девелоперы

Девелоперы перенесли ввод 21–31% офисных проектов в Москве, запланированных на 2026–2030 годы. Изначально они заявили проекты на 7,3 млн кв. м, но строительство почти половины этого объема еще не началось. Из-за пересмотра сроков на рынок за этот период может выйти 4,5–5,6 млн кв. м бизнес-центров. Высокая стоимость кредитов и рост себестоимости заставляют девелоперов пересматривать графики работ. Стоимость строительства офисов в 2026 году может вырасти на 10%, до 220 тыс. руб. за 1 кв. м, а в 2025-м показатель увеличился на 18% год к году. Сдерживает девелоперов и снижение спроса: невысокие темпы реализации площадей ограничивают возможность привлечь капитал для завершения строительства. На сроки также влияют перебои с поставками, корректировки проектных решений и длительные согласования.

Российские девелоперы ориентируются на окупаемость инновационных проектов примерно в 11 месяцев и редко готовы запускать инициативы с более длительным горизонтом. Об этом заявил замдиректора департамента цифрового развития Минстроя Николай Парфентьев. По его словам, участники рынка предпочитают технологии, которые позволяют быстро вернуть вложения. Долгосрочные проекты интересуют лишь отдельных руководителей, рассматривающих технологическое развитие как стратегическую задачу. Такая осторожность девелоперов названа одной из причин слабого распространения передовых технологий в строительстве. Компании также откладывают долгосрочные инициативы из-за финансовой и геополитической ситуации. При этом Минстрой обсуждает с рядом девелоперов внедрение сквозного BIM. Речь идет об использовании информационной модели на всех этапах создания и эксплуатации объекта.

Средневзвешенная цена экспонирования офисов-новостроек в Москве достигла 523 тыс. руб. за кв. м. Девелоперы становятся более гибкими в условиях снижения активности покупателей и предлагают рассрочку и отложенные платежи. Они продолжают делать ставку на продажу офисов: на такие проекты пришлось 297 тыс. кв. м, или 45% всего объема нового строительства в первом полугодии. Без учета объектов для собственного размещения компаний этот показатель достигает 72%. Продажа помещений остается для них наиболее выгодной моделью на этапе финансового планирования. По итогам 2026 года доля офисов, предназначенных для реализации, может достигнуть 62%, увеличившись на 16 процентных пунктов за год. При этом арендные проекты сократятся до 16% нового строительства против 34% годом ранее.

Доля готовых офисных площадей в Москве, выставленных на продажу, за первое полугодие 2026 года выросла до 28% против 8% годом ранее. Объем такого предложения увеличился в семь раз, до 388 тыс. кв. м. Причиной роста стало изменение стратегии девелоперов: они строят больше офисов не для сдачи в аренду, а на продажу. Дополнительным драйвером эксперты считают выход на рынок непрофильных застройщиков, которые возводят коммерческую недвижимость для получения льгот в рамках программ столичной мэрии. Реализовать увеличившийся объем помещений девелоперам становится все сложнее: предложение растет, а спрос снижается. Компании не стремятся направлять значительный объем капитала на приобретение собственных офисов. Основными покупателями остаются частные инвесторы и организации, рассчитывающие использовать недвижимость в течение длительного срока. Спросом пользуются в основном небольшие офисные блоки, которые составляют около 35% от общего объема экспозиции. По итогам 2026 года в Москве может появиться 1,4 млн кв. м офисных площадей, что в два раза больше, чем в 2025-м.

Девелоперы могут перенести сроки ввода почти трети офисных площадей, заявленных к строительству в Москве до 2030 года. Из анонсированных 7,3 млн кв. м будет введено около 5,6 млн кв. м объектов классов «Прайм», А, Б+ и Б−. 53% заявленного объема девелоперы планируют реализовать через продажу, под аренду предназначено лишь 8% будущих площадей. Высокая стоимость заемного финансирования и рост затрат на строительство делают продажу более выгодной моделью, чем долгосрочная сдача в аренду. Более трети новых площадей планируется продавать отдельными блоками или этажами. По итогам первого полугодия 2026 года свободными для покупки или аренды оставались 62% анонсированного объема строительства.

Девелоперы в 2026–2030 годах планируют ввести в Москве 7,3 млн кв. м офисных площадей. Под аренду в этот период предусмотрено только 950 тыс. кв. м, что составляет около 13% от общего объема. В предыдущие шесть лет для этих целей было запланировано 1,03 млн кв. м, или 37%. Сейчас около 55% (примерно 3,6 млн кв. м) новых бизнес-центров возводится для продажи. Остальная часть приходится на объекты, которые строятся под конечных заказчиков. По оценкам Remain, доля проектов, рассчитанных на арендный рынок, не превысит 10% — около 600 тыс. кв. м. В NF Group ожидают, что под аренду будет построено около 500 тыс. кв. м, что составляет всего 9% нового предложения.

Девелоперы столкнулись с последствиями сокращения льготных ипотечных программ: во втором квартале 2026 года объем выдачи таких кредитов упал на 51% до 696,5 млрд рублей. При этом продажи не гарантируют улучшения их финансовых показателей, так как стоимость кредитов для компаний остается высокой. Ожидания бизнеса по снижению ключевой ставки до 12% к концу 2025 года не оправдались: за год она снизилась с 20 до 14%, а на последнем заседании 24 июля ЦБ ужесточил сигнал. Строительные компании, чьи акции торгуются на Московской бирже, по итогам 2025 года увеличили выручку на 5–27%, однако у ПИК, ЛСР и Эталона упала операционная эффективность, отражаемая в EBITDA. На это влияет высокая долговая нагрузка: скорректированный показатель чистый долг/EBITDA у компаний варьируется от -0,4x до 10,7x. Значение верхней границы означает, что на погашение долга при текущей прибыли потребуется почти 11 лет.

Девелоперы пока не ощутили влияния топливного кризиса на строительство. Глава НОСТРОЙ Антон Глушков сообщил, что перебои с поставками топлива на АЗС не сказались на отрасли. По его словам, рынок инертен, а удорожание заметно лишь при приобретении топливных карт предприятиями. При этом рост цен на топливо начинает распространяться на широкий круг товаров и услуг. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина назвала это временным явлением. Однако если сложный период затянется, последствия для рынка недвижимости могут оказаться тяжелыми. В этом случае прогноз по ключевой ставке придется пересмотреть, считает руководитель группы инвестиционного анализа Accent Игорь Талалов.

Почти 45% крупных российских девелоперов сталкиваются с проблемами при согласовании проектов комплексного развития территорий (КРТ). Такие данные на круглом столе Минстроя привела руководитель отдела стратегического консалтинга CMWP Юлия Токарева, ссылаясь на опрос 50 крупных застройщиков. 16% респондентов отметили трудности с финансовым моделированием и структурированием сделок, а для 14% основной проблемой стала реализация проектов, включая строительство и переселение жителей. Еще 12% считают сложной разработку градостроительной концепции или мастер-плана. Около 19% девелоперов оценивают экономику проектов КРТ как высокорисковую, при этом в Москве и области такой позиции придерживаются 44% опрошенных, а в регионах — 10%. На доходность проектов, по оценке эксперта, влияют инфраструктурные и социальные обязательства, расходы на которые приходятся на начальные этапы. Дополнительными факторами риска застройщики называют высокую ключевую ставку и сокращение программ льготной ипотеки. Вместе с тем 46% девелоперов считают проекты КРТ потенциально привлекательными при улучшении условий и параметров застройки.

Рекламные расходы девелоперов и агрегаторов недвижимости в офлайн-медиа в январе — мае 2026 года снизились на 12,5% в годовом выражении. Это первое падение показателя с 2023 года. Совокупный бюджет категории на телевидение, наружную рекламу, радио и прессу составил 8,4 млрд руб. без учета НДС против 9,6 млрд руб. годом ранее. Сильнее всего сократились вложения в печатные издания — на 16,3%, до 109 млн руб. Расходы на радио уменьшились на 13,7%, до 722 млн руб., на ТВ — на 13,1%, до 1,1 млрд руб. Бюджеты на OOH-рекламу, включая наружные конструкции, транспорт и цифровые экраны, упали на 12,2%, до 6,5 млрд руб. В предыдущие три года девелоперы и агрегаторы, напротив, наращивали вложения в офлайн-медиа: рост составлял от 16% до 40% в год.