Новости
Компании
Назад
23 Марта 2009, 14:38
Французский оптимизм
ТРК «Питер Радуга» – третий по величине торгово-развлекательный комплекс в Санкт-Петербурге. Это дебютный проект французских девелоперов VINCI Construction Grands Project. На воплощение концепции у VINCI ушло три года. Несмотря на проблемы с получением разрешения на строительство, «Питер Радуга» был построен, успешно функционирует, а его управляющие подумывают о расширении торговой зоны.
Под строительство ТРК «Питер Радуга» французской компании VINCI Construction Grands Project досталось большое пятно в одном из самых густонаселенных районов города. Под объект выделили ранее пустовавший земельный участок площадью 25 га на проспекте Космонавтов, ограниченный Кузнецовской и Бассейной улицами, – прямо напротив Спортивно-концертного комплекса (СКК). Хотя участок и находится в удалении от основных городских магистралей, торговый центр обеспечен подъездами со всех сторон. С запада – по Московскому проспекту, который связывает исторический центр Петербурга (в 7 км от комплекса) с аэропортом Пулково. С востока – по Витебскому проспекту.
Однако на первых порах завидное место принесло девелоперу неприятности. Участок под строительство торгового комплекса был выделен администрацией города компании VINCI еще в 2003 году. Но приступить к работам сразу не удалось, поскольку появился еще один претендент на землю. Федеральное агентство по физкультуре и спорту РФ попросило передать это место под строительство спортивного комплекса. Руководитель агентства Вячеслав Фетисов настаивал на том, что территория у СКК должна разрабатываться в соответствии с единой государственной концепцией. Проводником идей Вячеслава Фетисова выступал вице-губернатор Петербурга Сергей Тарасов. Компания уже была готова совсем отказаться от планов на российском рынке, но в итоге после переговоров на федеральном уровне спор был улажен и земля все же досталась VINCI.
Но и после того как совместными усилиями администрации, заинтересованной в крупном инвесторе, и французской компании вопрос о назначении земли был закрыт, неприятности не закончились. Дело в том, что выделенный под торгово-развлекательный комплекс участок располагался на месте бывшей свалки. В результате VINCI потратила более года на получение разрешения на строительство. Впрочем, французскому девелоперу было за что бороться. «Мы не скрываем, что это наш самый амбициозный проект, инвестиции в него составили более 190 млн евро. Ожидаемый годовой оборот ТРК – 350 млн евро в год», – признает Фредерик Роман, директор по развитию VINCI Construction Grand Projects.
Архитектурный уникум
Новаторским для подобного рода сооружений стало решение возвести не многоэтажный, а одноэтажный комплекс. «Архитектурная концепция проекта заключалась в том, чтобы создать впечатление большого пространства, поэтому мы не стали надстраивать этажи, а предпочли возвести большое одноуровневое здание. Инновация коммерческой концепции в том, что здесь на одном уровне объединены три основных центра притяжения для покупателей: продукты питания, оборудование для дома (ремонта, технического оснащения и создания интерьера) и досуг», – рассказывает Фредерик Роман.
Строительство комплекса в один этаж позволило создать залы огромной площади без дополнительных опорных элементов (с использованием стандартных металлических опор и перекрытий в качестве несущих конструкций). Таким образом, удалось увеличить не только полезную площадь торговых помещений, но и предоставить дополнительные возможности для их дизайна.
Кроме того, это решение значительно сократило расходы на сооружение здания. При размещении всех составляющих комплекса на одном этаже отпадала необходимость в дорогостоящем инженерном оснащении: грузовых и пассажирских лифтах, эскалаторах, значительно упростилась и система вентиляции – одна из важнейших систем для жизнеобеспечения любого здания.
«Планировка ТРК «Питер Радуга» – наша особая гордость. Такая концепция торгового комплекса является наиболее эффективной. Дело в том, что посещаемость второго уровня меньше в среднем на 50%», – объясняет Гийом Леруа-Болье, управляющий «Питер Радуги». Разделение ТРК на функциональные зоны произведено не по вертикали, как в большинстве подобных сооружений, а по горизонтали: в одной части разместились крупные магазины, в другой – кинотеатр и игровой центр. Два крыла соединяет галерея, где внутреннее пространство разделено на 135 отдельных помещений, предназначенных под небольшие ателье и магазины. Чтобы отделить торговую зону комплекса от развлекательной, достаточно перекрыть галерею, и каждая часть ТРК сможет функционировать в оптимальном для арендаторов и посетителей режиме, так как магазины закрываются для посетителей в 21.00, а игровые залы и кинотеатр работают до утра. С точки зрения эксплуатации здания такое архитектурное решение было признано удачным.
Плюсы и минусы
Проект ТЦ «Радуга» эксперты рынка называют относительно удачным. В первую очередь – за счет интересного расположения на границе спального района с высокой плотностью населения. «Даже несмотря на то что жилые кварталы расположены исключительно к югу от торгового комплекса, в зоне 10-минутной доступности от «Радуги» проживает около 600 тыс. человек – для Санкт-Петербурга это очень высокий показатель», – говорит Всеволод Щербаков, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International.
Основными конкурентами проекта называют «Южный полюс», «Питер», в меньшей степени – «Мегу-Дыбенко», торговую зону вдоль Пулковского шоссе. Кроме того, в непосредственной близости расположен гипермаркет «Карусель», который успешно конкурирует с Real, одним из главных «якорей» ТРЦ «Питер Радуга». Вместо конца 2006 года проект был открыт весной 2007 года. Опоздание на полгода позволило гипермаркету «Карусель» первым выйти на рынок, что дало ему конкурентное преимущество перед Real.
«Самое главное, что такой масштабный проект в принципе был реализован», – говорит Катерина Немирова, руководитель проектного отдела компании Praktis CB (ранее работала над проектом ТРК «Питер Радуга» в компании Astera). Неудачей консультанты и брокеры проекта называют тот факт, что из-за финансовых амбиций VINCI, несмотря на все старания, не удалось собрать запланированный пул арендаторов. «Мы ничего не могли поделать с суровой финансовой политикой девелопера – изначально запрашивались очень высокие ставки и предъявлялись жесткие требования, на которые могли пойти далеко не все компании», – вспоминает Катерина Немирова. К примеру, ставка для ресторана (площалью 100 кв. м) равнялась 480 евро/кв. м в год плюс 6% от прибыли компании, и кроме этого взималась ежемесячная плата за сервисное обслуживание и маркетинг. Для магазина одежды (100 кв. м) ставка составляла 655,4 евро/ кв. м в год, плюс 7,5% от прибыли и ежемесячные платежи. «Коммерческие условия были не простыми для многих арендаторов, но именно они и служили своеобразным фильтром, выявляющим жизнеспособность арендатора и рыночную позицию торговой марки», – комментирует, в свою очередь, Александр Волошин, руководитель отдела инвестиционного консалтинга компании ASTERA SPb, руководитель проекта ТРК «Радуга».
Впрочем, эксперты уверены, что арендные ставки в условиях кризиса будут скорректированы. «Это неизбежный процесс сегодня, так как налицо ротация арендаторов. Точно сказать, насколько владельцы готовы уступить в цене, сложно. Все будет решаться в индивидуальном порядке», – говорит Катерина Немирова.
Предлагать помещения в аренду брокеры Astera стали еще на стадии согласования проекта (в 2003 году), а закончили как раз к открытию «Питер Радуги». Сегодня комплекс заполнен на 90–95%. По информации Гийома Леруа-Болье, за полтора года работы в «Питер Радуге» сменилось всего пять арендаторов. По признанию экспертов, это очень хороший показатель. Возможно, секрет в долгосрочных контрактах (на 10 лет), четко продуманном договоре аренды, в котором более 100 страниц, и комплексном обслуживании арендаторов. Французская управляющая компании Cegis предоставляет своим клиентам полный комплекс услуг. Условно услуги можно разделить на три группы. Первая – управление арендой – включает выставление счета и сбор арендной платы. Вторая – управление зонами общего пользования – подразумевает обеспечение безопасности, клининговые услуги и общее техническое обслуживание здания. Третья группа – это маркетинговые услуги. Cegis занимается комплексным продвижением ТРК. «Питер-Радуга» находится в отрыве от основных магистралей города, поэтому продвижение комплекса – сложная задача. Приходится быть креативными. Каждый день. Выставка современного искусства, конкурс «Мисс Радуга» с показом мод, выставка-продажа мотоциклов и многое другое – это не просто рекламные акции, а запоминающиеся мероприятия для наших посетителей», – рассказал Гийом Леруа-Болье.
Концепция комплекса успешна и в условиях кризиса за счет оптимального сочетания якорных арендаторов и торговой галереи, уверен Александр Волошин. «80% арендопригодной площади занимают «якоря». Простая и удобная организация пространства для покупателей, парковка в 3500 машино-мест – такой парковкой не обладает ни один ТРК в деловой части города» – говорит руководитель проекта. Подбор арендаторов осуществлялся строго согласно концепции, брокером соблюдались товарные категории, по ходу проекта некоторые товарные группы были скорректированы в соответствии с уровнем развития ритейла в России.
Радужные перспективы
За полтора года работы ТРК «Питер Радуга» показал неплохие результаты и доказал свою жизнеспособность. По данным компании Cegis, в период с июля 2007 по июль 2008 года рост товарооборота составил 45%, в августе прошлого года – 55%, в октябре – еще 42%.
Конечно же, в условиях реальной работы концепция комплекса претерпела некоторые изменения. «С одной стороны, изменения могут показаться не столь значительными, но они существенно влияют на лояльность покупателей. Особенно учитывая тот факт, что все изменения направлены на повышение комфортности пребывания покупателей в нашем комплексе», – говорит управляющий «Питер Радуги». В 2008 году в ТРК появился гардероб, новая автобусная линия в район Купчино, идет работа над проектом связи кинотеатра с торговой галереей. Сейчас вход в кинотеатр отдельный. По мнению экспертов, по этой причине девелопер теряет часть потенциальных покупателей. «Кинотеатр можно рассматривать как комплементарную функцию для увеличения покупок ряда товаров», – поясняет Всеволод Щербаков.
Но главным изменением стал курс на признание помимо торговой еще социальной функции ТРК «Питер Радуга». «Мы регулярно проводим мероприятия, которые не только поддерживают интерес завоеванной аудитории и привлекают новую, но и дают возможность осуществлять важные социальные функции. Сегодня мы сотрудничаем с музыкальными и спортивными школами Московского района, предоставляя им площадку для выступлений. Одной из самых важных задач для нас – сделать «Питер Радугу» не просто торговым центром, а и социально значимым объектом», – резюмирует Гийом Леруа-Болье. У VINCI и Cegis оптимистичный взгляд не только на финансовые показатели и имидж своего проекта. Несмотря на кризис, в планах девелопера – увеличить существующую торговую зону еще на 25 тыс. кв. м за счет парковки.
«В результате комплексного, грамотного, слаженного подхода ко всем стадиям и частям работы над проектом удалось заложить его успешную будущность, которая помогает выжить сегодня, в период
экономического кризиса. Даже в текущих условиях арендаторы выстраиваются в очередь, чтобы занять площади в «Радуге», при этом комплекс позволяет выбирать тех, кто наиболее соответствует концепции и позиционированию. Поэтому мы считаем, что решение о расширении торговых площадей, принятое собственником объекта, обоснованно и вполне реализуемо
даже в сложившихся рыночных условиях», – убежден Александр Волошин. С одной стороны, кризис действительно может не сильно повредить реализации проекта второй очереди. Ведь девелопер сначала будет разрабатывать концепцию, затем проект и только потом приступит к строительству. К этому моменту последствия экономического кризиса рынок уже преодолеет. Но с другой стороны, компании придется предварительно искать арендаторов в условиях кризиса и с этим возникнут проблемы. «Если у сетевиков есть планы по открытию магазинов в будущем ТРК, то проблем не возникнет. Но спонтанных решений от арендаторов сегодня ждать не приходится», – утверждает Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН.
Однако на первых порах завидное место принесло девелоперу неприятности. Участок под строительство торгового комплекса был выделен администрацией города компании VINCI еще в 2003 году. Но приступить к работам сразу не удалось, поскольку появился еще один претендент на землю. Федеральное агентство по физкультуре и спорту РФ попросило передать это место под строительство спортивного комплекса. Руководитель агентства Вячеслав Фетисов настаивал на том, что территория у СКК должна разрабатываться в соответствии с единой государственной концепцией. Проводником идей Вячеслава Фетисова выступал вице-губернатор Петербурга Сергей Тарасов. Компания уже была готова совсем отказаться от планов на российском рынке, но в итоге после переговоров на федеральном уровне спор был улажен и земля все же досталась VINCI.
Но и после того как совместными усилиями администрации, заинтересованной в крупном инвесторе, и французской компании вопрос о назначении земли был закрыт, неприятности не закончились. Дело в том, что выделенный под торгово-развлекательный комплекс участок располагался на месте бывшей свалки. В результате VINCI потратила более года на получение разрешения на строительство. Впрочем, французскому девелоперу было за что бороться. «Мы не скрываем, что это наш самый амбициозный проект, инвестиции в него составили более 190 млн евро. Ожидаемый годовой оборот ТРК – 350 млн евро в год», – признает Фредерик Роман, директор по развитию VINCI Construction Grand Projects.
Архитектурный уникум
Новаторским для подобного рода сооружений стало решение возвести не многоэтажный, а одноэтажный комплекс. «Архитектурная концепция проекта заключалась в том, чтобы создать впечатление большого пространства, поэтому мы не стали надстраивать этажи, а предпочли возвести большое одноуровневое здание. Инновация коммерческой концепции в том, что здесь на одном уровне объединены три основных центра притяжения для покупателей: продукты питания, оборудование для дома (ремонта, технического оснащения и создания интерьера) и досуг», – рассказывает Фредерик Роман.
Строительство комплекса в один этаж позволило создать залы огромной площади без дополнительных опорных элементов (с использованием стандартных металлических опор и перекрытий в качестве несущих конструкций). Таким образом, удалось увеличить не только полезную площадь торговых помещений, но и предоставить дополнительные возможности для их дизайна.
Кроме того, это решение значительно сократило расходы на сооружение здания. При размещении всех составляющих комплекса на одном этаже отпадала необходимость в дорогостоящем инженерном оснащении: грузовых и пассажирских лифтах, эскалаторах, значительно упростилась и система вентиляции – одна из важнейших систем для жизнеобеспечения любого здания.
«Планировка ТРК «Питер Радуга» – наша особая гордость. Такая концепция торгового комплекса является наиболее эффективной. Дело в том, что посещаемость второго уровня меньше в среднем на 50%», – объясняет Гийом Леруа-Болье, управляющий «Питер Радуги». Разделение ТРК на функциональные зоны произведено не по вертикали, как в большинстве подобных сооружений, а по горизонтали: в одной части разместились крупные магазины, в другой – кинотеатр и игровой центр. Два крыла соединяет галерея, где внутреннее пространство разделено на 135 отдельных помещений, предназначенных под небольшие ателье и магазины. Чтобы отделить торговую зону комплекса от развлекательной, достаточно перекрыть галерею, и каждая часть ТРК сможет функционировать в оптимальном для арендаторов и посетителей режиме, так как магазины закрываются для посетителей в 21.00, а игровые залы и кинотеатр работают до утра. С точки зрения эксплуатации здания такое архитектурное решение было признано удачным.
Плюсы и минусы
Проект ТЦ «Радуга» эксперты рынка называют относительно удачным. В первую очередь – за счет интересного расположения на границе спального района с высокой плотностью населения. «Даже несмотря на то что жилые кварталы расположены исключительно к югу от торгового комплекса, в зоне 10-минутной доступности от «Радуги» проживает около 600 тыс. человек – для Санкт-Петербурга это очень высокий показатель», – говорит Всеволод Щербаков, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International.
Основными конкурентами проекта называют «Южный полюс», «Питер», в меньшей степени – «Мегу-Дыбенко», торговую зону вдоль Пулковского шоссе. Кроме того, в непосредственной близости расположен гипермаркет «Карусель», который успешно конкурирует с Real, одним из главных «якорей» ТРЦ «Питер Радуга». Вместо конца 2006 года проект был открыт весной 2007 года. Опоздание на полгода позволило гипермаркету «Карусель» первым выйти на рынок, что дало ему конкурентное преимущество перед Real.
«Самое главное, что такой масштабный проект в принципе был реализован», – говорит Катерина Немирова, руководитель проектного отдела компании Praktis CB (ранее работала над проектом ТРК «Питер Радуга» в компании Astera). Неудачей консультанты и брокеры проекта называют тот факт, что из-за финансовых амбиций VINCI, несмотря на все старания, не удалось собрать запланированный пул арендаторов. «Мы ничего не могли поделать с суровой финансовой политикой девелопера – изначально запрашивались очень высокие ставки и предъявлялись жесткие требования, на которые могли пойти далеко не все компании», – вспоминает Катерина Немирова. К примеру, ставка для ресторана (площалью 100 кв. м) равнялась 480 евро/кв. м в год плюс 6% от прибыли компании, и кроме этого взималась ежемесячная плата за сервисное обслуживание и маркетинг. Для магазина одежды (100 кв. м) ставка составляла 655,4 евро/ кв. м в год, плюс 7,5% от прибыли и ежемесячные платежи. «Коммерческие условия были не простыми для многих арендаторов, но именно они и служили своеобразным фильтром, выявляющим жизнеспособность арендатора и рыночную позицию торговой марки», – комментирует, в свою очередь, Александр Волошин, руководитель отдела инвестиционного консалтинга компании ASTERA SPb, руководитель проекта ТРК «Радуга».
Впрочем, эксперты уверены, что арендные ставки в условиях кризиса будут скорректированы. «Это неизбежный процесс сегодня, так как налицо ротация арендаторов. Точно сказать, насколько владельцы готовы уступить в цене, сложно. Все будет решаться в индивидуальном порядке», – говорит Катерина Немирова.
Предлагать помещения в аренду брокеры Astera стали еще на стадии согласования проекта (в 2003 году), а закончили как раз к открытию «Питер Радуги». Сегодня комплекс заполнен на 90–95%. По информации Гийома Леруа-Болье, за полтора года работы в «Питер Радуге» сменилось всего пять арендаторов. По признанию экспертов, это очень хороший показатель. Возможно, секрет в долгосрочных контрактах (на 10 лет), четко продуманном договоре аренды, в котором более 100 страниц, и комплексном обслуживании арендаторов. Французская управляющая компании Cegis предоставляет своим клиентам полный комплекс услуг. Условно услуги можно разделить на три группы. Первая – управление арендой – включает выставление счета и сбор арендной платы. Вторая – управление зонами общего пользования – подразумевает обеспечение безопасности, клининговые услуги и общее техническое обслуживание здания. Третья группа – это маркетинговые услуги. Cegis занимается комплексным продвижением ТРК. «Питер-Радуга» находится в отрыве от основных магистралей города, поэтому продвижение комплекса – сложная задача. Приходится быть креативными. Каждый день. Выставка современного искусства, конкурс «Мисс Радуга» с показом мод, выставка-продажа мотоциклов и многое другое – это не просто рекламные акции, а запоминающиеся мероприятия для наших посетителей», – рассказал Гийом Леруа-Болье.
Концепция комплекса успешна и в условиях кризиса за счет оптимального сочетания якорных арендаторов и торговой галереи, уверен Александр Волошин. «80% арендопригодной площади занимают «якоря». Простая и удобная организация пространства для покупателей, парковка в 3500 машино-мест – такой парковкой не обладает ни один ТРК в деловой части города» – говорит руководитель проекта. Подбор арендаторов осуществлялся строго согласно концепции, брокером соблюдались товарные категории, по ходу проекта некоторые товарные группы были скорректированы в соответствии с уровнем развития ритейла в России.
Радужные перспективы
За полтора года работы ТРК «Питер Радуга» показал неплохие результаты и доказал свою жизнеспособность. По данным компании Cegis, в период с июля 2007 по июль 2008 года рост товарооборота составил 45%, в августе прошлого года – 55%, в октябре – еще 42%.
Конечно же, в условиях реальной работы концепция комплекса претерпела некоторые изменения. «С одной стороны, изменения могут показаться не столь значительными, но они существенно влияют на лояльность покупателей. Особенно учитывая тот факт, что все изменения направлены на повышение комфортности пребывания покупателей в нашем комплексе», – говорит управляющий «Питер Радуги». В 2008 году в ТРК появился гардероб, новая автобусная линия в район Купчино, идет работа над проектом связи кинотеатра с торговой галереей. Сейчас вход в кинотеатр отдельный. По мнению экспертов, по этой причине девелопер теряет часть потенциальных покупателей. «Кинотеатр можно рассматривать как комплементарную функцию для увеличения покупок ряда товаров», – поясняет Всеволод Щербаков.
Но главным изменением стал курс на признание помимо торговой еще социальной функции ТРК «Питер Радуга». «Мы регулярно проводим мероприятия, которые не только поддерживают интерес завоеванной аудитории и привлекают новую, но и дают возможность осуществлять важные социальные функции. Сегодня мы сотрудничаем с музыкальными и спортивными школами Московского района, предоставляя им площадку для выступлений. Одной из самых важных задач для нас – сделать «Питер Радугу» не просто торговым центром, а и социально значимым объектом», – резюмирует Гийом Леруа-Болье. У VINCI и Cegis оптимистичный взгляд не только на финансовые показатели и имидж своего проекта. Несмотря на кризис, в планах девелопера – увеличить существующую торговую зону еще на 25 тыс. кв. м за счет парковки.
«В результате комплексного, грамотного, слаженного подхода ко всем стадиям и частям работы над проектом удалось заложить его успешную будущность, которая помогает выжить сегодня, в период
экономического кризиса. Даже в текущих условиях арендаторы выстраиваются в очередь, чтобы занять площади в «Радуге», при этом комплекс позволяет выбирать тех, кто наиболее соответствует концепции и позиционированию. Поэтому мы считаем, что решение о расширении торговых площадей, принятое собственником объекта, обоснованно и вполне реализуемо
даже в сложившихся рыночных условиях», – убежден Александр Волошин. С одной стороны, кризис действительно может не сильно повредить реализации проекта второй очереди. Ведь девелопер сначала будет разрабатывать концепцию, затем проект и только потом приступит к строительству. К этому моменту последствия экономического кризиса рынок уже преодолеет. Но с другой стороны, компании придется предварительно искать арендаторов в условиях кризиса и с этим возникнут проблемы. «Если у сетевиков есть планы по открытию магазинов в будущем ТРК, то проблем не возникнет. Но спонтанных решений от арендаторов сегодня ждать не приходится», – утверждает Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН.
Назад
Загрузка...