RRG: Рынок аренды Москвы нащупывает "дно"

Конечно, маловероятно, что все ушедшие с рынка помещения были сданы в аренду за прошедший месяц. Наиболее разумным объяснением этого факта является то, что собственники решили не тратить средства попусту и на какое-то время прекратили рекламу в СМИ - лето является наиболее трудным сезоном для сдачи помещения в аренду, а с учетом продолжающегося в мире кризиса, такая задача многим представляется вообще неосуществимой. Это основная причина снижения объемов предложения. Но и есть другая: медленно, но все же растет количество сделок. Так свою роль в уменьшении объемов предложения сыграли сданные площади.
Но самое главное - рынок аренды, по всей видимости «нащупывает дно». Ставки аренды продолжают снижаться, но уже существенно более низкими темпами по сравнению с темпами, наблюдавшимися в первом кварталом текущего года. В торговых и офисных помещениях за прошедший месяц средняя ставка аренды снизилась всего на 2%, в помещениях производственно-складского назначения - на 3%.
Замедляющиеся темпы снижения ставок говорят о том, что собственники уже близко к минимуму, ниже которого «опускаться» не готовы. Однако, оснований для роста ставок при текущем уровнях спроса и вакантных площадей также не наблюдается.

Торговая недвижимость.
По итогам июня имеет место снижение объема предложения торговой недвижимости. Так, общее количество помещении на рынке аренды уменьшилось на 13% до 616, общая площадь снизилась на 22% и составила 246 тыс. кв.м.. Такое снижение также можно объяснить летним спадом активности на рынке.
Средняя ставка аренды для помещений в пределах Садового Кольца практически не изменилась за месяц и по итогам июня составила 1228 $/кв.м/год. Для помещений вне Садового Кольца этот показатель продолжил снижение - -2% за месяц, 658 $/кв.м/год.
Следует отметить, что I полугодие 2009 оказалось рекордным по вводу новых торговых площадей - продолжают вводиться объекты, строительство которых началось еще до кризиса и было запланировано во времена растущего рынка и дефицита предложения. Вследствие этого уровень вакантных площадей продолжает расти, а новые объекты с трудом находят арендаторов. Однако качественные действующие проекты не испытывают проблем с заполняемостью и политику в отношении арендных ставок изменили весьма незначительно. А в сегменте street-retail, несмотря на сохраняющийся дефицит арендаторов, ставки аренды стабилизировались.
Немаловажный фактор, который несомненно окажет влияние на рынок торговой недвижимости в ближайшие месяцы, - вступление в силу с 1 июля федерального закона "О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр". На рынок вышло некоторое количество торговых помещений. Это как небольшие помещения на первых этажах домов (в основном в местах с хорошим трафиком) или помещения площадью до 1000 кв.м в составе торговых центров, так и более крупные объекты, расположенные в отдельностоящих зданиях. При этом, если небольшие помещения с хорошим пешеходным и автомобильном трафиком можно будет сдать в аренду относительно легко (насколько это вообще возможно в текущей ситуации), найти арендаторов на крупные помещения в отдельностоящих зданиях из-за масштабов помещений и особенностей конструктива будет гораздо труднее. Естественно, неизбежны и финансовые потери собственников таких объектов, в первую очередь от снижения ставок аренды (ставки аренды, по которым снимали помещения игровые операторы, были как правило на 30-35% выше среднерыночных). Также, при необходимости проведения перепланировки под нужды нового арендатора, эти расходы в большинстве своем также лягут на плечи собственника.

Офисная недвижимость.
В июне количество предложений на рынке аренды офисной недвижимости снизилось на 13%, общая площадь - на 12%. Всего за июнь предлагалось 2188 объектов суммарной площадью 2,209 млн. кв.м. При этом уровень вакантных площадей в офисном сегменте по-прежнему остается на высоком уровне.
Ставки аренды продолжают снижаться, причем снижение зафиксировано как для объектов внутри, так и снаружи Садового Кольца. Средняя ставка в пределах Садового Кольца за месяц снизилась на 5% и составила 658 $/кв.м./год, вне Садового кольца снижение составило 2%, средняя ставка - 434 $/кв.м/год.
Каких-то новых глобальных тенденций прошедший месяц не принес. По-прежнему актуальны следующие тенденции:

• Арендаторам не интересны офисные площади в объектах на стадии строительства.
• Практически не заключаются предварительные договора аренды, имеют место случаи расторжения ранее заключенных предварительных договоров из-за рисков остановки строительства.
• Многие арендодатели готовы идти на существенные уступки (ремонт для арендатора, отсрочки арендных платежей на срок до полугода, и т.п.), чтобы удержать существующих или привлечь новых арендаторов.
• Растет уровень вакантных площадей.
• Все большее количество арендаторов настаивают на ведении переговоров по изменению условий договоров аренды.
• Наиболее высокие шансы найти арендатора имеют объекты с грамотной концепцией, хорошим местоположением и по приемлемым ставкам.
• Арендаторы по возможности сокращают арендуемые площади, отказываются от планов по расширению.

Производственно-складские помещения.
В сегменте производственно-складских помещений также наблюдалось снижение объема предложения. Всего было предложено 402 объекта, что на 21% меньше, чем в мае. Общая площадь объектов на рынке снизилась на 41% до 528 тыс. кв.м. Средняя ставка аренды снизилась на 3% и составила $187. Как и для всего рынка положительных тенденций для этого сегмента пока не наблюдается.