Когда оттепель?

Пока девелоперы достраивают (у кого есть деньги) свои объекты, а вот дальнейшие перспективы – в тумане. Денег на развитие новых проектов нет. Впрочем, начинать новые стройки в эпоху нестабильности хотят далеко не все. Ленд-лорды, владельцы больших участков земли, замораживают свою деятельность, увольняя 100% своего персонала – нет ни инвесторов, ни финансирования. Многие топы всерьез подумывают взять паузу и уехать на Гоа – переждать трудности и собраться с мыслями.

Тем временем на российском рынке происходит серьезная коррекция. Все аналитики в один голос разъясняют ее суть: наступил рынок арендаторов. Застройщикам, которые никогда не работали в таких условиях, теперь приходится привыкать и подстраиваться. «Первыми сориентировались те, кто прошел кризис десятилетней давности, – говорит Максим Жуликов, ведущий специалист по коммерческой недвижимости Penny Lane Realty. – Они сразу скинули цены на 30-35% и предложили арендаторам площади с отделкой – полностью готовые к работе».

За ними последовали и многие другие. Хотя остаются те, кого кризис ни в чем не убедил. Они держат ставки и предлагают площади в состоянии shell and core. «Сдавал, сдаю и буду сдавать, кому не нравиться – в сторону, придут другие арендаторы», – заявил один из крупнейших девелоперов, отвечая на вопрос о смене акцентов на рынке недвижимости. У него свои аргументы – в течение многих лет площади разлетались на «стадии котлована», об арендаторах думать в таких условиях было вроде как не с руки. Теперь же ситуация изменилась. Не исключено, что господину «сдавал, сдаю и сдавать буду» придется подвинуться и уступить место другому поколению девелоперов. О перекосах в ценовой политике охотно говорят и брокеры. «Есть собственники, которые выставляют цены близкие к тем, что были до кризиса. Просят нас сдать их в аренду. Но как это сделать, если арендаторы знают: за меньшие деньги можно найти офисы и лучше и ближе к центру. Какие приводить аргументы?», – разводит руками один из брокеров консалтинговой компании, входящей в большую пятерку.

Компании-консультанты между тем сориентировались, и с большим удовольствием теперь отстаивают интересы арендаторов, а не собственников. «Наиболее гибки владельцы офисов класса «В», – утверждает Ольга Павлик, руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Oncor International. – Крупные девелоперы и собственники бизнес-центров «А» класса в основном ждут своего часа: арендные ставки  резко не снижают, готовы делать ремонт под арендатора, но с соответствующим повышением ставки аренды». В среднем по рынку коррекция арендных ставок составляет 30-40% в сторону снижения. Средняя цена квадратного метра в офисах класса А с отделкой – $1200, класса В – $700-800. Впрочем, есть примеры, когда собственники сдают объекты «в бетоне» уже по $150 кв. м. Кроме того, многие арендаторы настаивают на фундаментальном пересмотре арендных соглашений. Они предлагают владельцам объектов переходить с фиксированной ставки на процент от оборота. И многие собственники, боясь потерять клиента, соглашаются. Обсуждаются и другие преференции: арендные каникулы, льготные ставки на участие в промоакциях, сокращение сроков договора, нулевая индексация и переход на рублевые отношения. Владельцы помимо дисконтных арендных ставок и арендных каникул предлагают новые для рынка условия. Сейчас, например, появилось много предложений о продаже небольших блоков – по 200–300 м., о чем раньше и представить было сложно. Расцвел на фоне экономических трудностей рынок субаренды. Компании пересдают пустующие после сокращений штата площади, надеясь хоть так что-то заработать. По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko в субаренду сейчас предлагается 80 тыс. кв.м., это 2% от всего предложения (класс «А» и «В»). Это немного, учитывая, что в других городах, например, в Нью-Йорке доля субаренды – 25%. «Однако эта статистика не совсем отражает реальную ситуацию, – поясняет Лада Белайчук, заместитель руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. – Все дело в том, что избыточные площади, от которых отказываются арендаторы, выходят на рынок напрямую от владельцев».

Большим спросом пользуются офисы класса «В», куда сегодня вынуждены переезжать известные на своих рынках компании. Как будто стесняясь понижения в классе, топ-менеджеры теперь все чаще назначают деловые встречи в кафе и ресторанах, а не в собственном офисе. Резко возрос спрос на маленькие площади. Это касается абсолютно всех сегментов рынка недвижимости. Даже логистические операторы, ранее арендовавшие крупные блоки в складских комплексах, теперь вынуждены сесть на диету – покупательский спрос падает. Неожиданно востребованной стала коридорно-кабинетная система организации офисного пространства. Желающих снять – на время – офис 100-150 кв.м. сегодня все больше.

У девелоперов другая проблема. Им нужно платить кредиты, а банки совсем не похожи на богадельни. «Мы бы рады снизить арендные ставки, но у нас есть свои обязательства. Пусть арендаторы пойдут и попросят банкиров снизить ставки, которые те все время стремятся повышать, тогда можно поговорить и о скидках», – отвечает президент DVI Group Вячеслав Каминский ритейлерам, просящим о существенном дисконте. Однако доля вакантных площадей становиться все больше и владельцам ничего не остается, как идти навстречу арендаторам. В ритейле, по словам управляющий партнер London Consulting & Management Company | LCMC Дмитрия Золина, есть компании, которые за аренду вообще ничего не платят, кроме эксплуатационных и коммунальных платежей. Это якорные арендаторы, уход которых поставит крест на работе всего торгового центра. Доходы ритейлеров продолжают снижаться. Новогодняя и рождественская активность сменилась затишьем. Не очень помогают даже сезонные скидки. Люди, напуганные кризисом, резко сократили свои расходы, в том числе и на товары первой необходимости. В Москве есть торговые центры, которые даже после открытия стоят полупустые. Хотя виной тому не только кризис, но и ошибки в концепции – инвесторы были уверены, что потребительский бум не кончится никогда.

Офисная недвижимость чувствует себя ничуть не лучше торговой. «Собственники готовы практически на любых условиях заключать договоры аренды, они делают все, чтобы привлечь арендаторов – экономическая ситуация остается крайне тяжелой», –  констатирует вице-президент Российской гильдии риэлторов Игорь Горский. По данным Praedium Oncor International, доля вакантных площадей составляет в среднем 15%.«Сторонам нужно договариваться и искать выходы сообща – они плывут в одной лодке, – говорит Дирк Вихнер, директор по Европе, России и СНГ, начальник управления торговой недвижимости компании Jones Lang LaSalle. – Владельцы объектов не смогут постоянно сокращать арендную плату, поскольку у них самих есть обязательства перед банками».

Консалтинговые компании также находятся в очень сложных условиях. Хоть это и не афишируется, но и так известно: сокращение штата составляет до 30-50%. По словам Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, реакция большинства консалтинговых компаний на кризисную ситуацию оказалась замедленной: «В настоящее время большинство из них предпринимают меры для сохранения бизнеса, но сейчас совершать такие шаги гораздо больнее, чем в самом начале развития кризисной ситуации».

Москва-Сити
Очень сложная ситуация сложилась вокруг делового центра «Москва-Сити», любимого детища мэра Москвы Юрия Лужкова и главной столичной стройки. Ведется ли там настоящее строительство или только ее видимость, вопрос открытый. Официально об остановке проектов объявили только Шалва Чигиринский (башня «Россия») и правительство Москвы (комплекс зданий правительства Москвы). Другие либо отмалчиваются, либо утверждают, что у них все в порядке. Однако строители, работающие в «Сити» утверждают обратное: жизнь на этой стройплощадке едва теплится. Непонятна ситуация с башнями «Федерация» компании Mirax Group и Imperia Tower компании Mos City Group Павла Фукса. Хотя несколько девелоперов строительство продолжают. В частности достраивается «Город столиц» «Капитал Груп» и башня Инвестиционно-промышленной группы «Евразия». AFI development израильского бизнесмена Льва Леваева продолжает работу над созданием торгового центра Moll of Russia: смонтирован купол, идут отделочные работы.

По иронии судьбы как раз деловой центр, будущая гордость столичных градоначальников, пострадал от кризиса больше всего. Самый высокий процент вакантных площадей отмечен аналитиками именно в «Москва-Сити» – до 30%. «Хотя мы же понимаем, что дело вовсе не в кризисе», иронизируют по этому поводу многие участники рынка недвижимости. Действительно, у этого проекта есть множество сложностей, начиная от нехватки энергетических мощностей, заканчивая транспортными проблемами. Высотки расположены близко друг к другу, нет достаточного количества парковок, транспортных развязок не хватает, да они и не помогут, уверены многие эксперты. Скорее на работу можно попасть на вертолете, чем на машине. И как объяснить сотрудникам, что право на парковку имеет только один автомобилист из 20, если он, конечно, вообще доедет. Хотя  девелоперы и брокеры, работающие с «Сити», уверены, что с проектом полный порядок. «То, что в «Москва-Сити» есть свободные площади, говорит не о минусах проекта, а об общей ситуации на рынке, - считает Владимир Пинаев, управляющий директор, услуги корпоративным клиентам и собственникам Jones Lang LaSalle. - В «Москва-Сити» качественные площади, и когда рынок оживет, проект будет сдаваться. Конечно, при правильной цене». Средняя ставка аренды офисов класса А в «Москва-Сити» без отделки по-прежнему остается самой высокой в городе – более $1 тыс. за кв. м. Сегодня, по словам Лады Белайчук, по объектам «Москва-Сити» нет сделок. «Отчасти это связано с тем, что новых площадей, готовых к выходу на рынок,  в ближайшее время там не будет, – говорит Лада Белайчук. Однако есть другая проблема. Снимать площади в больших зданиях «Сити», даже по разумным ценам, сегодня рискованно – вдруг девелопер не сможет сдать объект полностью.

Эта проблема сегодня характерна для всего рынка. Очень опасно арендовать площади в здании, которое пока не заселено арендаторами. Так, например, Nokia остановила отделку своего магазина в новом «Военторге», когда, оглянувшись, увидела, что объект пустой: сдано в аренду всего 30% площадей.

Пока же проект делового центра косит финансовые проблемы и затишье на рынке недвижимости. Многие здания, которые должны быть ведены в эксплуатацию к 2010 году, находятся на стадии «котлована». Если к этому времени девелоперы сдадут хотя бы 6 из 15 крупных объектов, будет уже хорошо, говорят аналитики.
Мэр Юрий Лужков имеет собственное мнение относительно развития делового центра – на последнем совещании Правительства Москвы он порекомендовал застройщикам найти деньги и строить, строить, строить.

Сделок нет
Несмотря на  пожелание мэра Москвы, девелоперам все труднее находить деньги и рассчитываться с банками по кредитам. Задолжности по платежам растут. Если дело пойдет так и дальше, не исключено, что скоро крупнейшими собственниками недвижимости в том же, например, «Москва-Сити» станут крупнейшие банки. По мнению президент ФПК «Гарант-Инвест» Алексея Панфилова, девелоперам и банкирам нужно договариваться: «Решать вопрос о возможности удлинения сроков выплаты кредита или предоставлении каких-то процентных каникул. Кроме того, существуют банки, инвестиционные и финансовые компании, которые готовы выкупать проблемные кредиты». Однако не все девелоперы смогут договориться с банками, полагает Алексей Панфилов, поэтому банкротства примерно 10–30% девелоперских компаний все же неизбежны: «Этот процесс начался уже с октября 2008 года и, видимо, будет развиваться на протяжении всего 2009 года».

Одна из немногих возможностей получить деньги для погашения кредитов или финансирования строительства для многих девелоперов – продажа объекта. На рынке полно таких предложений, констатируют эксперты. Даже те девелоперы, кто и думать о продаже не хотел несколько месяцев назад, сегодня готовы обсуждать условия. Реальных сделок, тем не менее, очень мало, несмотря на то, что цены, по словам Константина Апрелева, вице-президент Российской гильдией риелторов, на готовые площади снизились на 30 до 50 % по сравнению с докризисными. «Покупатели – западные и российские компании – есть, но расставаться с деньгами они не торопятся, – говорит Лада Белайчук. – Те цены, которые выставляют собственники, их не удовлетворяют. Они считают, что цены упадут еще».

Хорошо себя чувствуют компании, которые развивались за счет собственных средств. Стремительной экспансии они предпочли последовательную, и, как выяснилось, не прогадали: тише едешь дальше будешь. Теперь, в условиях кризиса, они расширяются, скупают закредитованных конкурентов вполцены. Так, например, Игорь Ковпак, владелец екатеринбургской ритейлерской сети «Кировский», благодаря кризису прошлой осенью с огромным дисконтом прикупил активы конкурентов, в том числе объекты недвижимости.
Лада Белайчук уверена, что в полную спячку рынок недвижимости не погрузится: «Есть компании, которые и сейчас продолжают развитие своих проектов, многие из которых находятся в стадии «котлована». Это девелоперы не имеющие значительную долговую нагрузку, компании, для которых девелоперские подразделение – лишь диверсификация основного вида деятельности. Они будут иметь возможность получать финансирование из головного офиса».

Любопытно, что в своих прогнозах о дальнейшем развитии рынка недвижимости эксперты говорят об ожидании дна – момента, ниже которого отрасль уже не опуститься. Тогда, по их мнению, наступит ясность с будущим девелоперских проектов. Сначала «дна» ждали к марту-апрелю, теперь – к сентябрю-октябрю 2009 года.
Любопытно, что первой компанией, которая честно призналась о своих проблемах, стала корпорация Mirax, остальные долго отмалчивались, пока это не стало бесполезным. Правда, трудности Сергей Полонский, председателя совета директоров Mirax, назвал временными и пообещал съесть свой галстук, если недвижимость упадет в цене на 20%. После того, как жилье опустилось в цене на 30-40%, он поместил на своем блоге новую вакансию – Mirax ищет человека, способного изменить мир. 
 

Александр Аргунов