Новосибирск: большие проекты большого города

Офисы про запас

По данным DSO Consulting, сегодня в Ново­сибирске существует около 1,9 млн кв. м офисных центров и офисных помещений в других зданиях, в том числе 115 тыс. кв. м офисных центров класса А, около 220 тыс. кв. м офисных центров класса В и около 600 тыс. кв. м офисных площадей класса С. При этом если офисы класса B и С довольно востребованы (сегодняшняя средняя заполняемость в классе В – около 90%, в классе С – около 95%), то класс A заполнен лишь на 60%. По словам Сергея Дьячкова, управляющего партнера DSO Consulting, в сегменте А вот уже второй год царит явное перепроизводство услуг.

В сегменте офисной недвижимости классов В и С наблюдается тенденция, когда собственники предпочитают свои объекты сдавать в аренду. «Основная часть новых объектов класса В (кроме «Технокома» и «Сибирского экспресса») также построена девелоперами для сдачи в аренду, – говорит Сергей Дьячков. – В классе С основная часть объектов продается "в нарезку"».

Арендные ставки на офисном рынке Новосибирска, по информации DSO Consul­ting, снизились за последние три месяца на 5–30% у объектов со сравнительно неудачным местоположением и слабым управлением. По данным на конец 2008 года, ставки составляли в среднем: в классе А – 1,6 тыс. руб./кв. м в месяц, в классе В и лучших объектах класса С – 1 тыс. руб. в месяц. Средняя цена продажи в классах А и В – от 90 тыс. руб./кв. м, в классе С – от 60 тыс. руб./кв. м.

«Федеральные игроки на этом рынке, как и прежде, большой роли не играют. За 2008 год ими не введено ни одного крупного (более 5 тыс. кв. м) офисного объекта», – отмечает Сергей Дьячков. Всего же в городе в 2008 году введено около 100 тыс. кв. м общей площади офисных объектов (в 2007 году – до 200 тыс. кв. м). В январе 2008 года в Новосибирске открылся крупный бизнес-центр класса А – «Гринвич» общей площадью 34,6 тыс. кв. м (девелопер «Трансервис»). Инвестиции в проект составили $33 млн. Напомним, что «Гринвич» уже успел получить главный приз национальной премии в области коммерческой недвижимости СRE Awards в категории «Офисная недвижимость, биз­нес-центры класса А» (на этот приз претендовали 9 российских объектов). Также класс A представлен, вышедшими на рынок в 2007 году бизнес-центрами «РосЕвро­Plaza» площадью 27,6 тыс. кв. м (девелопер – «РосЕвроДевелопмент») и «Кронос» площадью 48 тыс. кв. м (девелопер – ЗАО «Строитель»). Появление на рынке почти одновременно сразу трех масштабных качественных объектов моментально насытило сегмент офисных центров класса А.

В классе В в 2007 году в городе были введены бизнес-центры: «Техноком» площадью 15,2 тыс. кв. м (девелопер «НГСПИ»), «НЛК-Альянс» площадью 8,6 тыс. кв. м (девелопер «НЛК-Альянс»), «Якутия» площадью 6,4 тыс. кв. м («Продсиб-Н» и Комитет по драгоценным металлам и драгоценным камням Республики Саха (Якутия)). В 2008 году к ним добавились «Сибирский экспресс» (14,1 тыс. кв. м, класс В, девелопер – «ТехСтрой-2000»), «Партнер» (9,2 тыс. кв. м, класс В, девелопер – «Эргоном») и «РИМ» площадью 10 тыс. кв. м («РИМ-строй»). В классе С крупнейший новый бизнес-центр – «Кларус» общей площадью 7,9 тыс. кв. м (девелопер «Кларус»).

Обратно к рынкам?

Новосибирск занимает первое место среди крупных городов СФО по обороту розничной торговли. Неудивительно, что сегмент торговой недвижимости здесь стремительно развивался. По информации DSO Consulting, сегодня в городе около 1,5 млн кв. м общей площади торговых предприятий, т. е. на 1 тыс. жителей города приходится более 1 тыс. кв. м общей площади торговых центров и торговых помещений (около 700 кв. м собственно торговых площадей). Суммарная площадь современных торговых центров площадью 20 тыс. кв. м и более в Новосибирске ныне составляет 458 тыс. кв. м. К возведению в ближайшие годы запланировано более 1 млн кв. м общей площади современных торговых центров.

В течение 2008 года в Новосибирске было введено более 315 тыс. кв. м общей площади торговых и торгово-развлека­тельных объектов. Крупнейшие из них: ТРК «Сибирский Молл» на ул. Фрунзе (67 тыс. кв. м, девелопер – банк «Глобэкс»), «Гранд Сити» на ул. Станционной (первая очередь, 50 тыс. кв. м, девелопер – «Многофункциональные центры»), «Конти­нент-3» на ул. Троллейной (28 тыс. кв. м, девелопер «Итера»), пауэр-центр «Большая медведица» на ул. Светлановской (вторая очередь, 30 тыс. кв. м, девелопер – группа А. Алексеева), пауэр-центр DIY «Домоцентр» на пр-де Энергетиков (17 тыс. кв. м), гипермаркет «Лента» на ул. Кирзаводской (9 тыс. кв. м). Для сравнения: в 2007 году в городе было введено около 350 тыс. кв. м общей площади торговых и торгово-развлекательных объектов. Все другие запланированные к возведению в 2008–2010 годах крупные торговые и торгово-развлекательные объекты сейчас заморожены. Крупнейший реально строившийся до конца 2008 года торговый объект – комплекс «Аура» (заявленная общая площадь 151 тыс. кв. м, девелопер – «Успех»), сейчас возведен каркас объекта.

Средние базовые ставки аренды street-retail в торговых коридорах Новосибирска (Вокзальная магистраль, проспекты Красный и Маркса, площади Маркса и Калинина) и на первых этажах лучших торговых центров города пока находятся в диапазоне 2,3–3,0 тыс. руб. за кв. м, включая НДС, без учета операционных расходов. Но в ближайшие месяцы прогнозируется снижение среднего уровня ставок на 10–20%.

Почти ни один из товарных сегментов сетевого ритейла в Новосибирске сейчас не проявляет какой-либо заметной активности – напротив, федеральные сети сворачивают свою деятельность. Так, за последние месяцы в городе закрылись гипермаркет «Мосмарт» (в ТРК «Гранд Сити»), супермаркет «Банана-мама» (в ТРК «Москва»), целый ряд бутиков в street-retail. Так и не открылся кинотеатр-мультиплекс «Инвесткинопроект» в «Сибирском Молле». При этом, как и 10 лет назад, в городе начала расцветать менее цивилизованная торговля. Яркий пример тому – открытие в городе розничной сети «Удобный» (продукты питания и смежные товары), основная концепция «Удобного» – предоставление мест (отделов) под торговлю производителям продуктов FMCG.

Много складов не предлагать

Согласно данным консалтинговой компании Knight Frank, существующий объем складских помещений города – около 700 тыс. кв. м, большую часть из которых составляют складские комплексы классов С и D, сконцентрированные в промзонах в границах города. Сибирская столица удачно расположена на пересечении железнодорожной, воздушной и водной транспортных магистралей: Западно-си­­бирской железной дороги, автомобильных дорог федерального значения Челя­бинск–Иркутск «Байкал» и Чуйского тракта, трассы Омск–Новосибирск–Кеме­рово–Красноярск–Иркутск–Улан-Удэ–Чита–Хабаровск–Владивосток. Выгодное географическое положение повлияло на развитие складской недвижимости. Многие проекты ориентированы на строящуюся магистраль «Северный обход», в составе которой к северу от Новосибирска будет построен новый мост через реку Обь. Новая трасса существенно улучшит распределение транспортных потоков в городе. Однако уход с рынка многих федеральных торговых операторов, на которых возлагались основные надежды, поставил под вопрос окупаемость крупнейших проектов, обычно не рассчитанных на запросы местных игроков.

В 2008 году в Новосибирске и близ него были введены в действие логистические комплексы «Евросиб–Терминал–Новосибирск» (общая складская площадь – 20 тыс. кв. м, класс А), ОАО «Машкомплект» (10 тыс. кв. м, класс А) и первая очередь склада компании «Рейтинг» площадью 14,7 тыс. кв. м. На февраль 2009 года запланирован ввод комплексов класса А Megalogix (121 тыс. кв. м) и «Евразия логистик» (95 тыс. кв. м, первая очередь). Суммарная площадь складов на рынке Ново­сибирска сейчас составляет около 750 тыс. кв. м (в том числе около 140 тыс. кв. м класса А и около 150 тыс. кв. м класса В). Ввод даже одного из двух новых игроков рынка (скорее всего, «Евразия логистик» задержит ввод), по прогнозам DSO Consulting, неминуемо приведет к перепроизводству складов высоких классов в Новосибирске. Свидетельство тому и падение средних ставок аренды складов класса А – осенью

2008 года они составляли около $140/кв. м с НДС и операционными расходами, в январе 2009 года – около $110/кв. м с НДС и операционными расходами.

В гости в Сибирь

В настоящее время в Новосибирске 45 гос­тиниц на 2342 места. Почти половина из них – 21 гостиница (объем номерного фонда – 1549 мест, что составляет 66,1% всего номерного фонда гостиничного рынка города) – относится к категории 3*. Средний уровень загрузки отелей этой категории – 75%.

Крупнейшие гостиницы города: «Ново­сибирск» (448 мест), «Обь» (416 мест), «Северная» (289 мест), «Сибирь» (357 мест), «Центральная» (300 мест), «Золотая долина» (190 мест). На эти 6 гостиниц приходится 66,5% всего номерного фонда города. Последние несколько лет номерной фонд Новосибирска пополнялся за счет мини-отелей по 10–30 номеров. На их долю приходится 75,6% от общего числа гостиниц города. На сегодняшний день в городе нет ни одной гостиницы, соответствующей по международной классификации уровню 5*. Четыре отеля позиционируют себя как 4*. Сертификатами 3* обладают гостиницы «Сибирь» и «55-я широта». Несмотря на это, уровень цен на гостиничные услуги немногим уступает столице. Средняя цена за одноместный номер в гостинице 3* составляет 3 тыс. руб. в сутки. Уровень заполняемости отелей – 70–90%.

Сейчас Новосибирск испытывает дефицит номерного фонда: показатель обеспеченности номерным фондом в сибирской столице составляет примерно 1,7 номера на 1000 жителей (для сравнения: в Москве на 2,8 номера). В то же время это говорит о потенциале развития рынка гостиничной недвижимости, предпосылкой для которого является рост транзитных и бизнес-туристов. По данным мэрии Новосибирска, ежегодно услугами гостиниц города пользуются более 300 тыс. человек. Как минимум десятая часть туристов – потенциальные клиенты гостиниц класса 4–5*.

В 2008 году ожидался выход на местный рынок первого международного оператора: на сентябрь было запланировано открытие первого в городе отеля 4* – Doubletree by Hilton с общим номерным фондом 187. Однако сначала открытие перенесли на декабрь, а затем и на май 2009 года. Причина изменения сроков заключается в том, что строители не соблюли все стандарты компании (в частности, представителей Hilton не устроили дверные ручки и обои в номерах отеля). На 2009 год намечено открытие гостиницы Swissotel 5*, включающей 191 номер, в составе строящегося комплекса Sky City. Международный оператор Aсcor Group планирует выйти на рынок Новосибирска в 2010–2011 годах под брендом Ibis. Отель 3* в составе торгово-гостиничного комплекса на ул. Больше­вистской будет рассчитан на 200 номеров. Гостиничная сеть Kempinski планирует построить к 2012 году отель класса 5* на 300 номеров. Он будет возведен на набережной Оби между Октябрьским и железнодорожным мостами. Два здания высотой 23 и 12 этажей будут включать гостиницу и конгресс-холл. Предполагается, что инвестиции в проект составят около $15 млн. Управление отелем будет осуществляться международной гостиничной сетью Kempinski Hotels.

Западные гостиничные операторы готовы даже усилить натиск: в условиях кризиса они надеются занять освободившуюся выгодную нишу. Главная проблема для них – поиск надежных партнеров, способных закончить в срок строительство, не нарушая стандарты качества.