Инвест стратегия 2026
Новости
Компании
Назад
16 Марта 2009, 12:27
В погоне за арендаторами
Несмотря на снижение активности девелоперов, на рынок продолжают выходить новые объекты. Однако в результате падения спроса многие из них оказываются заполненными менее чем наполовину. Впервые за несколько лет поглощение площадей отстает от темпов ввода проектов в эксплуатацию. Эксперты уверены: чтобы привлечь арендаторов, собственникам придется пойти на значительные уступки.
В 2009 году ожидается значительный прирост нового предложения, ведь большинство проектов в Москве, запланированных к вводу в текущем году, обзавелись финансированием еще до наступления кризиса в России, и их строительство ведется без значительных отставаний от графика. Так, в этом году девелоперы анонсировали ввод 1 млн. кв. м офисных помещений, в прошлом же году было построено 231 офисное здание общей площадью 2,15 млн. кв. м, и это стало очередным рекордом по объему строительства, рассказывают аналитики Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. Что касается торговой недвижимости, активность этого сектора за последние годы снизилась. По сведениям Panorama Estate, из 20 заявленных торговых объектов в 2008 году было введено всего 7. Общая площадь этих проектов – 550 тыс. кв. м, из них 230 тыс. кв. м – торговая часть. По мнению экспертов Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в этом году объем нового строительства не превысит уровень 2008 года и составит порядка 200–250 тыс. кв. м. В сегменте складской недвижимости, по данным Colliers International, в прошлом году в эксплуатацию было сдано около 450 тыс. кв. м площадей. В этом же году ожидается ввод 600 тыс. кв. м складских площадей.
В результате введения большого количества объектов и снижения спроса уровень вакантных площадей существенно вырос. Так, по данным Colliers International, в конце 2008 года этот показатель в зданиях класса А составил 10,3%, класса В – 8,7, однако в конце февраля он уже достиг 20% в офисах класса А и 17% – в классе В. «Такого количества вакансий на московском рынке не наблюдалось за последние 8 лет. Можно ожидать и дальнейшего увеличения доли свободных площадей по мере ввода в эксплуатацию новых офисных зданий», – отмечает Пол Блэкман, региональный директор департамента офисной недвижимости Colliers International.
Из объектов, выходящих на рынок с осени прошлого года, многие оказываются заполненными менее чем наполовину – это не внушает оптимизма, учитывая, что большинство площадей были сданы еще до наступления кризиса. Впрочем, случаи расторжения соглашений предварительной аренды перестали быть редким событием, поэтому даже при наличии предварительных договоров собственник строящегося здания не может быть уверен в том, что арендаторы останутся ему верны и дождутся окончания строительства.
Как сообщают в Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, более 60% построенных и строящихся офисных проектов в период с лета 2008 года по лето 2009 года свободны на 80% и более. Например, по данным Colliers International, бизнес-центры класса В «Чайковский Дом» и «Фаворит» вышли на рынок почти незаполненными. А в складской недвижимости практически все введенные в этом году площади (в I квартале около 134 тыс. кв. м) свободны, рассказывают в Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.
В то же время на рынке есть новые проекты, которые могут похвастаться высокой заполняемостью. В качестве примеров можно назвать такие офисные комплексы, как White square (полностью арендован крупными международными компаниями), «Южный порт» (был сдан полностью, а впоследствии продан Сбербанку), «Город Столиц» (1-я очередь вышла на рынок с показателем заполняемости 63,5%). Как же их собственникам удалось обзавестись достаточным количеством арендаторов, невзирая на общее снижение спроса на рынке? Только ли дело в привлекательной арендной ставке или существуют другие способы «заманить» клиента?
Ритейл: оцепенение спроса
Сделки по аренде торговых помещений всегда отличались поиском компромисса и взаимных уступок. Сегодня преференции арендатору в лучших проектах – это уменьшение страхового депозита, в ординарных – еще и с дисконтом арендной ставки, а в слабых – попросту остановка реализации площадей. «Тотальное изменение условий еще не стало нормой, но более внимательное отношение к арендатору наблюдается», – отмечает Александр Тишков, директор по России и СНГ, начальник отдела по сдаче в аренду торговых площадей Jones Lang LaSalle. Арендодатель идет на значительные уступки арендатору, если международный бренд одним своим наличием обеспечит привлечение финансирования, других арендаторов, а главное – поток покупателей. «В некоторых случаях ставка может быть снижена, например, до размера расходов на эксплуатацию», – говорит г-н Тишков. В свою очередь, Омар Гаджиев, управляющий партнер Panorama Estate, рассказывает, что собственник крупного торгового центра и вовсе позволил якорному арендатору, занимающему значительные площади и генерирующему поток покупателей, не платить арендную плату несколько месяцев.
По данным London Consulting & Management Company | LCMC, в новых торговых центрах аренда подешевела минимум на 15–20%. Одновременно брокеры считают ставку важным, но не самым главным аргументом при принятии ритейлером решения об открытии магазина: при падении покупательского спроса колоссальное значение играет местоположение. Если раньше география спроса ТЦ была обширной – практически вся Россия, то сейчас предпочтения отдаются Москве и городам с несколькими действующими градообразующими предприятиями.
Необходимо отметить и желание арендаторов зафиксировать границы изменения курса рубля в отношении иностранной валюты. «Цены на недвижимость напрямую зависят от флуктуации курсов валют, и текущие резкие скачки усугубляют дисбаланс и неопределенность на рынке, – рассказывает Наталия Орешина, генеральный директор Art Properties. – На данный момент эта нестабильная ситуация практически полностью остановила процесс принятия решений всеми игроками». Поэтому пункты, определяющие соотношения валют в договорах аренды, стали более гибкими. Тем не менее сейчас сложно принять решение о том, какая валюта должна быть зафиксирована в договоре аренды.
Параллельно арендаторы стремятся переходить на процент с оборота с минимизацией базовой ставки, что широко распространено на зарубежном рынке. К примеру, сеть «Эльдорадо» в декабре прошлого года разослала арендодателям письмо, что с января она будет платить 4% от оборота, в противном случае магазины ритейлера на их территории с 1 февраля закроются.
В корне изменилось отношение к депозитам: отныне арендодатели с большей готовностью идут на торги-переговоры по суммам обеспечительных и предварительных платежей. «Если раньше стандартной практикой была предоплата за 2–3 месяца, а в лучших проектах и для «якорей» до 4–6, сейчас многие арендодатели довольствуются одномесячными выплатами», – комментирует г-жа Орешина. По сведениям Татьяны Ключинской, директора департамента торговой недвижимости Colliers International, размер депозитов, перечисляемых ритейлерами по проектам, заметно уменьшается. В некоторых региональных объектах девелоперы предоставляют дисконт на первые полгода-год, который может достигать 20–30%.
Сейчас актуально говорить о подготовке арендодателем помещений «под ключ», чтобы потенциальный арендатор не проводил отделочные работы за свой счет. Раньше такой подход в ритейле встречался в менее качественных объектах, где собственник заманивал всех, кто мог платить максимальную аренду. В проектах более высокого уровня было принято сдавать новые площади без ремонта, где арендатор мог создавать свой фирменный дизайн. «Если собственник сделает стандартную отделку, то это помещение получит шанс быстрее реализоваться и выбор арендаторов будет шире, но ниже уровень брендов, – комментирует Александр Тишков. – Однако тогда это будет экономичный проект, а если классность и местоположение требуют хорошего стиля и уровня отделки, то расходы на отделку арендатора в контексте переговоров по аренде иногда может компенсировать арендодатель». Осуществление отделки в счет будущих арендных платежей сможет стать конкурентным преимуществом для тех девелоперов, которые смогут потянуть дополнительный финансовый груз для своих арендаторов.
Наименее востребованными на рынке окажутся концепции с ошибочным позиционированием или плохим местоположением. Олег Ефремов, консультант отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, предлагает повысить привлекательность слабых проектов за счет рассрочки оплаты и существенного снижения обеспечительных платежей. Наконец, в условиях, когда получить кредит на проектное финансирование практически невозможно, собственники охотно идут навстречу ритейлерам-инвесторам, предоставляя им значительный дисконт на покупку площадей. Как рассказал консультант по недвижимости RRG Александр Болотников, плюсом могут быть и различные бонусы, в том числе в виде эксклюзива на продажу/предоставление определенного вида товаров/услуг. Прочие участники рынка ожидают прецеденты соинвестирования ТЦ в ближайшем будущем разве что от международных big box ритейлеров: только они сейчас способны привлечь недорогие деньги.
В свою очередь, Татьяна Ключинская фактически отрицает существенное падение покупательского спроса в Московском регионе и не видит резона значительно уступать арендатору в чем бы то ни было: «Несмотря на активное лобби операторов с целью снижения размера арендной платы, в проекты с понятными сроками открытия (2009 или 2010 год) и продвижением (строительные работы на объекте, наличие финансирования) охотно заходят и без дисконта; остальные ТЦ либо заморожены, либо находятся в очень ранней стадии реализации». Так, например, компания TriGranit по существующим ТК ставки снижать не намерена, но готова рассмотреть льготы для облегчения вхождения арендаторов в свои строящиеся проекты. Однако, по мнению Олега Ефремова, процесс изменений в торговой недвижимости при существенном падении покупательской активности затронет абсолютно все проекты. Но спад только начался, и должно пройти некоторое время, чтобы перестроились все стороны.
Офисы: персональный подход
Как и в торговой недвижимости, арендаторы офисных помещений просят о дисконте и прочих преференциях – от снижения аренды до вывода НДС. На уступки идут почти все собственники, за редким исключением, каковыми являются Enka или Capital Partners.
По словам Шарля Буде, директора по Европе, России и СНГ, начальника отдела по работе с владельцами офисных, складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle, именно сейчас доступно многое из того, что раньше было дорогим дефицитом: «Еще прошлым летом, когда нарасхват брали shell&core, большинство собственников не хотели связываться с ремонтом, теперь же охотно берутся за отделку «под ключ». Это также одна из причин удлинения арендных каникул в 2–3 раза против докризисных, перекрывавших период ремонта силами самих арендаторов», – рассказывает Анастасия Милованова, заместитель директора, отдел офисных помещений CB Richard Ellis. Доступ к помещениям с отделкой арендатору открыла отчасти конкуренция со стороны рынка субаренды с высококлассной отделкой. Операционные расходы, некогда доросшие до $170 (в классе А), в связи с удешевлением услуг подрядчиков вернулись к $100. А базовая арендная ставка с августа прошлого года снизилась, по различным источникам, на 25–50%. Разумеется, немаловажную роль сыграло укрепление доллара примерно на 25%. «В нашей практике отмечен случай, когда начальная ставка в $1500 в офисе класса В опустилась в итоге до $550, хотя фактически это и есть результат возвращения к рыночным реалиям», – рассказывает Татьяна Романцова, руководитель отдела PR и рекламы Praedium ONCOR International.
Предварительные договора – практически 100%-ная гарантия того, что арендаторы вернутся «передоговориться» об условиях захода в проект. Так, обеспечительные платежи в классе В, по данным Praedium ONCOR International, соглашаются вносить уже не за три месяца, а максимум за один. Однако если проект заполнен на 70–80%, брокеры не видят смысла демпинговать ради новых арендаторов с риском обрушить tenant mix. Также впервые за многие годы проявилась тенденция сокращения сроков аренды. «Долгосрочные договоры на 3–5 лет сейчас практически никто не заключает, компании предпочитают максимум годовой договор аренды. Объясняется это просто: арендаторы не хотят фиксировать нынешние ставки, ожидая дальнейшего снижения в течение года», – рассказывает Омар Гаджиев. Собственники же идут на значительные уступки, если арендатор сразу оплачивает длительный срок.
Еще одним характерным следствием кризисной ситуации явилось укрепление уже сформировавшейся тенденции децентрализации офисов. Причина тому – режим экономии затрат. «Теперь спрос на офисные центры, расположенные в непосредственной близости к Кремлю, упал, арендаторы также вынуждены расстаться с привычными видами из окон на пейзажи внутри Садового кольца. Таким образом увеличивается спрос на офисы в районе ТТК и МКАД, а также 5–10 км за МКАД», – отмечает Анастасия Милованова.
Сегодня рынку наконец-то есть что предложить небольшим компаниям, которые раньше не могли претендовать на офис в бизнес-центре класса А из-за отсутствия небольших помещений в таких объектах. Сейчас девелоперы более охотно идут навстречу арендаторам, что выражается в том числе в готовности к более мелкой нарезке существующих больших помещений.
Наконец, брокеры офисов отмечают новый тренд: настойчивое пожелание все большего числа арендаторов прописывать в договорах «мультивалютную корзину» расчетов (то есть ставка складывается из нескольких частей в разной валюте), чтобы максимально снизить риск колебания курса. Арендодатель вынужден согласиться и с требованием некоторых арендаторов зафиксировать курс доллара/евро на первый год аренды. Правда, Сергей Гоголев, генеральный директор TriGranit Development Russia, полагает, что подобная волатильность практик выбора валют лишь увеличивает курсовые риски. При этом эксперт признает, что «владельцы офисов класса А должны быть готовы уступить арендаторам в ставках, предоставить льготные условия вхождения в комплекс (например, месячные депозиты и авансы, оплата не на квартальной, а на месячной основе)».
Склады: островки стабильности
Арендодатели складских помещений, в отличие от прочих сегментов, реже идут на уступки и снижают ставки аренды. Некоторые собственники готовы сократить минимальные сроки аренды с 7–10 лет до 5, уже есть единичные случаи предложений и на меньший срок. Владислав Рябов, руководитель департамента индустриальной и складской недвижимости Colliers International, констатирует снижение объема необходимых обеспечений и депозитов по предварительным и основным договорам аренды. Происходит пересмотр самих обеспечительных механизмов – например, вошло в обиход использование банковской гарантии вместо «живых денег».
Теперь офисная часть складского объекта сдается с отделкой, то есть не более 10% площадей. «Если раньше сдача в shell&core офисных частей складских объектов была нормой, то теперь ряд девелоперов готов предлагать офисную часть с отделкой, – комментирует Егор Дорофеев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. – Некоторые девелоперы готовы предлагать площади с установленными стеллажами, хотя раньше их установка осуществлялась арендаторами». Впрочем, по мнению эксперта, даже если площади сдаются в готовом виде, платит за это арендатор – разве что не единоразовым платежом за отделку и оборудование, а частями, распределенными на весь срок аренды + стоимость денег на дисконтированном периоде. Что до собственно ставок – в действительности их снижение далеко не всегда влияет на принятие решения арендатором при выборе склада, а порой даже вызывает у него дополнительные вопросы. По наблюдениям г-на Рябова, бывают такие случаи, что снижение ставки провоцирует арендатора торговаться дальше и выжидать возможного ее снижения в перспективе. «Все крупные арендаторы достаточно хорошо представляют себе доходность складского девелопера, поэтому застройщик задумывается над целесообразностью «широкого жеста» вроде сдачи хороших площадей с минимальной или отрицательной доходностью», – уточняет г-н Дорофеев.
Условия для соинвесторов, конечно, отличаются от базовых предложений. Обычно рассчитывать можно на скидку в размере «стоимости» вложенных денег (порядка 15–20%). Все же эксперты считают соинвестирование вынужденной мерой, так как особой выгоды для соинвестора нет. Один из немногих плюсов для арендатора-соинвестора – получить склад с максимально подходящим ему расположением и параметрами. Но, как и в офисах, это касается лишь проектов, где участие третьей стороны необходимо владельцу.
Все же, как полагает Елена Сурова, консультант по недвижимости отдела складских и промышленных помещений CB Richard Ellis, за счет сокращения коммерческой деятельности в связи с финансовой нестабильностью спрос на складские помещения тоже сократился, и собственники вынуждены быть более гибкими. Остальные брокеры стоят на том, что рынок складов по-прежнему далек от насыщения и, несмотря на снизившийся спрос, все качественные объекты будут востребованы. Исключение составят только сдающиеся на нулевой стадии, ибо сейчас арендаторы не готовы принимать дополнительные риски и предпочитают рассматривать построенные объекты либо в высокой степени готовности. Как отмечает г-н Дорофеев, со снижением ажиотажного и появлением отложенного спроса наблюдается падение интереса к объектам с некоторыми сложностями: «Например, труднодоступные, проекты без документов и перспективы их получения в ближайшее время». Однако «премиальным» складам, со слов аналитика, опасаться нечего.
Брокеры не советуют ждать уступок на проектах с большой долей заполненности, где девелопер уже получает стабильный денежный доход. При этом совсем не обязательно, чтобы такой проект был заполнен на 90–100%. Не уступают и девелоперы, чьи складские терминалы расположены на МКАД или в непосредственной близости. Уступать не будут и там, где существует возможность нарезки площадей на небольшие блоки от 1000 кв. м и менее. Наименее востребованы, по мнению Владислава Рябова, будут проекты с большой офисной составляющей и менее гибкие к возможности посекционного деления площадей. «При необходимости искать компромисс наиболее применима работа со структурой арендного договора: в частности, это график арендных платежей, структура депозитов и гарантий по арендному договору и т. п.», – рекомендуют эксперты Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.
В заключение
Из-за вынужденных уступок прибыль девелоперов окажется ниже планируемой. Однако в этом году эксперты не ожидают возобновления активности на новых стройплощадках Москвы – новые здания не будут выходить на рынок вплоть до 2012 года. Существуют опасения, что в результате рынок столкнется с острейшим дефицитом новых проектов, но также возможно, что с учетом снизившегося спроса эта пауза не окажется драматичной – рынку хватит существующих площадей.
В результате введения большого количества объектов и снижения спроса уровень вакантных площадей существенно вырос. Так, по данным Colliers International, в конце 2008 года этот показатель в зданиях класса А составил 10,3%, класса В – 8,7, однако в конце февраля он уже достиг 20% в офисах класса А и 17% – в классе В. «Такого количества вакансий на московском рынке не наблюдалось за последние 8 лет. Можно ожидать и дальнейшего увеличения доли свободных площадей по мере ввода в эксплуатацию новых офисных зданий», – отмечает Пол Блэкман, региональный директор департамента офисной недвижимости Colliers International.
Из объектов, выходящих на рынок с осени прошлого года, многие оказываются заполненными менее чем наполовину – это не внушает оптимизма, учитывая, что большинство площадей были сданы еще до наступления кризиса. Впрочем, случаи расторжения соглашений предварительной аренды перестали быть редким событием, поэтому даже при наличии предварительных договоров собственник строящегося здания не может быть уверен в том, что арендаторы останутся ему верны и дождутся окончания строительства.
Как сообщают в Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, более 60% построенных и строящихся офисных проектов в период с лета 2008 года по лето 2009 года свободны на 80% и более. Например, по данным Colliers International, бизнес-центры класса В «Чайковский Дом» и «Фаворит» вышли на рынок почти незаполненными. А в складской недвижимости практически все введенные в этом году площади (в I квартале около 134 тыс. кв. м) свободны, рассказывают в Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.
В то же время на рынке есть новые проекты, которые могут похвастаться высокой заполняемостью. В качестве примеров можно назвать такие офисные комплексы, как White square (полностью арендован крупными международными компаниями), «Южный порт» (был сдан полностью, а впоследствии продан Сбербанку), «Город Столиц» (1-я очередь вышла на рынок с показателем заполняемости 63,5%). Как же их собственникам удалось обзавестись достаточным количеством арендаторов, невзирая на общее снижение спроса на рынке? Только ли дело в привлекательной арендной ставке или существуют другие способы «заманить» клиента?
Ритейл: оцепенение спроса
Сделки по аренде торговых помещений всегда отличались поиском компромисса и взаимных уступок. Сегодня преференции арендатору в лучших проектах – это уменьшение страхового депозита, в ординарных – еще и с дисконтом арендной ставки, а в слабых – попросту остановка реализации площадей. «Тотальное изменение условий еще не стало нормой, но более внимательное отношение к арендатору наблюдается», – отмечает Александр Тишков, директор по России и СНГ, начальник отдела по сдаче в аренду торговых площадей Jones Lang LaSalle. Арендодатель идет на значительные уступки арендатору, если международный бренд одним своим наличием обеспечит привлечение финансирования, других арендаторов, а главное – поток покупателей. «В некоторых случаях ставка может быть снижена, например, до размера расходов на эксплуатацию», – говорит г-н Тишков. В свою очередь, Омар Гаджиев, управляющий партнер Panorama Estate, рассказывает, что собственник крупного торгового центра и вовсе позволил якорному арендатору, занимающему значительные площади и генерирующему поток покупателей, не платить арендную плату несколько месяцев.
По данным London Consulting & Management Company | LCMC, в новых торговых центрах аренда подешевела минимум на 15–20%. Одновременно брокеры считают ставку важным, но не самым главным аргументом при принятии ритейлером решения об открытии магазина: при падении покупательского спроса колоссальное значение играет местоположение. Если раньше география спроса ТЦ была обширной – практически вся Россия, то сейчас предпочтения отдаются Москве и городам с несколькими действующими градообразующими предприятиями.
Необходимо отметить и желание арендаторов зафиксировать границы изменения курса рубля в отношении иностранной валюты. «Цены на недвижимость напрямую зависят от флуктуации курсов валют, и текущие резкие скачки усугубляют дисбаланс и неопределенность на рынке, – рассказывает Наталия Орешина, генеральный директор Art Properties. – На данный момент эта нестабильная ситуация практически полностью остановила процесс принятия решений всеми игроками». Поэтому пункты, определяющие соотношения валют в договорах аренды, стали более гибкими. Тем не менее сейчас сложно принять решение о том, какая валюта должна быть зафиксирована в договоре аренды.
Параллельно арендаторы стремятся переходить на процент с оборота с минимизацией базовой ставки, что широко распространено на зарубежном рынке. К примеру, сеть «Эльдорадо» в декабре прошлого года разослала арендодателям письмо, что с января она будет платить 4% от оборота, в противном случае магазины ритейлера на их территории с 1 февраля закроются.
В корне изменилось отношение к депозитам: отныне арендодатели с большей готовностью идут на торги-переговоры по суммам обеспечительных и предварительных платежей. «Если раньше стандартной практикой была предоплата за 2–3 месяца, а в лучших проектах и для «якорей» до 4–6, сейчас многие арендодатели довольствуются одномесячными выплатами», – комментирует г-жа Орешина. По сведениям Татьяны Ключинской, директора департамента торговой недвижимости Colliers International, размер депозитов, перечисляемых ритейлерами по проектам, заметно уменьшается. В некоторых региональных объектах девелоперы предоставляют дисконт на первые полгода-год, который может достигать 20–30%.
Сейчас актуально говорить о подготовке арендодателем помещений «под ключ», чтобы потенциальный арендатор не проводил отделочные работы за свой счет. Раньше такой подход в ритейле встречался в менее качественных объектах, где собственник заманивал всех, кто мог платить максимальную аренду. В проектах более высокого уровня было принято сдавать новые площади без ремонта, где арендатор мог создавать свой фирменный дизайн. «Если собственник сделает стандартную отделку, то это помещение получит шанс быстрее реализоваться и выбор арендаторов будет шире, но ниже уровень брендов, – комментирует Александр Тишков. – Однако тогда это будет экономичный проект, а если классность и местоположение требуют хорошего стиля и уровня отделки, то расходы на отделку арендатора в контексте переговоров по аренде иногда может компенсировать арендодатель». Осуществление отделки в счет будущих арендных платежей сможет стать конкурентным преимуществом для тех девелоперов, которые смогут потянуть дополнительный финансовый груз для своих арендаторов.
Наименее востребованными на рынке окажутся концепции с ошибочным позиционированием или плохим местоположением. Олег Ефремов, консультант отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, предлагает повысить привлекательность слабых проектов за счет рассрочки оплаты и существенного снижения обеспечительных платежей. Наконец, в условиях, когда получить кредит на проектное финансирование практически невозможно, собственники охотно идут навстречу ритейлерам-инвесторам, предоставляя им значительный дисконт на покупку площадей. Как рассказал консультант по недвижимости RRG Александр Болотников, плюсом могут быть и различные бонусы, в том числе в виде эксклюзива на продажу/предоставление определенного вида товаров/услуг. Прочие участники рынка ожидают прецеденты соинвестирования ТЦ в ближайшем будущем разве что от международных big box ритейлеров: только они сейчас способны привлечь недорогие деньги.
В свою очередь, Татьяна Ключинская фактически отрицает существенное падение покупательского спроса в Московском регионе и не видит резона значительно уступать арендатору в чем бы то ни было: «Несмотря на активное лобби операторов с целью снижения размера арендной платы, в проекты с понятными сроками открытия (2009 или 2010 год) и продвижением (строительные работы на объекте, наличие финансирования) охотно заходят и без дисконта; остальные ТЦ либо заморожены, либо находятся в очень ранней стадии реализации». Так, например, компания TriGranit по существующим ТК ставки снижать не намерена, но готова рассмотреть льготы для облегчения вхождения арендаторов в свои строящиеся проекты. Однако, по мнению Олега Ефремова, процесс изменений в торговой недвижимости при существенном падении покупательской активности затронет абсолютно все проекты. Но спад только начался, и должно пройти некоторое время, чтобы перестроились все стороны.
Офисы: персональный подход
Как и в торговой недвижимости, арендаторы офисных помещений просят о дисконте и прочих преференциях – от снижения аренды до вывода НДС. На уступки идут почти все собственники, за редким исключением, каковыми являются Enka или Capital Partners.
По словам Шарля Буде, директора по Европе, России и СНГ, начальника отдела по работе с владельцами офисных, складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle, именно сейчас доступно многое из того, что раньше было дорогим дефицитом: «Еще прошлым летом, когда нарасхват брали shell&core, большинство собственников не хотели связываться с ремонтом, теперь же охотно берутся за отделку «под ключ». Это также одна из причин удлинения арендных каникул в 2–3 раза против докризисных, перекрывавших период ремонта силами самих арендаторов», – рассказывает Анастасия Милованова, заместитель директора, отдел офисных помещений CB Richard Ellis. Доступ к помещениям с отделкой арендатору открыла отчасти конкуренция со стороны рынка субаренды с высококлассной отделкой. Операционные расходы, некогда доросшие до $170 (в классе А), в связи с удешевлением услуг подрядчиков вернулись к $100. А базовая арендная ставка с августа прошлого года снизилась, по различным источникам, на 25–50%. Разумеется, немаловажную роль сыграло укрепление доллара примерно на 25%. «В нашей практике отмечен случай, когда начальная ставка в $1500 в офисе класса В опустилась в итоге до $550, хотя фактически это и есть результат возвращения к рыночным реалиям», – рассказывает Татьяна Романцова, руководитель отдела PR и рекламы Praedium ONCOR International.
Предварительные договора – практически 100%-ная гарантия того, что арендаторы вернутся «передоговориться» об условиях захода в проект. Так, обеспечительные платежи в классе В, по данным Praedium ONCOR International, соглашаются вносить уже не за три месяца, а максимум за один. Однако если проект заполнен на 70–80%, брокеры не видят смысла демпинговать ради новых арендаторов с риском обрушить tenant mix. Также впервые за многие годы проявилась тенденция сокращения сроков аренды. «Долгосрочные договоры на 3–5 лет сейчас практически никто не заключает, компании предпочитают максимум годовой договор аренды. Объясняется это просто: арендаторы не хотят фиксировать нынешние ставки, ожидая дальнейшего снижения в течение года», – рассказывает Омар Гаджиев. Собственники же идут на значительные уступки, если арендатор сразу оплачивает длительный срок.
Еще одним характерным следствием кризисной ситуации явилось укрепление уже сформировавшейся тенденции децентрализации офисов. Причина тому – режим экономии затрат. «Теперь спрос на офисные центры, расположенные в непосредственной близости к Кремлю, упал, арендаторы также вынуждены расстаться с привычными видами из окон на пейзажи внутри Садового кольца. Таким образом увеличивается спрос на офисы в районе ТТК и МКАД, а также 5–10 км за МКАД», – отмечает Анастасия Милованова.
Сегодня рынку наконец-то есть что предложить небольшим компаниям, которые раньше не могли претендовать на офис в бизнес-центре класса А из-за отсутствия небольших помещений в таких объектах. Сейчас девелоперы более охотно идут навстречу арендаторам, что выражается в том числе в готовности к более мелкой нарезке существующих больших помещений.
Наконец, брокеры офисов отмечают новый тренд: настойчивое пожелание все большего числа арендаторов прописывать в договорах «мультивалютную корзину» расчетов (то есть ставка складывается из нескольких частей в разной валюте), чтобы максимально снизить риск колебания курса. Арендодатель вынужден согласиться и с требованием некоторых арендаторов зафиксировать курс доллара/евро на первый год аренды. Правда, Сергей Гоголев, генеральный директор TriGranit Development Russia, полагает, что подобная волатильность практик выбора валют лишь увеличивает курсовые риски. При этом эксперт признает, что «владельцы офисов класса А должны быть готовы уступить арендаторам в ставках, предоставить льготные условия вхождения в комплекс (например, месячные депозиты и авансы, оплата не на квартальной, а на месячной основе)».
Склады: островки стабильности
Арендодатели складских помещений, в отличие от прочих сегментов, реже идут на уступки и снижают ставки аренды. Некоторые собственники готовы сократить минимальные сроки аренды с 7–10 лет до 5, уже есть единичные случаи предложений и на меньший срок. Владислав Рябов, руководитель департамента индустриальной и складской недвижимости Colliers International, констатирует снижение объема необходимых обеспечений и депозитов по предварительным и основным договорам аренды. Происходит пересмотр самих обеспечительных механизмов – например, вошло в обиход использование банковской гарантии вместо «живых денег».
Теперь офисная часть складского объекта сдается с отделкой, то есть не более 10% площадей. «Если раньше сдача в shell&core офисных частей складских объектов была нормой, то теперь ряд девелоперов готов предлагать офисную часть с отделкой, – комментирует Егор Дорофеев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. – Некоторые девелоперы готовы предлагать площади с установленными стеллажами, хотя раньше их установка осуществлялась арендаторами». Впрочем, по мнению эксперта, даже если площади сдаются в готовом виде, платит за это арендатор – разве что не единоразовым платежом за отделку и оборудование, а частями, распределенными на весь срок аренды + стоимость денег на дисконтированном периоде. Что до собственно ставок – в действительности их снижение далеко не всегда влияет на принятие решения арендатором при выборе склада, а порой даже вызывает у него дополнительные вопросы. По наблюдениям г-на Рябова, бывают такие случаи, что снижение ставки провоцирует арендатора торговаться дальше и выжидать возможного ее снижения в перспективе. «Все крупные арендаторы достаточно хорошо представляют себе доходность складского девелопера, поэтому застройщик задумывается над целесообразностью «широкого жеста» вроде сдачи хороших площадей с минимальной или отрицательной доходностью», – уточняет г-н Дорофеев.
Условия для соинвесторов, конечно, отличаются от базовых предложений. Обычно рассчитывать можно на скидку в размере «стоимости» вложенных денег (порядка 15–20%). Все же эксперты считают соинвестирование вынужденной мерой, так как особой выгоды для соинвестора нет. Один из немногих плюсов для арендатора-соинвестора – получить склад с максимально подходящим ему расположением и параметрами. Но, как и в офисах, это касается лишь проектов, где участие третьей стороны необходимо владельцу.
Все же, как полагает Елена Сурова, консультант по недвижимости отдела складских и промышленных помещений CB Richard Ellis, за счет сокращения коммерческой деятельности в связи с финансовой нестабильностью спрос на складские помещения тоже сократился, и собственники вынуждены быть более гибкими. Остальные брокеры стоят на том, что рынок складов по-прежнему далек от насыщения и, несмотря на снизившийся спрос, все качественные объекты будут востребованы. Исключение составят только сдающиеся на нулевой стадии, ибо сейчас арендаторы не готовы принимать дополнительные риски и предпочитают рассматривать построенные объекты либо в высокой степени готовности. Как отмечает г-н Дорофеев, со снижением ажиотажного и появлением отложенного спроса наблюдается падение интереса к объектам с некоторыми сложностями: «Например, труднодоступные, проекты без документов и перспективы их получения в ближайшее время». Однако «премиальным» складам, со слов аналитика, опасаться нечего.
Брокеры не советуют ждать уступок на проектах с большой долей заполненности, где девелопер уже получает стабильный денежный доход. При этом совсем не обязательно, чтобы такой проект был заполнен на 90–100%. Не уступают и девелоперы, чьи складские терминалы расположены на МКАД или в непосредственной близости. Уступать не будут и там, где существует возможность нарезки площадей на небольшие блоки от 1000 кв. м и менее. Наименее востребованы, по мнению Владислава Рябова, будут проекты с большой офисной составляющей и менее гибкие к возможности посекционного деления площадей. «При необходимости искать компромисс наиболее применима работа со структурой арендного договора: в частности, это график арендных платежей, структура депозитов и гарантий по арендному договору и т. п.», – рекомендуют эксперты Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.
В заключение
Из-за вынужденных уступок прибыль девелоперов окажется ниже планируемой. Однако в этом году эксперты не ожидают возобновления активности на новых стройплощадках Москвы – новые здания не будут выходить на рынок вплоть до 2012 года. Существуют опасения, что в результате рынок столкнется с острейшим дефицитом новых проектов, но также возможно, что с учетом снизившегося спроса эта пауза не окажется драматичной – рынку хватит существующих площадей.
Назад
Загрузка...