Новые возможности в секторе недвижимости в условиях кризиса

В условиях текущего кризиса рынки заемного капитала в той или иной степени «закрыты» и будут оставаться таковыми в течение продолжительного периода времени. Этот факт оказался неприятной новостью для многих девелоперов, которые активно пользовались заемным кредитованием. Во многих случаях соотношение заемного капитала к собственному достигало 60–80%. Подобная структура финансирования имела право на существование в эпоху дешевых кредитных денег и стабильного роста цен на все виды недвижимости, но оказалась совершенно нежизнеспособной в условиях острого кризиса банковского сектора.

Для большинства российских девелоперов кризис стал серьезным испытанием, но в то же время дал возможность критически пересмотреть существовавшую до этого бизнес-модель и финансовую стратегию компании.

В процессе развития кризиса стало ясно, что на рынке выживут только сильные игроки. Способность компаний сохранить свой бизнес во многом будет определяться тем, как быстро они смогут ориентироваться в сложной ситуации, и тем, насколько правильные решения будут принимать.

При этом следует помнить: несмотря на то что ситуация требует «быстрых решений», участники рынка должны рассматривать не только краткосрочные сценарии, но и достаточно долгосрочный горизонт планирования.

Действия по ликвидации части бизнеса, продаже отдельных активов и сокращению штата персонала не должны привести к тому, что компания, избежав риска дефолта в текущий момент, потеряет все свои конкурентные преимущества и наиболее перспективные проекты в своем портфеле.

Сейчас многие девелоперы прибегли ко всему арсеналу краткосрочных антикризисных мер: сокращению персонала, жесткому планированию, урезанию маркетинговых расходов, а также продаже непрофильных активов. Эти меры позволяют закрыть краткосрочные вопросы с ликвидностью, но вряд ли могут решить вопрос привлечения долгосрочного финансирования для большинства девелоперских проектов.

На наш взгляд, единственной приемлемой альтернативой долгового финансирования на данный момент является private placement, то есть привлечение частного капитала в equity. Шансы привлечь частный капитал остались у девелоперов с портфелем проектов высокого качества, близких к стадии завершения. Практически все частные инвесторы на сегодняшний день скептически относятся к проектам в области недвижимости. Их интерес могут вызвать только наиболее привлекательные из того, что оказались на рынке.

Помимо привлекательности портфеля проектов как такового, для успешного привлечения частного капитала девелоперская компания должна отвечать ряду требований. Если в докризисный период эти требования носили скорее желательный характер и многие инвесторы закрывали на их выполнение глаза, руководствуясь только высокой нормой прибыльности инвестиции, то сейчас они становятся практически обязательными.

Привлечение частного капитала/продажа доли в equity происходит по достаточно стандартным правилам игры, которые принимаются всеми участниками сделки M&A.

Предполагается, что компания будет готова представить качественную информацию по своей юридической структуре, текущим и завершенным проектам, а также бизнес-план с достаточно развернутым горизонтом планирования, основанным на реалистичных сценариях.

В нынешний момент для успешного выхода на рынки акционерного капитала еще более актуальным становится следующее правило: компания должна быть хорошо подготовлена, а сделка осуществлена профессионально, что предполагает привлечение профессиональных финансовых и юридических консультантов.

Существенной частью процесса привлечения частного капитала является процедура финансового, налогового и юридического Due Diligence. В рамках этого процесса должна быть раскрыта вся необходимая финансовая налоговая и юридическая информация.

Именно на основании финансового прогноза будет определяться текущая стоимость компании, поэтому от качества предоставляемых прогнозов и финансовой информации будет существенно зависеть возможность продавца отстоять свои позиции по стоимости и принципиальным условиям сделки на переговорах с возможным покупателем.

Все игроки акционерного/частного капитала могут быть поделены на две большие группы: финансовые и стратегические. К финансовым игрокам относятся многочисленные фонды частных инвестиций (Private equity Houses). Они заинтересованы приобрести долю в компании на определенный срок (обычно 4–5 лет), а затем продать стратегическому инвестору, другому фонду или вывести на IPO (теоретическая возможность, учитывая текущую экономическую ситуацию). Возможен сценарий обратного выкупа доли акционерами. Финансовые инвесторы могут предложить неплохую оценку благодаря доступу к различным рынкам долгового и частного капитала, но наиболее требовательны к финансовому анализу сделки, качеству информации и норме прибыльности проекта.

Некоторые девелоперские компании могут рассчитывать на интерес со стороны крупных международных стратегических игроков. Многие секторы рынка недвижимости, такие как гостиничные сети, жилищное строительство, складские помещения и крупные торговые комплексы, в регионах снова приобретут былую актуальность с момента завершения текущего кризиса и будут быстро расти в стоимости при первых признаках оживления.

На наш взгляд, при сделках с частным и акционерным капиталом наметилась следующая тенденция: если раньше большинство владельцев девелоперских бизнесов стремились продать больше 50% доли и произвести cash out, то сейчас продажа существенной части бизнеса стала малопривлекательной из-за сильно упавших оценок.

Тем не менее стоит помнить, что даже если будет продаваться миноритарная доля в бизнесе, она должна быть не меньше 25%+1 акция, что будет обеспечивать инвестору определенные права контроля в приобретаемом бизнесе.

В то же время отсутствие кредитных денег заставляет продавать миноритарные доли для целей финансирования наиболее перспективных проектов. В этом случае мы рекомендуем структуру сделки, где миноритарная доля может быть продана по текущей, реальной цене, при этом может быть предусмотрена возможность выкупа большей доли в equity c учетом будущего роста финансовых показателей, и стоимость этого выкупа может принести владельцам бизнеса значительный upside в среднесрочной перспективе. Подобная структура сделки обычно предусматривает наличие call option у продающей стороны.

Сейчас многие игроки, обладающие частным капиталом, заняли выжидательную позицию, особенно это относится к финансовым инвесторам – им важно понять, как изменится стоимость многих компаний, насколько они подешевеют, а затем они будут выбирать и приобретать наиболее привлекательные активы, за которыми раньше выстраивалась очередь из инвесторов.

Высокая активность со стороны финансовых и стратегических игроков должна начаться, когда оценки компаний достигнут определенного дна, что может произойти, по оценкам многих участников рынка, уже к началу II квартала 2009 года.