Давид Гуссе: «Нужно знать, для кого вы строите»

– Давид, как известно, какое-то время назад отдельные компании заявили о своем желании строить склады в ЮФО, замахнувшись при этом на большие объемы. Не боитесь ли вы перегрева рынка или благодаря кризису многие конкуренты сойдут с дистанции?

– Действительно, ряд девелоперов объявляли о реализации крупных проектов именно в Ростове и Краснодаре, причем площадь на самом деле была солидной – около 100–200 тыс. кв. м. В случае реализации всех этих проектов общий объем рынка складской недвижимости этих городов мог составить около 1 млн кв. м. Однако в итоге наш проект на данный момент, возможно, единственный, который остается на рынке. Сейчас мы закончили 1-ю очередь складского комплекса в Ростове-на-Дону общей площадью в 90 тыс. кв. м, официальное открытие которого состоится 25 марта. У нас уже есть арендатор для первого корпуса, с которым были заключены договорные отношения. Второй корпус занимает наша компания Avalon Logistic, по вопросу 3-го корпуса мы пока ведем переговоры. Конечно, в этом году ситуация с арендаторами намного тяжелее, чем в 2008-м: налицо спад спроса.

– Актуальна ли для складского сегмента рынка наболевшая сегодня проблема снижения арендных ставок?

– Да, эта проблема актуальна, но если девелопер начнет делать скидки арендаторам в 30–40%, очень мала вероятность того, что проект выживет. В настоящий момент наши арендные ставки составляют $125–135 triple net в зависимости от объема площадей. Мы можем пойти на компромисс, но скорее это будет снижение срока договорных отношений, в этом вопросе мы проявляем гибкость, чтобы удовлетворить потребности арендаторов. Важным фактором является то, что мы сможем предоставить нашим клиентам дополнительные площади по мере развития их бизнеса: 2-я очередь в Ростове-на-Дону даст нам такую возможность.

– Какая альтернатива существует сегодня у местных арендаторов, испытывают ли они дефицит складских помещений?

– В Ростове можно отметить проект компании НЛК, в Краснодаре, пожалуй, нет крупных складских помещений класса А. Наш комплекс в Ростове обладает преимуществом расположения на въезде в город. Не исключено, что в этом году некоторые клиенты останутся в складских комплексах класса В и С и отложат переезд в склады класса А до периода стабилизации экономической ситуации. Все зависит от уровня товара, от объема продаж компании, а не от региона. Если компания, реализующая не самый дешевый товар, арендует класс А в Москве, такой же уровень помещений она будет снимать и в регионах. Корпоративная политика таких арендаторов требует подбирать качественные склады с условиями высокого уровня. Другое дело, что сегодня ситуация не та, выбора большого нет.

– Ожидаете ли вы прекращения строительства спекулятивных проектов, будет ли меняться конъюнктура спроса в регионе?

– Число спекулятивных проектов действительно было велико, и наш проект тоже частично подходил под это определение. Часть его была спекулятивной, часть ориентирована на конкретных клиентов. В будущем реализовывать спекулятивные проекты будет тяжело. Вот почему новые объекты будут развиваться именно в нише build to suit – под конкретного клиента, завод или фабрику, под конкретный город. Ведь экономику не остановить: по-прежнему есть много компаний, которые хотят работать и продолжают работать в России.

– Поступают ли вам запросы о строительстве складов build to suit?

– Реальные запросы есть, мы работаем в этом направлении и пока находимся в стадии изучения проектов.

– Какие компании являются вашими основными клиентами?

– Сейчас мы работаем с иностранными, международными компаниями, которых можно назвать крупными игроками в своем сегменте рынка (FMCG, розничная торговля, 3PL, автомобильная промышленность). Это объясняется тем, что услуги, которые мы предлагаем, скорее рассчитаны именно на крупные компании. Наш стандартный блок помещений составляет 9,2 тыс. кв. м. Мы можем делить его пополам, и выходит, что наш минимальный блок под аренду – около 4,6 тыс. кв. м. Если арендатору нужно лишь 1,5 тыс. кв. м, он, скорее всего, будет работать с логистическим оператором, который арендует большую площадь и в дальнейшем предоставит услуги мелким клиентам.

– Видите ли вы перспективы развития рынка складской недвижимости в ЮФО или здесь и дальше будут пользоваться спросом лишь небольшие помещения?

– На данный момент мы уже сотрудничаем с крупными ритейлерами – компаниями из сегмента FMCG и 3PL, которые работают в Южном округе. И мы видим, что у бизнеса в этом регионе есть будущее. С местными игроками рынка мы также вели переговоры, которые на сегодняшний день пока не принесли результатов.

Наш ЮФО достаточно слабо развит по сравнению с Центральным округом с точки зрения продвижения складской индустрии. Укоренившаяся система использования небольших складов еще в ходу, пройдет много времени, чтобы изжить эту тенденцию. В то же время на рынке уже есть девелоперы, в том числе и Megalogix, продвигающие новые современные технологии складской обработки и хранения, которые в конечном итоге будут востребованы на рынке в полном объеме, а не отдельными игроками.

Если посмотреть на статистику предлагаемых складов на южном направлении, объектов класса А почти нет, их не существует даже на перспективу. Ведь реально стартовавших проектов не было даже до кризиса. Большинство складов класса А в ЮФО сделаны под себя и уже используются. Мы считаем, что в дальнейшем Южный регион будет развиваться, появятся и новые склады, так как экономическая и торговая ситуация в регионе активизируется в связи с Олимпиадой. Значит, на Юге будут деньги, а, значит, и спрос на товары. Будут востребованы и склады класса А, так как их мало для общего использования. Но строить и запускать более масштабные проекты в ЮФО в будущем вряд ли имеет смысл, иначе рынок будет перенасыщен.

– Расскажите о судьбе своих следующих проектов в этом регионе. Когда ждать их реализации?

– Сроки реализации комплекса в Краснодаре несколько корректируются в связи с неопределенной ситуацией на рынке. Продолжаются поиски подходящего участка. Не на руку нам сыграло и удорожание земли из-за реализации проекта «Азов-Сити», сильное и неоправданное. Стоимость проекта сильно увеличилась: такой участок мог бы позволить себе девелопер торговых центров, но никак не складов. Если будет конкретный спрос на склады в Краснодаре, развитие этого складского терминала будет более активным. В Новороссийске будет отдельный проект – это порт, и логистика здесь уже несколько другая, в силу географического расположения города. В большей степени она должна решать проблемы крупнооптовой дистрибьюции Здесь будут востребованы только объекты build to suit. На данный момент преимущество пока у Ростова. Сейчас, на первом этапе, мы заполним наш склад в этом городе, а потом посмотрим на возможность возведения второй очереди. Так сказать, идем шаг за шагом.

– Есть ли примерное представление о стоимости следующих проектов и о ставках капитализации объектов в этом сегменте?

– Я думаю, что она составит около $850/кв. м без НДС, с учетом стоимости всех расходов. Если брать только цену строительства, сумма составит $600–650/кв. м. Впрочем, сегодня нужно иметь в виду, что эта стоимость может падать каждый месяц из-за удешевления строительных материалов: с осени прошлого года они упали в цене на 20-30%. Хотя, с другой стороны, некоторое специализированное импортное оборудование совсем не дешевеет. Когда цены упадут, можно начать будущий девелоперский проект, но не большим объемом в 100 тыс. кв. м, а очередями по 20 тыс. кв. м. Таким образом рынок в регионах сможет продолжить свое движение дальше. Ставки капитализации точно назвать сложно, так как пока нет сделок. Может быть, она варьируется в пределах 14–15%.

– Как вы привлекали финансирование под реализацию проекта «Megalogix–Ростов»? Насколько этот процесс сложен для реализации девелоперских проектов?

– Финансовое обеспечение было согласовано с самого начала нашего проекта, так как Raven Russia (Megalogix – совместное предприятие Raven Russia и Avalon group) имеет значительные финансовые ресурсы и тесно работает с большим количеством банков. В итоге под данный проект нас кредитовал ВТБ. Общий объем инвестиций на строительство этого комплекса составил около $150 млн.

Однако проблема привлечения денег конечно же существует. Особенно для девелоперов, имеющих площадки, но не имеющих конкретных проектов. У которых нет понимания, что конкретно они хотят строить, под какие цели, для каких клиентов. Такие примеры есть: очень много местных собственников, обладающих участками, приходили ко мне и предлагали что-то строить вместе, вообще не зная, что они точно планируют. Сначала надо понять, для кого этот проект, – строить ради красоты не нужно никому.

Кроме того, для любого инвестора важна прозрачность компании, имущество и сам проект. Необходимо доказать чистоту участка, отсутствие по нему обременений, показать предыдущие сделки, провести due diligence, привести всю информацию по инфраструктуре участка, наличию коммуникаций. Бывало так, спрашиваешь собственников: есть ли рядом электричество, газ? «Да-да, все рядом», – отвечают они. А в реальности оказывается, что участок с сетями разделяет трасса, железная дорога или даже река. Конечно, через нее можно построить мост, но это будут уже другие деньги. Сегодня никто не даст $150 млн просто так. Большую роль при поиске финансирования играет наличие опыта, портфолио проектов и клиентов. Нередко у некоторых местных девелоперов нет никакого опыта, кроме строительства квартир и коттеджей. Впрочем, из-за финансовой ситуации и отсутствия кредитования количество девелоперов в ЮФО сегодня сократилось.

– А как в связи с кризисом строит свою работу ваша компания? Каким образом вы оптимизируете свои расходы, работаете с кадрами?

– В данном случае это даже вопрос не кризиса, а жизненного этапа проекта. Обычно мы набираем команду только для определенного объекта. Когда он завершен, большая часть людей остается в управляющей компании, а какая-то часть переходит на следующую площадку. Конечно, сейчас количество строек меньше, и найти новый проект будет тяжелее. Но непосредственно в Megalogix основная команда переходит к управляющей компании, сокращение будет минимальным. Открытие первой очереди проекта в Ростове даст возможность создать более 1,2 тыс. рабочих мест.

– Можете ли назвать рецепт выживания для девелоперов в нынешние времена?

– Рецепт следующий: желательно иметь солидных акционеров со значительными финансовыми ресурсами и опытом работы в регионах, без этого завершение проекта может быть очень затруднительным.

– Отличается ли ситуация на нашем рынке от западной? Легче ли работать в России?

– У многих инвесторов всегда было впечатление, что Россия – это более рискованная страна, однако это одновременно и страна, которая дает всем возможность заработать больше. Риски обычно кажутся высокими тогда, когда ты не знаешь страну и ее законов. А к их знанию стремиться нужно. Что еще может пугать инвесторов в России? Что здесь все, как правило, развивается очень быстро.