Насколько детально стоит разрабатывать проектную документацию для проведения тендера?

Не вдаваясь в подробности ранних стадий разработки проекта, можно условно разделить российский подход на три основные стадии: предпроектная документация, проект и рабочая документация. Степень детализации этих стадий приблизительно такова.

Предпроектная документация: на этом этапе разрабатываются общие архитектурные решения, общий генплан площадки, а также ведется подготовка типовых наружных фасадов. В разделе работ по инженерным системам намечают шаги осей, выбирают тип конструкций, устройство фундамента и рассчитывают нагрузки на инженерные сети.

Проект: на этой стадии разрабатывается несколько томов проектной информации для подачи на согласование в местные согласующие органы. Объем работ включает, в частности, подготовку архитектурных планов, сечений и фасадов, определение стратегии противопожарной защиты, образмеривание всех основных строительных конструкций, уточнение технических условий для подключений к наружным сетям и подготовку главных схем инженерных систем. Структура и содержание документации стадии проект достаточно подробно описаны в российских нормах, включая «Постановление правительства Российской Федерации № 87 от 16 февраля 2008 года о разработке проектной документации».

Рабочая документация: на этом этапе должны быть четко проработаны все элементы здания, приведены окончательный выбор оборудования, подробные и скоординированные чертежи и полные спецификации материалов и оборудования. В случае существенных различий проектных решений на стадии рабочей документации и документации стадии проект рабочая документация также подлежит согласованию.

По российской схеме проектировщики разрабатывают всю документацию, и на основании конечного результата, рабочей документации, проводится тендер. Далее выбранный подрядчик строит объект согласно полученным чертежам, без каких-либо доработок.

Ничто в таком процессе не подталкивает подрядчика вдумчиво подходить к тому, что от него требуется. И в то же время проектировщик не проявляет интереса к процессу строительства. Если по завершении строительства здание не функционирует должным образом, проектировщик может просто сказать, что подрядчик «должно быть, неточно исполнил проект». Да, существует нормативное требование, обязывающее разработчиков рабочей документации проводить формальный авторский надзор. Однако это правило предписывает требование, но не решает проблему в корне. В какой-то степени оно, безусловно, действенно, но не сравнимо по эффективности с подходом, тесно объединяющим усилия проектировщиков и подрядчиков.

Одним из наиболее существенных недостатков в данном случае является огромное количество затрачиваемого времени на подготовку проекта. Рабочая документация при надлежащей разработке должна быть очень подробна. Это значительный объем проектных работ, качественное выполнение которых требует времени. Конечный результат должен представлять собой полный и согласованный пакет документации, охватывающий все элементы архитектурной и инженерной частей проекта. Возможно, подобная схема работала в условиях советской плановой экономики. Однако сегодня, когда от срока завершения строительства зачастую зависит экономическая эффективность всего проекта, представляется невозможным откладывать начало строительства до завершения детальной проработки всех элементов проекта.

Следующим недостатком является стоимость. Здесь следует остановиться на двух важных составляющих. Первая – это тенденция вносить изменения в строительные работы. А если подрядчик в силу тех или иных причин использовал больше материалов, чем указано в рабочей документации, он может потребовать возмещения расходов у заказчика. Целью проектирования и строительства является конечный результат, а именно сдача заказчику объекта, полностью отвечающего его требованиям, построенного в срок и в рамках бюджета, утвержденного месяцы или даже годы назад. Заказчик заинтересован прежде всего получить готовое здание, а не заниматься выяснением множества незначительных вопросов, влияющих на стоимость строительства.

Вторая составляющая менее очевидна. Большинство известных подрядчиков тесно сотрудничают с поставщиками оборудования и материалов, которые предоставляют подрядчикам значительные скидки. Использование для тендера рабочей документации, где каждый элемент описан предельно четко, автоматически лишает заказчика большинства выгод от таких взаимоотношений подрядчиков с поставщиками. Если вы решите компенсировать это, разрешив подрядчику использовать альтернативные и эквивалентные материалы, тогда зачем было поручать проектировщику разработку рабочей документации? Теперь необходимо будет менять проект с учетом выбранных альтернативных вариантов оборудования и материалов.

Если вы – заказчик, то можете провести тендер, основываясь на документации любой степени детализации. Одной крайностью является рабочая документация, описанная выше. Другой – фраза: «Постройте мне, пожалуйста, одно [вписать назначение здания] здание на этом участке», и подрядчик будет отвечать за все остальное. Можно даже не добавлять «пожалуйста».

Все зависит от того, насколько вы хотите контролировать процесс. Возможно, вы планируете сохранить контроль над конечным результатом, работая совместно с выбранным подрядчиком. Однако цена его услуг была основана на определенных предположениях, включая предполагаемую степень риска, и данные предположения будут ограничивать все ваши пожелания.

Не существует универсального правильного баланса между степенью детализации документации для проведения тендера и временем, затраченным на выбор подрядчика. Все зависит от приоритетов заказчика. Правильный подход к строительству среднего офисного здания будет очень отличен от правильного подхода к отделке безупречного элитного помещения.

В определенной степени верно то, что чем больше информации вы предоставите для проведения тендера, тем ниже будет цена, запрошенная подрядчиком (при условии, что во всех случаях вы заключаете договоры с фиксированной ценой). Более высокая степень детализации уменьшает количество предположений подрядчика при расчете стоимости работ и, соответственно, сокращает его уровень риска. Однако этому наступает предел, когда высокая детализация лишает подрядчика возможности воспользоваться скидками своих поставщиков.

Дополнительным преимуществом подхода, при котором подрядчик сам завершает разработку проекта (конечно, под наблюдением первоначальной команды проектировщиков) является его непосредственная вовлеченность в единый процесс проектирования и строительства, о котором я говорил выше. В таком случае подрядчик не сможет ограничивать свою ответственность четким следованием проектной документации. Тесное сотрудничество со всеми участниками проекта дает подрядчику отличную возможность как до его назначения, так и в процессе строительства находить рациональные решения для достижения наиболее подходящего заказчику соотношения цены и качества работ.

На практике для большинства проектов «без отделки» минимально приемлемой степенью детализации для проведения тендера является документация на стадии проекта. Часто в таких случаях имеет смысл немного доработать документацию для проведения тендера, так как это обеспечит большую определенность проекта при минимальных дополнительных проектных работах.

Тендер для типовых проектов отделки офисных помещений нередко проводится на основании данных только по типовому плану этажа и техническим характеристикам систем зданий. Однако для проектов с более четкой концепцией дизайна или корпоративными стандартами, предоставленными конечными пользователями, необходима более высокая степень детализации. Ключ к успеху – это анализ основных особенностей проекта с помощью независимого профессионального консультанта до принятия решения по выбору подхода, наиболее приемлемого для вас.