Что значат для рынка атаки на склады

Автор: Павел Назаркин

При участии Анастасии Ляликовой

В минувшие выходные атакам беспилотников подверглись два коммерческих складских комплекса, принадлежащих маркетплейсу Wildberries. Совокупная площадь комплексов в Электростали и Тамбовской области составляет 350 тыс кв м. Эксперты оценивают себестоимость самих объектов в 20 млрд рублей, а стоимость товаров — в 50 млрд. Одновременно с этим в ночь на 20 июля в подмосковном Домодедово в результате атаки беспилотников произошел пожар на территории складского комплекса «Южные врата», одного из крупнейших логистических комплексов в России. В 2022 году его приобрел производитель металлоконструкций «Венталл», тогда сумму сделки эксперты оценивали в 18-23 млрд рублей.

Партнер, руководитель направления земельных отношений и индустриальной недвижимости CMWP Диана Мирзоян напоминает, что рынок сейчас проходит через фазу роста вакансии. Это означает, что в моменте есть свободные блоки, куда можно перераспределить товарные потоки и частично компенсировать выбывшие объемы за недели, а не за месяцы. Ситуация принципиально отличается от 2023 и 2024 годов, когда свободных площадей класса А практически не было, добавляет эксперт. «Но это решает только задачу складского хранения», — подчеркивает Мирзоян. Она отмечает, что Электросталь и Котовск — крупные фулфилмент-комплексы под конкретные операционные процессы Wildberries: сортировка, автоматизация, доки, стеллажи. Полное восстановление технологической функциональности такого масштаба может занять до двух лет. «Поэтому реалистичный сценарий —  быстро перераспределить объемы по существующей складской сети и добрать свободные площади на рынке. Далее — заниматься восстановлением исходной инфраструктуры», — резюмирует собеседник CRE.

Если склады РВБ полностью разрушены, то новое строительство такого объема может обойтись в 22-25 млрд рублей, исходя из текущей себестоимости только основного конструктива. При этом не стоит забывать о стоимости стеллажных и мезонинных конструкций внутри. Так что полное восстановление инфраструктуры обойдётся компании никак не меньше 30 млрд.

По данным «Ведомостей», с учетом оборудования и находившихся на объектах товарных запасов общий ущерб может достигать 50 млрд руб. Приведенная газетой сумма оценочная, и скорее всего, основана она на страховых суммах, а не на реальной стоимости. С учетом новых правил (№ 289-ФЗ от 31 июля 2025 года «Об отдельных вопросах регулирования платформенной экономики в Российской Федерации», который обяжет маркетплейсы подробнее прописывать в договорах с селлерами условия хранения товаров и распределение ответственности сторон) маркетплейсы должны будут подробнее закреплять в договорах с селлерами условия хранения товаров и распределение ответственности сторон. При этом прямой нормы, освобождающей площадки от ответственности за товар в случае атаки БПЛА, в законодательстве нет: такие ситуации оцениваются по условиям договора, правилам о форс-мажоре и страховому покрытию. На практике это означает, что селлерам стоит самостоятельно страховать товарные остатки, поскольку управляющая складом компания обычно страхует сам объект и собственные риски, а не товары продавцов.

Арина Матвеева, руководитель отдела оценки бизнеса CORE.XP, считает, что полного отказа страховых компаний от страхования складских объектов не произойдет, но условия страхования изменятся радикально. По ее мнению, рынок ожидает существенный рост страховых тарифов, наибольший рост коснется складов класса B и C, а также центров e-commerce, где высокая плотность хранения создает повышенные пожарный риски.

На практике изменения коснутся и процедур андеррайтинга и аудита — страховщики будут требовать детальный аудит систем пожарной безопасности до заключения договора.  «Наличие современных спринклерных систем, противопожарных разрывов, автоматической сигнализации и сертифицированных материалов отделки станет не преимуществом, а базовым условием для получения покрытия», — поясняет эксперт. Матвеева отмечает, что вероятно увеличение размера безусловной франшизы (непокрываемой части убытка), чтобы повысить финансовую ответственность собственника за соблюдение норм эксплуатации. Наконец, окажут влияние события и на рыночную стоимость объекта. С точки зрения оценки, рост операционных расходов (OPEX) на страховку и обязательные инвестиции в модернизацию систем безопасности приведут к снижению чистого операционного дохода (NOI). «Это напрямую снизит рыночную стоимость складов, не соответствующих новым стандартам, и может сделать их менее ликвидными», — заключает Матвеева.

Реальная стоимость товаров может быть, как в разы меньше, так и в разы больше оценочной. Вряд ли даже сами РВБ смогут сказать, сколько точно стоили хранившиеся товары. Но на самом деле, это не настолько важно. А важен сам прецедент атаки на коммерческие склады.

Портфель складских объектов Raven Russia был национализирован, потому что имел стратегическое значение для транспортно-логистической инфраструктуры — именно этим Генпрокуратура в суде обосновывала необходимость его передачи государству. В тот момент такое решение выглядело, как формальный повод, но сейчас уже видится вполне обоснованным, потому что логистика (как транспорт, так и инфраструктура) является основой современного общества — безотносительно того, покупает потребитель онлайн и офлайн, у него должна быть возможность купить продукты повседневного потребления.

Что это значит для рынка?

В первую очередь собственники могут столкнуться с репутационным ударом: какой бы ни была страховая защита, сам инцидент становится чувствительным для рынка. Не случайно пресс-служба РВБ выпускала по два релиза в субботу и воскресенье — компания явно понимала значимость момента.

У РВБ склады в основном находятся в собственности, поэтому компания не может быстро отказаться от таких объектов или заменить их другими площадками. В отличие от нее, владельцы спекулятивных складов — объектов, построенных для последующей сдачи в аренду рынку, — могут при росте рисков выйти на рынок с предложениями о продаже. Появятся предложения по стрессовым ставкам капитализации — не справедливые 9-11%, а 14-15%, когда собственнику гораздо важнее быстро избавиться от объекта, чем получить за него рыночную цену.

Это очень здорово простимулирует инвестиции в склады, но самому складскому рынку скорее навредит, поддержит тенденцию, когда никто не хочет владеть складами, кроме специализированных ЗПИФ. Но, как бы мы ни любили фонды, рынку нужны профессиональные институциональные инвесторы, а также девелоперы, строящие в аренду. Потому что именно такие компании обеспечивают рынку стабильность, не дают скатиться в волатильность криптовалюты. Тем не менее, главным итогом может стать именно отказ от институционального владения. Склады становятся слишком рискованным активом для инвестора.

Впрочем, есть и те, кто в текущей ситуации выиграют — в первую очередь владельцы уже готовых свободных блоков класса А, указывает Мирзоян. «Учитывая, что вакантность сейчас на многолетнем максимуме, у этой группы девелоперов появляется шанс быстро законтрактовать простаивающие метры под перераспределение потоков Wildberries», — поясняет она. Девелоперы, которые сейчас строят, выигрывают позже и избирательно — выиграют только те, кто способен договориться с пострадавшими владельцами складов о BTS-контракте на замещающий объект.

Материал дополняется