет сейчас брать и на каких условиях? В этом самая большая проблема. Раньше еще можно было запрогнозировать кредитную историю и при ставке в 12–13% и нормальном своевременном финансировании реализовать проект. Допустим, построить небольшой бизнес-отель за год и в течение еще 6 месяцев его продать. Сейчас такие проекты реализовывать совсем не целесообразно.

– Изменились ли как-то ваши личные планы в связи с кризисом, пересматриваете ли вы свои взгляды на жизнь и увлечения? Среди многих участников рынка сегодня, к примеру, в моде уезжать в теплые страны, где пережидать тяжелые времена и осваивать новые хобби.

– На самом деле я не очень понимаю такую оценку событий: во время кризиса уехать отдыхать. Мне кажется, сейчас, наоборот, надо оптимизировать свои расходы, загружать еще большим объемом работы людей, которые остались. Потому что на самом деле объем-то меньше не стал. Это касается сделок и по продажам, и по аренде. В этом случае надо как раз пересмотреть свои привычные потребности, сконцентрироваться, набраться сил. Нужно не расслабляться и уходить с рынка, а наоборот – найти какие-то ресурсы и закончить то, что было начато.