Активы не по профилю

Около месяца назад компания Central Properties решила повысить мотивацию брокеров и объявила о суперакции под кодовым названием «раздача слонов». Если агенты смогут найти серьезных клиентов (на блоки от 1,5 тыс. кв. м), им обещаны автомобили в виде бонусов. Новой эту идею, впрочем, не назовешь – IKEA уже использовала этот же маркетинговый ход при сдаче площадей бизнес-парка в Химках. Тогда, правда, автомобиль полагался за сдачу целого корпуса. Однако времена изменились.

Этот рекламный трюк далеко не единственный в своем роде. Почти все девелоперы стараются стимулировать интерес агентов. Обещают премии, подарки. Ничего удивительно в этом нет. По сообщению аналитиков Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, спрос на офисные площади находится на предельно низком уровне. Общее количество арендованных и купленных помещений в феврале составило около 10 тыс. кв. м, и это рекордно низкий показатель активности арендаторов. Для сравнения: в феврале 2008 года рынком было поглощено около 150 тыс. кв. м офисов.

Рекламными баннерами «офис по цене склада», «дешевле только бесплатно», «привлекаем на ваших условиях» пестрит все Садовое кольцо. «Это неудивительно, предложение огромное, такого потока свободных площадей не было никогда», – отмечает Елена Шевчук, вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer.

Сложнее всего сдать в аренду именно новый объект, особенно если он «в бетоне». Потенциальные клиенты готовы говорить в основном о вторичном рынке и о площадях с отделкой.

По сравнению с январем уровень вакантных площадей увеличился на 3,2% в среднем по Москве и достиг 18,54%, сообщают в Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. Самый высокий уровень свободных площадей зафиксирован в офисах класса B+ на окраинах. Он составил 31,5%, увеличившись за месяц более чем на 6%.

Впрочем, никакие рекламные акции не помогут сдать объект, если у конкурентов и качество лучше, и подход к арендаторам более гибкий, да и цены ниже. Самый лучший маркетинговый ход – предложить арендаторам лучшие условия, говорят все без исключения эксперты. Есть примеры, когда собственники сдают объекты «в бетоне» уже по $150/кв. м. Между тем владельцы, помимо дисконтных арендных ставок и арендных каникул, предлагают новые для рынка условия. «Сейчас появилось много предложений о продаже небольших блоков – по 200–300 м, – рассказывает Елена Шевчук. – Собственники дробят объект на части и в таком виде пытаются реализовать его на рынке. Раньше мы этого не видели, хотя небольшие площади всегда были в большом дефиците. Наоборот, собственники старались найти крупных арендаторов, полагая, что так лучше для последующей продажи. Но сейчас владельцы готовы идти на все».

Что делать с пустующими блоками, если арендаторов на них днем с огнем не сыщешь? Управляющая компания «Овентал» предлагает свои антикризисные решения. Она сдает офисные площади на короткий срок. «Наиболее востребована услуга по аренде готового офиса, – рассказывает заместитель генерального директора ГК «Овентал» Захар Калмыков. – Это подходит компаниям, которые ужимаются в расходах, но офис на несколько дней, например, для проведения того или иного делового мероприятия, им тем не менее необходим». Еще одна услуга от «Овентал» – аренда переговорных зон. Опция для тех, кому нужна переговорка всего на несколько часов. Впрочем, стоит ли тут рассчитывать на большие доходы?

Потенциально перспективным в кризисные времена мог бы стать формат, который уже несколько лет предлагает компания Regus – сдача в аренду небольших кабинетов, полностью готовых к работе и оборудованных всеми необходимыми современными информационными технологиями. Казалось бы, что еще нужно начинающим компаниям? Тем более в условиях кризиса. Парадоксально, но этот формат сегодня не востребован. По мнению Павла Яншевского, партнера, продвижение проектов S.A. Ricci/King Sturge, это связано прежде всего с высокими арендными ставками, которые начинающим компаниям платить не под силу. К слову, именно поэтому площадками для start-up-бизнесов офисы Regus не стали с самого начала, в основном они пользовались спросом у западных представительств. Так, например, британский фонд Raven Russia арендовал площади именно у Regus.

«Кроме того, бизнес в условиях кризиса начинают немногие», – отмечает управляющий партнер компании «Новое качество» Михаил Гец. Более жизнеспособным, по его мнению, выглядит офисный формат «на несколько партнеров», однако приживется ли он сегодня, также большой вопрос.

Сейчас в связи с кризисом многие европейские управляющие компании вывели на рынок формат офиса – work-shop. По сути, это рабочее место в аренду на длительный срок – удобный формат для небольших компаний, сотрудники которых работают в одном офисе по очереди».

Похожий формат запускает компания KR Properties на территории лофт-квартала «Даниловская мануфактура». Речь идет о так называемым творческом коворкинг-сообществе Communist Loft. Суть этого формата в том, что арендатору предлагаются не квадратные метры, а рабочие места, и трудятся бок о бок не разношерстные арендаторы, а представители творческих профессий. Потенциальной аудиторией должны стать малые компании, проектные группы из области рекламы, архитектуры, дизайна и т. д. (на площадке «Даниловской мануфактуры» уже работают такие компании, как «Профмедиа» с брендами 2х2, MTV, «Афиша», «Персона Лаб», «Л`Ореаль» и др.). По мнению руководителя департамента брокерских услуг компании Astera в альянсе с Atisreal International Наталья Давиденко, этот формат – реакция сегмента на кризис и один из немногих способов выживания для интеллектуально-творческого бизнеса.

Актуальна проблема пустующих площадей для ритейла, ведь известно, что в полупустые торговые центры люди не ходят. Однако изобретательные девелоперы нашли выход – они переселяют всех арендаторов с верхних этажей на нижние. Таким образом, магазины концентрируются в одном месте, что визуально выглядит вполне респектабельно. «И это работает, – комментирует Вячеслав Каминский. – Я знаю множество собственников, которые именно так и поступают. Мы готовы быть гибкими. Если у нас не будет спроса на торговые площади, то мы можем сделать там выставочные залы или еще что-то. Хотя сейчас сложно сориентироваться. В новых проектах мы иногда рассматриваем некий симбиоз действий».

По словам Наталья Давиденко, сейчас есть случаи, когда торговые помещения после съезда арендаторов перепрофилировались. Например, под салоны красоты, если находился подходящий арендатор, готовые платить деньги и генерировать свои собственные потоки, как, например, сетевые салонные концепции типа «Персоны Лаб». «То есть речь идет о возможном несоблюдении концепции ТЦ, особенно в здании с низкими покупательскими потоками», – поясняет Наталья Давиденко.

Сегодня многие собственники готовы менять концепцию уже по ходу строительства. Чем не антикризисная стратегия?

«Мы рассматриваем возможность покупки проекта гостиницы, которую инвесторы задумывали сделать пятизвездочной, с бассейном и фитнес-центром на минусовом уровне, – говорит управляющий директор ALUR Investments and Development Михаил Уринсон. – Если мы войдем в этот проект, то концепция, конечно, изменится и станет более реалистичной: это будут 3* с подземным паркингом вместо бассейна».