ЗПИФ

Активы розничных ЗПИФ недвижимости, по прогнозу Parus Asset Management, к 2030 году вырастут до 5 трлн руб. По итогам 2026 года ожидается показатель в 1,3 трлн руб. Фактический объем рынка фондов недвижимости в первом полугодии 2026 года увеличился на 16% и достиг 1,04 трлн руб. Крупнейшим игроком остается УК «Современные фонды недвижимости» с активами на 536,7 млрд руб. Основным объектом вложений ЗПИФ остается складская недвижимость — 405,2 млрд руб. В офисную недвижимость инвестировано 148,7 млрд руб., в жилую — 133,4 млрд руб. Объем фондов, вкладывающихся в торговые центры, составляет 85,7 млрд руб., в центры обработки данных — 72,8 млрд руб. На туристическую недвижимость приходится 7 млрд руб. Окупаемость объектов за счет арендного потока для биржевых складов и торговых центров составляет 8–9 лет, для жилой недвижимости — 28–30 лет.

ЗПИФ «Вим Недвижимость» под управлением УК «Вим Сбережения» стал владельцем складского комплекса площадью 75,7 тыс. кв. м в промышленном парке «Кувекино» в Новой Москве. Актив был приобретен у девелопера Parametr, сделка состоялась 21 августа. В УК подтвердили покупку, отметив, что объект соответствует стратегии фонда. Складской комплекс расположен в деревне Евсеево. Еще одной крупной сделкой «Вим Сбережений» в августе стала покупка около 9 тыс. кв. м офисов в башне «Империя» в «Москва-Сити». Помещения перешли в собственность ЗПИФ в рамках сделки с инвестиционной группой К1 по продаже ООО «Фипс». Объем инвестиций в недвижимость через закрытые паевые инвестиционные фонды к маю 2026 года достиг 2,9 трлн руб. Совокупная стоимость чистых активов ЗПИФ, сформированных за счет недвижимости, с начала 2026 года выросла на 4%.

Президент РФ подписал закон «О цифровых валютах и цифровых правах», который создает правовую основу для обмена криптовалюты на паи ЗПИФ недвижимости. Сделки будут проходить не напрямую, а через аккредитованные государством организации, включая брокеров и обменники. Закон не отменяет запрет на использование криптовалюты как средства платежа, но вводит исключение для приобретения ценных бумаг и цифровых прав. Эксперты отмечают, что норма в первую очередь относится к сделкам на вторичном рынке, а вопрос оплаты паев при первичном размещении прямо не урегулирован. Практическая реализация механизма ожидается не раньше осени 2026 года после утверждения нормативных актов ЦБ и появления лицензированных цифровых депозитариев. Пай является именной ценной бумагой, поэтому формально закон распространяется на такие активы, но говорить о немедленной покупке преждевременно. Управляющая компания ЗПИФ должна получить права доверительного управления, прямо допускающие прием цифровой валюты в оплату. До 1 июля 2027 года участники рынка, включая цифровые депозитарии и криптообменники, должны получить лицензию Банка России.

Объем инвестиций в недвижимость через ЗПИФ к маю 2026 года достиг 2,9 трлн рублей. Совокупная стоимость чистых активов таких фондов выросла на 23% по сравнению с прошлым годом, а доля недвижимости в их структуре составила 13%. Основная часть сегмента приходится на фонды для квалифицированных инвесторов — 81% активов. С 1 января 2026 года при продаже паев ЗПИФ после трех лет владения стал доступен инвестиционный налоговый вычет до 3 млн рублей за каждый год. Фонды также получили возможность менять статус и становиться доступными для неквалифицированных инвесторов. С 1 марта 2026 года в рамках одного ЗПИФ можно устанавливать разные условия для различных категорий пайщиков. Дополнительные законодательные изменения вступили в силу в июле 2026 года.

ЗПИФ становится инструментом финансирования премиальных курортов, которые активно развиваются в сегменте термальных комплексов. Рынок водных объектов в России оценивается в 500–600 млрд рублей в год, и в ближайшие годы ожидается запуск ещё 40–50 проектов. Среди знаковых примеров — городской курорт Gremm в Москве с одним из крупнейших открытых бассейнов и интеграцией с гастропространствами. Формат активно выходит за пределы крупных городов, появляясь в загородных парк-отелях и туристических центрах. Срок окупаемости таких проектов при правильно сформированной концепции составляет 3–7 лет.

Атаки БПЛА на логистические объекты RWB заставили институциональных инвесторов пересмотреть отношение к складским ЗПИФам. Управляющие активами начали передавать складские комплексы в розничные ЗПИФы, чтобы переложить риски владения на частных инвесторов. Складская недвижимость была самым популярным активом у фондов: ее доля в структуре розничных ЗПИФов недвижимости достигала 45%. По итогам первого полугодия 2026 года СЧА рыночных ЗПИФов недвижимости выросла на 16% и превысила 1 трлн руб. При этом в логистическую недвижимость вложены 39% всех активов рыночных ЗПИФов. Доля сделок с недвижимостью, приобретенной в состав ЗПИФ, достигла рекордных 22% от общего объема транзакций к концу первого квартала 2024 года.

Закрытые паевые инвестиционные фонды обеспечили основной объем вложений в коммерческую недвижимость России по итогам первого полугодия 2026 года. Совокупно с крупными институциональными игроками они сформировали основу инвестиционного спроса, который вырос на 37% — до 286 млрд руб. За счет активности этих инструментов финансирования доля офисного сегмента в структуре сделок достигла 46%, торговой недвижимости — 22%, складского сектора — 20%. Гостиничный сегмент привлек около 12% от общего объема транзакций. В Московском регионе до конца года ожидается ввод 2,1 млн кв. м складов, 82% из которых строится по схеме build-to-suit под конкретных заказчиков.

Активы рыночных ЗПИФов недвижимости по итогам второго квартала 2026 года выросли на 9,3% и впервые превысили 1 трлн руб. Основной вклад в увеличение внесли фонды для квалифицированных инвесторов: их активы выросли на 16,2%, до 522 млрд руб. Рост обеспечило создание трех новых фондов, крупнейшим из которых стал «Парус — Место встречи» с активами почти 42 млрд руб. За отчетный период не появилось ни одного ЗПИФа, доступного неквалифицированным инвесторам, а объем существующих увеличился лишь на 3,3%, до 518 млрд руб. Инвестиционные декларации фондов для квалифицированных инвесторов позволяют входить в проекты на ранних стадиях строительства и использовать заемные средства. Доходность ЗПИФов коммерческой недвижимости сейчас составляет 13–24% годовых с учетом промежуточных выплат и переоценки стоимости паев. Наиболее заметный приток капитала пришелся на офисную недвижимость, где объем активов вырос на 46,6%, до 149 млрд руб. Крупнейший сегмент — складская недвижимость — прибавил лишь 3,6%, до 405 млрд руб.

Атаки беспилотников на складские комплексы Wildberries в Электростали и Тамбовской области, а также пожар в «Южных воротах» могут усилить зависимость рынка от ЗПИФ как инструмента финансирования. Эксперты оценивают совокупный ущерб от повреждения объектов и товарных запасов в сумму до 50 млрд рублей. Полное восстановление инфраструктуры фулфилмент-комплексов, по оценкам, обойдется минимум в 30 млрд рублей. В условиях роста вакансии на рынке складские операторы смогут перераспределить товарные потоки за недели, однако восстановление технологической функциональности может занять до двух лет. Новые правила платформенной экономики обяжут маркетплейсы подробнее прописывать условия хранения товаров и распределение ответственности с селлерами. При этом прямой нормы об освобождении площадок от ответственности при атаках БПЛА в законодательстве нет, что повышает риски для владельцев активов.

Госдума приняла закон, возвращающий биржевым закрытым паевым инвестиционным фондам право на инвестиционный налоговый вычет по НДФЛ. Льгота распространяется на пайщиков, владеющих паями более трех лет, а ее максимальный размер составит 3 млн руб. за каждый год владения. Положения закона будут применяться к правоотношениям, возникшим с 1 января 2026 года. Ранее паи биржевых, интервальных и закрытых ПИФов выпали из регулирования статьи 219.1 НК РФ после уточнения норм для открытых фондов. Управляющие отмечают, что нововведение устраняет налоговую асимметрию между закрытыми и открытыми паевыми фондами. Принятая поправка делает инструмент понятнее для новых инвесторов и повышает стоимость досрочного выхода из фондов. Резкого притока новых пайщиков управляющие не ожидают, но допускают удлинение инвестиционного горизонта.