Инвесторы станут строже к складским ЗПИФам

Автор: Екатерина Геращенко

За пять дней с 18 по 22 июля украинские БПЛА атаковали четыре логистических объекта RWB: в Электростали и Котовске, Тамбовской области, и затем в Краснодаре и Невиномысске (Ставропольский край). По оценке «Риком-Траст», только первые два составляют 7% логистической инфраструктуры RWB. В ночь на 20 июля атаке подвергся индустриальный комплекс «Южные врата», принадлежащий Instone Development.

В предыдущие пять лет на фоне бума развития онлайн торговли складская недвижимость часто лидировала в структуре инвестиций в коммерческие объекты. Так было и пока показатели росли — в 2021 году на склады пришлось 23% сделок в общей сумме 5,4 млрд долл., это около 397,4 млрд руб. по курсу ЦБ в 2021 году, и когда инвесторы резко сократили объем вложений в коммерческую недвижимость после 2022 года. По данным IBC Real Estate, общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость России за первые шесть месяцев 2026 года составил 160 млрд руб. На складские сделки пришлось 18%, они оказались на третьем месте после торговой недвижимости и офисов. Для сравнения, в январе — июне 2025 года склады были лидерами по объему инвестиций в коммерческую недвижимость. Тогда на них приходилось 38% вложений.

Самыми активными покупателями на фоне общего снижения интереса к коммерческой недвижимости были закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. Доля сделок с недвижимостью, приобретенной в состав ЗПИФ, начала расти в 2023 году и к концу первого квартала 2024 года достигла рекордных 22% от общего объема транзакций, подсчитали в IBC Real Estate. Это был рекорд не только среди поквартальных значений, но и в годовых показателях — с 2019 по начало 2024 года доля подобных сделок находилась в диапазоне 4-8%.

По словам одного из управляющих активами ЗПИФ, примерно тогда появилась тенденция общей переоценки рисков в сегменте складской недвижимости. «Именно поэтому институциональные инвесторы стали передавать складские комплексы в розничные ЗПИФы, чтобы переложить риски владения на частных инвесторов», — говорит он.

Складская недвижимость была у ЗПИФов самой популярной. «С 2020 года активный приток средств был именно в складской сегмент. Доля стоимости активов складов доходила до 45% в структуре активов розничных фондов недвижимости. Рост стимулировала увеличивающаяся активность онлайн-торговли, чьи операторы создают основной спрос на большие логистические объекты. Это же способствовало и росту спроса со стороны инвесторов», — говорит руководитель аналитического центра, PARUS Asset Management Елена Михайлова.

По итогам первого полугодия 2026 года СЧА рыночных ЗПИФов недвижимости выросла на 16% и превысила 1 трлн руб. (1,04 трлн руб.), следует из презентации PARUS Asset Management. «Логистическая недвижимость — лидер среди секторов недвижимости, в нее вложены 39% всех активов рыночных ЗПИФов недвижимости», — говорится в ней.

Инцидент с повреждением складов Wildberries спровоцировал заметную волатильность на рынке. Паи ЗПИФ «Современный 7» за основной торговый день 20 июля подешевел на 2,17% относительно предыдущего торгового дня. «Парус-Логистика» — на 7,14%, «Акцент-5» — на 3,4%. «Биржевые котировки паев ряда ЗПИФов с большой долей складской недвижимости снизились на фоне краткосрочной эмоциональной реакции инвесторов», — говорит старший аналитик инвестиционной компании «Риком-Траст» Валерия Попова. По словам одного из собеседников CRE среди управляющих, дисконт был технический. «Были те, кто продавал паи, но и покупатели тоже были. Сейчас спрос и предложение в рамках торгов стабилизировались. Строить дальнейшие прогнозы сложно, так как обсуждаемая динамика связана с геополитикой, которая меняется ежедневно», — отметил он.

Частные инвесторы на фондовом рынке обычно эмоционально реагируют на события, влияющие на целостность вложений или доходность. Но из ЗПИФов можно выйти в очень ограниченном количестве случаев: при ликвидации фонда, частичном погашении паев, в случае голосования «против» какого-либо решения на общем собрании владельцев инвестиционных паев. Если паи ЗПИФ котируются на бирже, их можно продать при наличии покупателей или маркет-мейкера. «Но, как правило они не ликвидны и продать их без существенных потерь не получится.  Просто подать заявку на погашение инвестиционных паев ЗПИФ тоже не получится. То есть пайщики несут все риски объекта, включенного в состав имущества фонда и в сложившейся ситуации интерес инвесторов к ЗПИФам, инвестирующим в складские объекты, неминуемо упадет», — рассуждает один из управляющих активами ЗПИФ, добавляя, что такие риски не просчитываются, а ликвидность паев фактически нулевая. «Доходность таких фондов только на коротком промежутке времени была выше доходности по депозитам, сейчас никто не может гарантировать никакой не только доходности, но сохранности вложенных средств», — подчеркивает собеседник CRE.

Стратегия профессиональных инвесторов будет зависеть от того, на каком этапе ее реализации они находятся. «Те, кто рассматривал возможность войти в этот сегмент, вероятно, возьмут паузу. Возможно, переориентируют вложения в другой тип недвижимости или даже активов. Крупные инвестфонды, для которых склады основной фокус инвестиций, продолжат действовать в рамках своей инвестиционной стратегии», — отмечает международный партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости CMWP Егор Дорофеев. 

Для них это не разовое эмоциональное событие, а напоминание о том, что в сегменте складской недвижимости есть вполне реальный риск физического повреждения объекта. «Это особенно чувствительно для крупных логистических узлов и складов, где на одном объекте завязано очень много процессов», — обращает внимание управляющий партнер Umbrella Consulting Group Кирилл Агапов. По его словам, это не сломает инвестиционный рынок складской недвижимости, но повысит требования к защите объектов в целом и страховой в частности.

«Для инвестора в складской ЗПИФ важны не только метры, но и предсказуемость дохода. Поэтому, когда происходит такой инцидент, как со складами Wildberries, это воспринимается не только как авария на объекте, но и как проверка всей конструкции: арендатора, страховки, управляющей команды и того, насколько быстро можно восстановить работу», — продолжает Агапов. Если объект стабильно работает и давно приносит доход, один такой случай обычно не меняет отношение к складам в целом. «Но точно делает инвесторов более требовательными: теперь смотрят не только на доходность, но и на пожарную безопасность, инженерные системы, резервные решения, состав арендаторов и условия страхового покрытия», — подчеркивает управляющий.

Особенности страхования

По словам заместителя генерального директора Central Properties Александра Ларина, объекты недвижимости в крупнейших, по данным компании, рыночных фондах PARUS, застрахованы от риска утраты и повреждения имущества. «В договорах страхования предусмотрено покрытие риска террористического акта», — отмечает он.Собеседники CRE среди управляющих складскими активами ЗПИФов утверждают, что имущество фондов, как правило, застраховано по максимально широкому объему рисков, и договоры страхования могут предусматривать покрытие риска временной потери арендного дохода на период восстановления объекта.  

«Страхование объекта, упакованного в ЗПИФ, это всегда вопрос договоренностей пайщиков и УК со страховой. Все, как и с другими активами: кто-то страхует, кто-то пренебрегает этим. Страховые компании, начиная с 2022 года, активно меняют правила, учитывая моменты, связанные с атаками БПЛА и отнесением либо не отнесением их к страховым случаям», — знает управляющий партнер Enforce Law Company Антон Марткочаков. Генеральный директор «Ронин Траст» Сергей Стукалов говорит, что страховки, как правило, не покрывают риски, связанные с уничтожением имущества, в результате военных действий. «Это абсолютный форс — мажор», — подчеркивает он.

Внимание инвесторов к защите собственности от специфических рисков уже усилилось. Заместитель руководителя блока корпоративного страхования СК «Росгосстрах» Максим Алехин, говорит, что с 19 по 21 июля в компанию поступило более 20 запросов на страхование складской недвижимости от рисков, связанных с атаками БПЛА. «Сейчас мы в процессе обсуждения возможных изменений в условиях программ и подходах к андеррайтингу таких объектов. Специфика ситуации в том, что динамику инцидентов с БПЛА крайне сложно прогнозировать, а это создает серьезные вызовы для формирования устойчивых моделей страхования», — отметил он.

Стать другим классом активов в результате выросшего риска атак БПЛА, склады не могут. «Сущность остается прежней. Склад представляет собой большой объем (в стоимостном выражении) имущества, собранного в одном пожарном отсеке, — и это всегда накладывало повышенные требования к системам обнаружения и тушения пожара. Атаки БПЛА статистически увеличивают вероятность наступления неблагоприятных событий», — объясняет директор департамента страхования корпоративного бизнеса «Абсолют Страхование» Павел Липатов. Увеличение вероятности наступления события, увеличивает стоимость страхования и размер франшиз. «Следует несколько подождать, пока указанные события отразятся на политике ценообразования страховщиков», — предупреждает Липатов. Он говорит, что атаки БПЛА не являются неотъемлемой составной частью страхового покрытия. Эти риски — дополнение к классической программе страхования. «Поэтому правильнее говорить не про среднее удорожание покрытия для складов, а об удорожании дополнительной опции, риска повреждения имущества в результате террористических актов», — поясняет Липатов.

По оценке управляющего партнера IPM Consulting Вадима Тадеева, стоимость покрытия крупных мультитемпературных комплексов вырастет в ближайшие кварталы на 30–50%. «Часть этих издержек неизбежно будет транслирована в арендные ставки», — напоминает он.

Изменение риск-моделей

Риск повреждения складских объектов не является принципиально новым, но атаки складов одного из крупнейших маркетплейсов полностью сместили фокус внимания на него. Теперь игнорировать его при принятии инвестиционных решений практически невозможно, и участники рынка будут делать системную переоценку. Подход к управлению рисками изменится. «Инвесторы станут внимательнее анализировать вопросы страхования, диверсификации портфеля и концентрации объектов в отдельных регионах. Как и любой новый риск, этот фактор со временем будет встроен в модель оценки актива, но вряд ли станет определяющим для всего рынка», — считает сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин.

Валерия Попова считает, что при выборе объектов станет критически важным учитывать не просто транспортную доступность, а совокупность факторов безопасности — удаленность от потенциально уязвимых зон, специфику прилегающей инфраструктуры и иные локационные риски.

«Инвесторы будут уделять повышенное внимание содержанию полисов: важно, чтобы они включали актуальные риски, а также предусматривали компенсацию потери арендного дохода на период восстановления объекта», — добавляет она.

Если склад полностью застрахован, это заметно снижает тревожность инвестора, но не убирает новый риск полностью. «Важно, что именно покрывает полис, какие по нему лимиты и насколько надежна сама страховая защита», — говорит Кирилл Агапов.

В результате, владельцы недвижимости и управляющие компании будут более щепетильно относиться к вопросам страхования складов. «Это приведет к росту стоимости их содержания, увеличит сроки окупаемости, срок возврата инвестиций инвесторам», — перечисляет Антон Марткочаков.

Финансовые модели тоже придется корректировать, так как с ростом требований к защите, возможно повышение стоимости имущества — девелоперы тоже должны закладывать в свою модель новые риски и расходы на страхование. «Какие-то объекты будут дешевле с учетом новых рисков. Их покупка обойдется дешевле, обещая более высокую доходность фондов», — рассуждает один из управляющих, предполагая, что ставка капитализации в таких сделках может быть 14-15%, против 9,5-11,5% в обычное время.

Ожидания инвесторов по доходности тоже вырастут. «Требуемая доходность по складским ЗПИФам может расшириться на 100–200 б. п. до 11-13%», — ждет Вадим Тадеев.

На текущем рынке этим ожиданиям трудно будет реализоваться, так как пространства для повышения ставок аренды нет. Спрос на складские помещения упал в начале года на 35%, а ставки аренды к концу 2026 года могут упасть на 10%, прогнозировали в IBC Real Estate. «Никто не будет повышать стоимость аренды в сложившихся условиях», — подчеркивает один из консультантов.

По словам Вадима Тадеева, в течение следующего года-полутора рынок инвестиций в складскую недвижимость ждет структурная адаптация к новому долгосрочному риску. Она будет проходить в условиях общего снижения строительной активности. «С учетом текущих ставок аренды и стоимости финансирования, строить спекулятивно новые складские объекты экономически невыгодно. Объем такого строительства сократится», — говорит Егор Дорофеев.