С приходом кризиса в России увеличилось количество замерших строек. Встали подъемные краны, рабочие покинули строительные площадки, вернувшись домой – в зарубежье различной дальности. Что ждет недостроенные проекты, как избежать их разрушения и как «мирно» расстаться участникам проекта – эти и другие вопросы волнуют сегодня многих участников строительного рынка.

Известно, что наиболее безболезненно – без лишних затрат и рисков – можно приостановить «бумажные» проекты. Но иногда – и сегодня весьма часто – приходится замораживать и «бетонные» проекты. Девелоперы, как правило, не склонны афишировать факт заморозки строительства и уж тем более не готовы делиться секретами столь болезненного процесса. Кроме того, в большинстве случаев об «официальной» консервации стройки речь не идет. Заморозить проект – значит, публично объявить о консервации объекта на определенный срок. Этот шаг ко многому обязывает застройщика, в первую очередь к расчетам со всеми кредиторами и инвесторами. Официально о заморозке строящихся объектов пока никто не объявил. Пока что девелоперы придумывают различные отговорки, оправдывающие их «неторопливость» на стройках. На рынке наблюдается скорее некое «зависание» – все ищут деньги и строят, просто гораздо медленнее. Тем не менее согласно Градостроительному кодексу, если приостановка или прекращение работ подрядчика длится более 6 месяцев, объект строительства должен быть законсервирован в обязательном порядке. Так что «официальная заморозка» строительства становится все более распространенным явлением.

Трудное решение

Внезапно прекратившийся поток финансирования – не единственная возможная причина остановки строительства. «Сегодня девелоперов и инвесторов очень волнует вопрос, для кого они это строят – смогут ли они потом сдать построенные площади, – говорит Александр Балабин, генеральный директор Severin Group. – Сегодня все сети сократили программы по экспансии, поэтому, в частности, в сегменте торговой недвижимости количество потенциальных якорных арендаторов резко снизится. А если их уже удалось привлечь в проект, то и финансирование скорее всего найдется».

Как отмечают эксперты GVA Sawyer, стоимость замораживания (консервации) не так уж и мала, объект (особенно если уже возведены основные конструкции) нужно убирать под крышу, закрывать фасады, в противном случае не избежать процессов коррозии, повреждений от атмосферных осадков и др. Поэтому, когда строительство подходит к концу, застройщику просто необходимо постараться завершить строительство. «По общепринятому признанию, если проект находится на этапе, близком к завершению, по большей части имеет смысл довести его до конца, и параллельно, как вариант, искать покупателя,– считает Руслан Винокуров, руководитель отдела управления проектами Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. – Замораживание на финальной стадии с точки зрения прохождения госкомиссии и т. д. чревато срывом сроков ввода объекта в эксплуатацию и завершения строительства и, как следствие, штрафами со стороны городской администрации». Эксперты говорят, что, как правило, ни девелопер, ни инвестор не хотят просто заморозить проект на неопределенный срок, чтобы он висел мертвым грузом. Нужно найти покупателя или основного арендатора, под которого можно достроить объект – чтобы здание приносило хоть какой-то доход.

Примером объекта, активное строительство которого замедлилось до окончания переговоров с потенциальным обитателем здания, является проект «Системы-Галс» Leningradsky Towers – как сообщили в компании, работы на объекте, возведение каркаса которого находится на завершающем этапе, вновь перейдут в активную стадию после завершения переговоров с Siemens – инвестором одной из башен.

Алена Кучер, старший юрист Debevoise & Plimpton LLP, говорит, что в целом приостановка или прекращение работ – как с консервацией объекта строительства, так и без нее – влекут за собой большое количество вопросов и рисков. Среди которых вопрос о приемке заказчиком выполненных до приостановки работ, риск случайной гибели или повреждения объекта в ходе приостановки или прекращения работ, ответственность за вред, который может быть причинен третьим лицам на площадке во время приостановки работ. «Также среди возникающих проблем можно назвать необходимость обеспечения сохранности объекта в ходе приостановки, проблему описи имущества на площадке на момент приостановки или прекращения работ, вопрос о судьбе заказанных, но не поставленных на момент приостановки или прекращения работы оборудования и материалов и многое другое», – отмечает эксперт.

Решение о «замораживании» строительства накладывает на застройщиков определенные обязательства – первым этапом официальной консервации объекта являются расчеты с кредиторами. Именно поэтому большинство компаний предпочитают не оглашать тот факт, что строительство на площадке не ведется, и доказывать публике на словах обратное. А на самом деле прибегают к так называемой скрытой консервации – когда договор со строителями расторгается, но расчеты ни с кем не производятся.

Как бы то ни было, окончательное решение об остановке строительства принимает инвестор, и решение это зависит от таких факторов, как наличие или отсутствие денежных средств и планируемый спрос на объект. Кроме того, в каждом конкретном случае могут присутствовать частные факторы, например, плачевное состояние инженерных сетей и необходимость инвестировать в их реконструкцию.

Закон и порядок

Если говорить о законодательной стороне вопроса, то действующее законодательство не предусматривает вовлечение государственных органов в процесс прекращения или приостановления работ на стройплощадке. «В случае прекращения или приостановления работ подрядчика заказчик должен известить государственные органы, осуществляющие строительный надзор, о таком приостановлении или прекращении работ и их влиянии на сроки работ по проекту, – рассказывает Алена Кучер. – Специального порядка «замораживания» строительства законодательство не устанавливает. Единственное требование законодательства, которое сегодня применяется при приостановке работ по проекту, – это оформление заказчиком и подрядчиком акта КС-17 (акт о приостановлении строительства) по форме, утвержденной Росстатом».

Необходимо отметить, что российское законодательство не содержит никаких специальных предписаний по срокам «замораживания», кроме указания, что в случае прекращения работ на срок более 6 месяцев обязательно должна быть проведена консервация объекта строительства. «Российское законодательство содержит специальную норму (ст. 752 Гражданского кодекса РФ) только на случай, когда приостановка или прекращение работ подрядчика связаны с консервацией объекта строительства по не зависящим от сторон причинам (к которым суды в большинстве случаев не относят прекращение финансирования со стороны заказчика), да и та регулирует только ряд вопросов, связанных с взаиморасчетами сторон, и не затрагивает дальнейшей судьбы договора между подрядчиком и заказчиком. Во всех остальных случаях возможность, основания, процедура и последствия такого приостановления будут зависеть исключительно от того, что предусмотрено в договоре между заказчиком и подрядчиком», – говорит Алена Кучер.

Важным вопросом при остановке строительства является решение вопросов с подрядчиками. «Если генподрядчик уже выполнил часть работ, необходимо оценить объем этих работ и понять, каковы оставшиеся обязательства подрядчика по данному этапу для его закрытия, – говорит Руслан Винокуров. – Нужно оценить возможность незамедлительного приостановления договора, если это невозможно, то довести проект до завершения какого-то этапа, после которого уже оценить объем работ, произвести соответствующую оплату и приостановить действие договора».

Общее мнение таково, что, поскольку в трудном положении оказались практически все игроки рынка недвижимости, то участники процесса строительства стараются входить в положение друг друга. «Если деньги, которые должны подрядчику – это не последние его деньги, то есть шанс, что он сможет трезво смотреть на ситуацию, – считает Александр Балабин. – Если есть заинтересованность в дальнейшем сотрудничестве, то стоит попытаться договориться, когда произойдет возобновление отношений – назначить время следующей встречи и не портить друг другу нервы до этого времени».

Если же подрядчик выполнил значительный объем работ по договору, а заказчик говорит, что денег нет и не будет, важной и нередко сложной задачей является документирование достигнутых результатов. «Если объемы выполненных работ удалось зафиксировать документально (технадзор со стороны заказчика при желании легко может не принять работы), то такая документация позволяет подрядчику обращаться в суд с требованием денег, – говорит Александр Балабин. – Но обычно подрядчик не стремится доводить дело до суда – документы используются как рычаг давления в переговорном процессе».

В международной практике в договоры подряда включаются специальные детальные главы, регулирующие процедуры приостановления или прекращения строительных работ. «В российской практике, к сожалению, в большинстве случаев договоры подряда не содержат специальных детальных положений на этот счет, и стороны не согласуют эти вопросы, приостанавливая или прекращая работы, – говорит Алена Кучер. – Это порождает большое количество споров, в том числе судебных. Поскольку процесс «замораживания» строек только начался, к сожалению, можно прогнозировать большое количество споров между подрядчиками и заказчиками в связи с таким «замораживанием».

Что касается взаимоотношений с арендаторами, которые, возможно, определены на момент остановки строительства, то здесь многое зависит от условий договора и желания арендатора остаться в этом проекте. Если компания принимает решение дождаться окончания строительства, то договор может быть пролонгирован с изменением сроков сдачи объекта. При этом, если договор продлевается, то чаще всего уже на новых условиях, выгодных арендатору, например, с сокращением арендной платы и срока аренды. Если же компания не хочет ждать, когда застройщик все-таки достроит объект, то можно дождаться окончания действия предварительного договора – в этом случае у неудавшегося девелопера будет единственная обязанность – вернуть арендатору деньги, уплаченные в виде аванса. Еще один путь (и это крайний случай) – расторжение договора. В этом случае арендатор должен вернуть свой аванс, что может оказаться весьма проблематичным – нужно доказывать вину девелопера, который срывает сроки строительства. Но чаще всего договор составлен так, что арендатору просто приходится ждать окончания строительства.

Строительный аспект

Объем и порядок работ по консервации объекта зависит от стадии строительства. Если процесс остановился еще на этапе котлована, то необходимо его укрепить, иначе он превратится в болото, и обеспечить водоотведение. На этапе фундамента – если удалось «выйти в ноль» – достаточно защитить объект от посторонних (при условии, что нет оголенных металлических конструкций – их нужно обрабатывать антикоррозийным покрытием и закрывать). «Если же у объекта уже есть кровля, лучше всего постараться любыми силами закрыть периметр: такое здание простоит значительно дольше, чем незакрытое, – считает Александр Балабин. – А если и тепло внутрь здания удалось подвести – то, как правило, такой объект уже не замораживают – если, конечно, он не находится там, где и раньше никому не был нужен, а сейчас тем более».

Впрочем, на любом этапе перечень необходимых для качественной консервации работ зависит от множества частных факторов – от срока, на который планируется остановка, до времени года. «Главное на всех стадиях – чтобы никого не убило на стройплощадке и чтобы поменьше украли, – говорит Андрей Давыдов, исполнительный управляющий Savant. – Стройплощадка является зоной повышенной опасности, поэтому необходимо обеспечить предупреждение несчастных случаев. Нужна охрана, а также важно провести работы, которые сделают стройку более безопасной – отключить электричество, засыпать котлован, закрыть двери и окна в недостроенном здании, убрать со стройплощадки оборудование и механизмы».

Важно также обеспечить постоянное наблюдение за законсервированным объектом. «Нужно вести геодезические наблюдения, мониторинг прилегающей территории, в частности, инженерных коммуникаций, – рассказывает Александр Балабин. – К примеру, из-за старой инфраструктуры возможно техногенное подмывание, которое может привести к перекосу фундамента. А устранение проблемы «поплывшего» фундамента – сложная задача, ее решение может оказаться финансово нецелесообразным».

Что касается стоимости работ по консервации объекта, то она зависит от множества факторов, например, от масштабов строительства – чем крупнее объект, тем дешевле обойдется консервация в пересчете на квадратный метр. «В зависимости от этапа строительства работы по консервации могут как почти ничего не стоить, так и составлять более 10% от стоимости строительных работ, – считает Руслан Винокуров. – Чем больше объект насыщен различными системами и оборудованием, тем больше вероятность, что со временем они пострадают или придут в негодность, и тем дороже их консервация».

На работы по консервации требуется, в зависимости от стадии, от двух до шести недель (для объекта площадью 30–40 тыс. кв. м). «Это если все происходит цивилизованно и деньги на консервацию выделены, – уточняет Александр Балабин. – А то ведь можно и просто повесить замок и уехать».

Конец ледниковому периоду

Рано или поздно законсервированные проекты получат новую жизнь – на стройплощадках снова закипит работа. Так или иначе все объекты достраиваются. У них может поменяться хозяин или концепция, но здание рано или поздно будет завершено, тем более в столице.

Понятно, что чем раньше объект будет реанимирован, тем меньше вероятность его повреждения за время простоя. И все-таки на какой срок можно «безболезненно» законсервировать объект строительства? «Честно говоря, ни на какой, – считает Андрей Давыдов. – Вот если, к примеру, жарить рыбу – на какой срок можно прекратить жарку? Качество продукта ведь все равно будет потеряно. С другой стороны, если говорить об изготовлении полуфабрикатов, то срок хранения может быть практически любым. Все упирается в уровень качества консервации и готовности нести дополнительные расходы».

Если периметр закрыт, то, при наличии технадзора здание может стоять довольно долго, нужно только следить за целостностью периметра, которому могут угрожать ветер, птицы и т. д. Если стадия строительства более ранняя, то срок простоя может составлять 2–3 года, если же арматура не закрыта должным образом – не больше года. В любом случае потом потребуется проверка несущих конструкций, прочностных характеристик и т. д. Если же здание простояло 8–10 лет, то в большинстве случаев его восстановление окажется нецелесообразным.

Опыт кризиса 1998 года, когда было остановлено некоторое количество строек (правда, тогда крупных проектов было не много), показывает, что проекты, в чьей биографии имела место «заморозка», потом успешно достраиваются и ничем не отличаются от зданий, построенных без перебоев в графике. «Если строительство впоследствии завершается, то все дополнительные необходимые работы выполняются в ходе достраивания, – говорит Андрей Давыдов. – Здание строится в соответствии с проектом, и если его достроили, то значит, все хорошо – никаких дополнительных обременений факт «заморозки» не создает».