Бесценный управляющий

Ставка профессиональных управленцев в офисном сегменте классов А и В сегодня может колебаться от $60 до $110/кв. м в год. Действительная стоимость зависит от многих аспектов, например, от инженерно-технического состояния здания, его площади, количества запрашиваемых услуг, уровня управляющей компании. «Усредненной ставки обслуживания зданий сегодня не существует, – считает Евгения Власова, управляющий директор Sawatzky Property Management. – Стоимость услуг напрямую зависит от их набора. Так, одни владельцы запрашивают услуги по коммерческому управлению – доверяют управляющей компании сдачу площадей в аренду, страхование объекта, ведение бухгалтерии. Другие нуждаются лишь в техническом обслуживании объекта, уборке и охране помещения. Соответственно от количества услуг и будет зависеть их стоимость». По словам Алексея Воскобойникова, директора по развитию бизнеса компании M+W Zander, в среднем для офисов класса А услуги стоят $70–110/кв. м в год, для офисов класса В – $50–80/кв. м в год.
В торговом сегменте ставки по управлению несколько выше. «Это связано со спецификой обслуживания торговых объектов. Как правило, эти площади работают семь дней в неделю, соответственно, увеличивается и цена услуг. В торговом сегменте управление может стоить от $70 до $120/кв. м в год, где-то ставка доходит до $160», – рассказывает Марина Великорецкая, генеральный директор Colliers International FM. Не стоит забывать, что часто в стоимость обслуживания торговых центров входит и дорогая маркетинговая работа – акции по привлечению покупателей, рекламная политика торгового центра, опросы и исследования в области ритейла и т. д. «Набор услуг по управлению в офисном и торговом сегментах практически одинаков, но все же есть и отличия, – рассказывает Олег Смирнов, заместитель управляющего директора Sawatzky Property Management. – В торговом центре, в отличие от офисного здания, много работы по продвижению объекта на рынке, существуют и дополнительные услуги, связанные, например, с регулировкой наземной и подземной парковок. Все эти специфичные моменты удорожают управление в торговом сегменте».

Как формируется цена
Стоимость услуг по управлению складывается из нескольких показателей:

• расходные материалы для обслуживания здания (моющие средства, запчасти для технической эксплуатации, профессиональный инвентарь и т. д.);
• себестоимость услуг, то есть трудозатраты штатного персонала (заработная плата сотрудникам);
• стоимость субподрядных организаций, привлеченных для работы на объекте;
• административные расходы головного офиса на управление конкретным зданием;
• гонорар управляющей компании.

Сегодня существует два профессиональных подхода к составлению бюджета на управление. Самая распространенная схема – предоставление владельцу открытого счета с указанием всех расходов, связанных с обслуживанием здания. «В этом случае управляющая компания передает собственнику тщательно проработанную смету на год, где указывает стоимость каждой составляющей позиции, в том числе и сумму своего вознаграждения», – рассказывает Дмитрий Филин, старший управляющий недвижимостью компании Hines. Преимущества такого счета для собственника очевидны – это абсолютно прозрачная схема, и любую позицию, как то: траты на субподрядные организации или расходные материалы – всегда можно проверить, запросив в управляющей компании соответствующую документацию. Кроме того, подробно расписывая структуру трат, управленец лишен возможности сознательно занижать расходы на обслуживание здания, чтобы за счет этого увеличивать собственное вознаграждение. Это, кстати, является существенным недостатком. По словам специалистов, управляющей компании, работающей по открытому счету, совсем неинтересно экономить деньги клиента. Все закупки идут по утвержденному бюджету, и незачем прилагать усилия, чтобы оптимизировать траты – смета уже подписана собственником. Единственный способ стимулировать управленца на снижение расходов – оговорить с ним возможность получения определенного процента от сэкономленных средств. Некоторые западные собственники сегодня идут на это. Однако специалисты негативно относятся к возможности оптимизации расходов на обслуживание. «Существует практика, когда по условиям договора сумма экономии бюджета УК по итогам года делится между исполнителем и заказчиком, – рассказывает Ольга Зорина, руководитель проектов Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis. – Не исключено, что возможность получения дополнительной премии будет провоцировать неоправданную экономию бюджета, а это может иметь негативные последствия для здания, заказчика, арендаторов. Качество услуг пострадает или не все услуги будут выполнены в полном объеме. Мы решили не применять такую практику».
Вторая схема – итоговая смета, которая предоставляется собственнику без указания структуры расходов. Зачастую владельца интересует конечная цифра, итоговая стоимость услуг по управлению. У него нет времени утверждать каждую из позиций бюджета, проверять все цифры. В этом случае управляющая компания составляет бюджет для себя, а собственнику предоставляет итоговую сумму расходов. По словам Дмитрия Филина, преимущество подобной системы для управляющего в том, что все средства, которые он сэкономит, могут пойти ему в вознаграждение. Однако есть и серьезный недостаток – если в утвержденном бюджете было что-то упущено или управляющая компания ошиблась в подсчетах (а ошибиться несложно, учитывая, что тендерной информации часто бывает недостаточно для составления точного бюджета), расходы будет нести сама УК. Если смотреть на эту систему с точки зрения собственника, то, безусловно, она менее прозрачна, и у управляющей компании есть несколько способов оптимизировать траты на обслуживание для получения дополнительной прибыли (как и в случае открытого бюджета, когда сэкономленные средства делятся между исполнителем и заказчиком). Соблазн сэкономить на эксплуатации, привлечь более дешевых субподрядчиков может негативно отразиться на управлении зданием в целом. С другой стороны, если на объекте работает достойная компания, этот риск фактически сведен на нет, поскольку управленец несет ответственность перед собственником за работу на объекте: уважающая себя управляющая компания вряд ли будет жертвовать репутацией ради непродуктивной экономии средств.
Существует ряд услуг УК, цена которых не закладывается в описанные ежегодные бюджеты. Например, стоимость консалтинга на ранней стадии реализации проекта, или проведение тендера. Как правило, это разовые платежи, которые получает управляющая компания по факту выполненных работ. «Услуги, предоставляемые управленцем на начальной стадии проектирования – разработка маркетинговой и технической концепций развития, составление финансового плана реализации проекта, включая разработку оптимизированной схемы налогообложения, разработка юридической схемы и т. д. – сегодня стоят от $20 тыс. Но может достигать и $100 тыс., если объект объемный и необходимы сложные маркетинговые исследования, – говорит Олег Спивак, директор департамента торговой недвижимости компании «Бекар. Консалтинг».
Услуги на стадии создания объекта недвижимости – сопровождение проекта с частичным выполнением функций службы заказчика (проведение тендеров; контроль соответствия выполнения работ проектной документации) – определяются как процент от стоимости строительно-монтажных работ и варьируются от 0,5 до 3% в зависимости от объема предоставляемых услуг по сопровождению проекта.
«Сервис управляющей компании на стадии ввода объекта в эксплуатацию составляет в среднем 8,33% от размера годовой арендной платы, – рассказывает Олег Спивак. – Но при больших объемах компании соглашаются на скидки, и стоимость услуг может снизиться до 4%».

Награда за смелость
Не многие собственники могут внятно ответить на вопрос, за что именно управляющая компания получает вознаграждение и насколько оправданна высокая стоимость ее услуг, учитывая, что подавляющая часть сервиса на объекте часто выполняется субподрядными организациями.
Работа управляющей компании – это прежде всего координационные функции. Не суть важно, оказывает она услуги самостоятельно или привлекает субподряд, важно, что она организует работы на объекте, управляет ими и несет за них ответственность, за что и получает вознаграждение. Можно сказать, что УК в случае привлечения на объект подрядных организаций берут гонорар за головную боль. По оценкам специалистов, на сегодняшний день не так просто найти клининговую компанию, которая пришла бы на объект с четко отработанной технологией и профессионально оказывала свои услуги. Каждая подрядная организация требует четкого контроля, создания внятной технологической схемы работы и т. д. За все это собственник и расплачивается с управляющей компанией. С другой стороны, в вознаграждение УК входят и риски – в договоре на управление прописано, что именно управленец несет ответственность за качество выполняемых работ, несмотря на то что в здании работает множество подрядных организаций. Также не стоит забывать и о том, что управляющая компания выступает не только менеджером процессов, протекающих на объекте, но и исполнителем многих работ, а также консультантом при разрешении сложных управленческих задач.
Существует несколько способов формирования гонорара управляющей компании – все зависит от того, на каком этапе была привлечена УК, какие услуги она оказывает владельцу здания и т. д.
Как уже было отмечено, сегодня довольно распространена практика, когда управленец привлекается на стадии проектирования здания или еще раньше – в момент подготовки строительства. «Учитывая, что получение дохода от объекта возможно не раньше чем через 1,5–2 года (с учетом времени возведения объекта), на ранних этапах реализации проекта обычно практикуется фиксированное вознаграждение управляющего, ставка которого зависит от степени его участия в проекте, – рассказывает Елена Шевчук, директор департамента коммерческой недвижимости компании GVA Sawyer. – Однако после введения объекта в эксплуатацию, если собственник доверяет профессиональной компании сдавать площади в аренду, схема оплаты услуг управляющего привязывается к получаемому общему доходу». «На стадии строительства управляющая компания выступает в качестве консультанта. Несмотря на то что на некоторых объектах на этом этапе уже работает управляющий персонал, который готовится к предстоящей эксплуатации, приемке здания, знакомится с документацией, гонорар управляющей компании представляет собой фиксированную месячную ставку, как принято при оплате консультационных услуг. Зарплата управляющего персонала входит в стоимость наших услуг по договору в целом», – рассказывает Ольга Зорина.
Когда объект уже сдан в эксплуатацию, гонорар УК может представлять собой фиксированную ставку за 1 кв. м арендуемой площади. «Унифицированных расчетов при определении размера гонорара не существует. Мы определяем фиксированную ставку нашего вознаграждения исходя из опыта, ситуации на рынке. Размер гонорара может варьироваться от $6 до $35 долларов за 1 кв. м арендуемой площади, все зависит от площади здания и объема услуг, – говорит Ольга Зорина. – Очень часто в определении гонорара действует система прецедентов – если у УК есть похожие здания с одинаковым набором услуг, приблизительно равным метражом, ставки гонорара будут схожими».
Существуют и комбинированные схемы, когда собственник предусматривает процент от дохода для управляющей компании, но вместе с тем обеспечивает управленцу и фиксированный минимум, который не зависит от сданных площадей. Последний предусмотрен за эксплуатацию площадей, уборку, организацию субподрядных работ и т. д.
Справедливости ради стоит отметить, что случаи, когда собственник доверяет УК сдавать свои площади в аренду, а значит, начисляет вознаграждение по факту сданных площадей, на рынке встречаются нечасто. Поэтому сегодня с уверенностью можно говорить лишь о вознаграждении за эксплуатацию площадей, но не за ведение договоров аренды. В этом случае гонорар УК, как правило, представляет собой определенный процент от годового бюджета на управление, но не процент от прибыли объекта. Если компания не занимается арендаторами, то ее вознаграждение – это фиксированная ставка, которая в среднем составляет 10–20% от общего бюджета за год.
Впрочем, управляющие компании, несмотря на стремление «держать ценовую планку», могут быть достаточно гибкими в отношении ценовой политики. Если работа с собственником представляется перспективной, в ход идут скидки и специальные условия. «Иногда мы уменьшаем сумму нашего вознаграждения в надежде на то, что владелец даст нам еще один объект или продлит отношения», – рассказывает Дмитрий Филин. «Скидки возможны в том случае, если это работа на перспективу. Например, если сегодня нас пригласили в качестве консультантов, а завтра продлили отношения уже как с управленцами, мы идем на специальные условия, – рассказывает Евгения Власова. – Как правило, мы предоставляем скидку в первый год работы на новом объекте, когда заключаем контракт на три года. Это сделано с учетом того, что новое здание в первый год не полностью занято арендаторами и собственник должен часть средств на управление взять из собственного кармана». «У нас предусмотрены скидки перспективным клиентам, особенно если есть возможность развития компании в регионах, – говорит Алексей Воскобойников. – Помимо этого мы стремимся предоставить гибкие условия имиджевым клиентам, клиентам международных компаний, с которыми мы работаем по всему миру. Скидка может представлять собой некоторые дополнительные услуги в виде бонуса, использование софт-продукта без увеличения общей стоимости и т. д.».

Отчетность
Одной из основных обязанностей профессиональной управляющей компании является предоставление регулярной и прозрачной отчетности собственнику здания. Причем форма отчетности зависит не только от стандартов УК, но и от пожеланий собственника. «На этапе заключения договора с собственником согласовывается форма отчетности и периодичность. Основа – бизнес-план, согласно которому и формируется основная отчетность. Она может быть еженедельной, ежемесячной, ежеквартальной – в зависимости от пожеланий собственника», – рассказывает г-н Спивак.
Как правило, компании предоставляют своим клиентам несколько видов отчетов, которые позволяют собственнику, с одной стороны, получать своевременную и четкую информацию обо всех аспектах функционирования принадлежащего ему объекта недвижимости: о текущем состоянии инженерных систем, оборудования, здания в целом, а с другой – формируют историю данного объекта недвижимости.
«Прежде всего управляющие компании предоставляют владельцу финансовые отчеты, которые отражают соотношение средств, предусмотренных бюджетом, и фактически произведенных расходов по обслуживанию здания», – рассказывает Марина Великорецкая. Кроме того, существуют отчеты об оказании услуг по управлению и эксплуатации объекта, включающие оценку состояния здания, его инженерных систем и оборудования. Они также содержат информацию о работе УК и подрядных организаций, о взаимодействии с арендаторами, рекомендации и т. д. «Периодичность отчетов зависит от условий договора с каждым конкретным собственником», – заключает г-жа Великорецкая.

Не дороже денег
Прогнозировать изменение стоимости услуг управляющих компаний достаточно сложно. С одной стороны, существует ряд факторов, формирующих тенденции роста стоимости управления:

• развитие управляющих компаний и повышение качества оказываемых услуг,
• наметившиеся тенденции повышения спроса на услуги внешних управляющих компаний,
• сопоставимость стоимости услуг отечественных компаний с уровнем стоимости услуг, предоставляемых западными игроками, работающими на рынке России.

С другой стороны, по оценкам экспертов, существуют факторы, сдерживающие увеличение стоимости услуг:

• рост конкуренции среди управляющих компаний,
• снижение себестоимости затрат на управление по мере повышения профессионализма компаний.

Как бы то ни было, по оценкам специалистов, ставка за управление будет адекватна конъюнктуре рынка, общему пониманию специфики управляющих услуг в России.