Назад
17 Марта 2009, 8:23
Краснодар вчера и сегодня
Краснодар долгое время было принято считать почти идеальной площадкой для строительства современных объектов коммерческой недвижимости. Еще недавно спрос в городе на качественные помещения в любом сегменте, по обыкновению, заметно превышал предложение, а местный инвестиционный климат позиционировали как один из лучших в России. Однако сегодня, в реалиях наступившей рецессии, вряд ли все заявленные недавно проекты дойдут до финиша.
Без варягов не справиться
Среди застройщиков коммерческой недвижимости в городе до недавнего времени преобладали крупные местные игроки. Безусловным лидером была и остается до сих пор строительно-инвестиционная корпорация «Девелопмент-Юг», реализующая сегодня в Краснодаре около десяти различных проектов, среди которых сеть логистических комплексов класса А – ProLogica Park, собственный офисный центр класса В, бизнес-центр класса А, микрорайон «Симфония», включающий помимо 10 жилых домов культурно-развлекательный центр и спортивный комплекс, многофункциональный общественный комплекс. Другие крупные местные игроки на строительном рынке коммерческой недвижимости – это инвестиционные компании «ТПС», SBS Group и «Бизнес-Инвест», Южная инвестиционно-строительная компания, инвестиционно-строительная компания «КубаньИнвест».
С 2004 года в город начали заходить крупные федеральные игроки и иностранные компании. Сегодня в Краснодаре имеют филиалы и подразделения и реализуют крупные проекты в городе и в регионе компании: Ru Development (часть холдинга «РАИНКО»), «Инпром-Estate», «Ренова-СтройГруп», «Газпромбанк-Инвест», девелоперское подразделение «Уралсиба», «Пересвет-регион», «Европа-Инвест», ООО «Кеско» из ГК «Атэк», ADM Group (Ростов-на-Дону), GVA Sawyer, ADG Group, «СТ Групп Регион», Raven Russia и «Авалон», ГК «Конти», девелоперская компания Parkridge Holdings, контрольным пакетом акций которой владеет британский миллионер Джон Каттс, DVI Group, AIM Property Development (девелопер сети региональных проектов OZ Mall), «Истфилд Лоджистикс», входящая в состав международной Eastfield Group, компания Vestrusdevelopment (VRD) и другие.
С начала 2007 года было объявлено о планах по строительству в городе семи бизнес- и офисных центров – четырех класса B и трех – класса А, четырех гостиниц (одна 4*, остальные – 5*), пяти логистических парков и складских комплексов класса A, четырех торгово-развлекательных и трех торговых центров, а также одной автодеревни. Но больше всего проектов (целых 15!) было заявлено в формате многофункциональных центров, однако большинству из этих планов в ближайшее время сбыться не суждено.
Шустрая торговля
Раньше всех начала развиваться в городе торговая недвижимость. С начала 2000-х годов в городе активно ведется строительство объектов коммерческой недвижимости – торговых комплексов, торгово-развлекательных и бизнес-центров, гипермаркетов, техцентров, автосалонов. За последние годы были открыты гипермаркеты и МТРЦ: «Метро», «СБС», «Сити-Центр», «Красная Площадь», «Горбушка», «Меридиан», «Бауцентр», «О'Кей». Кроме того, в Краснодаре на данный момент уже открылись гипермаркеты «Ашан», «Леруа Мерлен», третья очередь МТРЦ «Красная Площадь», МТРЦ «Мега-Икеа». Также в 2008 году открылся еще один крупный проект, первая очередь ТЦ «Галерея» – МТРЦ «Сити-Парк» (94 тыс. кв. м). Самые крупные торговые центры – это ТРК «Мега-Икеа» (150 тыс. кв. м), «Красная Площадь» (100 тыс. кв. м), «Сити-центр» (22 тыс. кв. м), «Кавказ» (67,4 тыс. кв. м), «Меридиан» (28,5 тыс. кв. м), «Медиа-Плаза» (20 тыс. кв. м). Правда, на данный момент строительство некоторых крупных объектов заморожено: среди них ТРЦ OZ (207,6 тыс. кв. м) и «Краснодар-Сити» (150 тыс. кв. м).
По данным Macon Realty Group, средняя ставка аренды для якорных арендаторов в существующих торговых центрах составляет сейчас 750 руб./кв. м в месяц, для остальных арендаторов – 2960 руб. Общий объем торговых центров с учетом всех строящихся проектов – 476 тыс. кв. м, а на каждую тысячу жителей Краснодара приходится 670 кв. м качественных торговых помещений. Перенасыщения рынка торговых помещений, невзирая на прогнозы прошлых лет, в ближайшее время ожидать вряд ли придется. По словам Ильи Володько, генерального директора Macon Realty Group, к 2011 году из-за кризиса не будет завершено большинство из ранее планируемых проектов. А следовательно, не вырастет и обеспеченность торговыми помещениями.
Бездомный бизнес
Общий объем офисных помещений Краснодара, по разным оценкам, составляет сейчас от 400 до 500 тыс. кв. м. Причем три четверти от общего объема – это некачественные и перепрофилированные административные и даже бывшие промышленные помещения, половину из которых с натяжкой можно отнести к классу С, D или Е, а другая часть вообще не поддается классификации. Средняя цена аренды в таких офисных зданиях сегодня – 700 руб./кв. м.
Есть несколько недавно построенных объектов класса В – «Венский дом» (общая площадь 7,4 тыс. кв. м), «Кубань-Кредит» (15 тыс. кв. м), бизнес-центр на улице Олимпийской (5 тыс. кв. м), офисный центр на пересечении улиц Красноармейской и Кузнечной (5 тыс. кв. м). Здания класса A в настоящий момент на рынке не представлены. До конца 2008 года в Краснодаре планировалось открыть сразу три крупных бизнес-центра класса A: офисный комплекс Green House (общая площадь – 6,7 тыс. кв. м, из них около 4 тыс. кв. м собирались сдавать в аренду под офисы), международный коммерческий центр «Кристалл» (общая площадь 20 тыс. кв. м, под офисы – 5,2 тыс. кв. м) и бизнес-центр «Олимпик-плаза»(общая площадь более 18 тыс. кв. м). Однако на данный момент Green House и «Кристалл» до сих пор еще не сданы, хотя и находятся на финальной стадии строительства.
Средняя арендная ставка в существующих объектах офисной недвижимости в классе В составляет 1050 руб./кв. м в месяц, в объектах класса A – 1430 руб./кв. м в месяц. Средняя цена продажи офисных помещений в строящихся бизнес-центрах класса В и A – около 110 тыс. руб./кв. м. Эти цены существенно выше, чем, например, в Ростове-на-Дону – признанной деловой столице юга России. Однако, по данным исследований, проведенных в ЮФО московскими консалтинговыми компаниями, именно в Краснодаре был отмечен наибольший спрос на коммерческую недвижимость.
Гостевые проблемы
Гостиничный сегмент Краснодара представлен 63 объектами, общий объем номерного фонда которых составляет около 2 тыс. номеров, а по данным Краснодарстата – в городе 26 гостиниц. Такой разброс объясняется тем, что государственное учреждение статистики не относит к гостиницам многие малые частные отели. Но, даже если исходить из смелых оценок аналитиков, гостиничный сектор в Краснодаре никак нельзя считать насыщенным, учитывая количество жителей, площадь города и его активное развитие.
Зато и аналитики, и статистики, и участники рынка сходятся в том, что городу явно не хватает сертифицированных высококлассных отелей. В городе, по данным Ростуризма, 11 сертифицированных гостиниц номерной емкостью 319 номеров. Из них к категории 5* относится всего одна гостиница (19 номеров). Это отель «Атон», сертифицированный в июле этого года. Пять объектов общей емкостью 180 номеров – 4-звездочные гостиницы, к категории 3* относятся три объекта на 73 номера, к категории 2* – две гостиницы на 66 номеров. Кроме того, в городе нет ни одной брендовой гостиницы, принадлежащей к какой-либо российской или международной сети.
Среднегодовая заполняемость гостиниц города, по данным компании Macon Realty Group, существенно выросла в последние полтора-два года. Так, если в 2006 году она составляла 44%, то в 2007-м – около 65–70%. Причем следует иметь в виду, что крупные известные гостиницы класса 3* и 4* показывают среднегодовую заполняемость на уровне 90%. Лишь наполовину заполняются мини-отели и отели 2*. В периоды повышения деловой активности, при проведении выставок, форумов и других бизнес-мероприятий, в городе остро ощущается дефицит мест размещения. Что вполне объяснимо: в общем объеме спроса деловые поездки составляют, по разным оценкам, от 70 до 80%.
В настоящее время в стадии активного строительства находится три объекта – это гостиница 5* на 331 номер под управлением Mariott, которую строит «Европа-Инвест» (инвестиции – 45,1 млн евро), гостиница в рамках МФК Development Plaza категории 5* на 200 номеров, отель «Пангра» категории 3*. Строительство гостиницы Ibis категории 3* (теперь Mercure) заморожено на неопределенный срок в связи с кризисом. Возведение отелей под брендом «Катерина-Сити» тоже может считаться замороженным, поскольку работы не ведутся.
Складный прорыв
Сектор складской недвижимости – самый слабо развитый в городе. Складов в современном понимании термина в городе просто нет, а о логистических парках не было даже речи. Объем предложения на середину 2008 года оценивался на уровне 350 тыс. кв. м, причем почти все это – бывшие заводские цеха и помещения на территориях промышленных зон. Инвестиционная активность в данном секторе тоже была низкой: количество заявленных проектов недостаточно не то что для развития качественного рынка, но даже для удовлетворения хотя бы половины существующего спроса.
Низкое предложение объясняется отчасти тем, что по сравнению с другими сегментами недвижимости складская менее выгодна и медленнее окупается. Эксперты предрекали, что пока не произойдет заметного насыщения привлекательных сегментов, девелоперы не будут обращать внимание на складскую недвижимость. Тем более что Краснодар инфраструктурно не является крупным логистическим центром юга России (таким, как Ростов и Новороссийск). Крупные компании, как правило, могут себе позволить строить склады под свои нужды, да и девелоперы охотнее берутся за подобные проекты, так как риск при их реализации минимален, ведь покупатель определен заранее.
Казалось бы, ничто не предвещало бума, и до начала 2008 года сектор складской недвижимости не подавал надежд на скорое, и тем более бурное, развитие. Однако есть факторы, которые все-таки подталкивают и этот сегмент. Высокий спрос на качественные склады подогревается со стороны крупных ритейлеров как самого Краснодара, так и соседних Северо-Кавказских республик, куда они потихоньку уже добираются. Арендные ставки на все виды складских помещений еще недавно показывали стабильный рост даже при существующем их состоянии и к середине 2008 года выросли в среднем более чем на 30% как в отапливаемых, так и в неотапливаемых помещениях. В итоге в прошлом году был заявлен ряд крупных проектов по строительству складов и логистических комплексов, но на данный момент ситуация по их реализации изменилась. В частности, компания «М-Индустрия» начала работы по подготовке участка для строительства логистического парка класса A общей площадью 300 тыс. кв. м на участке в 60 га (в рамках ФЦП «Юг-России»). Однако с наступлением кризиса проект был заморожен. Было анонсировано, но пока так и не началось строительство первой очереди комплекса Megalogix площадью более 100,5 тыс. кв. м на трассе М4 «Дон» к северу от Краснодара на участке площадью 26 га. Предполагалось, что строительством займется компания «Логопарк-Кубань» (учреждена Raven Russia и «Авалон»), общий объем инвестиций должен был превысить более $80 млн. В связи с кризисом корпорация «Девелопмент-Юг» приостановила на стадии внешней отделки строительство первой очереди первой в Краснодарском крае сети логистических комплексов класса А – ProLogica Park. Это должны были быть складские помещения класса A площадью 600 тыс. кв. м, с офисной составляющей, индустриальными площадями для размещения современных, экологически чистых легких производств по аналогии с заводами Coca-Cola, Wrigley, Gillette в зоне Пулково-3 в Санкт-Петербурге.
Среди застройщиков коммерческой недвижимости в городе до недавнего времени преобладали крупные местные игроки. Безусловным лидером была и остается до сих пор строительно-инвестиционная корпорация «Девелопмент-Юг», реализующая сегодня в Краснодаре около десяти различных проектов, среди которых сеть логистических комплексов класса А – ProLogica Park, собственный офисный центр класса В, бизнес-центр класса А, микрорайон «Симфония», включающий помимо 10 жилых домов культурно-развлекательный центр и спортивный комплекс, многофункциональный общественный комплекс. Другие крупные местные игроки на строительном рынке коммерческой недвижимости – это инвестиционные компании «ТПС», SBS Group и «Бизнес-Инвест», Южная инвестиционно-строительная компания, инвестиционно-строительная компания «КубаньИнвест».
С 2004 года в город начали заходить крупные федеральные игроки и иностранные компании. Сегодня в Краснодаре имеют филиалы и подразделения и реализуют крупные проекты в городе и в регионе компании: Ru Development (часть холдинга «РАИНКО»), «Инпром-Estate», «Ренова-СтройГруп», «Газпромбанк-Инвест», девелоперское подразделение «Уралсиба», «Пересвет-регион», «Европа-Инвест», ООО «Кеско» из ГК «Атэк», ADM Group (Ростов-на-Дону), GVA Sawyer, ADG Group, «СТ Групп Регион», Raven Russia и «Авалон», ГК «Конти», девелоперская компания Parkridge Holdings, контрольным пакетом акций которой владеет британский миллионер Джон Каттс, DVI Group, AIM Property Development (девелопер сети региональных проектов OZ Mall), «Истфилд Лоджистикс», входящая в состав международной Eastfield Group, компания Vestrusdevelopment (VRD) и другие.
С начала 2007 года было объявлено о планах по строительству в городе семи бизнес- и офисных центров – четырех класса B и трех – класса А, четырех гостиниц (одна 4*, остальные – 5*), пяти логистических парков и складских комплексов класса A, четырех торгово-развлекательных и трех торговых центров, а также одной автодеревни. Но больше всего проектов (целых 15!) было заявлено в формате многофункциональных центров, однако большинству из этих планов в ближайшее время сбыться не суждено.
Шустрая торговля
Раньше всех начала развиваться в городе торговая недвижимость. С начала 2000-х годов в городе активно ведется строительство объектов коммерческой недвижимости – торговых комплексов, торгово-развлекательных и бизнес-центров, гипермаркетов, техцентров, автосалонов. За последние годы были открыты гипермаркеты и МТРЦ: «Метро», «СБС», «Сити-Центр», «Красная Площадь», «Горбушка», «Меридиан», «Бауцентр», «О'Кей». Кроме того, в Краснодаре на данный момент уже открылись гипермаркеты «Ашан», «Леруа Мерлен», третья очередь МТРЦ «Красная Площадь», МТРЦ «Мега-Икеа». Также в 2008 году открылся еще один крупный проект, первая очередь ТЦ «Галерея» – МТРЦ «Сити-Парк» (94 тыс. кв. м). Самые крупные торговые центры – это ТРК «Мега-Икеа» (150 тыс. кв. м), «Красная Площадь» (100 тыс. кв. м), «Сити-центр» (22 тыс. кв. м), «Кавказ» (67,4 тыс. кв. м), «Меридиан» (28,5 тыс. кв. м), «Медиа-Плаза» (20 тыс. кв. м). Правда, на данный момент строительство некоторых крупных объектов заморожено: среди них ТРЦ OZ (207,6 тыс. кв. м) и «Краснодар-Сити» (150 тыс. кв. м).
По данным Macon Realty Group, средняя ставка аренды для якорных арендаторов в существующих торговых центрах составляет сейчас 750 руб./кв. м в месяц, для остальных арендаторов – 2960 руб. Общий объем торговых центров с учетом всех строящихся проектов – 476 тыс. кв. м, а на каждую тысячу жителей Краснодара приходится 670 кв. м качественных торговых помещений. Перенасыщения рынка торговых помещений, невзирая на прогнозы прошлых лет, в ближайшее время ожидать вряд ли придется. По словам Ильи Володько, генерального директора Macon Realty Group, к 2011 году из-за кризиса не будет завершено большинство из ранее планируемых проектов. А следовательно, не вырастет и обеспеченность торговыми помещениями.
Бездомный бизнес
Общий объем офисных помещений Краснодара, по разным оценкам, составляет сейчас от 400 до 500 тыс. кв. м. Причем три четверти от общего объема – это некачественные и перепрофилированные административные и даже бывшие промышленные помещения, половину из которых с натяжкой можно отнести к классу С, D или Е, а другая часть вообще не поддается классификации. Средняя цена аренды в таких офисных зданиях сегодня – 700 руб./кв. м.
Есть несколько недавно построенных объектов класса В – «Венский дом» (общая площадь 7,4 тыс. кв. м), «Кубань-Кредит» (15 тыс. кв. м), бизнес-центр на улице Олимпийской (5 тыс. кв. м), офисный центр на пересечении улиц Красноармейской и Кузнечной (5 тыс. кв. м). Здания класса A в настоящий момент на рынке не представлены. До конца 2008 года в Краснодаре планировалось открыть сразу три крупных бизнес-центра класса A: офисный комплекс Green House (общая площадь – 6,7 тыс. кв. м, из них около 4 тыс. кв. м собирались сдавать в аренду под офисы), международный коммерческий центр «Кристалл» (общая площадь 20 тыс. кв. м, под офисы – 5,2 тыс. кв. м) и бизнес-центр «Олимпик-плаза»(общая площадь более 18 тыс. кв. м). Однако на данный момент Green House и «Кристалл» до сих пор еще не сданы, хотя и находятся на финальной стадии строительства.
Средняя арендная ставка в существующих объектах офисной недвижимости в классе В составляет 1050 руб./кв. м в месяц, в объектах класса A – 1430 руб./кв. м в месяц. Средняя цена продажи офисных помещений в строящихся бизнес-центрах класса В и A – около 110 тыс. руб./кв. м. Эти цены существенно выше, чем, например, в Ростове-на-Дону – признанной деловой столице юга России. Однако, по данным исследований, проведенных в ЮФО московскими консалтинговыми компаниями, именно в Краснодаре был отмечен наибольший спрос на коммерческую недвижимость.
Гостевые проблемы
Гостиничный сегмент Краснодара представлен 63 объектами, общий объем номерного фонда которых составляет около 2 тыс. номеров, а по данным Краснодарстата – в городе 26 гостиниц. Такой разброс объясняется тем, что государственное учреждение статистики не относит к гостиницам многие малые частные отели. Но, даже если исходить из смелых оценок аналитиков, гостиничный сектор в Краснодаре никак нельзя считать насыщенным, учитывая количество жителей, площадь города и его активное развитие.
Зато и аналитики, и статистики, и участники рынка сходятся в том, что городу явно не хватает сертифицированных высококлассных отелей. В городе, по данным Ростуризма, 11 сертифицированных гостиниц номерной емкостью 319 номеров. Из них к категории 5* относится всего одна гостиница (19 номеров). Это отель «Атон», сертифицированный в июле этого года. Пять объектов общей емкостью 180 номеров – 4-звездочные гостиницы, к категории 3* относятся три объекта на 73 номера, к категории 2* – две гостиницы на 66 номеров. Кроме того, в городе нет ни одной брендовой гостиницы, принадлежащей к какой-либо российской или международной сети.
Среднегодовая заполняемость гостиниц города, по данным компании Macon Realty Group, существенно выросла в последние полтора-два года. Так, если в 2006 году она составляла 44%, то в 2007-м – около 65–70%. Причем следует иметь в виду, что крупные известные гостиницы класса 3* и 4* показывают среднегодовую заполняемость на уровне 90%. Лишь наполовину заполняются мини-отели и отели 2*. В периоды повышения деловой активности, при проведении выставок, форумов и других бизнес-мероприятий, в городе остро ощущается дефицит мест размещения. Что вполне объяснимо: в общем объеме спроса деловые поездки составляют, по разным оценкам, от 70 до 80%.
В настоящее время в стадии активного строительства находится три объекта – это гостиница 5* на 331 номер под управлением Mariott, которую строит «Европа-Инвест» (инвестиции – 45,1 млн евро), гостиница в рамках МФК Development Plaza категории 5* на 200 номеров, отель «Пангра» категории 3*. Строительство гостиницы Ibis категории 3* (теперь Mercure) заморожено на неопределенный срок в связи с кризисом. Возведение отелей под брендом «Катерина-Сити» тоже может считаться замороженным, поскольку работы не ведутся.
Складный прорыв
Сектор складской недвижимости – самый слабо развитый в городе. Складов в современном понимании термина в городе просто нет, а о логистических парках не было даже речи. Объем предложения на середину 2008 года оценивался на уровне 350 тыс. кв. м, причем почти все это – бывшие заводские цеха и помещения на территориях промышленных зон. Инвестиционная активность в данном секторе тоже была низкой: количество заявленных проектов недостаточно не то что для развития качественного рынка, но даже для удовлетворения хотя бы половины существующего спроса.
Низкое предложение объясняется отчасти тем, что по сравнению с другими сегментами недвижимости складская менее выгодна и медленнее окупается. Эксперты предрекали, что пока не произойдет заметного насыщения привлекательных сегментов, девелоперы не будут обращать внимание на складскую недвижимость. Тем более что Краснодар инфраструктурно не является крупным логистическим центром юга России (таким, как Ростов и Новороссийск). Крупные компании, как правило, могут себе позволить строить склады под свои нужды, да и девелоперы охотнее берутся за подобные проекты, так как риск при их реализации минимален, ведь покупатель определен заранее.
Казалось бы, ничто не предвещало бума, и до начала 2008 года сектор складской недвижимости не подавал надежд на скорое, и тем более бурное, развитие. Однако есть факторы, которые все-таки подталкивают и этот сегмент. Высокий спрос на качественные склады подогревается со стороны крупных ритейлеров как самого Краснодара, так и соседних Северо-Кавказских республик, куда они потихоньку уже добираются. Арендные ставки на все виды складских помещений еще недавно показывали стабильный рост даже при существующем их состоянии и к середине 2008 года выросли в среднем более чем на 30% как в отапливаемых, так и в неотапливаемых помещениях. В итоге в прошлом году был заявлен ряд крупных проектов по строительству складов и логистических комплексов, но на данный момент ситуация по их реализации изменилась. В частности, компания «М-Индустрия» начала работы по подготовке участка для строительства логистического парка класса A общей площадью 300 тыс. кв. м на участке в 60 га (в рамках ФЦП «Юг-России»). Однако с наступлением кризиса проект был заморожен. Было анонсировано, но пока так и не началось строительство первой очереди комплекса Megalogix площадью более 100,5 тыс. кв. м на трассе М4 «Дон» к северу от Краснодара на участке площадью 26 га. Предполагалось, что строительством займется компания «Логопарк-Кубань» (учреждена Raven Russia и «Авалон»), общий объем инвестиций должен был превысить более $80 млн. В связи с кризисом корпорация «Девелопмент-Юг» приостановила на стадии внешней отделки строительство первой очереди первой в Краснодарском крае сети логистических комплексов класса А – ProLogica Park. Это должны были быть складские помещения класса A площадью 600 тыс. кв. м, с офисной составляющей, индустриальными площадями для размещения современных, экологически чистых легких производств по аналогии с заводами Coca-Cola, Wrigley, Gillette в зоне Пулково-3 в Санкт-Петербурге.
Назад
Загрузка...