Работа по всем направлениям

В настоящее время на рынке коммерческой недвижимости насчитывается большое число компаний, имеющих в своем распоряжении диверсифицированные портфели активов. По словам Дмитрия Луценко, члена совета директоров Mirax Group, диверсификация бизнеса – это в первую очередь возможность распределить риски. Направления для расширения бизнеса каждая компания выбирает исходя из наличествующих ресурсов и, что немаловажно, своих компетенций. При этом задумываться о диверсификации бизнеса следует в благоприятной рыночной ситуации, на этапе роста компании, поскольку развитие любого нового направления требует дополнительных затрат. Но наличие разноплановых проектов, умение работать на разных рынках позволяет компании чувствовать себя уверенно, в том числе и в нестабильной ситуации, поскольку разные сегменты экономики реагируют на изменения по-разному: если на одном рынке провал, другой может демонстрировать рост.

«Само понятие «диверсификация» для российского бизнеса не ново, – рассказывает Марина Резвова, заместитель генерального директора, директор департамента недвижимости «Крост». – Однако компании, занимающиеся коммерческой недвижимостью, начали отказываться от узкой специализации не так давно. Как правило, диверсифицируются в смежных направлениях бизнеса, многие фирмы на определенном этапе своего развития, не желая ограничиваться проектами офисной недвижимости, развивают проекты ритейла, складскую логистику и осваивают регионы. Это объясняется наименьшими инвестициями в менеджмент, так как все проекты имеют общую бизнес-модель и технологию работы. Более редки случаи, когда компания диверсифицируется в абсолютно иной бизнес, не связанный с основным, в так называемую латеральную диверсификацию».

По мнению Андрея Нестеренко, генерального директора Capital Group, процесс диверсификации портфелей отечественных компаний начался совсем недавно, ведь традиционно среди новых и реконструируемых проектов любого класса диверсификация чаще всего была привязана к возможности выгодно приобрести участок и получить ожидаемую прибыль. Большинство девелоперских компаний в последние годы были ориентированы на строительство офисов класса А. И если вход в подобные объекты был компании не под силу, рассматривались предложения в следующем классе. В конце цепочки обычно находились логистические центры с низкой маржой, которые чаще всего брали из-за специализации и направленности самого девелопера/фонда, а иногда из-за конкретного заказа.

По словам Дмитрия Каталевского, менеджера департамента финансового консультирования «Делойт» в СНГ, наиболее часто портфель проектов многих девелоперов был диверсифицирован по типу коммерческой недвижимости – офисные, торговые, складские объекты. Ряд крупных игроков после успешного покорения Москвы и Подмосковья также проводил политику диверсификации на региональные рынке.

Богатый выбор проектов

Как наиболее интересный пример диверсификации можно отметить концерн «Крост». Компания занимается строительством, производством промышленных материалов, развивает сеть пивных ресторанов и веллнес-клубов премиум-класса. Диверсификацию «Кроста» стоит рассматривать в большей степени как связанную, вертикальную. К основным положительным моментам диверсификации компании можно отнести развитие производства, что, несомненно, хорошо сказывается на самом строительстве и позволяет не зависеть от многих факторов ценообразования строительных материалов на рынке. Также в значительной степени снижаются издержки на поставку и качество материалов. Создание эксплуатирующей структуры уменьшает затраты на расходные материалы, привлечение сторонних организаций.

Направление по созданию проектов недвижимости также было диверсифицировано. Специализирующийся на жилой недвижимости, «Крост» решил пополнить свой портфель проектами коммерческой недвижимости, как офисной, так и торговой. Теперь помимо жилых комплексов в портфеле компании присутствуют несколько бизнес-центров классов А и В («Школа журналистов» на Малой Дмитровке, «GS на проспекте Мира», «GS в Тушино»). А также торговые площади, находящиеся на территории жилых кварталов, которые застраивает «Крост»: Union Park, Wellton Park и уже построенный ЖК «Серебряный квартет».

«В условиях сегодняшнего рынка мы достаточно лояльны по отношению к нашим клиентам и идем им навстречу – учитываем пожелания, корректируем цены для арендаторов. Потенциальным клиентам предлагаем опции, которые в докризисной ситуации на рынке коммерческой недвижимости встречались редко. Например, сегодня наши офисы сдаются с максимальной степенью готовности вне зависимости от класса здания. При этом клиент минимизирует расходы на ремонт», – рассказывает Марина Резвова.

Среди компаний, имеющих в своем портфеле проекты жилой и коммерческой недвижимости, нельзя не отметить Capital Group. В активе компании такие объекты, как бизнес-центры «Капитал Плаза» и «Капитал Тауэр», многофункциональный комплекс «Город Столиц».

«В начале 1990-х годов возникновение зачатков рыночной экономики стимулировало развитие рынка коммерческой недвижимости. В отсутствие хороших офисов мы попробовали качественно отреставрировать и продать небольшой офис в центральном районе Москвы. Результат показал обоснованность развития компании в этой сфере. В первые годы деятельности мы строили и продавали в основном офисы класса А, в период кризиса 1998 года также стали приглядываться и к жилью. Реализация проектов в сфере торговой недвижимости окончательно сформировала нашу стратегию создания мультифункциональных комплексов, где все элементы здания дополняют друг друга. Такой подход к объекту существенно поднимает его коммерческую привлекательность и повышает конкурентоспособность. Соответственно на каждом этапе пути выбор был определен временем и возможностями», – рассказывает Андрей Нестеренко.

ГК «Ташир» также имеет широко диверсифицированный портфель проектов и является компанией полного цикла – все действия, начиная с выбора площадки и заканчивая управлением готовым зданием, осуществляет самостоятельно. По словам Виталия Ефимкина, вице-президента ГК «Ташир», все компании в группе являются автономными и ориентированы не только на проекты ГК «Ташир», но и на рынок. Именно это обеспечивает компании дополнительную устойчивость бизнеса и приток капитала.

Для Mirax Group диверсификацией является выход на зарубежные рынки, которую корпорация осуществила в 2008 году. «Проанализировав разные страны, мы выбрали для себя те, которые считаем перспективными с точки зрения покупательского спроса и роста рынка. Это Черногория, Великобритания (Лондон), Швейцария, Вьетнам, Турция», – рассказывает Дмитрий Луценко.

Mirax Group развивает также инновационные бизнес-проекты вне профильного девелоперского направления. Входящая в группу компания Mirax Service осуществляет полный комплекс услуг по управлению недвижимостью (жилыми и офисными комплексами). Компания Mirax Pharma разрабатывает и производит уникальные фармацевтические препараты.

Если говорить о диверсификации портфеля проектов компании за счет иностранных проектов, то сегодня это скорее исключение, чем правило. По словам Дмитрия Каталевского, несмотря на некоторые успешные примеры, наличие зарубежных активов в портфеле российских девелоперов на данный момент явление редкое. Сравнительно низкая активность отечественных девелоперов в освоении зарубежных рынков была вызвана высокой инвестиционной привлекательностью российского рынка вкупе с его неразвитостью – на рынке все еще остаются неразработанные ниши, особенно в регионах. Кризис застал отечественных девелоперов в процессе активной региональной экспансии. И если бы не нынешняя ситуация, то через несколько лет мы вполне могли бы увидеть наших девелоперов в странах Центральной и Восточной Европы, Прибалтике, а возможно, и в столицах ведущих западноевропейских стран.

Нельзя однозначно заявлять, что наличие иностранных проектов в портфеле компании увеличивает его ценность. Все зависит от качества активов, которые были приобретены в процессе диверсификации, конкретного региона, особенностей самого проекта. Помимо макроэкономических рисков каждой страны следует также принимать во внимание налаживание отношений с местными властями, понимание социальных и культурных особенностей ведения бизнеса в конкретном регионе. А вот российский рынок коммерческой недвижимости до наступления кризиса являлся объектом пристального внимания западных инвесторов. По словам экспертов, большое количество зарубежных компаний проявляло желание диверсифицировать собственные портфели за счет российских проектов. Среди крупных международных девелоперов, работающих на российском рынке, – Hines, AIG Lincoln, AFI Development. Для иностранных компаний присутствие на российском рынке было обусловлено в первую очередь высокой доходностью объектов недвижимости.

В России активно занимаются девелопментом как отечественные, так и зарубежные ритейлеры, причем растет активность последних. В пример можно привести крупные проекты торговых центров, реализованные ритейлерами, такие как IKEA, Metro, «Ашан». «Инвестиционная привлекательность российского рынка в последние годы оставалась высокой по сравнению с развитыми рынками других стран, поэтому мы наблюдали значительный приток иностранных инвестиций в последнее время. Однако с началом в России мирового финансового кризиса активность иностранных инвесторов значительно снизилась», – рассказывает Рубен Алчуджян, управляющий директор Praedium ONCOR International.

Снижаем риски

Как известно, чем шире диверсификация проектов, тем ниже риски инвестиционного портфеля. Портфель компании, содержащий активы различных классов и сегментов, в наименьшей степени подвержен рискам. Ведь если стоимость одного из активов снизится, это будет компенсировано другим активом.

По словам Дмитрия Каталевского, в диверсификации можно выделить два основных аспекта – стратегический и финансовый. Стратегический предполагает целесообразность диверсификации по отраслевому признаку, если она позволяет получить компании прибыль при входе в определенный сегмент рынка либо если компания может добиться устойчивого конкурентного преимущества в новом сегменте. Существует немало академических исследований, в которых подтверждается, что смежная (или «родственная») диверсификация – в близкие отрасли более выгодна, чем диверсификация в совершенно новые сегменты, что связано с эффектом экономии на масштабе деятельности при использовании одного ресурса в нескольких сферах. С этой точки зрения девелопер, обладающий уникальным опытом строительства коммерческих центров, может успешно диверсифицироваться в сегмент строительства жилья, используя накопленный опыт в области проектирования или взаимоотношения с подрядчиками, ресурс своих квалифицированных кадров, бренд.

Финансовый аспект диверсификации не менее важен и представляет собой желание распределить риски. Диверсификация в различные проекты, не коррелирующие между собой по фазе строительства, сегменту рынка и географическому положению, позволяет существенно снизить воздействие негативных факторов, влияющих на бизнес девелопера в целом. Стремление диверсифицировать риски, по-видимому, было одной из основных причин значительного роста за последний год анонсированных проектов mixed-use-девелопмента, объединяющего офисную, торгово-развлекательную и гостиничную недвижимость под одной крышей.

Вероятно, что компании, имеющие сегодня в своем арсенале различные активы, отличающиеся по профилю, классу и отраслям, в наименьшей степени подвержены финансовым колебаниям на рынке. Однако с наступление кризиса инвестиционная способность компаний начала резко снижаться. Вложение капитала в новые проекты сегодня – явление очень редкое.

По словам Рубена Алчуджяна, несмотря на то что диверсификация активов для компании является серьезным инструментом для минимизации рисков во все времена, сейчас наблюдается обратное явление: ввиду ограниченности доступа к кредитным средствам, многие девелоперы замораживают проекты, корректируют планы региональной экспансии и освоения новых для себя сегментов недвижимости, сосредотачиваясь на одном направлении деятельности и ограничивая географию охвата. Например, крупные складские девелоперы, такие как «Евразия Логистик», Megalogix и Multinational Logistics Partnership (MLP), объявили о замедлении темпов региональной экспансии и замораживании ряда проектов.

Исключение составляют те немногие компании, располагающие собственными свободными средствами. Для таких игроков сложившаяся ситуация – выгодный момент для вложения свободных средств в потенциально интересные объекты недвижимости с хорошим расположением по сниженным ценам. По мнению Дмитрия Каталевского, с наступлением кризиса значительно повысилось внимание инвесторов и девелоперов к готовым проектам, которые генерируют стабильный денежный поток. Во-первых, объекты со стабильным денежным потоком в портфеле девелопера значительно увеличивают его привлекательность как заемщика: банки более охотно идут навстречу таким компаниях в вопросах предоставления финансирования. Во-вторых, можно без преувеличения сказать, что у девелоперов, владеющих такого рода объектами, гораздо выше шансы пережить кризис – при наиболее неблагоприятном сценарии развития событий на рынке девелопер сможет продать эти активы для получения финансирования.

Успех в многообразии

Всем известна поговорка «Не храните яйца в одной корзине», которая лучше всего объясняет эффективность диверсификации. По словам Марины Резвовой, все рынки время от времени подвергаются спадам и подъемам, как правило, они происходят в разный момент времени в разных сегментах.

Именно поэтому наличие в портфеле компании разнонаправленных проектов, при эффективном управлении и распределении средств делает ее более устойчивой и, как следствие, повышает ее шансы на выживание в самых неблагоприятных условиях. «В настоящее время многие компании имеют профильные и непрофильные активы, которые позволяют им снижать риски как раз в моменты спада экономики. Это нормальная практика и хороший способ пережить кризисное время», – считает Виталий Ефимкин.

Диверсификация портфеля проектов используется для снижения риска инвестиционных вложений, в том числе и в кризисное время. Однако в текущей ситуации, по словам Рубена Алчуджяна, ввиду ограниченности финансовых ресурсов наблюдается значительный спад инвестиционной активности на мировых рынках. При этом компании, располагающие собственным капиталом, получили возможность воспользоваться текущей ситуацией и приобрести по сниженной цене хорошие активы.