Что есть норма для российского рынка?

Однако, к большому сожалению, я не могу предвидеть будущее, и, как подсказывают заголовки статей о рынке недвижимости, редко кто обладает таким даром. Огромное число людей не смогли предугадать катастрофу, которая постигла рынок недвижимости несколько месяцев назад. Конечно, все мы чувствовали, что что-то назревает, но не многие успели вовремя уйти с рынка. Даже так называемые короли недвижимости оказались беззащитными перед нестабильностью в мировой экономике и вызванным ею «вымерзанием» фондовых рынков, ведущим промышленно развитые страны к краю пропасти.

Но похожа ли Россия на другие страны и применимо ли к ней такое понятие, как «нормальный рынок»? И что есть «нормальный»? Это слово не слишком часто приходит на ум здесь, в России. И действительно ли, как говорят, коррекция рынка – это лекарство, необходимое для очистки отрасли от расточительства, излишних рисков и неэффективных действий, в которых погрязла индустрия девелопмента и которые было не разглядеть за огромными прибылями, обрушившимися на рынок за последние пару лет?

Итак, с приходом кризиса дым развеялся, и рынок недвижимости, на котором продавалось все и выигрывали все, наконец-то стал просматриваться насквозь. Говорят, что «когда волна уходит, становится видно, кто плавал голым». Что ж, похоже, что это относится к довольно большой доле рынка недвижимости России да и всего остального мира! Но такое ли это несчастье? Возможно, у нас лишь забирают лишь то, что нам не предназначалось? И теперь мы можем вернуться к работе на уже «разумный» рынок, на котором инвесторы должны искать хорошие проекты и, чтобы заработать денег, трудиться над увеличением их стоимости. Девелоперам, чтобы привлечь арендаторов, нужно предлагать рынку правильный продукт надлежащего качества по адекватной цене. Подрядчикам – использовать все свое умение, добиваясь эффективности в строительстве, и денно и нощно повышать свою конкурентоспособность и улучшать качество работы, без которого им не выжить. На таком рынке консультанты своими профессиональными советами могут и должны значительно повысить стоимость проекта и снизить риски.

Россия за последние 10 лет побила все рекорды, став самым динамичным и прибыльным рынком в мире. В результате бешеного роста арендных ставок цены на недвижимость постоянно увеличивались. На этом рынке было сложно потерять деньги, хотя некоторые делали для этого все возможное.

Что же мы видим, когда пытаемся определить, что было «нормальным»? Конечно, нельзя назвать нормой ожидания девелоперов по ставкам доходности более 70% (хотя было бы неплохо), а также то, что инвесторы могли удвоить свои деньги, просто подержав актив в течение небольшого периода времени. Безусловно, ежегодное повышение стоимости строительства более чем на 15% тоже нельзя назвать нормальным явлением. Не вполне обыденно также то, что подрядчик сам диктует заказчику условия работы, получая вознаграждение, но не беря на себя ни плановые, ни финансовые риски. И что задержка строительства принимается как должное и даже считается благоприятной, потому что ставки за это время успевают вырасти. Выбрасывать белый флаг, принимая как должное, что расходами невозможно управлять и конечную стоимость девелопмента нельзя рассчитать заранее, – это разве нормально? Что уж говорить об обычае презентовать рынку объекты, в которых попросту еще не закончено строительство.

Реальность такова, что Россия – не единственная страна, страдающая от перечисленных симптомов, вызванных доступностью средств, но от этого не легче переживать последствия прошлого изобилия.

Вернувшись в нормальные границы, рынок станет более профессиональным, с грамотно структурированными проектами, с хорошими бизнес-планами, с обстоятельным анализом рынка и квалифицированными советами консультантов. Подрядчики придут к тому, что качественное строительство станет правилом, а не исключением, соотношение цены и качества будет предметом для обсуждения, законные принципы – знание, умение, опыт – будут приоритетны.

Мы уже видим драматичное снижение ставок – за 6 месяцев оно превысило 20%, и девелоперы вынуждены предлагать нечто большее, чем просто помещение. Инвесторам нужно проходить тест на финансовую безопасность, продумывая, планируя и просчитывая все финансовые схемы для своих проектов. Расходы будут контролироваться, рисками станут активно управлять. Неэффективность и лишние траты нельзя будет покрыть увеличением цены, как это делалось раньше.

В следующие месяцы нас ждет процесс реабилитации, «ломка» – синдром отмены избытка, к которому мы привыкли. Но чем раньше мы сможем адаптироваться и «ужаться», тем быстрее у нас появится шанс построить рынок недвижимости – реструктурированный и динамичный, с долгим устойчивым будущим. Российский рынок остается прекрасной возможностью, у него есть реальные возможности породить шедевры девелопента, которые послужат обществу и людям, которые будут работать и жить в них. Будем надеяться, что перемены окажутся к лучшему и нормальная работа возобновится совсем скоро.