Не может не быть!

Встретимся у фонтана

Самый крупный и, не побоимся этого слова, знаковый проект, который запланирован к сдаче в текущем году, – ТРЦ Mall of Russia. Это проект, о котором говорят. Проект, который много обсуждают и еще больше критикуют. А он тем временем активно строится. И сегодня уже готов к приему арендаторов, которые займутся отделочными работами своих площадей.

Как рассказала Натали Шмурин, директор департамента маркетинга и продаж AFI Development, на сегодняшний день в ТРЦ Mall of Russia сдано 52% площадей, средняя ставка сегодня составляет $1600/кв. м. Стоимость метра зависит от арендуемой площади, размера сделки. Вообще разброс очень большой – от $900 до $10 000 за кв. м. Нижняя планка применима к якорным арендаторам с мировым именем, арендующим очень большую площадь, верхняя – для арендаторов с очень маленькими площадями, расположенными в местах с самой высокой проходимостью, например для киосков или банкоматов.

Пятиуровневый комплекс Mall of Russia будет иметь общую площадь 179 тыс. кв. м, в его состав войдут все востребованные форматы якорных арендаторов, торговая галерея будет включать широкий спектр всемирно известных марок: более 400 магазинов, включая бренды, ранее не представленные в России.

Сильный акцент в ТРЦ сделан на развлекательную зону. В Mall of Russia будет ультрасовременный многозальный кинотеатр, с применением 4D и 5D технологий, ледовый каток, общей площадью 900 кв. м, развлекательный центр для детей и взрослых, площадью около 3 тыс. кв. м, более 50 ресторанов и кафе. Особенностью проекта станет многофункциональный киноконцертный зал, рассчитанный на 5500 мест.

Согласно концепции Mall of Russia будет представлять собой универсальный центр для всей семьи. Помимо современных технологий ТРЦ собирается удивлять посетителей различными аттракционами. Например, в одном из атриумов расположится фонтан, который будет каждые несколько минут выбрасывать струю воды вверх от первого до пятого. Потом эта струя в свободном падении будет лететь вниз – наблюдать за этим завораживающим зрелищем можно будет с любого из пяти уровней комплекса.

Среди других сюрпризов – огромный каток, который окружен атриумом из различных развлекательных зон (по аналогии с Рокфеллер-центром в Америке), галерея кафе под стеклянным куполом площадью 10 тыс. кв. м и другие сюрпризы, которые пока хранятся в тайне.

Mall of Russia планируется открыть в ноябре 2009 года. К этому времени ММДЦ «Москва-Сити» не только не заполнится арендаторами, но и не достроится до конца. Насколько успешно ТРЦ, концепция которого основана на синергии с «Москва-Сити», может функционировать самостоятельно, отдельно от «большого брата»?

«Конечно, мы надеемся, что такой грандиозный и амбициозный проект, как «Москва-Сити», будет достроен в ближайшие годы, и мы станем инфраструктурным центром нового делового кластера столицы, – говорит Натали Шмурин. – Для этого у нас продумана каждая мелочь, даже сообщение между башнями будет проходить через наш центр. Комплекс спроектирован так, что из одной башни в другую можно будет перейти только через наш ТРЦ. Но мы считаем, что популярность нашего центра будет зависеть не от того, заполнены или нет офисы вокруг, а прежде всего от того, что в Mall of Russia будут приходить все жители и гости столицы, потому что это уникальное сооружение, которому не будет равных в центре Москвы. Наш ТРЦ рассчитан не только и не столько на аудиторию арендаторов офисных центров, мы строим центр для самой широкой аудитории».

У компании AFI Development есть веские основания рассчитывать на успех проекта. Во-первых, Mall of Russia находится в центре Москвы, непосредственно в комплексе расположены выходы двух станций метро: «Деловой Центр» и «Международная». Как предполагают в компании, ТРЦ удобен для подъезда на личном транспорте, как с Краснопресненской набережной, Кутузовского проспекта, Шмидтовского проезда, так и с Третьего транспортного кольца. Из «Сити» запланированы терминалы в аэропорты «Шереметьево» и «Домодедово». На нижних уровнях центра будет расположена парковка на 2700 машино-мест. Во-вторых, Mall of Russia граничит с городской прогулочной зоной, а также с самым большим в Европе киноконцертным залом, который мэрия предполагает использовать для проведения городских мероприятий и праздников.

«Mall of Russia может быть сдан в 2009 году, но вопрос в том, будет ли этот проект успешным? – рассуждает Артур Маркарян, президент Национальной ассоциации девелопмента. – Может сложиться ситуация, когда объект сдан, но вокруг него нет никакой жизни. Мне кажется, что коммерческий успех «Сити» – в его интегрированности и целостности. Этот проект при введении в строй «кусками» не может быть успешным. Если какая-то часть его начинает пробуксовывать, это сказывается на всем проекте. Приятно будет ездить в Mall of Russia, когда там вокруг идет стройка – грязь, строительные краны, рабочие? У «Сити» еще есть проблема с транспортом, непонятно, как туда добираться».

Удастся ли разгрузить главные дороги города таким образом, чтобы поездка всей семьей в Mall of Russia не превратилась в многочасовое изнурительное стояние в пробке, покажет время. Гораздо более убедительными в смысле транспортной доступности выглядят две станции метро, выходы из которых расположены непосредственно в ТРЦ. «Что касается ближайшего будущего, то стройки как таковой посетители нашего комплекса не увидят – обе станции метро выходят непосредственно внутрь нашего комплекса, въезд не парковку, расположенную внутри комплекса на нижних уровнях, также происходит с близлежащих улиц, без заезда на стройку», – говорит Натали Шмурин. В целом концепция Mall of Russia выглядит продуманной и логичной. Станет ли ТРЦ популярным местом для шопинга, узнаем в конце года.

Кризис шопингу не помеха

Помимо Mall of Russia к выходу на рынок в 2009 году запланирован еще ряд торговых центров: «Золотой Вавилон Ростокино» (241 тыс. кв. м), «Вегас» (200 тыс. кв. м), «Речной вокзал» (170 тыс. кв. м) и др. В новой экономической ситуации торговым центрам выживать проще, чем офисным: за покупками люди ходить не перестанут. Новые торговые центры обречены если не на огромный коммерческий успех, то на вполне прибыльную деятельность. Как правило, более 70% площадей на время окончания строительства ТЦ уже сданы в аренду.

Когда материал готовился в печать, состоялось открытие ТРЦ «Филион», расположенного на западе Москвы. Общая площадь четырехуровневого комплекса составляет 129 тыс. кв. м, торговая площадь – около 55 тыс. кв. м. На 42 тыс. кв. м разместилась многоуровневая парковка. Объем инвестиций в проект составил $240 млн. Изначально планируемый срок окупаемости – 7 лет. В компании считают, что поправки, вносимые кризисом в эту цифру, будут минимальными.

«На сегодняшний день в ТРЦ «Филион» сдано в аренду 85% торговых площадей, – рассказывает Максим Харченко, коммерческий директор компании «Рубин Девелопмент». – Свободными остаются всего 7 помещений из 137, в настоящее время ведутся переговоры об их аренде. Часть договоров об аренде была подписана до кризиса, часть – во время, объект постоянно представлял интерес для ритейлеров. Арендные договоры с марками, занимающими галерею, подписывались на срок 7 лет, с якорными арендаторами – от 10 лет».

Одной из главных составляющих будущего успеха ТРЦ Максим Харченко считает сильный состав «якорей», что в принципе не типично для торгового центра, расположенного в пределах Москвы, и тщательно подобранные марки арендаторов торговой галереи, а также соседство с легендарной «Горбушкой». В составе ТРЦ «Филион» в июне открывается первый в России гипермаркет второй по величине в мире французской сети Carrefour, который займет площадь 14 тыс. кв. м на двух этажах комплекса. На первом этаже на 2,5 тыс. кв. м разместится другой якорный арендатор – «Детский мир». На третьем этаже находится «Спортмастер», площадью 2000 кв. м, и ресторанный дворик на 9 кухонь, включая «Макдоналдс». На третьем и четвертом уровнях расположится и французский гипермаркет спортивных товаров Decathlon, площадью 6000 кв. м. Детский развлекательный центр с парком аттракционов Babylon, включающим американские горки, расположится на четвертом этаже здания и займет площадь 6,3 тыс. кв. м. Развлекательная часть ТРЦ представлена также мультиплексом «Синемапарк» на 10 залов, расположенном на 5,3 тыс. кв. м. Два зала из десяти оснащены цифровым оборудованием, здесь будут показывать фильмы в формате 3D. Такой набор якорных арендаторов, по мнению Максима Харченко, должен привлечь людей в «Филион».

Еще один плюс – местоположение: «Филион» находится в 5–7 минутах от метро «Багратионовская» и «Фили», неподалеку расположена железнодорожная станция Фили, а также две крупные транспортные артерии – Кутузовский проспект и Большая Филевская.

ТРЦ ориентирован на средний класс, прямых конкурентов в районе у «Филиона» нет. Неподалеку расположен только ТЦ «Времена года» премиум-класса. Можно считать конкурентом «Европейский», который, разумеется, беспроигрышен с точки зрения местоположения. Однако «Европейский» ориентирован на более молодую аудиторию, а «Филион» позиционируется как семейный развлекательный центр. Кроме того, как считает Максим Харченко, достаточная удаленность от «Европейского» уже исключает возможную конкуренцию с «Филионом».

С уверенностью смотрят в будущее и ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» (девелопер «ПАТЕРО Девелопмент»), открытие которого запланировано на 18 ноября 2009 года.

«Строительство ведется полным ходом, – говорит Андрей Любимов, первый заместитель генерального директора компании «ПАТЕРО Девелопмент». – В конце апреля мы получили у Сбербанка кредит на завершение строительства в размере $175 млн. Сбербанк сегодня на девелоперские проекты кредитов практически не дает, мы стали исключением. Думаю, потому, что заслужили на рынке хорошую репутацию. Кроме того, у нас надежная кредитная история. Два ранее реализованных нами проекта под маркой «Золотой Вавилон» успешно функционируют в Москве в Отрадном и в Ясенево. К их числу добавился наш первый региональный проект, торжественно открывшийся 15 мая 2009 года в Ростове-на-Дону. Общая площадь проекта 75 тыс. кв. м».

В «ростокинском» проекте на сегодняшний день завершено возведение крыши ТЦ, заканчивается отделка сэндвич-панелями внешних стен по периметру здания, ведется отделка внутренних площадей. На большей части помещения установлено инженерное оборудование, эскалаторы, траволаторы, монтируются витрины. Якорные арендаторы вышли на отделочные работы. Занимается отделкой Castorama (площадь 12,5 тыс. кв. м), приняли объект на отделочные работы MediaMarkt (7300 кв. м), гипермаркет «О'Кей» (16 тыс. кв. м), Stockmann (12 тыс. кв. м). Сейчас сдано в аренду 75% торговых площадей. Продолжается работа по подписанию договоров с магазинами Marks & Spencer, GAP, Kika.

Главным плюсом ТЦ Андрей Любимов считает отличный состав арендаторов. Из брендов, впервые появившихся на российском рынке, можно назвать компанию Peek und Cloppenburg, которая откроет свой первый в Москве department-store под маркой Van Graaf. Двухэтажный магазин расположится в ТЦ на общей площади более 2500 кв. м. «Л’Этуаль» откроет свой самый большой магазин – площадью более 1600 кв. м. Всего в «Золотом Вавилоне Ростокино» будет более 450 арендаторов. Кинотеатр «Люксор» (14 кинозалов) расположится на площади 6400 кв. м. Специальная событийная зона (диаметр – около 50 м) предназначена для проведения различных акций и концертов. Длина торговой галереи на каждом этаже – 1,7 км. Парковка рассчитана на 7,5 тыс. мест, парковочные места находятся на первом-втором этажах, на крыше и вокруг торгового центра.

«Проект уже состоялся, 75% площадей сданы в аренду, что позволяет говорить о том, что риска незаполнения объекта арендаторами нет, – говорит Максим Гасиев, управляющий директор Colliers International. – С точки зрения строительства риски также нивелированы, так как у компании есть кредиты, благодаря которым девелопер может достроить объект в срок».

Арендные ставки, по словам Андрея Любимова, соответствуют рыночным для объекта такого рода. Проект реализуется совместно с австрийским фондом Immoeast, 50% на 50%. После открытия фонд планирует выкупить ТЦ. Напомним, что «Патеро Девелопмент» в 2007 году уже продали два «Золотых Вавилона» (59 тыс. кв. м) Immoeast.

«Будущее – за большими проектами, – уверен Андрей Любимов. – Второй секрет успешности проекта сегодня – местоположение, третий – большой опыт девелопера, его наработанные связи и доверие как со стороны городских и федеральных властей, так и со стороны банков, арендаторов».

Дороги назад нет…

Помимо проектов, которые не менее чем на 50% заполнены арендаторами и, соответственно, вполне жизнеспособны, будут сданы те, строительство которых находится на завершающей стадии. По мнению Максима Гасиева, в этом случае отступать назад будет дороже, чем довести проект до конца.

К таким проектам относятся в первую очередь бизнес-центры. Сегодня на офисном рынке наблюдается кризис «перепроизводства», пусть и носящий временный характер. Например, только в I квартале 2009 года были сданы БЦ класса В «Монарх Центр» на Соколе площадью 94 901 кв. м. В этом проекте всего 3% свободных площадей. Другие новоиспеченные проекты таким успехом похвастаться не могут. Во второй очереди БЦ класса А «Моховая» в Центральном районе, по данным компании DTZ, свободно 90% площади, в БЦ класса В «Солюшнс Бизнес Парк» на Профсоюзной, БЦ класса В «Центр боевых искусств», расположенном в этом же районе, и в БЦ класса В «Алексеевская башня» на проспекте Мира свободны 100% площадей. В этом году запланированы к сдаче еще 14 бизнес-центров площадью 12–103 тыс. кв. м.

Самый масштабный проект – БЦ класса А «Домников» площадью 103 тыс. кв. м. (девелопер – «Открытые инвестиции»). В настоящее время завершены работы по возведению монолитных железобетонных конструкций, комплекс подключен к теплоснабжению, на 70% выполнены работы по фасадам. Ведутся работы по подключению комплекса к инженерной инфраструктуре, по отделке помещений и монтажу инженерных систем в надземной части комплекса. Параллельно идет подбор арендаторов и заключение с ними договоров аренды. Третий блок БЦ сдан в аренду Альфа-Банку, который разместил здесь свой головной офис. Точную цифру вакантных площадей в компании не называют.

В деловом центре класса А «Белая площадь» в районе площади Тверской заставы (общая площадь 103 тыс. кв. м, девелоперы – AIG/Lincoln и Coalco), рассказали в пресс-службе компании Coalco, все офисные помещения сданы на 100%, остался небольшой объем под ритейл на 1-м этаже. Договоры аренды на все офисные площади комплекса были подписаны задолго до окончания строительства делового центра. Среди арендаторов такие международные компании, как PricewaterhouseCoopers, Deloitte & Touche, McKinsey и Microsoft.

Собственники офисных центров, которые выходят на рынок во время кризиса, заявляют арендные ставки уже с максимальным дисконтом. Например, в 42-этажном офисном небоскребе БЦ Nord Star, имеющем право похвастать как хорошим местоположением, так и современным дизайном и инженерным оснащением, сегодня помещения с отделкой предлагаются по цене $560–750/кв. м, без отделки – $410–600 (плюс эксплуатация и НДС). «Мы до минимума сократили «период ухаживаний» с арендатором, – говорит Кирилл Субботин, начальник управления офисной недвижимости «ДС Девелопмент». – Заявленные нами ставки чуть ли не в три раза ниже, чем были до кризиса. Ниже мы опускаемся очень неохотно. Наша задача сейчас – сдать офисные помещения по минимальным для нас ценам и пережить этот период. Зарабатывать будем потом».

В более выигрышном положении по сравнению с БЦ оказываются вводимые в строй торгово-офисные центры. В октябре 2009 года компания Quinn Group планирует ввести в эксплуатацию торгово-офисный центр «Каспий» класса В+. Он расположен в 10 м от метро «Водный стадион». Общая площадь составляет 17 тыс. кв. м, из них 9 тыс. кв. м торговых площадей, 3 тыс. кв. м – офисных. «Этот проект готов на 85%, – говорит Владимир Сенников, генеральный директор Quinn Group по России и СНГ. – На сегодняшний день подписано предварительных договоров с арендаторами на 20% площадей. Мы не сомневаемся в том, что сможем сдать в аренду все площади торгово-офисного центра. ТЦ в 10 м от метро – это лакомый кусочек для любого арендатора».

Несмотря на все сложности, жизнь на рынке коммерческой недвижимости продолжается. На рынок выходят новые проекты – как масштабные, знаковые, так и совсем обычные. Правила игры остаются прежними. И выигрывает тот, кто лучше с ними знаком.