Дай руку, товарищ государство

Давайте дружить концессиями

Какой девелопер не мечтает предложить государству «дружить домами»? Государство выступает со встречным предложением – дружить концессиями, масштабными проектами по комплексному освоению территорий и транспортными магистралями. Дружба в области государственно-частного партнерства (ГЧП) полезна обеим сторонам. «Частный бизнес получает доступ к масштабным проектам, используя государственную поддержку и гарантии по защищенности своих инвестиций, – рассказывает Николай Вечер, директор GVA Sawyer по СПб и СЗФО. – Государство получает заведомо более эффективного управляющего инвестициями в лице своего бизнес-партнера, снижение бюджетных затрат и своих коммерческих рисков по проекту. При этом государство старается напрямую не участвовать финансами в таких проектах, предоставляя права на земельные территории, либо формируя концессионные соглашения, либо обеспечивая возврат частных инвестиций иными средствами, например, за счет тарифной политики. Государственной целью участия в ГЧП является увеличение бюджетных поступлений и повышение уровня инвестиционной привлекательности».

Основными инструментами ГЧП в российской практике на данный момент являются концессии, Инвестиционный фонд РФ и особые экономические зоны.

Если ранее концессионные соглашения использовались исключительно в сырьевых отраслях, то после внесения поправок в законодательство соглашения теперь распространяются и на социальную сферу. И это открывает новые возможности для девелоперов. В рамках таких соглашений государство может направить инвестиции на строительство/реконструкцию какого-то социально значимого проекта, участие в котором не сулит инвестору больших прибылей. При этом каждый регион теперь будет решать сам, в какой форме он будет осуществлять инвестирование в такие проекты. Концессионное соглашение предполагает участие государства не столько деньгами, сколько различного рода льготами. Помощь может быть оказана, например, в виде предоставления бесплатного земельного участка под строительство социально значимого объекта с правом его дальнейшей передачи в частную собственность и обязательством оказывать определенный вид услуг. Специфика концессионных соглашений заключается в том, что частный инвестор не может распоряжаться объектом по своему усмотрению, он должен выполнить определенные условия эксплуатации данного здания. Можно предположить, что ГЧП в социальной сфере может стать толчком к развитию новых форм сотрудничества и, возможно, вытянет тонущих игроков.

По мнению Алексея Савельева, руководителя направления «Инвестиционный фонд» компании ФОК, применительно к девелопменту наиболее реальным является использование механизма предоставления господдержки за счет средств Инвестиционного фонда Российской Федерации. В соответствии с Правилами формирования и использования бюджетных ассигнований Инвестиционного фонда РФ, бюджетные ассигнования фонда могут предоставляться для реализации региональных инвестиционных проектов в части создания и (или) развития объектов транспортной, коммунальной и энергетической инфраструктуры, а также для реализации инновационных проектов. Проект, претендующий на получение бюджетных ассигнований Инвестфонда РФ, должен состоять из двух частей – коммерческой (объекты, которые финансирует частный инвестор, соответственно, остаются в частной собственности) и бюджетной (объекты транспортной, коммунальной и энергетической инфраструктуры (внешней), финансируемые за счет средств Инвестиционного фонда РФ и бюджета субъекта РФ (и/или бюджета муниципалитета), которые остаются в собственности субъекта РФ или муниципального образования). При этом решается основная задача ГЧП в текущих условиях – стимулировать бизнес к реализации проектов, находящихся на грани окупаемости. Средства Инвестиционного фонда РФ выделяются на безвозмездной основе в виде субсидий региональным бюджетам и предназначены для вложения в наименее окупаемую часть комплексных инвестиционных проектов – в строительство инфраструктуры, которая составляет существенную долю в общем объеме инвестиций по проекту. За счет этого проект становится интересным для инвестора – рентабельность проекта для девелопера повышается, а потребность в собственных и привлеченных ресурсах снижается.

По мнению Николая Вечера, помимо вышеназванных существует еще ряд финансовых схем для проектов ГЧП, а именно:

• привлечение средств из Инвестфонда РФ при условии, что помимо этих средств в проекте будет участвовать и частный капитал. По такой схеме финансируется проект строительства Орловского тоннеля под Невой;
  
  
• выкуп уже построенных помещений по заранее согласованной цене. Так функционирует проект «Невская ратуша», в котором город по окончании строительства выкупит около половины площадей для размещения там различных комитетов и ведомств правительства Санкт-Петербурга. Согласно заранее достигнутым соглашениям между городом и основным инвестором – ВТБ – выкупная цена будет равна себестоимости строительства;
  
  
• выкуп ценных бумаг, выпущенных для привлечения средств в проект. По такому пути пошел «Морской Фасад», разместивший выпуск своих облигаций, которые затем будут выкуплены городом, также по заранее согласованной цене.
  

Недостатком любой из перечисленных схем является достаточно большой срок окупаемости проекта и необходимость для частного партнера изначально вкладывать свои средства в объект, поскольку государство непосредственно не финансирует такие проекты.

Размер имеет значение

Несмотря на явные плюсы альянса девелопера и государства, реально работающих проектов ГЧП удалось насчитать немного. Например, из 22 проектов комплексного освоения территории, одобренных Министерством экономического развития, сегодня реализуются только восемь, остальные по тем или иным причинам приостановлены.

Самым масштабным из действующих проектов является проект «Академический», предполагающий строительство нового жилого района на юго-западе Екатеринбурга.

До 2025 года на площади 1300 га планируется построить более 13 млн. кв. м недвижимости, из них 9 млн. кв. м жилья и 4,2 млн. кв. м социальной и коммерческой недвижимости. На территории района будут проживать около 325 тыс. человек.

Идея проекта «Академический» принадлежит компании «Ренова-СтройГруп». «Проект создавался во время бурного развития жилья, было ясно, что он обладает высокой рентабельностью и надежностью, – рассказывает Михаил Семенов, генеральный директор компании «Ренова-СтройГруп». – Нам хотелось уже не просто строить новые дома, а перейти на другой уровень – градостроения. Идея проекта возникла в 2006 году, а в октябре 2007 года техника вышла на стройплощадку. Около года ушло на то, чтобы создать проект, заинтересовать им государство. Федеральная власть поддержала идею строительства «Академического» – Дмитрий Медведев, тогда еще первый вице-премьер, лично ознакомился с параметрами проекта. По существу была проделана гигантская работа. В чистом поле строится новый город – со своими дорогами, коммуникациями, электросетями. Согласно заключению Министерства регионального развития, «Академический» является лучшим проектом комплексного освоения территории – и по своим характеристикам, и по тому, как идет его реализация».

Как рассказали в «Ренова-СтройГруп», на сегодняшний день создана с нуля практически вся инженерная инфраструктура, построено несколько крупнейших дорог в районе, активно идет строительство жилых домов. В июне будут сданы первые три дома, в октябре – еще два, всего – 75 тыс. кв. м жилой площади. Для реализации жилья предусмотрена ипотечная программа, ведутся переговоры со Сбербанком, Газпромбанком и др. Коммерческая недвижимость будет представлена торгово-развлекательным центром (общей площадью 155 985 кв. м) и бизнес-парком (площадью 207 тыс. кв. м). Сегодня идет выбор архитектора ТРЦ, уточняются параметры и концепция бизнес-центра.

«Участие государства и инвестора в проекте определено следующим образом. Государство занимается созданием социальной инфраструктуры и дорог. Дороги уже большей частью построены, сейчас приступаем к строительству школы и детсада, оно тоже будет идти за счет государственных средств, – говорит Михаил Семенов. – За 15 лет проект может вобрать до $18 млрд. инвестиций. Предположительно, доля государства может составить около 10% от всех инвестиций в проект. «Академический» является для нас в определенной степени пилотным проектом, сейчас компания начинает работу над аналогичным проектом ГЧП в Челябинске – «Солнечная долина». На территории этого района будет проживать порядка 150 тыс. человек. Сейчас идет разработка документации, проект поддерживает губернатор области, курирует его реализацию первый вице-губернатор».

Наиболее продвинутым регионом в сфере ГЧП в России является Санкт-Петербург, где в 2003 году был реализован проект ГЧП по достройке Юго-западных очистных сооружений (ЮЗОС). «Схема, разработанная петербургским ФГУП «Водоканал», не просто объединила государственный и частный капитал, она была выстроена без прямых государственных гарантий субъекта РФ, – рассказывает Николай Вечер. – Вместо этого был принят закон о специальной целевой программе, согласно которой в бюджете Санкт-Петербурга предусматривались средства в размере, не превышающем объем обязательств ГУП «Водоканал СПб» по проекту в каждом году. В общей сложности в финансировании строительства ЮЗОС приняли участие 15 российских и международных организаций. Следующим шагом в развитии ГЧП стал совместный проект ОАО «Газпром» и правительства Санкт-Петербурга, предусматривающий полную реконструкцию котельных и наружных тепловых сетей Петроградского района. Согласно договору «Газпром» выделяет в течение четырех лет 4 млрд. рублей на реконструкцию 115 котельных в Петроградском районе. Для реализации проекта образовано ООО «Петербургтеплоэнерго».

В настоящее время в той или стадии готовности в Санкт-Петербурге действуют как минимум 4 проекта, которые можно отнести к ГЧП: МФК «Невская ратуша», «Морской Фасад», Западный скоростной диаметр (ЗСД) и Орловский тоннель.

Однако далеко не все проекты могут похвастаться такими успехами, как «Академический» или «Морской Фасад». Иногда даже удачно складывающийся альянс девелопера с государством не может служить гарантией успеха проекта. Строительство Новосибирского технопарка, например, споткнулось на споре девелопера и Сибирского отделения РАН о концепции объекта. «Мы хотели создать технопарк по принципам, на которых это делает финский «Технополис». Технопарк, основанный на принципе конкуренции и настоящей бизнес-логики, но с активным участием государства, – рассказывает Вячеслав Сосинский, исполнительный директор «РосЕвроДевелопмент». – Некоторые функции в таких образованиях дотируются. В нашем случае планировалось, что дотации молодым инновационным предприятиям возможны благодаря высокой доходности коммерческой и жилой недвижимости. Чиновники областной и городской администрации были достаточно близки с нами в понимании концепции технопарка. Основные разногласия были с СО РАН, которое хотело и хочет сделать технопарк некоммерческого типа. Такие образования есть и в Европе, США и Китае. В них нет коммерческой составляющей для девелопера».

По словам Вячеслава Сосинского, СО РАН несколько раз меняло свое мнение о том, передавать землю в аренду девелоперу или нет. Как подтвердили в пресс-службе технопарка Новосибирского академгородка, схема передачи земельных участков инвестору «РосЕвроСити» была остановлена в связи со вступившими в силу изменениями в действующее законодательство (Федеральные законы от 25.07.2008 № 141-ФЗ и от 22.07.208 №161-ФЗ), вследствие которых одна из сторон инвестиционного контракта – государственное учреждение «Сибирское отделение Российской академии наук» – была лишена законных оснований исполнить свои обязательства по инвестиционному контракту, а именно передавать земельные участки в аренду. В течение 2007–2008 годов из федерального бюджета было выделено 730,7 млн. руб., совместно из бюджетов области и города – 721,5 млн. руб. Поступившие средства были освоены в рамках «Программы строительства объектов инженерной инфраструктуры технопарка».

«РоЕвроДевелопмент» инвестировала в проект более $5 млн. Был построен один корпус технопарка. «Мы владеем долей в этом объекте. Это качественная недвижимость, которая наверняка будет востребована в ближайшие 2 года», – говорит Вячеслав Сосинский.

По словам Ольги Медниковой, PR-дирек-тора технопарка Новосибирского академгородка, в настоящее время прорабатывается вариант возобновления строительства первого здания технопарка, которое было приостановлено осенью прошлого года. Средства для его завершения будут выделены из областного бюджета. Срок окончания строительства планируется на конец текущего года. Параллельно ведутся работы по проектированию зданий (общая площадь корпусов составит порядка 13 тыс. кв. м). Инвесторами теперь выступают сами инновационные компании академгородка.

ГЧП районного масштаба

Наибольший интерес у государства вызывают масштабные проекты. Однако в последнее время появился шанс на поддержку «большого брата» и у не очень крупных проектов. Как рассказал Алексей Савельев, если раньше поддержку из средств Инвестфонда РФ получали только проекты федерального уровня, то с выходом постановления правительства РФ от 23.06.2008 №468, вносящего изменения в Правила формирования и использования бюджетных ассигнований Инвестиционного фонда Российской Федерации, такую поддержку могут получить менее масштабные проекты регионального значения.

Процедура предоставления господдержки за счет средств Инвестфонда регламентируется Постановлением правительства РФ №134. Инвестор готовит и подает пакет документов (заявку), сформированный в соответствии с требованиями Постановления №134, в администрацию региона (области, республики, края), где он собирается реализовывать свой проект, регион дает свое положительное заключение на проект и предоставляет заявку в Министерство регионального развития РФ. Затем он рассматривается на уровне министерства, получает заключение инвестиционного консультанта (в настоящее время это Внешэкономбанк). После того, как все заключения получены, проект выносится на рассмотрение инвестиционной комиссии. После получения одобрения инвесткомиссией он проходит рассмотрение на правительственной комиссии.

«Формальных ограничений по типу коммерческого объекта нет, главное, чтобы он соответствовал стратегии развития региона и содействовал его социально-экономическому развитию, – говорит Алексей Савельев. – Грубо говоря, если вы хотите построить отдельно взятое казино, наивно надеяться на господдержку. Если же в ваших планах строительство микрорайона с доступным жильем, включающим торгово-развлекательные и спортивные объекты, объекты образования и здравоохранения, шансы получить господдержку достаточно велики».

В прошлом году прошел первый конкурс по региональным инвестиционным проектам. Всего было подано около 50 заявок от 32 регионов, на инвесткомиссию было вынесено 20. 25 декабря состоялось заседание правительственной комиссии, на которой было одобрено 19 проектов. Из них 7 проектов представляли собой комплексную застройку территорий, 5 – в сфере ЖКХ, 5 – в обрабатывающей промышленности, 1 проект – в сфере АПК и еще 1 – туристической направленности.

Никаких «разнарядок» по числу заявок не существует. Главное, чтобы был соблюден лимит господдержки из средств Инвестиционного фонда для региона, подающего заявки. По опыту конкурса, прошедшего в 2008 году, лимит финансирования из Инвестфонда РФ – около 1 млрд. рублей на каждый субъект РФ.

Сумма не слишком велика, однако бонусом для девелопера служит то, что субъект РФ, помимо того, что пишет положительное заключение по проекту, тоже должен вложиться в его инфраструктурную часть. Для каждого региона процент софинансирования свой. По опыту конкурса 2008 года, минимальная доля софинансирования за счет средств регионального/местного бюджетов составляла в среднем 20–25%.

Нормативная база определяет размеры коммерческой части проекта – не ниже 50%. «Деньги выделяются следующим образом: составляется график финансирования по годам, согласно которому деньги выделяются в виде субсидий региону. Регион обязан отчитаться перед инвестфондом за потраченные средства, использовать их «не по назначению» просто нельзя», – считает Алексей Савельев.

Заявки подают в основном региональные девелоперы. Так как проект, во-первых, должен соответствовать стратегии развития региона и, во-вторых, заявка формально проходит от руководства региона, многое зависит от того, насколько проект согласован с региональной властью. Большую роль играет способность и желание региональной власти продвигать свой проект. Принимая во внимание тот факт, что проект на инвестиционной комиссии защищает заместитель губернатора, а на правительственной – сам губернатор, трудно переоценить зависимость успеха заявки от хороших отношений девелопера и администрации области (края).

Существует у этой замечательной формы ГЧП и еще один нюанс, а именно – традиционные бюрократические проволочки. «По 19 проектам, одобренным правительством в декабре 2008 года, согласование и подписание итогового распоряжения, определяющего объемы и сроки финансирования, до сих пор затягивается, что приводит к торможению реализации важнейших проектов, значимых как для социально-экономического развития регионов, так и для поддержки строительной отрасли в целом, и способных дать эффект в кратко- и среднесрочной перспективе, что в текущих кризисных условиях является наиболее актуальным», – говорит Алексей Савельев.

К минусам всех форм ГЧП для инвестора относится и то, что сейчас все решения по ГЧП имеют достаточно ограниченный срок действия. «Свой бизнес девелоперы рассчитывают на годы вперед, а здесь практически каждый год необходимо утверждать программу совместных действий власти и стратегического инвестора, а это неудобно, занимает много времени, – говорит Михаил Семенов. – Если бы удалось расширить временные рамки действия этих соглашений и мер поддержки, это было бы большим плюсом».

Евгений Глумов, руководитель группы сопровождения проектов государственно-частного партнерства юридической фирмы «Вегас-Лекс», основным недостатком ГЧП считает отсутствие внятной нормативной базы федерального и регионального уровней. Как следствие, большинство проектов приходится структурировать как нетиповые бизнес-процессы, каждый раз подстраивая их под интересы государства и бизнеса.

«И все-таки «крупные инфраструктурные проекты без государственного участия невозможны, – убежден Вячеслав Сосинский. – Всегда сложно идти первым, когда нормативной базы нет или она не проработана окончательно. Я думаю, что в настоящее время идут правильные процессы. Ко всем пришло осознание необходимости работать слаженно, по заранее продуманным правилам. К сожалению, рынок ушел, и в ближайшие несколько лет в таких проектах вряд ли можно будет увидеть частных девелоперов».