Вот уже более полугода рынок девелопмента живет в состоянии кризиса. Разумеется, это существенно повлияло и на работу консалтинговых компаний – клиенты уже смотрят на их работу другими глазами и ждут от них новых решений. В отличие от многих других отраслей строительная отрасль «вступила» в кризис очень резко, спрос в отдельных сегментах упал в несколько раз. Большинство компаний не успели перестроиться – у них на это попросту не было времени: в последние полгода их деятельность напоминает тушение лесного пожара, который вновь и вновь разгорается. Однако кризисы хороши тем, что они несут в себе момент очищения, дают мощный толчок для пересмотра целей, ценностей и ориентиров.

Попав в крайне негативную ситуацию, руководители девелоперских компаний спешно пересматривают свои проекты и подходы к строительству. Уже сейчас можно предположить, что многие старые, «докризисные», подходы уйдут в небытие. И мы, как консалтинговая компания (RID Analytics за последние 4 года разработала 41 концепцию использования земельных участков в городах Сибири), хотим поделиться мыслями о том, какие уроки можно извлечь из кризиса и из опыта развития рынка девелопмента в последние годы.

Многое будет выглядеть иначе на «посткризисной» карте строительной отрасли. Скорее всего будут забыты (как минимум на несколько лет) проекты по масштабному освоению территорий, столь популярные в 2007 году и первой половине 2008 года. Большинство этих проектов и до кризиса выглядели «подозрительно»: население страны сокращается – откуда же возьмутся тысячи жителей для городов-спутников и новых поселений? Как привлечь жителей на совершенно новую территорию? За чей счет будут построены коммуникации, дороги, инфраструктура? Наиболее жизнеспособно выглядели проекты по строительству новых районов параллельно со строительством крупного предприятия – аналог «рабочего поселка». И хотя вопрос о переезде в такой поселок решался бы проще, в перспективе большинство таких городков переходят в разряд депрессивных и полностью зависят от судьбы градообразующего предприятия.

Еще до кризиса стало ясно, что рынки недвижимости городов России имеют небольшую емкость, и нынешняя ситуация лишь усугубила негатив, связанный с перенасыщением ряда сегментов рынка. Оказывается, даже в городе-миллионнике нередко достаточно одной качественной гостиницы или одного-двух бизнес-центров класса А. Темпы поглощения в дорогих сегментах рынка невысокие, и следующий подобный объект имеет смысл строить лишь через несколько лет.

Здесь хотелось бы сказать о деятельности мировых и московских консультантов, в том числе из «большой пятерки». Нередко они разрабатывают концепции для региональных игроков, исходя из московских, а не региональных, масштабов рынка. Так, одному из новосибирских девелоперов осенью 2008 года мировой консультант дал совет построить бизнес-центр класса А площадью около 80 тыс. кв. м. И все бы ничего, если бы к этому времени в Новосибирске не было сдано три бизнес-центра класса А, которые за год-полтора своей работы смогли достичь заполняемости от 50 до 70%, при том что арендная площадь каждого объекта не превышала 30 тыс. кв. м. Кроме того, идет строительство еще нескольких объектов высоких классов, предназначенных как к аренде, так и к продаже. Но это не помешало оценить перспективы 80-тысячного объекта класса А как крайне позитивные, «поскольку Новосибирск – город-миллионник и столица Сибири».

Практика показала, что в региональных городах пока не сформирована группа потребителей офисов высоких классов. Многие региональные компании предпочитают купить офис в собственность. Это выгодно и региональным строительным компаниям, которые строят бизнес-центры, продавая помещения на этапе строительства и, таким образом, привлекая средства инвесторов. При этом покупателей помещений не очень интересует, к какому классу будет относиться здание. Арендаторы же смотрят в большей степени на местоположение и транспортную доступность бизнес-центра, а также чувствительны к арендной ставке.

В результате, по данным мониторинга крупных офисных центров, который проводит наша компания, в Новосибирске самая высокая заполняемость у зданий старых советских институтов. Наиболее известные из них расположены в самом центре города, недалеко от станций метро, и ставки в них вплотную приближаются к ставкам в зданиях высоких классов – особенно сейчас, когда кризис «подкорректировал» ставки в классах А и В.

Важно и то, что здания институтов и бизнес-центры класса С и D делают рынку наиболее адекватное предложение по площадям отдельных офисов: в Новосибирске преобладает малый и средний бизнес, который нуждается скорее в небольших комнатах, чем в open-space.

Будут пересмотрены подходы к масштабным проектам – таким как строительство городских сити или отдельных объектов площадью до нескольких сотен квадратных метров. Возможно, такие проекты будут успешными в Москве, однако их перспективы в других городах вызывают сомнения – в частности, проект 65-этажного небоскреба площадью порядка 400 тыс. кв. м в городе Кемерово.

Ждет перемен и сегмент торговых центров. В последние годы в большинстве городов появились похожие друг на друга объекты – с похожими пулом ритейлеров, планировкой и концепцией. С ростом конкуренции становится необходимым более творческий подход к концепции, растет востребованность новых форматов торговых центров, пока не представленных в городах России, – таких как аутлет-центры, дисконт-центры, развлекательные комплексы.

Возможно, кризис заставит банки иначе посмотреть на проектное финансирование. До кризиса банки отдавали предпочтение крупным компаниям, при этом наличие у них проработанной концепции и качественного бизнес-плана было не столь важно. В будущем, хотелось бы надеяться, внимание к этим документам вырастет.

Конечно, «лечение» кризисом – болезненный процесс, но так уж человек устроен: в моменты устойчивого роста лишь единицы руководителей думают о сокращении издержек, тщательном изучении потребителей и не учитывают возможность негативного развития ситуации. Будем надеяться, что это «лечение» пойдет рынку на пользу, изменив картину мира в головах руководителей девелоперских компаний как минимум на несколько лет вперед.