Жив ли девелопмент?

Еще недавно девелопмент считался отраслью, наиболее привлекательной для инвестиций. Завести в структуре компании девелоперское подразделение было признаком хорошего вкуса к хорошей доходности. Таким образом, например, поступили «Ренова-СтройГрупп», «Металлинвест», ТМК и другие. Участки скупали почти как картошку: о концепциях, оптимизации, тендерах и сдаче в аренду думали далеко не все – отчасти потому, что кредиты давались легко, стоили дешево (до 10% годовых при доле собственных средств – 30%), а банки странным образом принимали очевидно сомнительные залоги и были весьма непритязательны в части обоснованности будущих денежных потоков.

Увы – это прошлое, и возникает исторически любимый в России вопрос: что делать? Наверное, главное, понять и принять то, что без потерь выйти из кризиса вряд ли удастся.

Самый простой способ – вывести капиталы в другие отрасли. Логичный путь для компаний с диверсифицированными активами и пассивных инвесторов. Такой вариант приемлем и для вновь создаваемых фондов. Например, компания Marshall Capital, рассматривавшая приобретение подешевевших активов недвижимости, анонсировала вместо этого приобретение 25% сети «36.6». Ряд профессиональных девелоперов пошли по пути вынужденной продажи бизнеса и объектов. В качестве примера можно привести «Алпи», Horus Capital, «DVI Холдинг».

Вариант второй – остаться в девелопменте и выждать время до момента возобновления спроса. При всей условности обобщения – стратегия жизни в новых условиях включает аудит существующих объектов и проектов, концентрацию на наиболее эффективных, сокращение затрат, включая минимизацию привлечения кредитов по текущим двузначным ставкам процента.

Зоны повышенного риска, или то, чего лучше избегать во время кризиса

В последние годы на российский рынок коммерческой недвижимости вышли многие международные девелоперские компании, такие как Rodamco Europe, IKEA, AFI Development, TriGranit Development. В то же время крупные российские игроки приступили к освоению иностранных рынков. С панъевропейской точки зрения, наиболее защищены рынки Германии, Швейцарии, а среди более близких к нам стран Центральной и Восточной Европы предпочтительна Польша, которая предположительно раньше других выйдет из кризиса.

По оценкам ULI и Pricewaterhouse-Coopers, российская недвижимость не утратила своей привлекательности (Москва занимает 4-е место по привлекательности девелоперского рынка и 6-е – по перспективности инвестиционного рынка), однако по уровню страновых рисков мы, к сожалению, лидируем (27-е, последнее место). В рамках территориальной дифференциации наименее рискованна Москва, и только Москва.

Небывалый рост спроса предыдущих лет ввел в лексикон (и не только русского языка) понятие «миллионники». Однако и в «хорошие» времена нестоличные объекты со скрипом проходили проверку финансового анализа. Затраты на строительство в регионах были меньше столичных примерно на 10–20%, а средняя арендная ставка, например, торговых центров не дотягивала примерно на 40% до московского уровня. Сейчас в регионах арендные ставки упали еще больше, чем в Москве. Растущая безработица (по сведениям службы занятости, средний уровень безработицы по России составляет 2,85% экономически активного населения, в Москве – всего 0,6%) и радикальный спад потребления довершают вердикт «против» инвестиций в новые объекты торговой недвижимости «регионального базирования».

С нестоличными офисами ситуация и того печальнее. Фактически регионы не успели полностью отойти от рынка продажи помещений «блоками» и сдачи в аренду «кабинетами», что в Москве уже не практиковалось лет пять. На текущий момент целесообразность приобретения или реализации региональных проектов с офисной составляющей любой категории качества представляется весьма рискованной.

В Москве офисный рынок был пионером и основой коммерческой недвижимости с середины 90-х годов. До кризиса 1998 года арендные ставки на офисные помещения класса А достигали $750/кв. м в год, потом упали до $400–450/кв. м в год и в конечном счете достигли уровня $1500–1700/кв. м в год (а местами выше) на пороге теперешнего кризиса.

На текущий момент инвестиционная привлекательность московского рынка офисов снизилась весьма существенно. Посмотрим, чему учит опыт кризиса 1998 года. Тогда ставки аренды удержались (почти без купюр) только в зданиях однозначного класса А с непререкаемым местоположением, например, «Никитский, 5», «Гоголевский, 11», «Усадьба Центр» на Вознесенском. Кстати, именно Гоголевский, 11, стал предметом первой в России инвестиционной сделки (приобретателем актива стала компания Fleming Family & Partners).

Тот же собственный опыт показывает, что даже вынужденно замороженный объект имеет шанс реанимироваться при наступлении экономической оттепели, только если его местоположение относится к высшей категории качества. Пример из прошлого – «Новинский, 31», который выжил, простояв мрачным остовом недостроя до посткризисных времен, претерпев, однако, последующую трансформацию концепции из «офис + отель» в «офис + ритейл».

На этом фоне не воодушевляет высокая (иной раз выше 50%) доля свободных помещений децентрализованных бизнес-парков (естественно, не класса А). Перспективы получения здесь стабильных доходов (с учетом заведомо невысокой ставки аренды) представляется проблематичной. Иллюстрация на ту же тему – это двукратное сокращение программы государственного финансирования строительства технопарков.

Есть еще один субрынок, финансовая привлекательность которого съежилась еще больше, – это street retail. Если в случае офисных объектов мы говорим о сокращении рисков в случае расположения здания в границах Садового кольца, то для street retail – это локализация вплоть до нескольких кварталов основных торговых коридоров. Логика проста: на Тверской (просьба не путать с Тверской-Ямской) больше существующих 10 тыс. кв. м предложение никогда не увеличится. В данном случае речь, правда, идет о коммерчески обоснованных случаях торговли, к которым, например, не относится закрывающий магазин галереи Samsung, бюджет аренды которого относится к статье расходов на маркетинг.

Кризис обостряет и гипертрофирует требования к большинству параметров эффективности проекта или объекта, увеличивает контрастность проявления трендов, которые не всегда заметны в более благоприятной экономической ситуации. Относится это и к сегменту street retail. Urban Land Institute оценивает его привлекательность выше торговых центров, однако в Москве сроки экспонирования (на текущий момент) явно не говорят об ажиотаже даже на самые теоретически «сладкие» объекты с долгосрочными договорами аренды. Отчасти объяснение «погодно-климатическое»: хорошая ставка аренды достижима при внепогодной стабильности оборотов, которые в нашей метеорологической действительности отнюдь не гарантированы.

Итак, девелопмент в России сохраняет свою экономическую целесообразность, однако требует соблюдения ряда условий, включая:

• необходимость концентрации на наиболее эффективных действующих объектах как источниках доходных поступлений;
   
• целесообразность отказа от новых проектов/земельных участков до получения обоснованных и экономически приемлемых данных об условиях их сдачи в аренду/продажи;
   
• необходимость реструктуризации портфеля, включая отказ от инвестиций в регионы в пользу Москвы, акцент на объекты в центре Москвы и в высшем сегменте качества, а также предпочтительность торговой недвижимости формата ТЦ как субрынка, который ранее других восстановит спрос рынка.

Сейчас время интенсивного, а не экстенсивного развития, некий момент истины, когда можно и нужно смотреть на долгосрочную перспективу, а не сиюминутную выгоду, время возвращения к базовым, проверенным форматам и схемам работы. А достойно держать паузу – это тоже искусство.