Ольга Архангельская: «Массового сливания активов и массового количества сделок пока не произошло»

– Сделки с distressed assets – одна из самых обсуждаемых тем на сегодняшнем рынке, однако на практике их пока никто так и не видел. Расскажите, пожалуйста, что все-таки собой представляют distressed assets и какие активы можно отнести к данному понятию?

– Это действительно очень интересный вопрос, поскольку формализованного понятия distressed assets не существует. Есть общепринятое понимание, что distressed assets – это активы, которые продаются ниже рыночной стоимости. Другой вопрос – какую стоимость можно считать рыночной в условиях отсутствия сделок? Ведь что такое рыночная стоимость? Это когда есть определенный, активный и информированный круг продавцов и покупателей, действующих без принуждения, в ходе взаимодействия которых при совершении сделки и появляется категория «рыночная стоимость». Однако в условиях отсутствия активного рынка понятие «дешевле рынка» каждый определяет для себя самостоятельно. Также в определении рыночной стоимости важно, что стороны действуют не вынужденно. Поэтому ситуация с продажей distressed assets в определенной степени является синонимом вынужденной продажи, когда компания существенно снижает стоимость сделки, чтобы объект был как можно быстрее куплен. Это вынужденная продажа по более низкой по отношению к рынку цене.

Также интересен вопрос, к чему правильно относить понятие distressed assets – непосредственно к объектам недвижимости или оттенок distresses накладывается на активы компаний, находящейся в затруднительном положении.

– Как бы вы оценили потенциальный объем таких активов?

– Их объем в абсолютных величинах оценить очень и очень сложно. Однако, если говорить в целом о тенденциях, то, вспоминая конец прошлого года, когда очень много говорилось о том, что сейчас девелоперам нужно будет расплачиваться по долгам, они попадут в сложную финансовую ситуацию и на рынок будет выброшено множество привлекательных активов по достаточно низкой стоимости, то, как мы видим сейчас, пока девелоперам удается реструктуризировать долги, и активной волны продажи пока не наступило. Да, есть отдельные сделки, но можно ли их называть сделками с distressed assets или нельзя из-за отсутствия точного определения, это скорее философская, а не рыночная категория.

Возможно, это связано с тем, что ситуация у девелоперов не настолько плоха, как ожидалось, либо цена пока не столь низка, как хотелось бы потенциальным покупателям. Часть своих проблем с финансированием девелоперы решили путем реструктуризации, получения дополнительного финансирования и пролонгации договоров. Те же, у которых эти вопросы все еще стоят остро, готовы продавать активы, но хотят при этом соблюсти и свой финансовый интерес.

– То есть на сегодняшний день на рынке нет компаний, которым нужно продавать объекты прямо сейчас?

– Наверное, какие-то компании есть, но говорить о том, что это массовое явление, пока, наверное, неправильно.

– Можно ли говорить о том, что покупателей, которые сейчас есть на рынке, больше интересуют именно distressed assets и в меньшей степени те активы, на которых нет серьезных дисконтов?

– Я бы разделила потенциальных покупателей, которых мы видим на рынке, на две группы. Первая – очень немногочисленные, но все-таки еще работающие в России западные фонды и фонды с «западным» менталитетом. У них есть определенная сумма денег, которую они готовы потратить на покупку объектов. Как мне кажется, для них цена объекта важна, но стоит на втором месте, после его юридической чистоты, наличия понятных, стабильных и прозрачных денежных потоков. Соответственно, за такие объекты они готовы платить несколько дороже, поскольку и риски таких объектов ниже. Вторая группа покупателей – это российские компании, у которых еще остались денежные средства. Такие компании, зная местный рынок и понимая локальную специфику, готовы идти на более высокие риски и могут приобрести объекты даже не очень хорошего качества, поскольку они знают, как управлять этими рисками и как привести объекты в надлежащее состояние. Единственное, и про ту и про другую группу можно сказать, что объемы сделок существенно уменьшились. Если раньше мы говорили о сделках размера в сотни миллионов долларов, то сейчас эта цифра находится на уровне десятков миллионов. долларов.

– Говорят, что ряд объектов уже предлагаются по стоимости, близкой к себестоимости девелопмента?

– Я знаю такие предложения. До кризиса. В условиях активного роста рынка стоимость актива могла во много раз превосходить стоимость девелопмента, которая также была достаточно большой, особенно в Москве и других городах, где требовались большие инфраструктурные вложения. Сейчас, когда рынок упал, стоимость объектов, конечно, существенно снизилась и действительно для многих из них близка к себестоимости девелопмента. Это актуально для крупных проектов, на 200, 300, 400 тыс. кв. м, планирование которых было популярно в докризисное время в Москве в расчете на высокий спрос. Для таких проектов характерной чертой является высокий уровень затрат на разработку проектной документации и необходимость значительных вложений в инфраструктуру. Сейчас с такими проектами сложилась ситуация, когда на начальном этапе уже затрачено немалое количество средств, а планируемые объемы не будут востребованы рынком в ближайшее время, то есть доход это бизнес будет приносить еще очень и очень нескоро.

– Получается, что ни один объект сейчас не застрахован от того, чтобы стать проблемным?

– Мне кажется, что это больше характеристика не конкретного объекта, а его владельца, объект сам по себе – это набор прав и физических характеристик. Он генерирует (или будет генерировать некий арендный доход), но по какой стоимости продавать объект и продавать ли его вообще – решение принимает владелец.

– И когда мы сможем увидеть первые вынужденные продажи?

– В текущем рынке очень трудно прогнозировать. Рынок в целом стал более непрозрачным, информация менее доступна – то есть участникам рынка не совсем понятна даже текущая ситуация, а делать прогнозы еще сложнее.

На рынке существует несколько мнений. Одно из них оптимистичное – осенью начнутся продажи, но они также не будут носить вынужденного характера, поскольку летом все традиционно отдыхают, и никакой кризис не сможет этому помешать, а вот после возвращения с летних каникул кому-то надо «освоить фонды» до конца года, кому-то завершить начатые планы, и люди понимают, что у них осталось 3–4 месяца, чтобы успеть что-то сделать. Другая точка зрения не столь оптимистична – другие участники рынка ожидают вторую волну кризиса, невыплаты по кредитам, вынужденные продажи, наложение взыскания банками с последующими продажами.

– Вы упомянули иностранных инвесторов, которые все еще присутствуют на нашем рынке, однако, с другой стороны, на развитых рынках такие фонды могут получить доходность, сравнимую с российской, при меньших рисках…

– Действительно, если раньше Россия была одним из ключевых рынков, на котором было сосредоточено внимание большинства международных инвесторов, то теперь Россия конкурирует с другими рынками: у инвесторов есть на выбор много регионов и объектов. Например, Восточная Европа или Великобритания, где можно получить достаточно высокую доходность с гораздо меньшими рисками. Однако при этом есть и другая категория инвесторов, фонды которых специально ориентированы на Россию. У таких инвесторов это прописано в стратегических документах и часто они и уже находятся в России (и некоторые и проводили здесь сделки). Другими словами, это опытные инвесторы, которые прекрасно понимают все текущие риски и целенаправленно будут работать с нашим рынком.

– Возвращаясь к distressed sales, не секрет, что большой объем активов сейчас находится в залоге у банков, в связи с чем многие специалисты выражают опасения, что вследствие дефолтов по кредитам банки будут вынуждены обратить взыскание на такие объекты, а затем выставить их на продажу, что в один момент обрушит рынок.

– Такой сценарий не кажется невероятным, но все-таки есть ощущение, что банки будут «бороться за жизнь заемщиков» вместе с самими заемщиками достаточно долго. Потому что банку недвижимость не нужна (если только он не работает в этом бизнесе), его основной бизнес – это банковские операции. У нас сейчас достаточно много обращений на услуги по реструктуризации и в первую очередь от банков, которые скорее готовы проводить реструктуризацию задолженности, контролировать действия заемщиков, оказывая девелоперам определенную помощь, нежели банкротить заемщиков и обращать взыскание на объекты залога. Нашу компанию сейчас часто просят оказать услуги по оценке объектов, анализу управления денежными потоками, оптимизации внутренней структуры управления, управлению и контролю процессом строительства, оптимизации затрат и так далее. Казалось бы, эти задачи не являются кризисными, но для банка они важны, чтобы удержать заемщика «на плаву» и обеспечить выплату, пусть даже реструктуризированного кредита.

– Есть ли различия в поведении западных и российских банков? Можно ли сказать, что западные банки занимают в этом отношении более жесткую позицию?

– У меня ощущения скорее противоположные. Ведь стать обладателем актива в неизвестной стране, недостроенного и с неизвестным будущим – это для западного банка достаточно неприятно. Кроме того, процедура обращения взыскания на объект и продажа объекта на самом деле далеко не так проста и требует как знания деталей законодательства и процедур, так и больших инвестиций в администрирование этого процесса.

– Получается, что добровольная продажа объекта для девелопера пусть и по сниженной стоимости все-таки лучше, чем принудительная продажа объекта банком?

– Добровольная продажа дает девелоперу больше шансов продать объект по более высокой цене, потому что у продавца будет хоть какое-то время на то, чтобы подготовить эту сделку: во-первых больше возможностей для поиска покупателя, а во-вторых, есть время на то, чтобы оптимизировать структуру сделки, в том числе в юридическом и налоговом аспектах.