стрит-ритейл

Офлайн-ритейл вошел в период жесткой оптимизации, которая напрямую отражается на рынке стрит-ритейла и встроенных помещений. В 2025 году O’STIN закрыла более 60 магазинов, Gloria Jeans — не менее 100, а «Л`Этуаль» — 93, что привело к росту вакантности в коммерческих помещениях. В 2026 году пересмотр стратегий продолжился: Lime остановила запуск новых точек до 2027 года, «Стокманн» закроет до пяти универмагов к декабрю, а Gloria Jeans и «Л`Этуаль» сократят по 150 наименее эффективных объектов каждый. Аналитики оценивают долю затронутых оптимизацией ритейлеров в 70–80%, прогнозируя, что к концу года рынок может не досчитаться до 40–50% магазинов в торговых центрах и встроенных коммерческих помещениях. По данным NF Group, 45% таких игроков приняли решение об оптимизации магазинов, 36% полностью отказались от физического присутствия, а 19% заявили о приостановке развития. Вакантность в моллах, по прогнозам, может вырасти до 8%.

Ставки капитализации помещений формата стрит-ритейл в Москве по итогам первого полугодия составили 11,5–13,5% годовых. В 2019 году этот показатель для данного сегмента находился в диапазоне 9,5–11,5%. Аренда торговых помещений с 2019 по 2025 год выросла на 113%, тогда как их стоимость увеличилась на 68%. Вложения в коммерческие объекты, включая стрит-ритейл, окупаются за 8,3–8,7 года. Для сравнения, покупка квартиры под сдачу в аренду возвращается в среднем за 24,4 года. Разрыв в доходности между этими сегментами стал максимальным с 2019 года. Валовая доходность от сдачи однокомнатной квартиры снизилась с 5,1% до 4,1%. Аналитики Accent связывают изменение показателей с разной динамикой цен и арендных ставок.

«Росинтер» начинал с первой точки в ГУМе на Красной площади, где ставки аренды были настолько высоки, что расходы планировали списать как маркетинговые. Однако флагманский «Ростикс» вопреки ожиданиям стал приносить прибыль. Арендодатели первых торговых центров сами находили компанию, чтобы она заняла свободные площади. В числе таких партнеров была Ramenka, учрежденная турецкими «КОЧ» и Enka. В начале 2000-х в России начался бум строительства крупных моллов, куда активно привлекали ресторанный холдинг как якорного арендатора. Основатель компании Ростислав Ордовский-Танаевский Бланко за тридцать лет прошел путь от арендатора до владельца собственного торгового центра.

«Галс-Девелопмент» отказывается от продажи стрит-ритейла в своих жилых проектах. Девелопер переходит к модели долгосрочного владения и самостоятельного управления коммерческими помещениями на первых этажах. Новая стратегия затронет строящиеся объекты и проекты на стадии проектирования. Компания намерена контролировать состав арендаторов и формировать инфраструктуру жилых комплексов. Принцип уже реализуется в квартале «Адмирал», где предусмотрены супермаркет, рестораны и фитнес-клуб. В комплексе «Монблан» ставка сделана на премиальный ритейл, а в «Доме 56» помещения разместятся в стилобате. Продажа стрит-ритейла традиционно считается быстрым способом возврата инвестиций: за три года цены выросли на 30–70%.

Стоимость стрит-ритейла в жилых комплексах за три года увеличилась на 30–70% в зависимости от проекта и стадии строительства. Такие данные приводятся в совместном исследовании DNA Realty и девелопера «Талан». Спросом пользуются блоки площадью 50–80 кв. м, варианты около 100 кв. м и крупные объекты свыше 350 кв. м. Небольшие площади чаще используют под аптеки, кофейни, салоны красоты и пункты выдачи заказов, более крупные — под продуктовые магазины. Повышенный интерес у арендаторов вызывают угловые помещения с панорамным остеклением и возможностью размещения рекламы на двух фасадах. Наиболее доступные объекты стоят от 20 млн рублей, но встречаются в основном на периферии Москвы или за пределами МКАД. Стабильный спрос сохраняется на лоты стоимостью от 100 млн рублей, особенно если они подходят под размещение продуктовых сетей. По словам генерального директора DNA Realty Антона Белых, на фоне колебаний валют и других активов стоимость таких объектов растет, а арендные ставки постепенно подтягиваются к цене продажи.

В первом полугодии 2026 года в Москве открылось 20 магазинов одежды и обуви, что почти вдвое меньше, чем годом ранее. Число закрытий в фешн-сегменте выросло примерно на 30% — с 31 до 40 площадок. Директор направления стрит-ритейла NF Group Ирина Козина связывает динамику с адаптацией игроков к особенностям местного спроса. Региональные бренды стали реже выходить на столичный рынок, а московские компании сократили темпы расширения. Покупатели стали более требовательными: они ждут высокого уровня обслуживания, качественного оформления и дополнительных услуг. Из-за растущих ожиданий бизнесу приходится увеличивать расходы, поэтому участники рынка действуют осторожнее. Сейчас магазины одежды и обуви занимают лишь 14% в структуре арендаторов ключевых торговых коридоров столицы. Наибольшая доля по-прежнему приходится на предприятия общественного питания — 38%.

Вакантность на центральных торговых улицах Москвы по итогам первого полугодия 2026 года снизилась до 6%, сократившись на 0,5 п. п. с начала года. Наименьший уровень свободных площадей зафиксирован на Цветном бульваре (1,2%) и Никольской улице (1,7%), тогда как на Большой Дмитровке и Остоженке вакантные помещения практически отсутствуют. Самые высокие показатели отмечены на Кузнецком Мосту (9%), Тверской улице (8,7%) и Новом Арбате (8,6%). Основным драйвером спроса остается общепит, на который приходится около 40% арендаторов, включая новые проекты Savras, Bus, Yuma и Inspiro Neurobistro. Доля fashion-сегмента сократилась на 1,5 п. п. до 10,9%, при этом открылся флагман MAREM в Столешниковом переулке. Сегмент «Красота и здоровье» вышел на второе место по присутствию благодаря новым клиникам и салонам. Арендные ставки выросли на 3–5% за полугодие на фоне ограниченного предложения.

Стрит-ритейл в составе новых жилых комплексов назван отдельным драйвером развития торговли. В этом сегменте сформировались устойчивые тренды, включая высокую долю общепита и магазинов «у дома». Девелоперы закладывают специальные помещения с определенными техническими характеристиками под сетевые магазины на стадии проекта. В процессе реализации они частично или полностью сохраняют помещения под ритейл в своей собственности для контроля наполнения проекта. Открытие магазинов одежных брендов в ЖК пока остается перспективой, но Melon Fashion Group уже рассказала об интересе к этому формату. По расчетам RRG, потребности спального района на 100 тыс. человек включают около 220 тыс. кв. м коммерческой инфраструктуры, в том числе стрит-ритейл на первых этажах.

Melon Fashion Group, развивающая бренды Zarina, Sela, Befree и другие, рассматривает возможность открытия магазинов в формате стрит-ритейла на первых этажах жилых домов и в стилобатных частях жилых комплексов. Инициатива находится на начальном этапе, компания ведет предварительные переговоры. Интерес к такому формату связан с изменениями на рынке и ростом интереса fashion-операторов к стрит-ритейлу. Размещение в жилых комплексах рассматривается как один из способов развития дополнительных каналов продаж.

В январе–марте 2026 года 200 ведущих ритейлеров России открыли 282,5 тыс. кв. м новых продуктовых магазинов, что на 36,4% меньше, чем годом ранее. Снижение активности затронуло крупных участников рынка: у «Магнита» объем новых площадей сократился на 65,6%, у X5 — на 39%. Сеть «Красное & Белое» впервые за всю историю развития уменьшила число магазинов, исключением стала ГК «Лента», нарастившая площади за счет выхода в новые регионы. Продуктовые сети заметно уменьшают размеры новых торговых объектов, отметила директор направления стрит-ритейла NF Group Ирина Козина. Если раньше для супермаркетов арендовали помещения площадью от 400 кв. м, то теперь этот показатель часто оказывается примерно вдвое ниже. Главным источником помещений для ритейлеров остаются новые жилые комплексы, районные торговые центры и многофункциональные проекты, однако интерес девелоперов к строительству таких объектов снижается, сообщил старший директор CMWP Андрей Шувалов. По его оценке, по итогам 2026 года ввод новых продуктовых магазинов может уменьшиться еще на 20–30%.