Александр Аверкин, директор по работе с ключевыми клиентами S. A. Ricci: "ЦМТ выигрывает у "Москвы-Сити" по некоторым критериям"

Cкорее всего, такая миноритарная доля будет интересна в первую очередь существующим основным акционерам, так как сам по себе пакет акций в 10% не дает покупателю ни операционного контроля над недвижимостью ЦМТ, ни прогнозируемого роста стоимости акций на бирже: бумага на ММВБ – малоликвидная и последние несколько лет находится в нисходящем тренде.

Трудно сказать, чем руководствовалась мэрия при оценке своего  пакета акций, но на мой взгляд оценка компании в 15 млрд не выглядит слишком завешенной. При общей арендуемой площади всех офисных зданий около 70 тыс. кв. м и средней базовой ставке около $600 без НДС и эксплуатационных расходов (с учетом того, что часть договоров заключалась в 2010 года на довольно низких уровнях),  чистый арендный поток может составлять $40-45 млн/год, что дает при рыночной достижимой ставке капитализации в 9% оценочную стоимость офисного портфеля около $450 млн. Прибавьте к этому стоимость двух гостиниц Crown Plaza и прочей недвижимости ЦМТ, то выйдет выше $500 млн за компанию. Кроме того, текущая капитализация компании на ММВБ – минимальная за последние несколько месяцев в связи с глобальным падением рынков и не может оцениваться как объективная. При этом, как я уже сказал, потенциальных претендентов на пакет будет не много и придется дать дисконт, чтобы их заинтересовать.

Что касается соседства с ММФЦ «Москва-Сити», то офисный комплекс ЦМТ пока практически не почувствовал конкуренции – уровень вакантных площадей за последние два года всегда оставался крайне низким (менее 3%), при этом ставки аренды начиная с середины 2010 года уверено росли, в то время как в Сити в зависимости от проекта уровень вакантных площадей находится в диапазоне от 5-7% до 15-20%. Проект ЦМТ также «выигрывает» у Сити по таким критериям, как подъездные пути, наличие парковки и плотность застройки. При этом очевидно, что 1-я и отчасти 2-я фаза ЦМТ уже не много устарели с точки зрения инженерных систем и по некоторым критериям могут не соответствовать требованиям крупных арендаторов.