Снижение ставок – дело техники

Просторный «якорь»

На рынке Санкт-Петербурга присутствуют все крупнейшие федеральные игроки рынка торговли БТЭ. Четверка лидеров представлена сетями «Эльдорадо» (18 магазинов), «М.видео» (16 магазинов), «Телемакс» (15 магазинов) и «Техношок» (14 магазинов). За ними с большим отрывом следуют сети «Просто» (входит в группу компаний «Альтернатива синицы») и «Техносила», у которых по 6 магазинов. «Как правило, оператор БТЭ является «якорем» торгового центра, а потому он может занимать львиную долю площадей ТЦ. Однако следует учитывать формат самого торгового центра (районный, городской, региональный и пр.). К примеру, в одном из неконцептуальных торговых центров города Набережные Челны оператор БТЭ занял практически всю площадь. Это единственный «якорь» в ТЦ, оставшиеся площади сданы мелкой нарезкой местным предпринимателям», – отмечает заместитель генерального директора ГК «Овентал» Захар Калмыков.

«Требования операторов БТЭ во многом схожи, – комментирует ди­­ректор по профессиональной деятельности Knight Frank SPb Николай Пашков. – Им требуются помещения на первом этаже, на оживленных магистралях, рядом с транспортными узлами, в местах с высокой проходимостью. Помещение желательно прямоугольной или квадратной формы, свободной планировки, без капитальных перегородок. Общая площадь – 1300–2800 кв. м, торговая – от 1000 кв. м. Площадь склада и вспомогательных помещений – около 500 кв. м. Потолки (без учета технологического пространства над ними) – от 3,2–3,6 м».

Директор департамента розничных продаж сети магазинов «Прос­то» Алексей Артамонов указывает также на необходимость просторной оборудованной парковки и возможность размещения рекламы на фасадах здания и в непосредственной близости от него.

«Что касается складов, то для эффективной работы магазина необ­ходимо, чтобы общее состояние склада соответствовало санитарным нормам, чтобы он был сухим и теплым (в помещении должна поддерживаться плюсовая температура), оснащен телекоммуникациями, выделенной интернет-линией, системой вентиляции. Планируя складское помещение, необходимо учитывать предполагаемый объем хранения, частоту оборота товара, возможность для грузовых машин без проблем подъезжать к складу, наличие удобной разгрузки, просторных лифтов, широких дверных проемов», – уточняет он.

Николай Пашков называет среднюю арендную ставку для отечественных ритейлеров БТЭ в $350–450/кв. м в год. «MediaMarkt снимал помещения по более низким ставкам», – замечает эксперт. «Диапазон арендных ставок в зависимости от масштаба проекта и от региона до кризиса мог варьироваться от $200 до 450/кв. м в год», – комментирует, в свою очередь, Дмитрий Бердиган, генеральный директор «АйБи Ритейл» (входит в структуру «АйБи Групп»).

Крупные неприятности

2008 год практически все ритейлеры бытовой техники закончили с прибылью. Российский рынок БТЭ вырос на 12–15%, а такие основные игроки, как «М.видео», «Техносила» и «Мир», увеличили продажи на 43%, 30% и 15% соответственно. Исключение составила сеть «Эльдорадо»: выручка ее магазинов в России снизилась на 4,2%, до $4,1 млрд. Однако в 2009 году трудности испытают все участники рынка БТЭ.

«Затраты ритейлеров на импорт продукции повысились в связи с девальвацией рубля. Другое дело, что у разных операторов – разная доля импорта. Так как производство сейчас часто локализовано, то в некоторых магазинах доля продукции российского производства может достигать 40%. Но спад потребительского кредитования в обязательном порядке отразится на продаже крупной бытовой техники, и мы видим это на практике. Анализ периода с ноября 2008 по январь 2009 года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, показал, что продажи крупной бытовой техники упали в среднем на 15–20%», – говорит г-н Бердиган.

Для ритейлеров единственный выход из этой ситуации – сокращение издержек. И в первую очередь они хотят сэкономить на аренде, затраты на которую занимают от 6 до 12% от оборота магазина (данные «АйБи Ритейл»). «Используя кризис, некоторые компании стали «выкручивать» арендодателям руки. Так, в частности, компания «Эльдорадо» направила своим арендодателям уведомление об уменьшении арендной платы и о переходе на процент с оборота (4%). Учитывая масштаб и долю данного оператора на российском рынке, другие компании тоже пытаются достичь таких же условий. Где-то эта борьба идет в пользу арендатора, где-то – в пользу арендодателя, но в целом ставки аренды падают, потому что падают доходы (даже рублевые) операторов БТЭ», – говорит Дмитрий Бердиган.

«Поскольку многие сетевые операторы пересмотрели планы развития на будущий год, у ряда девелоперов возникает проблема с формированием качественного пула арендаторов. Это раньше в успешные торговые центры стояла очередь из арендаторов и собственник мог проводить тендер. Сейчас ситуация изменилась», – констатирует г-н Артамонов.

«Девелоперы торговых цент­ров почувствовали влияние кризиса: в I квартале увеличилась доля вакантных площадей в ТЦ до 10–12%. Такая ситуация может быть связана с закрытием некоторых якорных арендаторов (например, сеть «Банана-Мама» закрыла все свои магазины в Петербурге, другие сети сокращают количество торговых точек – например, «Форум»). Бывает, что якорные арендаторы съезжают, не сумев договориться об условиях аренды на следующий год. Закрывают магазины и более мелкие арендаторы. Причем даже, казалось бы, в успешных торговых центрах можно встретить пустующие секции (как в дальних уголках ТЦ, так и в проходных местах)», – соглашается Николай Пашков.

По его словам, особенно нелегко приходится девелоперам торговых центров, чьи объекты готовы вот-вот открыться. Многие арендаторы, корректируя планы развития, разрывают договоренности и предпочитают заплатить штраф за расторжение договора, чем открывать магазин. В данном случае перед девелопером встает непростая дилемма: открывать торговый центр полупустым или откладывать сроки открытия. «Практика переговоров о снижении фиксированной части арендной ставки и переход на процент с оборота сейчас достаточно распространена. Так, руководители сети «Эльдорадо» сумели договориться практически со всеми владельцами торговых площадей о переходе с фиксированной ставки аренды на 4% с оборота (включая эксплуатационные расходы)», – добавляет Николай Пашков.

«Нельзя сказать, что собственники охотно идут на то, чтобы переходить на процент с оборота. Все-таки в условиях современного рынка фиксированная арендная ставка собственниками приветствуется больше. Для перехода нужны конкретные цифры о существенном снижении уровня продаж оператора БТЭ. Но на сегодняшний день в сети «Просто» по Петербургу падения продаж нет», – отмечает Алексей Артамонов. По его словам, чаще можно говорить о снижении арендных ставок на 10–20%.

Но г-н Пашков уверен, что в ближайшем будущем девелоперы станут еще более сговорчивыми. «Пока девелоперы инертно реагируют на кризисную ситуацию. Не понимая до конца сроков и глубины спада, они не готовы принимать решения о радикальном изменении условий аренды в сторону понижения и предпочитают занимать выжидающую позицию. Такая ситуация может продолжиться до середины года, когда станет понятно, будет ли продолжаться спад или наступит какое-то улучшение. В первом случае снижение ставок аренды сможет остановить закрытие магазинов в ТЦ, работающих на грани рентабельности», – уверен он.

«Большое значение сегодня приобретает наличие профессиональной управляющей компании на объекте, которая, выстраивая грамотные отношения с арендаторами и проводя антикризисную политику управления объектом, может найти компромиссы между собственником ТЦ и арендаторами», – добавляет Захар Калмыков.

Передел кризисом

«Кризис не останавливает региональное развитие, поэтому спрос на новые помещения есть, и он соответствует масштабам этих сетей. Другое дело, что кризис заставляет их подходить к подбору проектов более избирательно и требовать существенных преференций по арендным ставкам. Так, по нашим оценкам, суммы, которые готовы платить операторы за помещение, уменьшились в полтора-два раза, – говорит Дмитрий Бердиган. – Масштаб помещений, которые сейчас рассматривают операторы БТЭ, также сократился. Например, MediaMarkt уменьшил масштаб проектов практически в два раза: с 8–9 тыс. до 4,5–5,5 тыс. кв. м», – подытоживает Дмитрий Бердиган.

Впрочем, по его мнению, потери торговцев и девелоперов невозможно компенсировать только сокращением издержек. «Единственным безрисковым вариантом в кризисные времена остается торговля продуктами», – считает г-н Бердиган. «Отслеживая тенденцию последнего времени, мы наблюдаем потерю интереса со стороны покупателей к операторам бытовой техники и электроники. В противовес этому возрос интерес у покупателей к операторам сектора подарков и развлечений. Относительно вольготно чувствуют себя в сегодняшних условиях операторы продуктовых сетей сегмента «дискаунтер», – соглашается Захар Калмыков.

«Безусловно, в отличие от операторов продовольственной торговли, рынок БТЭ находится в большей зоне риска, так как предлагает потребителям товары не первой необходимости. И все же даже в условиях кризиса люди смотрят телевизор, пользуются кухонной бытовой техникой, обновляют сотовые телефоны, компьютеры и ноутбуки и т. п., – возражает ему Алексей Артамонов. – Выгода, равно как и риск, размещения в ТК оператора БТЭ для арендодателя связан скорее не с тем, будут ли пользоваться спросом товары данного сегмента, а с тем, насколько конкретный оператор умеет работать в условиях кризиса. Здесь нужно иметь в виду такие факторы, как рекламная и маркетинговая стратегия оператора, грамотный подход к формированию ассортиментной матрицы (особенно в условиях кризиса, когда важно учитывать финансовые возможности покупателей), способность ритейлера мобильно реагировать на изменение ситуации, профессионализм продавцов и персонала магазина, управление в компании, опыт ее работы в похожих условиях».

Общее снижение арендных ставок в торговых комплексах дает игрокам среднего уровня шанс потеснить лидеров рынка. «В связи с тем, что многие операторы отказались от планов по развитию, часть ритейлеров закрыли свои магазины из-за невозможности расплатиться по кредитам, мы имеем возможность рассматривать достойные предложения по аренде помещений в ТК, ранее не доступных. Арендные ставки снизились даже в ТК с высоким трафиком. Поэтому на сегодняшний день на рынке есть достойные предложения по приемлемым ценам», – говорит Алексей Артамонов. По его словам, сеть готова рассматривать и реализовывать проекты, от которых могут отказаться другие ритейлеры, и собирается выйти на 3–4-е место по товарообороту в Северо-Западном регионе РФ как за счет наращивания оборотов имеющихся магазинов, так и за счет открытия новых. «При этом наши планы по развитию уже не ограничиваются только северо-западом России, мы активно изучаем возможности открытия магазинов за его пределами», – уточняет он.

Крупные игроки тоже не собираются упускать момент для оптимизации географии своей сети. Так, например, компания «М.видео» заявила, что откроет до 23 новых магазинов в 2009 году. Как сообщил журналистам директор по связям с инвесторами «М.видео» Денис Давыдов, план по открытию может быть скорректирован, учитывая то, что на рынке сейчас много предложений. Кроме того, расстановку сил на рынке может поменять и поглощение игроков рынка БТЭ, нуждающихся в перекредитовании, крупными финансовыми структурами. Так, например, в начале этого года появилась информация о том, что «Альфа-групп» задумалась о создании на рынке бытовой техники торгового холдинга, аналогичного продуктовой компании X5 Retail Group. «Однозначно, кризис уже показывает изменения в расстановке сил. Уходят более слабые игроки, уходят и крупные, объявляя себя банкротом. Крупным ритейлерам кризис выгоден тем, что можно купить разорившуюся сеть по более низкой цене, чем до кризиса. Сделки по слиянию и поглощению в сегменте ритейла сегодня самые частые», – констатирует Захар Калмыков.