Складское преимущество зарыто в земле

Строительство склада «где попало» достаточно рискованно и может в дальнейшем не окупить затрат. Особый подход у девелоперов складской недвижимости должен быть к регионам, слабо насыщенным качественными складскими комплексами. В этой статье мы расскажем о нюансах при выборе месторасположения будущего складского комплекса с точки зрения экономики, трафика, а также о привлекательности участка для потенциальных арендаторов. Именно этими нюансами мы руководствовались при выборе места для нашего офисно-складского комплекса «Кулон-Югрос» в Кавказских Минеральных Водах, строительство которого сегодня в самом разгаре.

Требования к земле

Девелопер, который первым рассматривает регион для строительства качественного складского объекта, имеет ряд преимуществ перед теми, кто будет вести строительство в дальнейшем. Он может тщательно проработать проект, подобрать несколько площадок в разных городах и, взвесив все плюсы и минусы, выбрать оптимальную.

Как правило, для строительства складского комплекса требуется достаточно большая площадка правильной формы с развитой инфраструктурой и коммуникациями, хорошей видимостью и транспортной доступностью с основных автомагистралей региона. Что касается земли, то она должна быть промышленного назначения и примыкать к федеральной трассе. Несмотря на заверения о том, что привлекательность складского комплекса вырастает в разы при наличии рядом действующей железной дороги, это достаточно спорно и не является безусловным конкурентным преимуществом. Затраты на прокладку путей непосредственно на территорию складского объекта достаточно велики и не всегда оправданны, потому что будущим арендаторам железнодорожная ветка может быть или вовсе не нужна, или будет использоваться в ограниченном объеме. Это связано с тем, что с точки зрения логистики железнодорожный транспорт уступает автомобильному по целому ряду грузов. Безусловно, не следует упускать из виду и административный ресурс. Поддержка местной администрации очень важна уже на стадии выбора площадки, получения разрешений и согласований по проекту. Тема административных ресурсов, особенно в регионах, – отдельная. В каждом регионе свои законы и порядки. Решение о строительстве первого в Южном федеральном округе (ЮФО) офисно-складского комплекса класса А «Кулон-Югрос» было обусловлено в том числе и поддержкой местной администрации.

Выбор региона

Тем не менее перед принятием решения специалисты ГК «Эспро» провели тщательные маркетинговые исследования всего ЮФО – на предмет востребованности качественных складских объектов. Как и во многих других регионах России, в Южном федеральном округе существует потребность в качественных складских помещениях. До настоящего момента арендаторы в регионах ориентировались на склады класса B и С, а также на бывшие производственные здания, перепрофилированные под склады, и старые овощехранилища. Однако сейчас, когда многие крупные компании, как российские, так и международные, стали рассматривать ЮФО для дальнейшего развития своих сетей, появилась потребность в высококачественных площадях класса А.

Кроме того, проводя предпроектное исследование, эксперты нашей компании выделили целый ряд пунктов, которые говорят в пользу того, что в ближайшие годы на территории ЮФО будут появляться новые современные складские объекты. Среди них можно отметить следующие:

• Важность региона в стратегическом отношении: железнодорожный, автотранспортный, воздушный узел на всем Северном Кавказе.
   
• Наличие международного аэропорта в г. Минеральные Воды.
   
• Создание сети таможенных постов в городах Ставропольского края.
   
• Развитие региона как центра многопрофильного производства и занятости населения, инвестиционной привлекательности, торговли и туризма.
   
• Выход крупных федеральных сетей в Ставрополь и планы выхода в регион КМВ.
   
• Отсутствие заявленных перспективных проектов в этом сегменте рынка.
    
• Увеличение объема инвестиций в экономику Ставропольского края.
   
• Строительство города-спутника Минеральных Вод в соответствии с Генеральным планом развития (микрорайон Южный).
   
• Выбор г. Сочи местом проведения Олимпийских игр 2014 г.
   
• Развитие внешнеторговых связей (по итогам 2006 г. внешняя торговля осуществлялась с 85 странами мира, в том числе СНГ).

Выбор города

Непростой задачей стал выбор города для строительства объекта. Южный федеральный округ охватывает множество городов с хорошей транспортной инфраструктурой и федеральными трассами с большим трафиком. Однако ни Ростов-на-Дону, ни Краснодар – крупнейшие города ЮФО – не привлекли наше внимание с точки зрения реализации складского комплекса. Выбор пал в пользу города Минеральные Воды, который, на первый взгляд, имеет менее выгодное месторасположение, но в ближайшие 10 лет может стать альтернативой Сочи, Анапы, Геленджика, Туапсе. Стоит также отметить, что Кавказско-Минеральный транспортный узел – один из крупнейших по объемам переработки грузов и количеству обслуживаемых пассажиров, который будет развиваться на пересечении международных, национальных и региональных транспортных коридоров.

Таким образом, можно говорить о том, что проект «Кулон-Югрос» обладает конкурентными преимуществами, поскольку станет первым складским комплексом класса А на территории региона.