Калифы на час: street-retail уходит за копейки

Последние годы цены и ставки на high street-retail зашкаливали. Цены на помещения, расположенные на топовых магистралях Новосибирска – Красном проспекте, Вокзальной магистрали, ул. Советской, в районе пл. Маркса – превышали средний по городу уровень цен на 100% и более. Результаты муниципальных аукционов по продаже торговых площадей потрясали воображение. Так, абсолютным рекордом осталась продажа муниципальной парикмахерской «Мечта» на ул. Советской в сентябре 2007 года. Помещение досталось игровому клубу Full House, который купил его по цене 452 тыс. руб./кв. м. Годом ранее магазин «Школьник» (расположенный на ул. Ленина, в двух шагах от одноименной площади – административного, общественного, торгового «сердца» города) был продан по 245 тыс. руб./кв. м. В конце октября 2007 года бывшая владелица продуктовой сети «Квартал» Людмила Кожемякина купила помещение магазина «Рубин» на Вокзальной магистрали за 301,2 тыс.руб./кв. м.

Но азарт инвесторов, безудержный рост цен (в течение 2007 года – до 70% по отдельным сегментам), – все осталось в прошлом. Помещения hignt street-retail дешевеют быстрее всего, отмечает директор RID Analytics Елена Ермолаева. «Еще год назад цены достигали 300–400 тыс./кв. м, а ставки – 4–5 тыс. руб., а сейчас те же помещения в центре можно купить по 100–130 тыс. руб./кв. м», – поясняет она.

По данным RID Analytics, по итогам января–марта 2009 года цены предложения на торговые помещения упали на 25%: в январе 2009 года помещения предлагались в среднем по 94,9 тыс. руб., а в марте – по 73,5 тыс. руб.

Снижение цен на торговые помещения началось еще в 2008 году. Наиболее сильным падение было во II квартале 2008 года, когда цены предложения в среднем по городу снизились до 77,5 тыс. руб./кв. м. «Начиная с января текущего года на рынок начали поступать новые предложения, как от продавцов, так и от арендодателей. В течение I квартала 2009 года собственники помещений осознали, что ситуация изменилась кардинально, и начали снижать свои ценовые ожидания – поэтому снижение цен и ставок по торговым помещениям приобрело явный характер лишь в I квартале 2009 года», – подчеркивает Елена Ермолаева.

До сих пор крупные ритейлеры обычно воспринимали свои магазины на главных торговых улицах просто как шоу-румы, считает генеральный директор компании Mall Marketing Алексей Ванчугов. «От таких магазинов не ждали высоких продаж и держали их просто как своеобразные рекламные площадки», – объясняет он. Сейчас, по его словам, арендаторы начинают все воспринимать через призму экономической выгоды, стремясь сохранить деньги и пройти кризис с минимальными потерями. «А сегодняшняя ситуация на рынке такова, что соотношение арендной платы и кэш-потоков в сторону арендатора в рабочем поселке может быть лучше, чем на главных торговых коридорах», – уточняет г-н Ванчугов.

Из-за кризиса арендаторы отказываются прежде всего от имиджевых помещений, не приносивших им дохода из-за астрономических ставок, отмечает директор АН «Дельта» Владимир Затримайлов. По его словам, сейчас есть выбор объектов на всех топовых магистралях города. Если еще в 2008 году в договорах был пункт о ежегодной индексации ставки, то теперь даже собственники не против фиксировать их на 2–3 года.

Рынок разбалансирован

Директор риелторской компании «Эрмитаж» Тимур Тагиров характеризует падение спроса на дорогие торговые помещения как «катастрофическое». Спрос и количество сделок упало до минимальных значений, поясняет он. Рынок разбаласирован: невозможно определить цену на рынке, где отсутствует покупатель, считает руководитель аналитического центра ЗАО «Сибакадемстрой Недвижимость» Федор Голованов. По его данным, цены на аналогичные объекты могут отличаться на 40–50%, и разрыв продолжает увеличиваться. Сделки купли-продажи на рынке единичны, а объемы арендуемых площадей гораздо меньше вновь поступающих на рынок предложений.

Что такое «адекватная цена» – совершенно не известно, соглашается директор АН «Акрополь» Зафар Умаров. Частные инвесторы на рынке есть, но они ждут ценового дна, когда проблемы собственников обозначатся явно. «Хотя уже сейчас заявленный объем предложения не вполне совпадает с реальным. Реально объектов, которые собственники готовы продать, значительно больше, чем заявок. Правда, не все продавцы готовы существенно снижать цену предложения. Тем не менее «процесс пошел»: средневзвешенные цены предложения снижаются, можно найти интересные предложения с ценами ниже докризисных на 50–70%. Возможно, уже летом могут начаться рейдерские атаки на предприятия, чтобы купить их по минимальной цене», – прогнозирует он.

По данным Алексея Ванчугова, уже сейчас на рынке активизировались компании, готовые захватывать чужую собственность. «Тот факт, что ты обладаешь хорошим активом, но при этом испытываешь проблемы, делает тебя мишенью для недружественных поглощений. Если посещаемость магазина падает и снижается арендный доход, то возможности собственника по выходу из кризиса также ослабевают. Когда объект «чистый, белый и пушистый», желающих купить его хоть отбавляй, но гораздо сложнее найти покупателей в кризис, когда объект перестает генерировать кэш и при этом еще и является объектом рейдерской атаки», – объясняет он. Поэтому для многих собственников, попавших в сложное положение, определяющей является вовсе не цена объекта, а срок получения реальных денег – ведь нужно гасить долги. Для них лучший покупатель – тот, кто готов заплатить сразу.

Г-н Ванчугов выделяет среди собственников площадей тех, для кого арендный бизнес является основным. Они хорошо знают рынок и редко сбрасывают проблемные активы, предпочитая вместо этого переждать трудные времена вместе со своими арендаторами.

С экспертом согласна и Елена Ермолаева: «Покупатели ищут объекты, по которым собственники готовы существенно двигаться по цене». А настроения собственников, по ее мнению, зависят от их индивидуальной ситуации – «если деньги им нужны срочно, они готовы на снижение. Если же время ждет, то дисконта не происходит – и сделки тоже».

Директор риэлторской компании «БрокерКом» Александр Назаров отмечает появление на рынке покупателей из соседних регионов со свободными деньгами. До кризиса торговая недвижимость в Новосибирске была самой дорогой в СФО, объясняет он. «Теперь покупатели приезжают и предлагают собственникам свою цену. Для них подобные сделки являются одним из способов размещения и сохранения своих средств», – рассказывает он.

В течение 2009 года рынок ждет несколько запоминающихся смен владельцев, прогнозирует Елена Ермолаева. Многие владельцы дорогих магазинов оказались калифами на час.

Год арендатора

2009 год можно считать годом арендатора, подытоживает Елена Ермолаева: ритейлеры мигрируют из одного помещения в другое, а собственники наперебой предлагают им все лучшие и лучшие условия. Если средняя ставка по городу в 2008 году, по данным Rid Analytics, составляла около 1,3 тыс. руб./кв. м, то в январе 2009 года ставки упали на 30% – до 1,07 руб./ кв. м, а в марте – до 910 руб./кв. м.

По данным САСН, в течение первых трех кварталов 2008 года наблюдался рост цен и арендных ставок на торговые помещения. В IV квартале рынок аренды отреагировал на смену ситуации на рынке очень резко: арендная ставка сократилась сразу на 11,4%. В результате уровень арендных ставок откатился сразу до показателей середины 2007 года. По итогам 2008 года средняя арендная ставка на помещения стрит-ритейла варьировалась от 1000 руб. до 4000 руб./кв. м, но в среднем около 1800 руб./кв. м, а в конце 2007 года составляла от 1500 до 5000 руб., в среднем по городу около 2000 руб. /кв. м в месяц. «Стрит-ритейл «просел» особенно сильно по сравнению с сегментом торговых центров, где максимальное снижение ставок по крупным торговым центрам не превысило 30%. По наиболее успешным из них ставки вовсе не изменились», – отмечает Тимур Тагиров. Стоит отметить смену претендентов на самые дорогие площади: еслидо сих пор самые дорогие помещения арендовали банки и бутики, то теперь эти помещения стали охотно рассматривать продуктовые ритейлеры и аптечные сети.

Арендные отношения сейчас терпят серьезные изменения – арендатор и арендодатель ищут новые пути сотрудничества, констатирует Алексей Ванчугов. По его мнению, сейчас будут востребованы формы арендных отношений, ориентированные не на получение сиюминутного результата, а на долгосрочную выгоду. «Чем глубже собственник понимает бизнес арендатора, тем проще ему оперировать и доводить возможности своего объекта до максимума. Лучше сейчас пойти на уступки и сохранить старого арендатора, генерирующего стабильные потоки покупателей, вместо того чтобы приглашать нового, который сегодня заплатит чуть больше, а завтра разорится. Правильных арендаторов можно посадить и за процент от оборота, за коммунальные платежи плюс минимальная прибыль, за сниженную арендную ставку – всегда можно найти способ сделать так, чтобы площади работали. Кризис сближает понимание людей, и многие на первый взгляд несправедливые и нелогичные вещи могут быть приняты как арендатором, так и арендодателем», – подытоживает эксперт.

Стагнация на рынке затронула всех участников рынка торговой недвижимости, в том числе агентства недвижимости, консалтинговые и брокерские фирмы. Спад активности и сжавшийся спрос отразился на их доходах. Одной из «атикризисных мер» стала новая для агентств услуга – представление интересов сторон в ходе переговоров о пересмотре условий аренды. Пик спроса на подобные услуги пришелся на декабрь 2008 года, когда массово перезаключались договоры аренды на 2009 год.

Тогда большинству арендаторов удалось добиться дисконта до 30%. В феврале спрос на услуги представления интересов упал, поскольку к тому времени по абсолютному большинству арендуемых в городе помещений арендные ставки были уже пересмотрены. По данным Елены Ермолаевой, спрос на подобные услуги является стабильным. Обычно брокер принимает участие в поиске арендатора, и после заключения договора аренды собственник и арендатор общаются напрямую, объясняет она. Брокер участвует переговорах лишь в том случае, если площадями он управляет в рамках постоянного договора, а это пока в Новосибирске встречается нечасто.

Когда рынок рос, спрос значительно превосходил предложение, и ставки были крайне высоки, описывает ситуацию на рынке Алексей Ванчугов. Сейчас сложилась обратная ситуация — арендаторы терпят серьезные убытки, а многие уже потеряли свой бизнес. Поэтому если собственник не готов удерживать объект на уровне качественных арендаторов и стабильного дохода, если финансовое состояние не позволяет ему продержаться минимум три года, нужно немедленно продать этот объект. «Пока дело не дошло до того, что пришлось заколотить окна или вступать в конфликт с компаниями, которые занимаются недружественным поглощением», – подводит черту эксперт.